Mieter kündigen: So bekommen Sie unliebsame Mieter aus dem Haus


Es kann viele Gründe geben, warum Vermieter ihre Mieter nicht mehr in der Mietwohnung wissen möchten. Ob, wann und wie sie ihren Mietern auch tatsächlich kündigen können, erklären wir in diesem Artikel.

Mieter kündigen

Mieter kündigen

Wie können Eigentümer den Bewohnern einer Mietwohnung kündigen?

Welche Vergehen rechtfertigen eine fristlose Kündigung?

Welche Kündigungsfristen müssen beachtet werden?


1) Wann können Vermieter ihren Mietern kündigen?

Der Gesetzgeber hat sich in Sachen Mietrecht klar aufseiten der Mieter positioniert, denn die häusliche Bleibe als Lebensmittelpunkt soll nicht ohne triftigen Grund entrissen werden können. Eigentümer einer vermieteten Immobilie benötigen also gute Gründe, um ihren Mietern gesetzeskonform kündigen zu können.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 573) nennt drei Gründe für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter:

  • Eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters
  • Eigenbedarf durch den Vermieter
  • Das bestehende Mietverhältnis hindert den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie

2) Kündigung Mietwohnung: Die Pflichtverletzung durch den Mieter

Der Mieter kann ich vielfältiger Weise gegen seine Pflichten, die ihm durch das Mietverhältnis entstehen, verstoßen.

Dies sind die häufigsten Pflichtverletzungen, die dazu führen, dass Eigentümer fristlos den Bewohnern der Mietwohnung kündigen:

  • Ausbleibende Mietzahlungen
    Bleibt ein Mieter zwei Monate die Miete schuldig, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Auch bei einer fälligen Mietzahlung innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten flattert die Kündigung ins Haus. Die Betriebskostenvorauszahlungen zählen in der vereinbarten Höhe ebenfalls zur Miete.

Gut zu wissen:
Begleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Räumungsklage seine Schulden, wird die Kündigung unwirksam.

  • Zahlt ein Mieter immer wieder unpünktlich seine Miete, kann ihm ebenfalls gekündigt werden. Dasselbe gilt für verringerte Mietzahlungen wegen einer nicht gerechtfertigten Mietminderung. Der Vermieter muss seinen unzuverlässigen Mieter jedoch mindestens einmal abmahnen.
  • Wird die Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters Dritten überlassen (Untermieter) oder bewohnen mehr Menschen als vertraglich vereinbart dauerhaft die Wohnung, kann der Vermieter fristlos kündigen. Geht der Mieter jedoch für eine festgelegte Zeit ins Ausland und vermietet deshalb die Wohnung unter, stellt dies keinen fristlosen Kündigungsgrund dar.
  • Mieter, die wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen (zum Beispiel Sachbeschädigung, Ruhestörung, verbale und tätliche Angriffe, üble Nachrede, Drogenhandel etc.), dürften sich ebenfalls bald nach einer neuen Bleibe umsehen müssen.

Gut zu wissen:
Es gibt auch „Vergehen“ gegen die Hausordnung, die keine Kündigung rechtfertigen. So kann der Vermieter das Duschen nach 22:00 nicht verbieten, genauso wenig wie Besuche zur Nachtzeit. Auch das Spielen eines Instrumentes in vertretbarem Rahmen, Kinderlärm oder das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur sind keine Kündigungsgründe.

