Was ist meine Immobilie wert? Den Zeitwert und Verkehrswert mit Formeln selbst berechnen

Durch steigende Zinsen und Schwankungen auf dem Immobilienmarkt stellen sich viele Eigentümer die Frage: Wie kann ich den Wert meiner Immobilie selbst berechnen? Ob Sie verkaufen, vermieten oder vererben möchten – mit den passenden Formeln zur Immobilienbewertung können Sie den Immobilienwert selbst berechnen .

In dieser Anleitung erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie den Hauswert berechnen. Wir erklären, welche Daten Sie benötigen und wie Sie die passenden Berechnungsmethoden – vom Vergleichswertverfahren bis zum Sachwertverfahren – anwenden.

Es gibt drei anerkannte Methoden, um den Immobilienwert zu berechnen. Je nach Art der Immobilie und Nutzungsweise ist ein Verfahren besser geeignet als die anderen:

• Vergleichswertverfahren: Besonders geeignet für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in Gegenden mit zahlreichen ähnlichen Immobilien. Dabei werden die zum Verkauf stehenden ähnlichen Immobilien herangezogen.

• Sachwertverfahren: Kommt oft bei selbstgenutzten Immobilien oder Objekten ohne vergleichbare Verkaufsobjekte zum Einsatz. Es berücksichtigt den Sachwert des Gebäudes und den Bodenwert.

• Ertragswertverfahren: Anwendbar für vermietete Immobilien oder Gewerbeimmobilien, wobei die Mieteinnahmen im Mittelpunkt stehen.

Jedes dieser Verfahren folgt einer eigenen Logik und Herangehensweise. Für selbstgenutzte Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren gut, da es den Substanzwert der Immobilie bewertet. Bei Mietobjekten hingegen ist das Ertragswertverfahren oft vorteilhafter, da es die Ertragskraft der Immobilie ins Zentrum stellt.

Hauswert selbst berechnen

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Den Immobilienwert mit der Excel-Tabelle und dem Sachwertverfahren berechnen

In dieser detaillierten Anleitung erfahren Sie, wie Sie den Sachwert Ihrer Immobilie ganz einfach mit einer Excel-Tabelle berechnen können. Diese Methode basiert auf dem bewährten Sachwertverfahren und hilft Ihnen dabei, den Immobilienwert systematisch und präzise Schritt für Schritt zu ermitteln. Die Tabelle und Anleitung sind ideal, wenn Sie den Hauswert berechnen oder den Wert Ihrer Immobilie besser verstehen möchten.

Schritt 1: Grundstücksfläche und Bodenrichtwert eingeben

1. Grundstücksfläche (m²): Geben Sie die Fläche Ihres Grundstücks in Quadratmetern ein. Beispiel: 500 m².

2. Bodenrichtwert (€/m²): Suchen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Region, zB auf Portalen wie BORIS -D .de . Beispiel: 780 €/m².

3. Berechnung des Bodenwerts: Die Tabelle multipliziert automatisch die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, um den Bodenwert zu berechnen. Beispiel: 500 m² * 780 €/m² = 390.000 €.

Schritt 2: Brutto-Rauminhalt und Baukosten eingeben

1. Brutto-Rauminhalt (m³): Geben Sie das Volumen Ihres Gebäudes in Kubikmeter ein, das Sie in den Bauunterlagen finden oder von einem Experten ermitteln lassen können. Beispiel: 700 m³.

2. Baukosten pro m³: Die regionalen Baukosten pro m³ finden Sie beispielsweise in der Baukosten-Datenbank des Statistischen Bundesamts. Ein Richtwert für NRW beträgt 114 €/m³.

3. Berechnung des Bauwerts: Die Tabelle multipliziert den Brutto-Rauminhalt mit den Baukosten, um den Bauwert zu berechnen. Beispiel: 700 m³ * 114 €/m³ = 79.800 €.

Schritt 3: Alterswertminderung berechnen

1. Alterswertminderung (%): Berechnen Sie den Wertverlust der Immobilie durch das Alter, indem Sie die Anzahl der Jahre seit dem Baujahr mit 1,25 % multiplizieren. Beispiel: 15 Jahre * 1,25 % = 18,8 %.

