Vermieterrechte: Rechte und Pflichten für den Vermieter


Wer eine Immobilie einem anderen zu Wohnzwecken überlässt, tritt auch viele Rechte für die Dauer des Mietverhältnisses an den Mieter ab. Vermieter stellen sich deshalb immer wieder die folgenden Fragen:

Rechte Vermieter: Was ist noch erlaubt?

Was tue ich bei Mietnomaden und Co.?

Wie kann ich meine Vermieterrechte bestmöglich schützen und durchsetzen?

1) Das Recht des Vermieters, die Wohnung zu betreten

Wer eine Wohnung gemietet hat, hat das Recht, anderen Personen den Zutritt zu dieser Wohnung zu verweigern. Das gilt zunächst einmal auch für den eigentlichen Eigentümer der Wohnung, den Vermieter. Auch der Vermieter muss also das Einverständnis des Mieters abwarten, wenn er die Wohnung betreten möchte, und kann nicht aus Prinzip Einlass fordern.

Nicht immer kommt der Vermieter jedoch bloß zu einem Kaffeepläuschchen vorbei, sondern mitunter haben seine Besuche einen guten Grund, der ein Betreten der Wohnung erfordert. In den folgenden Fällen gehört das Betreten der Wohnung deshalb zu den Vermieterrechten:

  • Notwendige Reparaturen
  • Notfälle (Wasserrohrbruch, Feueralarm bei Abwesenheit des Mieters)
  • Besichtigungen (Nachmieter, Käufer).

In all diesen Fällen kann der Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung nicht verweigern. Außer in Notfällen müssen die Besuche jedoch im Vorfeld mit dem Mieter abgestimmt werden.

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2) Rechte Vermieter: Betriebskosten auf den Mieter umlegen

Dem Vermieter steht das Recht zu, die Betriebskosten, die für eine Wohnung anfallen, auf den dort lebenden Mieter umzulegen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter die Höhe der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung nachweist (s. auch Pflichten Vermieter). Schließlich sind nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umlegbar: Die Kosten für die Verwaltung zum Beispiel sind nicht Teil der Betriebskosten. Die Ausgaben des Vermieters für Wasser, Heizung und Müllabfuhr können hingegen umgelegt werden.

3) Vermieterrechte bei der Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind bei keinem Mieter gern gesehen. Entsprechend schnell ist der Anwalt engagiert, um gegen die Mieterhöhung vorzugehen. Will man als Vermieter einen langen und kostspieligen Rechtsstreit vermeiden, sollte man bereits im Vorfeld genau seine Rechte im Bereich der Mieterhöhungen kennen.

Generell gilt: Mieten können nur einmal innerhalb von 12 Monaten erhöht werden. Haben Sie also bereits im März die Miete erhöht, können Sie nicht im September das nächste Schreiben verschicken. Diese Regelung ist jedoch nicht die einzige Vorgabe:

Rechte Vermieter: Staffelmiete vertraglich vereinbaren

Es ist möglich, bereits von Beginn an eine Staffelmiete im Mietvertrag zu vereinbaren. Wenn es sich hierbei um eine jährliche Staffelung handelt, haben Sie als Vermieter den Erhöhungsrahmen bereits voll ausgeschöpft, denn mehr als einmal dürfen Sie die Miete innerhalb von 12 Monaten nicht erhöhen. Auch wenn Sie nun Renovierungen durchführen, dürfen Sie diese Kosten nicht durch eine Mieterhöhung neben der Staffelmiete auf den Mieter umlegen.

Vermietern steht mit der Staffelmiete also eine garantierte (jährliche) Mieterhöhung zur Verfügung, doch haben sie hiermit auch bereits alle Möglichkeiten ausgeschöpft.