  • Vernachlässigung der Mieträume: Setzt der Mieter die Wohnung der Gefahr der Verwahrlosung aus, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten und dem Mieter kündigen. Hierzu zählen Brandgefahr, das Nichtbeheizen der Räume trotz Frost oder Beeinträchtigungen der Bausubstanz durch unerlaubte Veränderungen oder Verwahrlosung.
  • Ist ein Mieter vertraglich zur Pflege des Gemeinschaftsgartens oder zum Putzen des Treppenhauses verpflichtet und kommt er dieser Verpflichtung wiederholt nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.
  • Das unerlaubte Halten eines Haustieres war bis vor einiger Zeit noch ein fristloser Kündigungsgrund. Mittlerweile hat die Rechtsprechung jedoch entschieden, dass kleine Haustiere (Hamster, Wellensittiche) auch ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen. Kleine Hunde und Katzen kann der Vermieter ablehnen, er benötigt jedoch einen triftigen Grund dafür. Spätestens, wenn ein Mieter große oder ungewöhnliche Haustiere halten möchte, muss er jedoch zwangsläufig beim Vermieter anfragen, möchte er keine Kündigung riskieren.
  • Das unerlaubte Ausüben eines Gewerbes in einer Mietwohnung stellt ebenfalls einen fristlosen Kündigungsgrund dar, sofern das Gewerbe den Hausfrieden stört. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn jeden Tag zahlreiche Kunden durch das Treppenhaus gehen oder Lieferanten sich die Klinke in die Hand geben. Auch eine Musikschule oder ein Hundefrisör stellen aufgrund der zu erwartenden Lärmbelästigung in aller Regel einen Abmahn- und Kündigungsgrund dar.

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3) Mietwohnung kündigen wegen Eigenbedarf

Eine vermietete Wohnung bleibt stets das Eigentum des Eigentümers. Aus diesem Grund hat der aktuelle Mieter grundsätzlich das Nachsehen, wenn der Eigentümer die vermietete Wohnung in Zukunft selber bewohnen möchte.

Tatsächlich kommen für den Kündigungsgrund Eigenbedarf laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aber nicht nur der Eigentümer selbst, sondern auch Familienmitglieder und Personen seines Haushalts (zum Beispiel Pflegepersonal) als zukünftige Bewohner infrage. All diesen Personen muss jedoch gemein sein, dass sie die Wohnung …

… selber bewohnen wollen

… und ein guter Grund für die Eigennutzung spricht.

Gute Gründe sind zum Beispiel die (geplante) Familiengründung, ein deutlich kürzerer Arbeitsweg, eine leichtere Zugänglichkeit der Wohnung im Alter oder ein Umzug. Besitzt der Eigentümer jedoch eine weitere und aktuell nicht vermietete Wohnung in derselben Stadt, die ähnliche Merkmale besitzt wie die vermietete, so wird das Gericht der Kündigung wegen Eigenbedarf vermutlich nicht stattgeben.

Gut zu wissen:
Eigenbedarf ist kein Grund für eine fristlose Kündigung, sondern es greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen (= ordentliche Kündigung). Das heißt, Mietern mit einer Gesamtwohndauer unter fünf Jahren stehen mindestens drei Monate Kündigungsfrist zu, Mietern mit einer Gesamtwohndauer von mindestens fünf und höchstens acht Jahren sechs Monate und Langzeitmieter über acht Jahren bekommen per Gesetz neun Monate Zeit, um eine neue Bleibe zu finden.

Wer eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten hat, kann sich trotzdem rechtliche Schritte vorbehalten, denn Eigenbedarf ist nicht gleich Eigenbedarf. Mitunter nutzen Vermieter diese Möglichkeit lediglich, um unliebsame Mieter aus dem Haus zu bekommen oder um die Wohnung als Büro etc. zu nutzen. Auch der frisch in die Stadt gezogene Cousin dritten Grades kann vorgeschoben werden, obwohl diese Person bis dato lediglich zu Weihnachten eine Grußkarte geschickt hat. In all diesen Fällen wird der ursprüngliche Mieter sehr wahrscheinlich in der Wohnung bleiben dürfen.

4) Kündigungsgrund wirtschaftliche Verwertung

Jedem Immobilienbesitzer steht es zu, angemessenen Gewinn mit seiner Immobilie zu erwirtschaften. Hindert ein bestehendes Mietverhältnis den Eigentümer daran, angemessenen Gewinn zu erzielen, kann er dem Mieter kündigen.