2. Wertminderung: Die Tabelle berechnet automatisch die Wertminderung, wobei der Bauwert mit der Alterswertminderung multipliziert wird. Beispiel: 79.800 € * 18,8 % = 14.963 €.

3. Gebäudesachwert: Der Gebäudesachwert ergibt sich aus dem Bauwert abzüglich der Wertminderung. Beispiel: 79.800 € - 14.963 € = 64.838 €.

Schritt 4: Marktanpassungsfaktor anwenden

1. Marktanpassungsfaktor: Dieser Faktor gibt an, wie stark die Nachfrage in Ihrer Region den Immobilienwert beeinflusst. In Ballungsräumen kann der Faktor über 1,0 liegen, in weniger gefragten Gebieten oft darunter. Beispiel: 1,1.

2. Angepasster Gebäudewert: Die Tabelle multipliziert den Gebäudesachwert mit dem Marktanpassungsfaktor, um den angepassten Gebäudewert zu berechnen. Beispiel: 64.838 € * 1,1 = 71.321 €.

Schritt 5: Gesamten Sachwert berechnen

1. Gesamter Sachwert: Die Tabelle summiert den Bodenwert und den angepassten Gebäudewert, um den gesamten Sachwert zu ermitteln. Beispiel: 390.000 € + 71.321 € = 461.321 €.

Zusätzliche Hinweise

• Eingabefelder: Die Eingabefelder in der Excel-Tabelle sind grün markiert, sodass Sie Ihre Werte schnell und einfach eingeben können.

• Berechnungskontrolle: Die Tabelle bietet Ihnen eine Übersicht und Transparenz, damit Sie jeden Berechnungsschritt nachvollziehen können.

• Professionelle Unterstützung: Wenn Ihnen die Berechnung zu komplex erscheint oder Sie eine professionelle Wertermittlung bevorzugen, wenden Sie sich an einen Sachverständigen.

Download der Excel-Tabelle zur Sachwertberechnung

Nutzen Sie unsere Excel-Tabelle zur Immobilienbewertung, um den Sachwert Ihrer Immobilie einfach und genau zu berechnen. Diese Tabelle hilft Ihnen, den Immobilienwert schnell und fehlerfrei zu ermitteln.

Die Anleitung und die Tabelle ermöglichen es Ihnen, den Sachwert Ihrer Immobilie eigenständig zu berechnen. Weitere Infos zu Begriffen wie Marktanpassungsfaktor und Brutto-Rauminhalt finden Sie auf unserer speziellen Seite.

Falls die Berechnung zu komplex erscheint, lohnt es sich, einen zertifizierten Sachverständigen hinzuzuziehen. Eine Liste finden Sie beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger .

Das Ertragswertverfahren wird für Immobilien eingesetzt, die regelmäßig Einnahmen generieren, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen oder Gewerbeimmobilien. Es basiert darauf, den Gewinn, den eine Immobilie über ihre Restnutzungsdauer erwirtschaftet, zu berechnen.

Hauswert berechnen: Eckdaten der Immobilie

Schritt-für-Schritt-Berechnung des Ertragswerts

1. Berechnung des Bodenwerts

Wie auch im Sachwertverfahren, wird zunächst der Bodenwert anhand des Bodenrichtwerts berechnet.

Formel: Grundstücksgröße x Bodenrichtwert

Beispiel:
500 m² x 780 €/m² = 390.000 €

Tipp: Den Bodenrichtwert für Ihre Region finden Sie auf öffentlichen Portalen wie BORIS-D.de.

2. Berechnung des Jahresrohertrags

Der Jahresrohertrag ist die Mieteinnahme, die eine Immobilie in einem Jahr generiert. Für die Berechnung werden die ortsüblichen Mieten zugrunde gelegt, nicht die tatsächlich gezahlten Bestandsmieten.

