Grundbuchauszug anfordern: Wann, wie und wer berechtigt ist


Warum benötigt man bei einem Immobilienkauf – oder Verkauf einen Grundbuchauszug. Was steht in einem Grundbuchauszug und wo kann ich den Grundbuchauszug anfordern. Alle diese Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Artikel.

Grundbuchauszug

Grundbuchauszug

1) Grundbuchauszug: Was ist das?

In Deutschland werden sämtliche relevanten Informationen, die zu einem Grundstück vorliegen, an zentraler Stelle gesammelt und zur Einsichtnahme bereitgehalten. Die zuständigen Behörden sind die Grundbuchämter, die den Amtsgerichten angehören.

Im Grundbuch werden entweder auf Papier oder elektronisch sämtliche Grundstücke einer Gemeinde erfasst. Zu jedem Grundstück werden außerdem Informationen zu Eigentümer, Hypotheken und Wegerechten festgehalten.

Die Abschrift sämtlicher Informationen zu einem Grundstück heißt Grundbuchauszug.

2) Wann brauche ich den Grundbuchauszug?

Als Eigentümer werden Sie vermutlich immer dann den Grundbuchauszug anfordern müssen, wenn Sie einen Kredit bei einer Bank beantragen wollen. In diesem Fall prüft die Bank, ob der Immobilienwert als Sicherheit für den Kredit ausreicht oder ob nicht doch eventuell noch andere Gläubiger im Grundbuch stehen, die im Falle einer Privatinsolvenz zuerst bedient würden. Diese Prüfung nennt man im Fachjargon Beleihungsprüfung.

Der zweite Grund ist der Verkauf der Immobilie. Interessiert sich ein Käufer ernsthaft für die Immobilie, sollte spätestens jetzt die Einsicht ins Grundbuch gewährt werden, wenn nicht schon vorher der Grundbuchauszug vorgezeigt wurde. Schließlich möchte niemand die Katze im Sack kaufen, schon gar nicht bei einem so hohen Transaktionsvolumen wie einem Immobilienkauf. Mit dem Grundbuchauszug können Sie Käufern Schwarz auf Weiß zeigen, welche Lasten auf dem Grundstück liegen und welche anderen Personen eventuell Rechte daran besitzen.

Mitunter kann der Grundbuchauszug aber auch für gerichtliche Auseinandersetzungen gebraucht werden, etwa wenn ein Nießbrauch- oder Wegerecht auf dem Grundstück lastet und eine Seite sich in ihren Rechten eingeschränkt sieht.

Gut zu wissen:
Der Grundbuchauszug ist in fünf Bereiche unterteilt, von denen nur die letzten drei wirklich sensible Daten enthalten – man spricht auch von den Blättern eins bis drei. Möchte ein Käufer lediglich die Bestätigung, dass Sie wirklich der Eigentümer sind, reicht das erste Grundbuchblatt völlig aus. Somit geben Sie nicht auch die Informationen auf den anderen beiden Blättern preis.

3) Was steht im Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug besteht aus fünf Teilbereichen:

1.) Deckblatt

Hier werden der Name des Amtsgerichtes, der Bezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes festgehalten. Angaben zu einer bestimmten Immobilie befinden sich auf dem Deckblatt noch nicht.

2.) Bestandsverzeichnis

Hierunter kann man eine Art Inhaltsverzeichnis verstehen: Sämtliche Grundstücke einer bestimmten Region werden hier aufgelistet samt Lagebezeichnung (= Adresse), Flurstück, Größe und Nutzungsart.

1. Blatt: Eigentümer

Nun wird es persönlich: Der dritte Bereich des Grundbuchauszugs ist auch als erstes Blatt bekannt. Hier steht, wer die Immobilie besitzt sowie wann sie in den Besitz dieser Person übergegangen ist. Auch der Grund für den Eigentumsübergang wird genannt, zum Beispiel Kauf, Erbe oder der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung.

2.Blatt: Lasten und Beschränkungen

Neben den Grunddienstbarkeiten (hierzu zählen Wegerechte, Bebauungseinschränkungen und das Verbot bestimmter Handlungen auf dem Grundstück) werden im 2. Blatt auch Vormerkungen (der zukünftige Käufer sichert sich bereits vor Vollendung des Kaufvorgangs den Grundbucheintrag), Nießbrauchrechte und Wohnrechte eingetragen. Besteht für die Immobilie eine gesetzlich oder anderweitig vorgeschriebene Sanierungspflicht, ist diese ebenfalls hier vermerkt.

