Was macht eigentlich ein Immobiliengutachter?


Immobiliengutachter

Immobiliengutachter

Wenn man sich das erste Mal mit dem Thema Immobilienverkauf beschäftigt, ist vieles neu. Das gilt auch für die unterschiedlichen Begrifflichkeiten.

In diesem Artikel wollen wir uns deshalb einer sehr essenziellen Unterscheidung widmen, die vielen Schwierigkeiten bereitet: dem Unterschied zwischen einem Immobilienmakler und einem Immobiliengutachter.

  • Was ist ein Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter?
  • Was kostet ein Immobiliengutachten?
  • Was macht ein Immobiliengutachter?

In unserem Artikel haben wir  die wichtigsten Vokabeln rund um die Themen Immobilienbewertung, Hausverkauf und Immobilienmakler erklärt.

Immobiliengutachter vs. Immobilienmakler. Wo liegt der Unterschied?

Ein Immobiliengutachter bewertet den Wert einer Immobilie und erstellt ein entsprechendes Wertgutachten. Dieses Wertgutachten hat, je nach Gutachter, auch vor Gerichten und Behörden Bestand. Um den Verkauf der Immobilie kümmert sich ein Immobiliengutachter jedoch nicht. Seine Arbeit ist gebührenpflichtig, die Höhe der Gebühren ist jedoch nicht gesetzlich reguliert.

Ein Immobilienmakler fungiert hingegen vor allem als Mittelsperson zwischen Hausverkäufer und den verschiedenen Kaufinteressenten. Er ermittelt ebenfalls zuerst den Wert der Immobilie, seine Bewertung wird im Gegensatz zu der eines Immobiliengutachters von Gerichten und Behörden jedoch nicht anerkannt. Ein Makler arbeitet in aller Regel auf Erfolgsbasis, das heißt, seine Arbeit ist solange kostenfrei, bis die Immobilie veräußert wurde. Die Wertermittlung durch einen unserer Makler ist zudem unverbindlich.

Gut zu wissen:
Immobiliengutachter ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Es ist daher dringend zu empfehlen, sich von infrage kommenden Kandidaten entsprechende Qualifikationsnachweise zeigen zu lassen – beispielsweise von der IHK, der Architektenkammer oder von anderen Verbänden ausgestellte Tätigkeitsnachweise. Auch die Einigung auf einen Preis ist im Vorfeld wichtig. Da die Abrechnung von Immobiliengutachtern keiner Gebührenordnung unterliegt, droht ansonsten ein böses Erwachen.

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Das macht ein Immobiliengutachter

Ein Immobiliengutachter wird die zu bewertende Immobilie genau untersuchen und so festgestellte Mängel, aber auch wertsteigernde Faktoren in den Immobilienwert einfließen lassen.

Für den ausgewiesenen Wert im Immobiliengutachten sind vor allem die folgenden Daten relevant:

  • Mikro- und Makrolage
  • Baujahr und Zustand der Bausubstanz
  • letzte Renovierungen und Modernisierungen
  • Zustand der sanitären Anlagen, Rohre, Leitungen und Technik
  • Größe und Zuschnitt von Immobilie und Grundstück
  • Raumaufteilung und Wohnfläche
  • Ausstattung
  • Energieverbrauch
  • eventuell Mieteinnahmen, Höhe von Instandhaltungsmaßnahmen etc.

Die drei verschiedenen Immobiliengutachten. Das sollten Sie wissen?

Ein Immobiliengutachter wird die zu bewertende Immobilie genau untersuchen und so festgestellte Mängel, aber auch wertsteigernde Faktoren in den Immobilienwert einfließen lassen. Ein Immobiliengutachter hält seine Ergebnisse in einem sogenannten Wertgutachten fest. Dieses Wertgutachten kann in drei verschiedenen Varianten bestellt werden:

1. Benötigen Sie lediglich einen professionell ermittelten Immobilienwert, um vor Käufern selbstsicher und kompetent auftreten zu können, reicht ein freier Immobiliensachverständiger völlig aus. Ein solcher Immobiliengutachter wird Ihnen ein Wertgutachten sozusagen für den Hausgebrauch erstellen. Vor Behörden und Gerichten hat dieses Wertgutachten jedoch keine Bedeutung.