Anpassung an den Mietspiegel ist ein Vermieterrecht

Wenn keine Staffelmiete vereinbart wurde, wird die Miethöhe langfristig hinter dem allgemeinen Mietspiegel zurückbleiben. Da die Ausgaben des Vermieters jedoch nicht stagnieren, wird er/sie früher oder später die Miete erhöhen. Hier ist es nun wichtig zu wissen, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent angepasst werden darf (= Kappungsgrenze) und auch das nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gut zu wissen:
In Gebieten mit der Mietpreisbremse darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um bis zu 15 Prozent angehoben werden und auch hier natürlich nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Vermieter dieses Recht zur Mieterhöhung vor Gericht einstreiten müssen. Denn Mieter müssen sich mit der Mieterhöhung einverstanden erklären. Tun sie es nicht, müssen sie ausziehen – so die Theorie. Doch viele Mieter verweigern schlicht eine Reaktion. Dem Vermieter bleibt also nur der Gang vors Gericht, das nun entscheiden muss, ob die Mieterhöhung rechtens war.

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4) Vermieterrechte bei Sanierungen

Die Ausgaben für energetische Sanierungen, neue Balkone oder besser schallisolierende Fenster dürfen in Teilen auf den Mieter umgelegt werden. Auch hier müssen jedoch feste Vorgaben beachtet werden:

Die Maßnahmen müssen den Wohnstandard des Mieters erhöhen oder die Energieeffizienz verbessern (auch Wasser). Reine Instandhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen rechtfertigen keine Mieterhöhung.
Der Mieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich informiert werden. In diesem Schreiben muss auch die aus den Maßnahmen folgende Mieterhöhung angegeben und begründet werden!
Acht Prozent der Modernisierungskosten können jährlich auf die Miete umgelegt werden. Betrugen die Kosten 20.000 €, darf die Jahresmiete also um 1.600 € steigen. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete darf dann überschritten werden.

Gut zu wissen:
Vermieter können im Zusammenhang mit Sanierungen ordentlich zulangen: Erhöhen Sie erst die Miete auf den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete und führen dann Sanierungen durch, darf die Miete abermals erhöht werden und somit deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Werden jedoch erst die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und wird damit bereits die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete gerissen, so ist eine weitere Erhöhung nicht zulässig

Vermieter können nicht unbegrenzt Sanierungen durchführen und so immer wieder die Miete erhöhen. Der Gesetzgeber lässt innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an Mieterhöhungen wegen Modernisierung zu, wenn die vorherige Miete über sieben Euro pro m² lag. Lag sie darunter, sind maximal zwei Euro pro m² innerhalb von sechs Jahren erlaubt.

Bei einer Staffelmiete darf die Miete auch bei Sanierungen nicht zusätzlich erhöht werden.


5) Rechte Vermieter: Was tun beim Immobilienverkauf?

VermieterrechteMietverhältnisse werden oft unbefristet vereinbart, denn so haben beide Seiten die größte Planungssicherheit. Möchte der Eigentümer irgendwann jedoch die vermietete Immobilie verkaufen, kann er deshalb nicht einfach kündigen. Er muss die Immobilie mitsamt Mieter anbieten, sofern dieser nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat.

Das klingt auf den ersten Blick gar nicht so schlecht, denn eigentlich könnte sich der Käufer ja freuen, dass er den Mieter on top dazubekommt. In der Realität ist dies jedoch ein Nachteil für den Käufer: entweder, weil er/sie selber die Immobilie beziehen möchte oder weil der alte Mietvertrag niedriger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete und der neue Besitzer nun erst aufwändig die Miete erhöhen muss. Das Resultat ist ein niedrigerer Verkaufspreis.

Die Versuchung ist also groß, den Mieter vor dem Verkauf aus dem Haus zu bekommen. Hierfür existieren im Bereich der Vermieterrechte zwei legale Möglichkeiten:

Sie haben Glück und Ihr Mieter möchte die Wohnung selber kaufen. Da er ohnehin ein Vorkaufsrecht besitzt, müssen Sie diese Möglichkeit so oder so austesten. Der Mieter muss für die Wohnung dasselbe bezahlen wie jeder andere Käufer auch.
Möchte der Mieter weder selber kaufen noch in nächster Zeit ausziehen, können Sie ihm eine Art Auszugsprämie anbieten, also eine Einmalzahlung bei Auszug. Die Höhe ist frei verhandelbar. Ihr Mieter kann das Angebot jedoch auch ablehnen und in der Wohnung bleiben.