So weit die Theorie. In der Praxis scheitern viele Vermieter mit diesem Grund jedoch vor Gericht, denn der Schutz des Lebensmittelpunktes des Mieters geht auch hier vor. Reines Gewinnmaximierungsstreben reicht also nicht aus, um den Mieter vor die Tür setzen zu können.

Das heißt im Klartext: Wer seine Immobilie verkaufen und deshalb das Mietverhältnis beenden möchte, wird vor Gericht kaum durchkommen. In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass Gerichte diesem Ansinnen nur stattgeben, wenn der Vermieter bereits viele gescheiterte Verkaufsversuche vorweisen kann und der Grund für das Scheitern das bestehende Mietverhältnis ist.

Ein Mieter kann auch dann nicht vor die Tür gesetzt werden, wenn eine Neuvermietung oder eine Vermietung als Geschäftsräume einen wesentlich höheren Gewinn verspricht. Erst, wenn der Vermieter einen erheblichen finanziellen Schaden durch das Mietverhältnis zu erleiden droht, hat die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung Aussichten auf Erfolg.


5) Fristlose Kündigung: So gehen Vermieter am besten vor

Einer fristlosen Kündigung liegt, anders als einer ordentlichen Kündigung, immer ein gravierendes Vergehen des Mieters zugrunde. Vermieter haben in einem solchen Fall jedoch nicht alle Zeit der Welt, um ihre widerspenstigen Mieter abzumahnen oder ihnen direkt die Kündigung zukommen zu lassen. Vielmehr gilt es gewisse Fristen zu beachten. Und auch an die Form der Kündigung stellt der Gesetzgeber gewisse Anforderungen.

Die Fristen bei fristlosen Kündigungen:

Möchte ein Vermieter seinen Mietern wegen eines Vergehens kündigen, so sollte er zügig handeln. Das Oberlandesgericht München hat in einem Urteil vom 22. Februar 2001 entschieden, dass Verstöße, die mehr als sechs Monate zurückliegen, nicht mehr als Begründung für die fristlose Kündigung herangezogen werden können.

Vermieter stellt diese Verjährung mitunter vor ein großes Problem, denn Mieter, die beispielsweise nur jedes halbe Jahr gegen die Hausordnung verstoßen, sich ansonsten aber unauffällig verhandeln, können nicht ohne Weiteres gekündigt werden: Der einmalige Verstoß reicht als Grund nicht aus, vor der Ansammlung der Verstöße schützt die Verjährungsfrist. Vermietern bleibt somit nur der Weg, ihre Mieter abzumahnen.

Gut zu wissen:
Mieter müssen nur eine Abmahnung im Briefkasten vorgefunden haben, damit ihr Vermieter ihnen fristlos kündigen kann. Bei Zahlungsverzug ist gar keine Abmahnung vonnöten.

 

Die Abmahnung sollte dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach der Pflichtverletzung zugehen. Dasselbe gilt für die fristlose Kündigung.

Der gekündigte Mieter hat nach Erhalt der fristlosen Kündigung in der Regel zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter diese Frist im Kündigungsschreiben festlegt, denn eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Fristen unter einer Woche werden die Gerichte als unzumutbar abweisen, Usus sind zwei Wochen.

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6) Die Räumungsklage: Der letzte Weg

Kommt der Mieter der Aufforderung zur Räumung der Wohnung nicht nach, muss der Vermieter Räumungsklage einreichen. Dies ist tatsächlich der einzige Weg, um den Mieter rechtskonform vor die Tür zu setzen, wenn dieser den freiwilligen Auszug verweigert. Legen Sie als Vermieter selber Hand an, ob durch Drohungen oder Handgreiflichkeiten (auch durch Dritte), machen Sie sich strafbar.

Die Räumungsklage reichen Sie beim Amtsgericht der Stadt ein, in der sich die betroffene Wohnung befindet. Wird ihr stattgegeben, kümmert sich ein Gerichtsvollzieher um den Auszug Ihres Mieters. Dies kann jedoch mehrere Monate und mitunter sogar Jahre in Anspruch nehmen. Die Kosten trägt zunächst der Vermieter. Er kann seinen ehemaligen Mieter jedoch auf Kostenerstattung verklagen.

