Wer zahlt den Makler ?


Wer zahlt den Makler bei Kaufimmobilien? Verständliche Erklärung der aktuellen Regelung

Beim Erwerb von Immobilien fragen sich viele, ob Käufer oder Verkäufer die Maklerprovision tragen müssen. Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es in Deutschland neue Regelungen, die für Klarheit sorgen:

Bestellerprinzip und geteilte Maklerprovision:
  • Grundsatz: Der Grundsatz besagt, dass die Person, die den Makler beauftragt hat, grundsätzlich auch die Maklerprovision zahlt. Dies bedeutet, dass in den meisten Fällen der Verkäufer, der den Makler zur Vermarktung seiner Immobilie einsetzt, auch für die Maklerkosten aufkommt.

  • Teilung der Provision: Der wesentliche Punkt des neuen Gesetzes ist, dass der Makler maximal die Hälfte der vereinbarten Provision auf die Gegenpartei, üblicherweise den Käufer, umlegen darf. Diese Regelung stellt sicher, dass die Last der Provision gerecht verteilt wird.

Detaillierte Regelungen zur Maklerprovision:
  • Einseitige Beauftragung: Hat der Makler einen Vertragsabschluss nur mit einer Partei, zum Beispiel dem Verkäufer, erreicht, so kann er dennoch bis zu 50% der Provision vom Käufer verlangen, vorausgesetzt, der Verkäufer trägt ebenfalls mindestens die Hälfte der Kosten. Diese Vereinbarung muss explizit im Kaufvertrag festgehalten werden.

  • Doppelprovision: Falls der Makler sowohl Käufer als auch Verkäufer vertritt, ist es ihm gestattet, die Provision gerecht zu teilen. Fordert er beispielsweise 3% vom Verkäufer, darf er ebenfalls nicht mehr als 3% vom Käufer für seine Dienstleistungen verlangen.

Wichtige Ausnahmen:

Das Gesetz findet Anwendung, wenn der Käufer als Verbraucher handelt, also beispielsweise ein Eigenheim oder eine Immobilie zur privaten Vermietung erwirbt. Handelt der Käufer hingegen gewerblich oder geht es um den Kauf eines Mehrfamilienhauses, bleibt die Maklerprovision verhandelbar.

Fazit:

Dank der gesetzlichen Neuregelungen seit Dezember 2020 wird die Frage „Wer zahlt den Makler?“ nun klarer beantwortet. Die Maklerprovision wird in der Regel vom Verkäufer getragen, der den Makler beauftragt hat, kann aber unter bestimmten Umständen hälftig auf den Käufer umgelegt werden. Diese Regelung sorgt für eine fairere Verteilung der Kosten und bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern eine solide Grundlage für die Verhandlung der Maklerkosten.


Übersicht der Maklerprovision nach Bundesland

Diese Tabelle zeigt die gängige Praxis der Handhabung der Maklerprovision, bei der die Kosten üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.

BundeslandMaklerprovision gesamt
Baden-Württemberg7.14%
Bayern7.14%
Berlin7.14%
Brandenburg7.14%
Bremen5.95%
Hamburg6.25%
Hessen5.95%
Mecklenburg-Vorpommern5.95%
Niedersachsen*7.14%
Nordrhein-Westfalen7.14%
Rheinland-Pfalz7.14%
Saarland7.14%
Sachsen-Anhalt7.14%
Sachsen7.14%
Schleswig-Holstein7.14%
Thüringen7.14%

Verhandlungsspielraum bei der Maklerprovision: Wer hat Einfluss?

Die Möglichkeit, die Höhe der Maklerprovision bei Kaufimmobilien zu verhandeln, steht grundsätzlich demjenigen zu, der den Makler beauftragt – in den meisten Fällen ist dies der Verkäufer.

Seit der gesetzlichen Neuregelung zum 23. Dezember 2020 muss jedoch sichergestellt werden, dass die Provision fair zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Das bedeutet konkret: Auch wenn der Verkäufer über den Prozentsatz der Maklerprovision verhandeln kann, ist der Käufer rechtlich nur dazu verpflichtet, maximal die Hälfte dieser vereinbarten Provision zu tragen.