6) Recht des Vermieters: Kündigung bei Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder geringer wirtschaftlicher Verwertung

Wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt, stehen dem Vermieter wieder sämtliche Rechte an der Wohnung zu. Doch was, wenn der Vermieter den Mieter nicht mehr im Haus haben möchte, der Mieter aber nicht kündigt? In diesem Fall muss der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Das darf er jedoch nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen.

Eigenbedarf: Vermieterrechte gehen vor

Einer der häufigsten Kündigungsgründe ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Möchte der Vermieter selber oder ein Familienmitglied in Zukunft in der Wohnung leben, muss der bisherige Mieter ausziehen.

Zum berechtigten Familienkreis gehören unter anderem:

  • Eltern, Schwiegereltern
  • Kinder, Enkel, Schwiegerkinder
  • Geschwister, Neffen, Nichten
  • In Trennung lebende Ehepartner

Da dieser Kündigungsgrund in der Vergangenheit jedoch oft dazu benutzt wurde, um unliebsame Mieter ganz ohne eigene Wohnabsicht vor die Tür zu setzen, sollten sich Vermieter genau an die Vorschriften halten, denn Gerichte überprüfen eine Eigenbedarfskündigung bis ins Detail. Wird die Wohnung für ein Familienmitglied gebraucht, so muss sie beispielsweise innerhalb des Budgetrahmens des neuen Bewohners liegen. Auch muss der Vermieter nachweisen, dass er keine andere und aktuell leere Wohnung im Bestand hat, die ähnliche Merkmale besitzt und somit stattdessen bewohnt werden könnte.

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist gestaffelt. Sie beträgt drei Monate, wenn der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat, sechs Monate bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren und neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.

Zahlungsverzug

Ist der Mieter mit zwei hintereinander folgenden Monatsmieten im Rückstand oder belaufen sich seine Rückstände insgesamt auf die zweifache Monatsmiete, so kann ihm der Vermieter fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen. Der Mieter hat nun meist zwei Wochen Zeit, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen. Bezahlt er nach Eingang der fristlosen Kündigung seine Schulden, so wird sie rückwirkend unwirksam. Dieses Recht hat der Mieter jedoch nur einmal alle zwei Jahre.

Vermieterrechte bei Lärmbelästigung, übermäßiger Belegung, gewerblichem Gebrauch

Auch wenn ein Mieter immer wieder Ruhestörung begeht oder anderweitig gegen den Mietvertrag verstößt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Damit die Kündigung rechtswirksam wird, muss der Vermieter das vertragswidrige Verhalten seines Mieters jedoch zuvor abgemahnt haben. Somit sind auch mindestens zwei Verstöße erforderlich, um dem Mieter kündigen zu können: Nach dem ersten Mal erfolgt die Abmahnung und erst nach einem erneuten Verstoß kann die Kündigung geschrieben werden.

Diese Regelungen gelten auch bei einer unerlaubten gewerblichen Nutzung der Wohnung, wenn hierdurch zu viel Lärm oder Müll entsteht, oder einer Überbelegung.

Kündigung wegen (zu geringer) wirtschaftlicher Verwertung

Eine vermietete Immobilie ist für den Vermieter eine Kapitalanlage. Erwirtschaftet der Vermieter hiermit keinen Gewinn, kann er dem Mieter kündigen.

Diese auch Verwertungskündigung genannte Beendigung des Mietverhältnisses ist jedoch an sehr strenge Bedingungen geknüpft. Generell müssen dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen, die eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie unmöglich machen. Reine Gewinnmaximierung (zum Beispiel eine höhere Miete bei Neuvermietung) erfüllt diese Voraussetzungen nicht.