3. Blatt: Schulden und Co.

Das dritte Blatt schließlich gibt Auskunft über die sogenannten Grundpfandrechte. Hierzu zählen die Grundschulden, eventuelle Hypotheken und Rentenschulden. Letztere sind jedoch nur sehr selten anzutreffen.

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4) Wo muss ich den Grundbuchauszug anfordern?

Der Grundbuchauszug muss grundsätzlich beim zuständigen Grundbuchamt und somit beim Amtsgericht der Gemeinde beantragt werden. Nach Eingang des Antrags wird dieser geprüft. Bei einem positiven Bescheid können Sie Einblick ins Grundbuch nehmen und den entsprechenden Auszug auch kopieren.

Seit einigen Jahren können Sie den Grundbuchauszug online anfordern. Dieser Service wird jedoch nicht direkt von den Ämtern angeboten, sondern von externen Online-Dienstleistern. Die Vor- und Nachteile haben wir weiter unten in diesem Beitrag aufgelistet.

Tipp:

Wenn Sie einen Makler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen, wird er/sie den Grundbuchauszug für Sie anfordern.

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5) Wie fordere ich einen Grundbuchauszug an und wie lange dauert es?

Um den Grundbuchauszug anzufordern, müssen Sie nicht immer gleich zum Amtsgericht gehen. Auch eine Beantragung per Post oder Fax ist möglich. Der Antrag selbst ist formlos, sollte aber natürlich bestimmte Angaben enthalten:

  • Daten zum Grundstück samt Grundbuchblattnummer und Nummer des Flurstücks (die Informationen erhalten Sie beim Vermessungsamt)
  • Daten zum Antragsteller samt Legitimationsdokument
  • Der Grund, warum Sie Einsicht verlangen
  • Hinweis, ob Sie eine einfache oder eine beglaubigte Kopie wünschen

Tipp:

Wir haben hier ein Muster für Sie bereitgestellt, mit dessen Hilfe Sie problemlos den Grundbuchauszug anfordern können.

 

Wenn Sie Ihren Antrag verschickt haben, müssen Sie sich ein wenig gedulden. Meist beträgt die Bearbeitungszeit zwei Wochen nach Eingang und Bearbeitung der Post. Sie können Ihr Anliegen also beschleunigen, wenn Sie den Antrag persönlich beim Amtsgericht stellen.

Wurde Ihr Antrag bewilligt, erhalten Sie den gewünschten Auszug ebenfalls per Post. In Bayern, Sachsen und Hamburg wird der Auszug auch per E-Mail zugestellt.

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6) Wie kann ich Änderungen im Grundbuch vornehmen lassen?

Ist ein Kredit getilgt, ein Wohnrecht weggefallen oder hat der Eigentümer gewechselt, können die nun veralteten Angaben im Grundbuch gelöscht werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie völlig verschwinden. Bei einer Löschung wird lediglich vermerkt, dass diese bestimmte Information nicht mehr zutreffend ist, und die neue ergänzt.

Gut zu wissen:

Ein Grundbuchauszug ist immer auch eine Art Geschichtsbuch zu dem betreffenden Grundstück.

 

Um Änderungen im Grundbuch vornehmen zu lassen, müssen je nach Art der Änderungen unterschiedliche Belege und Urkunden eingereicht werden. Handelt es sich zum Beispiel um einen Eigentümerwechsel aufgrund einer Erbschaft, müssen Sie neben dem Antrag (formlos) den Nachweis des Erbes einreichen – also zum Beispiel eine notariell beglaubigte Kopie des Testaments und das Eröffnungsprotokoll des zuständigen Nachlassgerichts.

Gut zu wissen:

Oft wird es nötig sein, einen Notar mit der Änderung des Grundbuchauszugs zu beauftragen. Da bei vielen Änderungen beglaubigte Urkundenkopien eingereicht werden müssen, das Grundbuchamt selbst aber nicht berechtigt ist, die Rechtmäßigkeit dieser Kopien zu überprüfen, können in vielen Fällen nur Notare die Änderungen vornehmen.

 

7) Wer darf Einsicht ins Grundbuch nehmen – und wer nicht?

Da im Grundbuch äußerst sensible Daten festgehalten werden, ist die Einsichtnahme per Gesetz nur berechtigten Personen gestattet. Die letztendliche Entscheidung, ob eine Person berechtigt ist, obliegt den Mitarbeitern des Grundbuchamts.

Generell kann jeder Eigentümer einen Grundbuchauszug anfordern. Auch Personen, die zwar nicht die Eigentümer sind, aber trotzdem namentlich im Grundbuch festgehalten werden, sind berechtigte Personen. Hierzu zählen beispielsweise Nutznießer eines lebenslangen Wohnrechts.

