Immobilienwert ermitteln: Transparenz und Professionalität beim Hausverkauf
Immobilienwert ermitteln
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte zunächst den Immobilienwert berechnen lassen. In diesem Artikel erfahren Sie, …
… wann Sie eine Immobilienwertermittlung in Auftrag geben sollten,
… wer den Immobilienwert für Sie berechnen kann,
… welche Kriterien für die Wertermittlung Ihrer Immobilie besonders relevant sind.
1) Immobilienwert berechnen lassen: Profis sorgen für die nötige Akzeptanz
Der Wert einer Immobilie heißt Verkehrswert. Der Verkehrswert gibt Ausschluss darüber, was
- potenzielle Käufer
- auf einem freien Markt
- zum Stichtag der Bewertung theoretisch bereit sind,
- für eine Immobilie dieser Art, Ausstattung und Lage zu bezahlen.
Der Verkehrswert ist also täglichen Schwankungen unterworfen, doch vor allem ist er eins: eine Schätzung. Da jede Immobilie einzigartig ist, existieren keine Werttabellen oder eine mathematische Formel. Die Genauigkeit des Verkehrswertes und damit auch die Akzeptanz auf Käuferseite hängt somit zu einem sehr großen Teil von der fachlichen Expertise desjenigen ab, der die Wertermittlung vornimmt.
Wer den Immobilienwert berechnen lassen möchte, sollte also grundsätzlich einen Experten beauftragen. Übernimmt der Verkäufer die Wertermittlung hingegen selbst, werden Käufer diesen Wert nicht akzeptieren. Egal wie sehr der Verkäufer sich mit Immobilien auskennt: Käufer werden immer preistreibende Absichten unterstellen und eine eigene Bewertung vornehmen, die deutlich niedriger ausfallen dürfte als die des Eigentümers. Im Ergebnis stehen sich zwei völlig unterschiedliche Preisvorstellungen gegenüber und am Ende wird die Immobilie zu einem Ladenhüter.
2) Diese Berufsgruppen können den Immobilienwert ermitteln
Um den Immobilienwert berechnen zu lassen, können Sie aus verschiedenen Berufsgruppen wählen. Die so erstellten Berechnungen sind jedoch nicht immer untereinander austauschbar. Vielmehr gelten für jede Berufsgruppe Besonderheiten, die vor der Beauftragung unbedingt beachtet werden sollten.
Eigenrecherche
Kein Gesetz schreibt vor, dass eine Immobilienbewertung in fremde Hände gegeben werden muss. Stattdessen können Eigentümer auch selber die Wertermittlung vornehmen. Hierbei gibt es jedoch einige gewichtige Nachteile zu bedenken:
- Der ermittelte Wert wird vom Käufer in aller Regel nicht anerkannt
- Je weniger sich der Eigentümer mit Immobilien auskennt, umso mehr wird der ermittelte Wert von der Schätzung eines Profis abweichen
- Erinnerungen und Emotionen können den Blick des Eigentümers trüben und abermals zu einer Verzerrung des Verkehrswertes führen
Wer trotzdem selbst den Immobilienwert ermitteln möchte, sollte wie folgt vorgehen:
- Machen Sie sich ein Bild über die Verkaufspreise Ihrer Region. Hierfür können Sie die Immobilienportale durchgehen und die Angebotspreise für vergleichbare Immobilien in der Nähe in eine Tabelle übertragen. Notieren Sie außerdem Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und eventuelle Besonderheiten.
- Nehmen Sie Einsicht in den Gutachterausschuss Ihrer Stadt. Hier sind die tatsächlich erzielten Verkaufspreise der letzten 12 bis 24 Monate vermerkt. Aktualisieren Sie mithilfe dieser Daten Ihre Tabelle.
- Je nach Besonderheit der Immobilie kann der Wert steigen oder sinken. Ordnen Sie den besonderen Merkmalen Ihrer Immobilie jeweils einen konkreten Wert zu und passen Sie den Verkehrswert darum an.
Onlinerechner
Eine fundierte Immobilienbewertung erfordert Marktkenntnis, fachliches Know-how und Zeit. Umso verlockender ist es also, wenn Onlinerechner die Wertermittlung innerhalb weniger Minuten versprechen, kostenlos oder für einen kleinen Betrag von meist weniger als 30 Euro. Der Eigentümer muss lediglich einige Daten eingeben und hält kurz darauf die Berechnung in Händen.