Die folgenden Bedingungen müssen allesamt erfüllt sein, damit eine Verwertungskündigung rechtens ist:

  • Der Eigentümer möchte seine Immobilie anderweitig verwerten, zum Beispiel aus einer sehr großen Wohnung mehrere kleine machen oder ein altes Gebäude abreißen, um auf dem Grundstück ein neues zu errichten.
  • Die neue Verwertung ist angemessen. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist oder nicht, klärt im Zweifel das Gericht, denn so pauschal lässt sich das kaum sagen. Der BGH hat in einem Urteil von 2011 festgelegt, dass die Verwertung „auf vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen“ beruhen muss – in der Praxis besteht hier also durchaus Interpretationsspielraum.
  • Der bestehende Mietvertrag macht die angemessene Verwertung unmöglich. Es reicht also nicht aus, wenn die Verwertung bloß erschwert wird.
  • Durch die Unmöglichkeit einer angemessenen Verwertung entstehen dem Vermieter wirtschaftliche Nachteile.

Praxisbeispiel 1:

Ein Eigentümer besitzt zwei Wohnungen. In einer der beiden wohnt er, die andere hat er vermietet. Durch dieses Mietverhältnis entstehen ihm regelmäßig Verluste, weshalb er sich entschließt, die Wohnung zu verkaufen. Mit Mieter wird der Preis für die Wohnung um 30 Prozent niedriger ausfallen als ohne. Da der Verkauf zu solch einem Preis für den Eigentümer ein Minusgeschäft darstellen würde (der Verkaufspreis wäre niedriger als der ursprünglich selbst einmal gezahlte Ankaufspreis) und eine Weitervermietung finanzielle Verluste bedeutet, ist die Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung rechtens.

Gut zu wissen:
Auch wenn mit dem Verkaufserlös Schulden beglichen oder der Ruhestand finanziert werden sollten, haben die Gerichte in der Vergangenheit die Verwertbarkeitskündigung durchgewunken, wenn der Verkaufspreis mitsamt Mieter deutlich niedriger ausgefallen wäre als ohne

Praxisbeispiel 2:

Der Eigentümer möchte einen größeren Balkon anbauen. Er muss hierfür jedoch die Außenwand durchbrechen lassen, wodurch die Bewohnbarkeit für eine bestimmte Zeit nicht möglich ist. In diesem Fall ist die Verwertbarkeitskündigung unzulässig, da der größere Balkon keine notwendige Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahme ist und einer weiteren angemessenen wirtschaftlichen Verwertung auch ohne größeren Balkon nichts im Wege steht.


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7) Klausel zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen genau prüfen!

Eine Immobilie ist im weitesten Sinne ein Gebrauchsgegenstand und unterliegt einer gewissen Abnutzung. Vermieter haben also ein berechtigtes Interesse, dass ihre Mieter die Wohnung vernünftig behandeln und in Schuss halten. Hierzu gehört nach häufiger Auffassung auch das regelmäßige Streichen der Fenster, Türen und Wände.

Deutschlands Gerichte sehen das hingegen anders und haben Vertragsklauseln, die eine regelmäßige Renovierung vorschreiben, gestrichen. Stattdessen ist der Mieter nur dann zu Schönheitsarbeiten verpflichtet, wenn die Wohnung es auch tatsächlich nötig hat. Auch beim Auszug muss nur dann frisch gestrichen werden, wenn es nötig ist und die Wohnung damals ebenfalls in frisch renoviertem Zustand übergeben wurde. Wurde sie es nicht, muss auch beim Auszug nicht renoviert werden.

Vermieterrechte bei Kleinreparaturen

Bei der Kostenumlegung für Kleinreparaturen sollten sich Vermieter an die gängigen Beträge halten, wenn sie nicht vollends selbst auf den Kosten sitzen bleiben wollen. Gängig sind zum Beispiel bis zu 100 € je Kleinreparatur und bis zu acht Prozent der Jahreskaltmiete insgesamt.