Achtung:
Bei einer Räumungsklage sollten Sie nichts überstürzen! Hat Ihr Mieter zum Beispiel auf Ihr Schreiben reagiert und mitgeteilt, dass er erst in drei Wochen statt in den vorgegebenen zwei ausziehen kann, sollten Sie sich kulant zeigen. Ansonsten droht Ihnen vor Gericht die Übernahme der Räumungsklage-Kosten.

7) Die Form einer fristlosen Kündigung

Der Vermieter muss seinem Mieter schriftlich kündigen bzw. ihn abmahnen. Da der Vermieter den Zugang der Kündigung im Zweifel beweisen muss, sollte immer der Weg des Einschreibens gewählt werden. Als Alternative kann die Kündigung im Beisein eines neutralen Zeugen persönlich übergeben werden.

Im Kündigungsschreiben sollten mindestens …

… alle Mieter und Vermieter,

… der Kündigungsgrund samt Belegen für das Vergehen,

… das Datum der eventuellen vorherigen Abmahnungen sowie

… die Frist bis zur Räumung der Wohnung genannt werden.

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8) Die Abmahnung

Wenn sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet, muss der Vermieter keine Mahnung schicken – der Zahlungsverzug stellt auch ungemahnt einen fristlosen Kündigungsgrund dar.

Auch bei anderen Vergehen ist die Abmahnung nicht zwingend erforderlich, sorgt jedoch vor Gericht für klarere Verhältnisse. Es ist somit immer zu empfehlen, den Mieter zunächst abzumahnen.

Gut zu wissen: Handelt es sich um kleinere Verstöße, die an sich keine Kündigung rechtfertigen, kann die Missachtung der Abmahnung durch den Mieter genau diesen Kündigungsgrund liefern – er hat sich als unbelehrbar erwiesen.

Achtung:
Wählen Sie immer den Weg der schriftlichen Abmahnung! Eine mündliche Abmahnung kann vor Gericht kaum bewiesen werden. Heben Sie den Zustellbeleg des Einschreibens gut auf oder nehmen Sie einen Zeugen mit, wenn Sie das Schreiben persönlich übergeben.

Vermieter sollten bei einer Abmahnung oder fristlosen Kündigung außerdem darauf achten, die Pflichtverletzung des Mieters mithilfe von Fotos, Zeugenaussagen, Polizeiprotokollen etc. einwandfrei zu belegen.

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9) Diese Punkte sollten in keiner Abmahnung fehlen

Der Gesetzgeber stellt zwar keine formellen Anforderungen an eine Abmahnung. Um auf Nummer Sicher zu gehen, sollten Sie dennoch einige Vorgaben beachten:

  • Das Wort „Abmahnung“ an zentraler Stelle, meist im Briefkopf
  • Adressierung an alleMieter – schließlich werden Sie kaum unterscheiden können, wer letzten Endes die Musik zu laut aufgedreht hat
  • Datum der Abmahnung und Datum des Vergehens
  • Art des Vergehens samt Belegen
  • Wenn sinnvoll: Frist bis zur Beseitigung der Pflichtverletzung (zum Beispiel Müll im Hausflur)
  • Hinweis auf die (rechtlichen) Konsequenzen bei Nichtbeachtung
  • Unterschrift allerVermieter

 

Tipp:
Wer nur wenige Immobilien besitzt, sollte sich auch mit dem Thema Verkauf auseinandersetzen. Da Mieter umfassende und mehr Rechte besitzen als Vermieter, kann sich der eigentliche Eigentümer schnell enteignet fühlen – die (geringen) Einnahmen durch eine Vermietung bei nur wenigen Objekten wiegen diesen Ärger meist nicht auf. Wenn Sie die Möglichkeiten des Verkaufs besser einschätzen können wollen, kontaktieren Sie uns! Wir verbinden Sie mit unserem Partner-Makler für Ihre Region: Er/Sie wird Ihnen eine unverbindliche und ehrliche Einschätzung geben

10) Mietwohnung kündigen: Die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung

Hat der Mieter sich keine nennenswerte Pflichtverletzung zuschulden kommen lassen, entfällt die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung. Vermieter müssen nun also neben dem Grund (zum Beispiel Eigenbedarf) auch die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten.