Eine solche Art, den Immobilienwert ermitteln zu lassen, ist nur in wenigen Fällen zu empfehlen. Wenn Sie den Wert lediglich für sich benötigen, weil Sie immer schon mal zumindest grob wissen wollten, was Ihre Immobilie eigentlich aktuell wert ist, reicht ein Onlinerechner aus. Wenn Sie hingegen verkaufen möchten, das Finanzamt eine Aufstellung Ihrer Vermögensverhältnisse wünscht oder ein Gericht den Wert Ihrer Immobilie einschätzen möchte, ist eine Online-Wertermittlung ungeeignet, denn eine Maschine kann immer nur so schlau sein wie ihr Bediener. Wenn Sie also den Rechner mit Daten füttern, müssen Sie auch selber einschätzen können, wie viel ein ausgebauter Dachboden konkret wert ist.
Gutachter
Gutachter, auch Sachverständige, kommen aus unterschiedlichen Berufen. So können Architekten genauso eine Weiterbildung zum Immobiliensachverständigen absolvieren wie beispielsweise Ingenieure.
Gutachter unterteilen sich in drei Gruppen:
- Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigenmüssen ihr Wissen regelmäßig neu unter Beweis stellen und werden unter anderem von der IHK überwacht. Ihre Gutachten sind vor Gericht und von allen Behörden anerkannt.
- Die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigensind laut EU-Vorgaben den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt. Auch sie werden regelmäßig kontrolliert und geprüft. Die vollkommene Gleichbehandlung hat sich in Deutschland jedoch noch nicht umgesetzt, sodass noch immer hauptsächlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt werden, wenn die Wertermittlung für Ämter oder eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigt wird.
- Zur Gruppe der freien Sachverständigengehören alle Gutachter, die in Verbänden organisiert sind und nicht zu den oberen beiden Gruppen gehören. Sie sind ausschließlich den Leistungsvorgaben ihres Verbandes unterstellt. Die Gutachten von freien Sachverständigen werden von Ämtern und Gerichten nicht anerkannt.
Wertermittlungen von Sachverständigen sind grundsätzlich kostenpflichtig. Je nach Art des Gutachtens (Kurzgutachten oder gerichtsfestes Vollgutachten) müssen Auftraggeber mit Rechnungen in Höhe von einigen hundert bis mehreren tausend Euro rechnen. Als Richtwert gilt: Bei einem Vollgutachten bewegt sich der Preis zwischen 0,5 und einem Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.
Makler
Makler gehen ebenso vor wie Sachverständige, wenn sie den Immobilienwert ermitteln. Ihre Berechnungen werden jedoch ebenso wie die Ermittlung von freien Sachverständigen von Ämtern und Gerichten nicht anerkannt.
Dennoch sind die Dienste von freien Sachverständigen und Maklern nicht austauschbar, denn Makler verstehen die Wertermittlung oftmals als Teil ihres Verkaufsservice. Wer für einen Verkauf ohne gerichtliche Auseinandersetzung den Verkehrswert ermitteln lassen möchte, sollte also einen Makler wählen. Er/Sie wird die Berechnung so gut durchführen wie ein Sachverständiger, Ihnen jedoch deutlich weniger bis gar nichts für seine Dienste in Rechnung stellen.
3) Wann sollten Sie den Immobilienwert ermitteln lassen?
Laien fällt es immer wieder schwer, richtig einzuschätzen, wann welches Gutachten sinnvoll ist.
Kauf oder Verkauf
Wenn es sich um einen einfachen Kauf oder Verkauf einer Immobilie handelt, ist die beste Wahl die Immobilienbewertung über einen Makler. So haben Sie eine fundierte Einschätzung einer außenstehenden Person, die Sie Käufern bzw. dem Verkäufer ohne Scheu präsentieren können. Auch in puncto Kosten ist der Makler die bessere Wahl, denn viele Makler betrachten die Wertermittlung als einen Service, den sie nicht extra berechnen. Das gilt insbesondere für jeden Makler aus unserem Netzwerk.
Auch bei Verkäufen in Gemeinschaft (zum Beispiel Erbengemeinschaft) ist die Wertermittlung über einen Makler vollkommen ausreichend. Voraussetzung ist jedoch, dass sich alle Erben einig sind und es zu keiner gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.
Scheidung, Sorgerecht, Vormundschaft
Da Scheidungen, Sorgerecht- und Vormundschaftsvereinbarungen oftmals gerichtlich geklärt werden, muss in einem solchen Fall ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger mit der Immobilienwertermittlung beauftragt werden.
Hypotheken, Kredite etc.