8) Pflichten Vermieter: ein Überblick

Das Gegenstück zu den Vermieterrechten sind die Vermieterpflichten. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über Ihre wichtigsten Pflichten als Vermieter.

Vermieter hat Instandhaltungspflicht

Mieter und Vermieter dokumentieren beim Einzug den Zustand der Wohnung. Er muss generell einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichen, also das Bewohnen der Wohnung. Der Vermieter hat jedoch nicht nur die Pflicht, die Wohnung bei der Übergabe bewohnbar zu präsentieren, sondern auch, sie in diesem Zustand zu halten.

Das bedeutet nun nicht, dass der Mieter die Wohnung beschädigen und dann vom Vermieter die Reparatur einfordern kann, da sie ja nun nicht mehr bewohnbar ist. Liegt jedoch ein vom Mieter unverschuldeter Schaden vor, der den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich erschwert oder ganz unmöglich macht, muss der Vermieter handeln.

Der vertragsgemäße Gebrauch ist zum Beispiel dann nicht mehr möglich, wenn es immer sofort zu einem Kurzschluss kommt, sobald mehr als ein technisches Gerät angeschlossen ist. Wer also nicht staubsaugen kann, wenn gleichzeitig der Herd an ist, der kann beim Vermieter Nachbesserungen fordern. Auch bei einem Rohrbruch muss der Vermieter handeln.

Gut zu wissen:
Für die Instandhaltung ist immer der Maßstab relevant, der zum Zeitpunkt der Erbauung der Immobilie galt. Wer in eine Wohnung aus den frühen 1920er-Jahren zieht, hat also kein Anrecht auf isolierverglaste Fenster oder moderne Heizungen.

Verkehrssicherheit ist Vermieterpflicht

Das Bewohnen der Immobilie muss gefahrlos möglich sein. Hierunter ist nicht zu verstehen, dass der Vermieter sämtliche Türen mit Sicherheitsschlössern ausstatten und den Eingangsbereich videoüberwachen muss. Es bedeutet vielmehr, dass das Treppenhaus gefahrlos betreten und benutzt werden kann (funktionierendes Licht, freier Zugang zu den Treppen, keine rutschigen Vorleger oder abgebrochenen Stufen) und dass auch eventuelle Gemeinschaftsräume allgemeinen Sicherheitsstandards entsprechen.

Pflichten Vermieter: Rechenschaft über Betriebskostenhöhe

Es gehört zu den Rechten des Vermieters, die Betriebskosten auf die Mietergemeinschaft umzulegen. Hieraus ergibt sich jedoch die Pflicht, diese Betriebskosten einzeln aufzuschlüsseln und dem Mieter mit der Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Darüber hinaus muss der Vermieter Rechenschaft über die Höhe ablegen, wenn ein Mieter Zweifel an der Wirtschaftlichkeit hat. Haben sich zum Beispiel die Stromkosten für die Treppenhausbeleuchtung verdreifacht und ist dies auf einen Anbieterwechsel anstatt auf erhöhten Verbrauch zurückzuführen, muss der Vermieter sachlich begründen können, warum er sich zu diesem Anbieterwechsel entschlossen hat.


9) So kommen Vermieter zu Ihrem Recht

Das deutsche Mietrecht begünstigt eher die Mieterseite. Für viele Immobilienbesitzer bedeutet es deshalb viel Arbeit, Geld und Nervenaufwand, wenn sie ihre Vermieterrechte gegen einen widerspenstigen Mieter durchsetzen wollen. Neben einer Mitgliedschaft in einem Vermieterverbund sind deshalb genaue Kenntnisse über die Rechte von Vermietern und eine gute Rechtsschutzversicherung im Mietbereich die besten Mittel.

Tipp:
Sie haben nur wenige Objekte im Bestand und sind sich nicht sicher, ob sich der Aufwand lohnt oder Sie doch lieber verkaufen sollen? Wir kennen diese Überlegungen und vernetzen Sie gerne mit unserem Partnermakler aus Ihrer Region, der Ihnen eine fundierte Einschätzung geben wird.


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