Wertermittlung Haus – Was ist mein Haus wert?

Eine realistische Wertermittlung Ihrer Immobilie ist essenziell, denn der ermittelte Verkehrs- oder Marktwert ist der Grundstein für Ihren Angebotspreis.

Den richtigen Angebotspreis ermitteln

Der erste Schritt für einen guten Angebotspreis ist immer die Wertermittlung Ihrer Immobilie durch einen Sachkundigen. Laien verschenken hier wertvolles Kapital, denn fast immer weicht der in Eigenregie ermittelte Marktwert aus emotionalen gründen deutlich von der Schätzung eines Experten ab.

Haben Sie die Wertermittlung durch einen Experten vornehmen lassen, können Sie sich auf die Festlegung des Angebotspreises konzentrieren. Doch auch hier sollten Sie Ruhe und einen kühlen Kopf bewahren und Ihr Vorgehen mit Ihrem Makler absprechen. Immerhin handelt es sich bei Ihrer Immobilie (vermutlich) um Ihr größtes Wertobjekt und jede Verkaufsentscheidung will gut überlegt sein.

Zu hoher Angebotspreis

Liegt der erste Angebotspreis deutlich über dem Marktwert, werden potenzielle Käufer abgeschreckt. Niemand möchte seine Zeit mit der Besichtigung einer Immobilie verschwenden, die so überteuert ist, dass sich noch nicht mal Nachverhandlungen lohnen. Wenn Sie nun aber nach einigen Wochen den Angebotspreis senken, hat auch dies nicht die erwünschte positive Wirkung. Im Gegenteil:

1. Käufer werden glauben, an der Immobilie gibt es einen Haken, da sie bisher niemand kaufen wollte.

2. Manche Käufer werden zudem hoffen, dass Sie in einigen wenigen Wochen den Preis nochmals reduzieren werden.

Das Ergebnis ist eine Vermarktungsdauer von einem Jahr oder länger und ein endlich erzielter Verkaufspreis möglicherweise unterhalb des eigentlichen Marktwerts.

Was ist der optimale Preis?

Ein guter realistischer Preis verkürzt erheblich die Vermarktungsdauer und erhöht vor allem die Nachfrage. Dadurch gewinnen Sie mehr Interessenten und können den Preis in einem kleinen Bieterverfahren erhöhen.

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Es existieren drei anerkannte Verfahren für eine Immobilienwertermittlung:

1. das Vergleichswertverfahren,
2. das Ertragswertverfahren und
3. das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren fragt nach den in der Vergangenheit für vergleichbare Objekte erzielten Verkaufspreisen und lässt so Rückschlüsse auf den zu erwartenden Verkaufspreis der eigenen Immobilie zu. Dieses Verfahren wird meist bei Immobilienveräußerungen von privat an privat angewendet (= Selbstnutzung). Hierzu das Video weiter unten.

Das Ertragswertverfahren ist eine andere Möglichkeit, den Hauswert berechnen zu lassen. Dieses Verfahren wird immer dann angewendet, wenn eine Immobilie ganz oder teilweise vermietet wird. Es fragt nach dem Gewinn, den der neue Eigentümer mithilfe der Immobilie erwirtschaften kann.

Das Sachwertverfahren ist das dritte Verfahren. Dieses kann man weder mithilfe des Vergleichswertverfahrens noch mithilfe des Ertragswertverfahren das Haus schätzen lassen oder soll ein Ergebnis bestätigt werden, kommt (zusätzlich) das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier begutachtet der Experte Grundstückswert und Hauswert separat und rechnet beides zusammen.

Eher nicht, denn ...

1. Gesamtzustand der Immobilie fehlt

Bei Online-Rechnern geben Sie meist nur die Lage ein, das Baujahr und die Objektgröße. Dies sind zwar drei wichtige Faktoren, dennoch reichen sie alleine für eine Immobilienwertermittlung nicht aus. Ein weiterer wesentlicher Punkt ist der Zustand der Bausubstanz und
die Ausstattung. Anders ausgedrückt: Weisen die tragenden Wände Risse auf und bröckelt überall der Putz von den Wänden, wird das den Wert Ihrer Immobilie deutlich senken, auch wenn Lage, Baujahr und Größe einen hohen Wert versprechen.

2. Wertsteigernde und wertmindere Faktoren fehlen

Eine jede Immobilie ist einzigartig. Selbst zwei Reihenhäuser, die zur selben Zeit gebaut wurden, weisen nach einigen Jahren charakteristische Besonderheiten auf. In dem einen hat der Besitzer vielleicht einen Wintergarten und einen offenen Kamin einbauen lassen, der Nachbar hat seine Immobilie hingegen kaum gepflegt und nun ist das Dach an einer Stelle undicht. Beide Veränderungen nehmen Einfluss auf den Wert der Immobilie und können online nicht berechnet werden.