§ 573 c BGB legt die Kündigungsfristen bei ordentlichen Kündigungen fest. Sie lauten:

  • Drei Monate Kündigungsfrist bei einer Gesamtmietdauer von bis zu fünf Jahren
  • Sechs Monate Kündigungsfrist bei einer Gesamtmietdauer von über fünf Jahren
  • Neuen Monate Kündigungsfrist bei einer Gesamtmietdauer von über acht Jahren

Diese Fristen gelten für zeitlich unbefristete Mietverhältnisse und für Wohnraum, der gänzlich dem Mieter zur Verfügung steht.

Bei Pendlerzimmern oder Wohngemeinschaften (wenn der Vermieter die WG ebenfalls bewohnt)gilt: Wird das Mietverhältnis durch den Vermieter bis zum 15. des Monats gekündigt, beträgt die Frist bis zur Räumung des Wohnraums bis zum Ende des Kündigungsmonats (als rund 14 Tage).

Bei zeitlich befristeten Mietverhältnissenkann auch eine individuelle Kündigungsfrist vereinbart werden. Sie muss jedoch vor Beginn der Vermietung vertraglich vereinbart worden sein.

Bei Einliegerwohnungen gilt: Der Vermieter muss sich zwar bei der Kündigung an die gesetzlichen Fristen halten, er benötigt jedoch keinen besonderen Grund, um seinem Mieter zu kündigen. Dies setzt jedoch voraus, dass das Mietverhältnis befristet angesetzt wurde. Dieselbe Regelung gilt auch, wenn von zwei Wohnungen in demselben Haus eine Wohnung der Vermieter selbst bewohnt, die andere jedoch vermietet ist.

Gewerbemietvertrag kündigen

Im Gewerbebereich gelten abweichende Regelungen:

Unbefristeter Mietvertrag

Beide Seiten können den Mietvertrag zum Ende eines jeden Quartals mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Befristeter Mietvertrag

Einen befristeten Gewerbemietvertrag können Vermieter nur vor Ende der Laufzeit kündigen, wenn Sie einen triftigen Grund nennen können, zum Beispiel Mietzahlungsausfall oder -rückstand, die Verwahrlosung der Mieträume oder die unerlaubte Untervermietung. Eigenbedarf gilt bei Gewerbeflächen nicht als Kündigungsgrund, auch dann nicht, wenn der Vermieter selber Räume für die Ausübung seines Gewerbes benötigt.

11) Mieter kündigen, um Immobilie zu verkaufen?

Mietverhältnisse sind in aller Regel unbefristet angelegt und werden vom Staat umfassend geschützt. Um trotzdem dem Mieter kündigen zu können, benötigen Vermieter also einen guten Grund. Ein geplanter Hausverkauf, der ohne Mieter mehr einbringen wird als mit, zählt nicht dazu.

Der Gedanke ist verlockend: Unvermietete Immobilien bringen mehr ein als vermietete, denn der Käufer und neue Eigentümer muss bei bestehenden Vermietungen alle Rechte und Pflichten des ursprünglichen Mietvertrages übernehmen – und nur wenige Käufer sind an derartigen „Fesseln“ interessiert. Wer seinem Mieter also noch vor dem Immobilienverkauf erfolgreich kündigen kann, wird einen höheren Verkaufserlös erzielen.