Formel: Wohnfläche in m² x Mietpreis in €/m² x 12 Monate

Beispiel:
720 m² x 9,50 € x 12 = 82.080 € Jahresrohertrag

3. Abzug der Bewirtschaftungskosten

Vom Jahresrohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die für die Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Mietausfälle anfallen. Üblicherweise werden diese auf ca. 20 % des Jahresrohertrags geschätzt.

Formel: Jahresrohertrag x 0,20 = Bewirtschaftungskosten

Beispiel:
82.080 € x 0,20 = 16.416 €

Gut zu wissen: Die Bewirtschaftungskosten umfassen nur jene Ausgaben, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wie Reparaturen und Verwaltungskosten.

4. Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks

Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag bleibt der Reinertrag des Grundstücks.

Formel: Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks

Beispiel:
82.080 € - 16.416 € = 65.664 € Reinertrag

5. Abzug der Bodenwertverzinsung

Die Bodenwertverzinsung berücksichtigt den Zins, den das Grundstück unabhängig von der Immobilie einbringt. Dieser wird mit dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins berechnet. Der Liegenschaftszins variiert je nach Region und Immobilientyp. In unserem Beispiel haben wir einen Zins von 5 % angenommen.

Formel: Bodenwert x Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsung

Beispiel:
390.000 € x 0,05 = 19.500 €

6. Ermittlung des Gebäudereinertrags

Nun wird die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag des Grundstücks abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu erhalten.

Formel: Reinertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

Beispiel:
65.664 € - 19.500 € = 46.164 € Gebäudereinertrag

7. Multiplikation mit dem Vervielfältiger

Der Gebäudereinertrag wird nun mit einem Vervielfältiger multipliziert, der auf der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins basiert. Dieser gibt an, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen rentieren wird. Der Vervielfältiger für eine Restnutzungsdauer von 54 Jahren und 5 % Liegenschaftszins beträgt 18,57.

Formel: Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Beispiel:
46.164 € x 18,57 = 857.315 €

8. Ermittlung des Ertragswerts

Der Gebäudeertragswert wird mit dem Bodenwert addiert, um den finalen Ertragswert der Immobilie zu berechnen.

Formel: Gebäudeertragswert + Bodenwert = Ertragswert

Beispiel:
857.315 € + 390.000 € = 1.247.315 €

Fazit

Das Ertragswertverfahren ist eine bewährte Methode, um den Wert vermieteter Immobilien zu berechnen. Es berücksichtigt nicht nur den Substanzwert, sondern auch die zu erwartenden Mieteinnahmen. Da das Verfahren jedoch komplex und stark vom Liegenschaftszins und den Bewirtschaftungskosten abhängig ist, kann es hilfreich sein, einen Sachverständigen oder Gutachter hinzuzuziehen.

Je nach Nutzungsart der Immobilie kommen bei der Wertermittlung unterschiedliche Verfahren zum Einsatz, um den Hauswert zu berechnen. Die drei häufigsten Methoden – das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren – bieten unterschiedliche Ansätze, je nach Immobilientyp und Situation.

Wenn Sie den Immobilienwert selbst berechnen möchten, sollten Sie beachten, dass bereits kleine Fehler zu großen Abweichungen führen können. Daher empfiehlt es sich, einen Sachverständigen oder Makler zu Rate zu ziehen, um den tatsächlichen Zeitwert oder Verkehrswert genau zu ermitteln. Mit sorgfältiger Recherche und genauen Daten können auch Laien den Zeitwert der Immobilie selbst berechnen.

Kombination der Verfahren zur Wertermittlung

Es ist auch möglich, den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit zwei unterschiedlichen Verfahren zu berechnen und den Mittelwert als Orientierung zu nehmen. Abhängig von der Art der Immobilie sollten Sie den Ergebnissen unterschiedlich viel Gewicht geben: Beispielsweise eignet sich bei einem Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren besser, um den potenziellen Gewinn zu berücksichtigen, während bei selbstgenutzten Objekten der Sachwert stärker ins Gewicht fällt.

Für eine möglichst genaue Bewertung und zur optimalen Vorbereitung eines Verkaufs empfiehlt es sich jedoch, einen Experten hinzuzuziehen, der die aktuellen Marktbedingungen einfließen lassen kann.