Viele Erbschaften gehen ohne gerichtliche Auseinandersetzung über die Bühne. Dasselbe gilt bei Schenkungen. Trotzdem müssen Sie auch bei einem Immobilienkauf oder -verkauf aus diesen beiden Gründen einen öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen den Immobilienwert ermitteln lassen, da nur Gutachten dieser Gruppen von Behörden, hier vor allem dem Finanzamt, anerkannt werden.
Hypotheken, Kredite etc.
Wenn Ihre Bank wissen möchte, wie viel Ihre Immobilie wert ist, sind Sie fein raus, denn in aller Regel wird die Bank im Falle einer Kreditverlängerung o. Ä. selber den Immobilienwert ermitteln lassen. Hierfür trägt sie auch selber die Kosten. Es gibt nur noch wenige Banken am Markt, die den Immobilienbesitzer zur Wertermittlung auf eigene Kosten drängen. Sie sollten sich in einem solchen Fall also gut überlegen, ob diese Bank als langjähriger Finanzierungspartner infrage kommt.
Erst, wenn Sie mit dem von der Bank ermittelten Wert nicht einverstanden sind und eine Gegendarstellung in Auftrag geben, müssen Sie die Kosten selber bestreiten.
4) Drei Methoden zur Immobilienwertermittlung
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren erfolgt die Bewertung der Immobilie anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in derselben Region. Vereinfacht gesagt bedeutet dies: Wurde dieselbe Art Reihenhaus in einem Umkreis von wenigen Kilometern in den letzten zwei Jahren im Schnitt für 223.489 Euro verkauft, wird dieser Wert auch bei der aktuellen Immobilie als Grundwert angesetzt. Da für das Vergleichswertverfahren die Vergleichbarkeit der Immobilien von zentraler Bedeutung ist, können sehr individuelle Immobilien hiermit nur schwer bewertet werden. Dasselbe gilt für Häuser, die in einer Gegend mit nur wenigen Vergleichsobjekten stehen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten oder verpachteten Immobilien zum Einsatz, denn es ermittelt den Ertrag (= Gewinn), den der Eigentümer mit dieser Immobilie erwirtschaften kann. Es wird somit meist für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Mietwohnungen oder Baugrundstücken verwendet und eignet sich nicht für ein Einfamilienhaus in Privatbesitz.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kann für jede Immobilie genutzt werden und dient häufig als Kontrollverfahren. Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert separat anhand festgelegter Tabellen und Rechenwege ermittelt und schließlich addiert. Das Sachwertverfahren ist die beliebteste Methode bei Banken.
Um den Grundstückswert ermitteln zu können, sind vor allem die folgenden Charakteristiken relevant:
Lage, Form und Größe des Grundstücks
Prozentsatz der bebaubaren Fläche laut Bebauungsplan
Stand der Erschließung (bereits an die öffentliche Versorgung angeschlossen oder nicht)
5) Individuell den Immobilienwert berechnen
Egal, mit welchem Verfahren Sie den Immobilienwert berechnen lassen: Das Ergebnis stellt immer nur einen Grundwert dar. Im Anschluss wird Ihr Experte deshalb die individuellen wertsteigernden und wertmindernden Faktoren der Immobilie bei einer Hausbegehung unter die Lupe nehmen und den Immobilienwert mit ihrer Hilfe konkretisieren.
Lage
Die Lage ist das wichtigste Kriterium bei der Immobilienbewertung, denn sie ist das einzige, was nicht verändert werden kann. Das Kriterium Lage lässt sich dabei in Makrolage und Mikrolage unterteilen.
Unter Makrolage versteht man die Region und dort den Ort, in der die Immobilie steht. Sie hat einen großen Einfluss auf den Wert, denn schon 50 Kilometer weiter kann der generelle Ruf der Region ein ganz anderer sein, wodurch sich auch die Nachfrage verändert. Wichtig für den Ruf einer Region sind die wirtschaftliche Stärke, die politische Färbung, der Bevölkerungsmix (Alter, Herkunft, Bildungsschicht) und ihr Zukunftspotenzial.
Die Mikrolage setzt sich zusammen aus dem Bezirk und der Straße/Nachbarschaft, der Anbindung (Straßen, Supermärkte, Nahverkehr, Schulen, Ärzte, …), der Wohnqualität (ruhig/laut, zentral/dezentral) und der Ausrichtung der Immobilie, insbesondere des Gartens oder Balkons.