Darüber hinaus können auch ganze Berufs- oder Personengruppen ein berechtigtes Interesse haben. Hierzu gehören:

  • Gläubiger und Kreditgeber
  • Richter, Anwälte, Notare
  • Makler, Ingenieure
  • Behörden
  • Kaufinteressenten, sofern sie einen Vorkaufvertrag und somit ein ernsthaftes Kaufinteresse vorweisen können

Im Zweifel kann das Grundbuchamt aber jederzeit zusätzlich die schriftliche Einverständniserklärung des Eigentümers verlangen.

Gut zu wissen:

Nachbarn, Familienangehörige ohne Grundbucheintrag und Arbeitgeber haben kein berechtigtes Interesse und können somit keinen Einblick ins Grundbuch nehmen. Somit muss kein Immobilienbesitzer befürchten, dass seine Nachbarn die Höhe seines Finanzierungskredits o. Ä. erfahren.

 

8) Wie aktuell muss ein Grundbuchauszug sein?

Bei einem Grundbuchauszug gilt: Je aktueller, umso besser.

Käufer sollten auf einem Grundbuchauszug beharren, der maximal zwei Wochen alt ist. Doch besteht selbst dann noch nicht die vollumfängliche Sicherheit, dass in der Zwischenzeit nicht doch erhebliche Änderungen vorgenommen wurden – zum Beispiel die Freigabe der Immobilie zur Zwangsversteigerung (= Vollstreckungsbescheid).

Um sich hier abzusichern, können und sollten ernsthaft interessierte Kaufinteressenten sich im Grundbuch vormerken lassen. Dieses Vorgehen heißt Auflassungsvormerkung oder schlicht Vormerkung.

Banken haben bezüglich der Aktualität des Grundbuchauszugs ihre eigenen Vorstellungen. Fragen Sie deshalb zunächst bei Ihrem Bankberater nach, bevor Sie sich zum Finanzierungstermin einfinden.

9) Muss der Grundbuchauszug beglaubigt sein?

Das kommt darauf an: Wenn Sie den Grundbuchauszug für sich selbst benötigen, zur Ablage oder um den Überblick nicht zu verlieren, ist eine einfache Kopie selbstverständlich ausreichend.

Benötigen Sie das Dokument zur Vorlage bei Banken, Ämtern oder Käufern, brauchen Sie einen beglaubigten Auszug.

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10) Geht ein Grundbuchauszug auch kostenlos?

Nein. Der Gesetzgeber hat die Kosten für einen Grundbuchauszug genau festgelegt. Einen kostenlosen Grundbuchauszug gibt es somit nicht.

Sie können jedoch indirekt in den Genuss eines kostenlosen Grundbuchauszugs kommen:

  • Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, kann es sein, dass der Verkäufer sich bereits um den Grundbuchauszug gekümmert hat.
  • Manche Makler werben im Rahmen von Sonderaktionen mit der Kostenübernahme des Grundbuchauszugs bei Beauftragung des Maklers. In einem solchen Fall sollten Sie sich jedoch trotzdem nicht vorschnell entscheiden, sondern den Makler hinter dem Angebot einer genauen Qualitätsprüfung unterziehen.

11) Grundbuchauszug online anfordern

Die Beantragung des Grundbuchauszugs ist auch online über einen Drittanbieter möglich, also über eine externe Dienstleistungsfirma.

Gut zu wissen:

Hinter diesen Firmen verbergen sich nie Behörden, egal wie offiziell der Name klingt. Es handelt sich grundsätzlich um private Anbieter mit klarem wirtschaftlichem Interesse.

 

Der Vorteil: Sie sparen sich den Weg zum Amt ihrer Stadt und/oder müssen kein eigenes Schreiben aufsetzen. Die Beantragung erfolgt über ein Onlineformular des Anbieters.

Der Nachteil: Sie müssen dem Dienstleister viele sehr persönliche Daten anvertrauen.

Darüber hinaus fallen je nach Anbieter nicht unerhebliche Gebühren an, die nicht selten das Dreifache der eigentlichen Amtskosten ausmachen. Wer nicht gerade in seiner Bewegungsfreiheit eingeschränkt ist, sollte sich deshalb gut überlegen, einen Drittanbieter zu beauftragen.

Um Ihnen ein klein wenig Arbeit abzunehmen, können Sie hier ein kostenloses Muster zur Beantragung eines Grundbuchauszuges herunterladen.

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12) Die 8 häufigsten Fragen zum Grundbuchauszug

Unter Grundbuchauszug versteht man sämtliche gesammelten Informationen zu einem bestimmten Grundstück.