Diese Regelung zielt darauf ab, die Kostenlast gerechter zu verteilen und potenziellen Käufern entgegenzukommen, die zuvor oft die gesamte Provision selbst tragen mussten, unabhängig davon, wer den Makler ursprünglich beauftragt hatte. Während also der Verhandlungsspielraum bei der Festlegung der Provision primär beim Auftraggeber des Maklers liegt, profitiert der Käufer indirekt von dieser Regelung durch eine Begrenzung seines Kostenanteils.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Frage, wann eine Maklerprovision zu zahlen ist, lässt sich unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat, klar beantworten: Eine Provision wird geschuldet, sobald der Makler seinen Vermittlungsauftrag erfolgreich abgeschlossen hat, sprich, wenn durch seine Vermittlung ein Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag zustande gekommen ist (gemäß § 652 BGB). Für die Fälligkeit der Provision ist entscheidend, dass die Tätigkeit des Maklers eine wesentliche Rolle beim Abschluss des Vertrags gespielt hat.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Kaufinteressent durch den Makler auf das Objekt aufmerksam wurde oder die Verhandlungen durch den Makler geführt wurden. Der Makler kann seine Provision ebenfalls fordern, wenn er sein Fachwissen erfolgreich in den Dienst der Vertragsparteien gestellt hat und dies zum Vertragsabschluss beigetragen hat.

Sollte jedoch der Auftraggeber selbstständig, ohne Zutun des Maklers, einen passenden Käufer, Mieter oder das gewünschte Objekt finden, entsteht in der Regel keine Provisionspflicht. Eine Ausnahme bildet der sogenannte qualifizierte Alleinauftrag. In diesem Fall hat der Makler das exklusive Recht zur Vermarktung des Objekts, und der Eigentümer ist nicht berechtigt, eigenständig nach Interessenten zu suchen.

Wer zahlt den Makler? Häufig gestellte Fragen und Antworten

Was regelt das Gesetz zur Maklerprovision?
Seit dem 23. Dezember 2020 ist durch das Gesetz geregelt, dass die Maklerprovision fair zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden muss, wenn es um den Kauf von Wohnimmobilien geht. Dies bedeutet, dass keiner der beiden Parteien mehr als die Hälfte der Provision tragen muss.

Wie wird die Maklerprovision aufgeteilt, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt hat?
Auch wenn nur eine Partei (typischerweise der Verkäufer) den Makler beauftragt hat, kann sie nicht mehr als die Hälfte der Provision auf die andere Partei umlegen. Die genaue Aufteilung sollte im Kaufvertrag festgehalten werden.

Kann die Höhe der Maklerprovision verhandelt werden?
Ja, die Höhe der Maklerprovision ist verhandelbar. Obwohl das Gesetz die Teilung der Provision regelt, legt es keine festen Sätze fest. Die Provision ist daher Gegenstand der Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber.

Gibt es Ausnahmen von der Regelung zur geteilten Maklerprovision?
Das Gesetz gilt primär für den Kauf von Wohnimmobilien durch Verbraucher. Bei gewerblichen Käufen oder dem Kauf von Mehrfamilienhäusern kann die Maklerprovision weiterhin frei verhandelt werden, und es gibt keine gesetzliche Pflicht zur Teilung.

Was passiert, wenn ich als Käufer den Makler nicht direkt beauftragt habe?
Selbst wenn Sie als Käufer den Makler nicht direkt beauftragt haben, sind Sie gemäß dem neuen Gesetz dazu verpflichtet, maximal die Hälfte der Provision zu zahlen, sofern der Verkäufer die andere Hälfte trägt.

Was bedeutet ein qualifizierter Alleinauftrag für die Provisionspflicht?
Bei einem qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, den Verkauf der Immobilie ausschließlich über den beauftragten Makler abzuwickeln. In diesem Fall kann der Makler die Provision auch dann fordern, wenn der Eigentümer selbst einen Käufer findet, da der Makler exklusiv mit der Vermarktung betraut wurde.