Der Gesetzgeber hat die Kündigung aufgrund eines anstehenden Verkaufes jedoch verboten. Möchte der Vermieter trotzdem das Verkaufsvorhaben durchführen, bleiben die folgenden Möglichkeiten:

  • In den meisten Fällen besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht, das heißt, die Immobilie muss ohnehin zunächst ihm zum Kauf angeboten werden. Ist der Mieter interessiert, löst sich das ganze Problem schon in einem frühen Stadium in Luft auf.
  • Möchte der Mieter nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, kann der Vermieter eine Auszugszahlung in Aussicht stellen. Ähnlich einer Altersabfindung bekommt der Mieter also einen bestimmten Geldbetrag, wenn er freiwillig das Feld räumt.
  • Der Vermieter bietet seine Immobilie trotz Mieter zum Kauf an. Um nun trotzdem noch so viel wie möglich als Verkaufspreis zu erzielen, sollten die Dienste eines versierten Maklers in Anspruch genommen werden.

Tipp:
Wir kennen uns mit Maklern aus und arbeiten nur mit dem jeweils besten aus jeder Region zusammen. Gerne stellen wir den Kontakt zwischen Ihnen her – einfach das Formular ausfüllen!

12) Kündigung wegen Abriss oder Kernsanierung

Selbst, wenn Sie Ihre Immobilie abreißen wollen, ist Ihnen nicht völlig freie Hand gegeben. Auch in diesem Fall können Sie Ihrem Mieter nur kündigen, wenn Sie die Notwendigkeit des Abrisses belegen können – und Sie sollten bessere Gründe haben als den, dass Sie auf demselben Grundstück eine neue Immobilie hochziehen wollen, die wesentlich höhere Mieteinnahmen verspricht.

Eine Kündigung wegen Abriss hat erst dann Aussicht auf Erfolg, wenn das alte Gebäude nicht mehr zu retten ist oder die Instandhaltungsmaßnahmen insgesamt so teuer werden, dass der Eigentümer mit hohen finanziellen Einbußen rechnen muss.

Wollen Sie Ihre Immobilie kernsanieren und deshalb den Mietern kündigen, müssen Sie auch hier die Notwendigkeit beweisen. Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch absichtlich haben verkommen lassen, um unliebsamen Mietern schließlich wegen Sanierungsmaßnahmen kündigen zu können, wird das Gericht Ihrem Vorhaben sehr wahrscheinlich einen Riegel vorschieben.

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13) Härtefall: Wenn der Mieter trotz Kündigung bleiben darf

Auch wenn der Vermieter in Sachen Kündigungsgrund und -fristen alles richtig gemacht hat, kann es sein, dass der gekündigte Mieter trotzdem in der Wohnung bleiben darf.

Der Mieter kann der Kündigung der Mietwohnung widersprechen, wenn sie für ihn einen Härtefall darstellt. Auf diese Möglichkeit muss der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben hinweisen.

Mögliche Härtefälle sind:

  • Der Mieter ist sehr alt oder krank
  • Die Mieterin ist schwanger oder bereits geborene Kinder finden keine neue Schule/Kita
  • Der Mieter findet keine Ersatzwohnung
  • Das geringe Einkommen des Mieters macht es unmöglich, eine neue Wohnung zu aktuellen Mietpreisen zu bezahlen
  • Der Mieter steht kurz vor einem Examen
  • Der Mieter ist in der Gegend stark verwurzelt

Je nach Art des Härtefalls wird der Mieter mal mehr, mal weniger große Mühe haben, die Unzumutbarkeit des Auszuges zu beweisen.

Gut zu wissen:
Der Mieter muss spätestens zwei Monate vor dem Auszugstermin der Kündigung widersprechen. Verstreicht diese Frist, gilt auch der Härtefall als nichtig. Hat der Vermieter es versäumt, den Mieter auf sein Widerspruchsrecht wegen Härtefalls in der Kündigung hinzuweisen, erlischt die Zwei-Monats-Frist.

Wird dem Widerspruch des Mieters stattgegeben, verlängert sich das Mietverhältnis nicht unbegrenzt, sondern es orientiert sich von nun an am Fortbestand des Härtefalls.

Tipp: Sobald Sie einen Widerspruch wegen Härtefalls im Briefkasten vorfinden, sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzuziehen. Er/Sie wird Ihnen eine kompetente Einschätzung geben können, wie Sie nun am besten weiter vorgehen.

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