Baujahr und Zustand
Das Baujahr einer Immobilie gibt Ausschluss darüber, in welchem Stil die Sanitäranlagen gebaut wurden, welchen Durchmesser die Rohre haben und wie es um die Wärmedämmung bestellt ist. Eine Immobilie von 1980 ist in vielen Punkten bereits veraltet und wird deshalb in aller Regel weniger einbringen als eine ansonsten vergleichbare Immobilie von 2005 in derselben Region. Und doch kann nicht generell der Grundsatz „Je neuer, umso teurer“ angewandt werden, denn beim Wert einer Immobilie gehen die Faktoren Baujahr und Zustand Hand in Hand: Die Immobilie von 1980 kann auch mehr wert sein als die Immobilie von 2005, sofern sie immer top in Schuss gehalten und regelmäßig modernisiert wurde.
Ein Sonderfall auf dem Immobilienmarkt sind Altbauten. Gerade gut sanierte Altbauten erzielen regelmäßig Spitzenpreise. Hierbei kommt es jedoch nicht nur auf den Zustand des Stucks an den Decken an, sondern vor allem auf die Verglasung der Fenster sowie die generelle Wärmedämmung, die Raumaufteilung (Toilette innerhalb der Wohnung oder im Treppenhaus) und die Heizart.
Größe und Raumaufteilung
Die Größe einer Immobilie hat natürlicherweise einen wesentlichen Einfluss auf ihren Wert. Eine Immobilie mit 120 m² Wohnfläche wird mehr einbringen als eine Immobilie mit 80 m² Wohnfläche, zumindest wenn Lage, Zustand und Ausstattung ansonsten vergleichbar sind. Neben der Größe ist aber vor allem die Raumaufteilung von Bedeutung, denn die größte Wohnung wird wenige Interessenten anziehen, wenn die Zimmer allesamt winzig und unpraktisch geschnitten sind.
Dennoch sollten Immobilienbesitzer nicht proaktiv Wände herausbrechen und fünf kleine Räume in zwei sehr große umwandeln. Eine solche fundamentale Veränderung will gut überlegt sein, denn eventuell optimieren Sie hierbei ausgerechnet am Geschmack desjenigen Käufers vorbei, der die Immobilie in ihrem Originalzustand gerne gekauft hätte. Modernisierungen sind hingegen so gut wie immer wertsteigernd, zum Beispiel der Einbau einer modernen Küche.
Wohnkomfort
Auch der gebotene Wohnkomfort spielt eine Rolle, wenn man den Immobilienwert berechnen möchte. Haben die Fenster Einfach-, Doppel- oder sogar Isolierverglasung, wird per Ofen, Öl, Gas oder Fernwärme geheizt und wie hoch sind in der Region die jeweiligen Energiepreise, liegt noch der Teppich von 1970 oder verfügt das Wohnzimmer über einen gut erhaltenen Parkettboden? Auch der Zustand des Bades und der Küche, die Helligkeit innerhalb der Immobilie, die Dämmung, die Ausbaubarkeit des Kellers oder Dachbodens sowie kleine Goodies wie ein offener Kamin oder ein Wintergarten beeinflussen die empfundene Wohnqualität und somit den Wert der Immobilie.
Rechte Dritter
Wer ein Haus kauft, möchte darin nach eigenem Gutdünken schalten und walten können. Wenn das nicht möglich ist, wird der Immobilienwert sinken.
Die Einflussnahme von außen kann dabei viele unterschiedliche Gesichter haben. Gerade bei Altbauten kommt es zum Beispiel vor, dass Teile oder das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz stehen. Wer hier Veränderungen vornehmen möchte, muss also zunächst das Amt um Erlaubnis bitten. Dieses Mitspracherecht senkt den Wert erheblich.
Ähnlich sieht es aus, wenn ein Wohn- oder Wegerecht auf der Immobilie lastet. Wer fremde Menschen auf seinem Grundstück oder sogar in seinem Haus dulden muss, wird weniger zahlen als für eine unbelastete Immobilie. Auch Erbbaurechte oder ein bereits bestehendes Mietverhältnis mindern den Immobilienwert.
Wir sind Immobilien-ProfisWir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.
6) Fazit
Die Immobilienwertermittlung sollte niemals auf die leichte Schulter genommen werden, denn sie ist der Grundstein für die spätere Verkaufsstrategie, den Angebotspreis und den Verkaufserlös. Beauftragen Sie jedoch nicht irgendwen mit der Bewertung, sondern informieren Sie sich im Vorfeld über Qualifikation und Leumund des Experten.
Wir haben Ihnen diese Arbeit bereits abgenommen und nur die besten Makler in unser Netzwerk aufgenommen. Wenn Sie für einen Verkauf den Immobilienwert ermitteln lassen wollen, nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Wir verbinden Sie mit unserem Maklerpartner aus Ihrer Region, der kostenfrei und unverbindlich die Immobilienbewertung vornehmen wird.