3. Besonderheiten des Grundstücks entfallen

Was für Besonderheiten innerhalb der vier Wände gilt, gilt selbstverständlich auch für das umgebende Grundstück. Vielleicht bekommt der eine Nachbar mehr Sonne als der andere oder der eine Vorgarten hat einen hauseigenen Pkw-Platz, der andere nicht. Auch diese Faktoren werden bei einer internetbasierten Berechnung nicht berücksichtigt.

Wollen Sie nicht nur für sich den Hauswert ermitteln lassen, sondern benötigen Sie das Wertgutachten bspw. für eine Scheidung bzw. für eine dritte Partei, dann müssen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten in Auftrag geben. Denn nur die Wertermittlung durch einen Gutachter besitzt bei Auseinandersetzungen vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Aussagekraft.

Mitunter ist nicht immer ganz eindeutig, ob ein kostenpflichtiges Wertgutachten benötigt wird oder ob es ausreicht, durch einen Makler das Haus bewerten zu lassen. Kontaktieren Sie uns deshalb in jedem Fall und teilen Sie uns Ihr individuelles Anliegen mit.

Ist ein Gutachter notwendig, kommen Kosten auf Sie zu. Diese sind je nach Art und Umfang des Wertermittlungsverfahrens unterschiedlich hoch. Seit 2009 kann jeder Gutachter frei über sein Honorar entscheiden. Erfragen Sie deshalb im Vorfeld genau bei Ihrem Gutachter, mit welchen Kosten Sie in puncto Wertermittlung Haus rechnen müssen.

Als Anhaltspunkt sollten Sie folgende Kosten für einen Gutachter einkalkulieren: Bei einem Verkehrswert von 300.000 EUR können Sie mit 1.000 – 1.500 EUR und bei einem Verkehrswert von 500.000 EUR mit 1.300 bis 1.800 EUR rechnen. Die Kosten sind immer vom Schwierigkeitsgrad abhängig.

1.) Gerichtsverhandlungen (Scheidung, Erbstreitigkeiten, …)

2.) Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt oder Gläubigern
bei Gewerbeimmobilien

3.) Dokumentation des Betriebsvermögens

Was muss ein Gutachter können?

Ein Gutachter …

• sollte aus der Region kommen und sich dort auskennen

• muss über die entsprechende Qualifikation verfügen

• kann langjährige Berufserfahrung vorweisen und bildet sich selbstständig weiter

• sollte sich mit Ihrer Immobilienart auskennen

• sollte genügend freie Kapazitäten für Neukunden haben

• überzeugt durch gepflegtes Aussehen und verbindliches Auftreten

Eine Hausbewertung ist wirklich keine alltägliche Sache. Hausverkäufer, die jahrelang selber in der Immobilie gewohnt haben, haben sich an kleine Fehler gewöhnt. Für sie überwiegen die positiven Erinnerungen. Dieser persönliche Wert hat aber natürlich nichts mit dem tatsächlichen Hauswert zu tun.

Dennoch ist es schwierig, plötzlich mit einem neutralen Blick durch die vertrauten Räume zu gehen und nüchtern den Hauswert ermitteln zu wollen.

Gerade hier ist die Wertermittlung der Immobilie durch einen Experten definitiv zu empfehlen. Denn unsere erfahrenen Makler erkennen wertmindernde und wertsteigernde Faktoren auf Anhieb und können sie in das richtige Verhältnis setzen.

Ein Beispiel:

Durch das Vergleichswertverfahren wurde Ihre Immobilie auf 250.000 € geschätzt. Nun geht der Garten aber nach Süden und ist recht weitläufig. Der Anbau eines Wintergartens ist somit gut möglich. Hierdurch gewinnt die Immobilie an Wert. Leider ist eine Kellerwand jedoch feucht. Die Behebung würde den neuen Eigentümer viel Geld kosten. Der wertsteigernde Faktor (Wintergarten) sowie der wertmindernde (feuchte Kellerwand) fließen nun beide in die Hausbewertung mit ein.

Sie wollen selbst Ihren Hauswert ermitteln? Tipps und Tricks

Um es gleich vorwegzunehmen: Für einen Laien ist es kaum möglich, den genauen Hauswert zu ermitteln. Sie können sich jedoch durch verschiedene Maßnahmen einen ersten Überblick verschaffen.

Die Marktanalyse

Mit einigen Stunden Zeit pro Woche und einer guten Internetverbindung können Sie die Angebotspreise auf Immobilienportalen beobachten und somit Rückschlüsse auf Ihre eigene Immobilie ziehen. Diese Rückschlüsse können jedoch nicht mehr sein als ein Näherungswert, denn erstens sehen Sie auf den Portalen den Angebotspreis, nicht den späteren Verkaufspreis, und zweitens wird keine der angebotenen Immobilien zu 100 % mit der Ihrigen vergleichbar sein.