Ein solches Gutachten kann auch ein Makler erstellen. Wir empfehlen deshalb, in diesem Falle auf einen unserer erfahrenen Makler aus Ihrer Region zurückzugreifen, der im Gegensatz zum Immobiliengutachter unverbindlich und kostenfrei die Immobilienbewertung für Sie vornimmt.

Gut zu wissen:
Je hochwertiger das Immobiliengutachten, umso höher der Preis. Da jedoch der Wettbewerb über das Honorar von Immobiliengutachtern bestimmt und der in jeder Region unterschiedlich ausfällt, können hier keine konkreten Zahlen genannt werden.

2. Muss das Wertgutachten vor Gericht Bestand haben, beispielsweise aufgrund einer Scheidung oder einer Erbstreitigkeit, benötigen Sie ein gerichtsfestes Gutachten. Ein solches Gutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter, die von der IHK als solche zertifiziert wurden. Auf der Webseite der IHK finden Sie eine Liste der infrage kommenden Kandidaten aus Ihrer Region.

3. Die dritte Variante ist ein Wertgutachten durch einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter. Auch ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter besitzt ein Zertifikat der IHK, er wird jedoch zusätzlich von der jeweiligen Landesbehörde kontrolliert. Sein Wertgutachten wird von sämtlichen Behörden und natürlich auch Gerichten anerkannt und stellt somit das werthöchste Immobiliengutachten in Deutschland dar.

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Wie finden Sie den richtigen Immobiliengutachter?

Wenn Sie ein Wertgutachten für behördliche oder gerichtliche Zwecke benötigen, müssen Sie einen Immobiliengutachter beauftragen. Damit die Zusammenarbeit gut abläuft, sollten Sie die folgenden Fehler vermeiden:

1. Drum prüfe, wer sich (ewig) bindet: Erst, wenn Sie wirklich sicher sind, dass Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten benötigen, sollten Sie sich auf die Suche nach einem Immobiliengutachter begeben. Oftmals reicht ein einfaches Gutachten aus, das auch ein Immobilienmakler kostenlos vornehmen kann.

2. Lassen Sie sich Nachweise und Kammerzugehörigkeit Ihres Immobiliengutachters zeigen. Da die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ nicht geschützt ist, gibt es leider auch in dieser Branche schwarze Schafe.

3. Erfragen Sie im Vorfeld das Honorar und halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest.

4. Hebeln Sie sich nicht selbst aus: Damit das Wertgutachten etwas gilt, muss es von einem unabhängigen Gutachter erstellt worden sein. Beauftragen Sie deshalb nicht Ihren Onkel, Nachbarn oder Ihre Cousine – auch dann nicht, wenn eine dieser Personen staatlich anerkannt ist.

5. Kommen doch einmal Streitpunkte auf, die sich nicht beilegen lassen (ist beispielsweise die Rechnung höher als ursprünglich vereinbart), wenden Sie sich an die IHK oder aber an die zuständige Landesbehörde.

Wann ist ein Immobiliengutachter nötig und wann nicht?

Ein Immobiliengutachter ist immer dann nötig, wenn Sie den ermittelten Immobilienwert vor einem Gericht oder einer Behörde beweisen müssen. In allen anderen Fällen reicht das Wertgutachten eines Immobilienmaklers vollkommen aus.

Überblick, wann eine Gutachter bzw. eine Sachverständiger benötigt wird:

AnlassSachverständiger oder Makler
Immobilienerbschaft, es droht RechtstreitVereidigter Sachverständiger
Immobilienerbschaft, ohne RechtsstreitWertgutachten durch Makler oder Kurzgutachten
Auseinandersetzung mit dem Finanzamt Vereidigter Sachverständiger
Scheidung mit RechtsstreitVereidigter Sachverständiger
Scheidung ohne RechtsstreitWertgutachten durch Makler oder Kurzgutachten
Baumängel / Mängeldokumentation ggü. Baufirma Vereidigter Sachverständiger
ZwangsversteigerungVereidigter Sachverständiger
Feststellung des Betriebsvermögens
Vereidigter Sachverständiger
Versicherungsschäden / ForderungenVereidigter Sachverständiger
ImmobilienverkaufWertgutachten durch einen Makler
Immobilienkauffinanzierende Bank
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