Dennoch bekommen Sie so schon einmal ein Gefühl dafür, in welcher ungefähren Höhe sich der Wert Ihrer Immobilie sehr wahrscheinlich bewegen wird. Sie sollten aber darauf achten, nur Immobilien in Ihrer Region und mit einem vergleichbaren Baujahr sowie einer ähnlichen Größe für den Vergleich heranzuziehen.

Um die eigene Marktanalyse so übersichtlich wie möglich zu gestalten, sollten Sie die gesammelten und preisrelevanten Informationen in einer Tabelle festhalten:

Der Grundstücksmarktbericht von den Gutachterauschüssen

Wenn Sie lieber Geld als Zeit investieren, können Sie den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Ihrer Stadt erwerben. Hier finden Sie die Wertangaben von Verkaufsobjekten säuberlich nach Stadtteil und Immobilienart vorsortiert. Gebäudewert und Bodenwert werden separat angegeben und helfen Ihnen somit, den Wert Ihrer eigenen Immobilie besser zu verstehen.

Dennoch ist auch der Grundstücksmarktbericht kein Ersatz für eine individuelle Wertermittlung. Da jede Immobilie einzigartig ist, können Sie auch hier lediglich Rückschlüsse ziehen – wenngleich diese Rückschlüsse schon etwas konkreter ausfallen dürften als bei einer Marktanalyse Marke Eigenbau.

Wertermittlung - Die Lage ist entscheidend

Für die Hauswertermittlung spielen die unterschiedlichsten Faktoren eine Rolle. Jede Immobilie ist individuell, kein Haus gleicht dem anderen. Besonders wichtig sind die Lage, die Bausubstanz und die Aufteilung der Räume.

Lage:

Tatsächlich ist die Lage gleich mehrfach interessant. Zuallererst suchen Käufer meist nur in einem bestimmten Gebiet (beispielsweise im Rheinland zwischen Köln und Düsseldorf).
Als zweites ist interessant, in welcher Gemeinde innerhalb des Suchgebiets die Immobilie zu finden ist. Wie hoch sind dort die Grundstückssteuern und die Abfallgebühren, wie ist der Ruf des Ortes und wie die generelle Anbindung?
Des Weiteren muss auch die direkte Umgebung des Hauses stimmen. Ist die Straße ruhig oder laut, wie weit ist es bis zur nächsten Schule und wie ist die Nachbarschaft? Und zuletzt sind auch Faktoren wie die Ausrichtung des Gebäudes oder die Bodenbeschaffenheit oftmals für die Käufer von großem Interesse.

Daher sind diese kleinen folgenden Faktoren nicht außer acht zu lassen:

• Gebiet
• Gemeinde in diesem Gebiet
• Ortsteil in der Gemeinde
• Straße, Nachbarschaft im Ortsteil
• Anbindung, Schulen, Parks
• Ausrichtung der Immobilie

In puncto Lage können Sie sich die Denkweise Ihrer Kaufinteressenten so verbildlichen: Nehmen Sie Ihre Immobilie als Mittelpunkt und ziehen Sie immer größer werdende Kreise um diesen Punkt. Können sich diese Kreise gleichmäßig und ruhig ausbreiten, so wie kleine Wellen um einen gerade versunkenen Stein, oder gibt es Störfaktoren, an denen sich die Wellen brechen? Wenn ja, wie groß und wichtig sind sie? Haben Sie hier ein genaues Bild vor Augen, haben Sie schon einmal eine grobe Antwort auf die Frage: „Was ist mein Haus wert?“

Bausubstanz:

Je älter Ihre Immobilie ist, umso eher gehen potenzielle Käufer davon aus, dass Wände, Dach und Elektrik bald kernsaniert werden müssen. All diese Faktoren wirken sich somit wertmindernd aus. Haben Sie jedoch erst vor drei Jahren das Dach vollständig renoviert und können Sie dies anhand alter Rechnungen oder Pläne nachweisen, steigt der Hauswert wieder.

Wonach Kaufinteressenten ein altes Haus bewerten:

• Gibt es Risse im Mauerwerk und wenn ja, müssen sie repariert werden?
• Kann der Keller ausgebaut werden oder ist er feucht?
• Kann der Dachboden ausgebaut werden?
• Ist das Dach überall dicht und wie lange noch?
• Wie alt sind Elektrik und Wasserrohre? Wie wird geheizt?
• Steht das Haus unter Denkmalschutz?

Raumaufteilung:

Viele Immobilien werden von jungen Familien gekauft. Objekte, die lediglich über Durchgangszimmer verfügen oder nur ein Kinderzimmer haben, fallen deshalb meist schon durchs Raster.

Selbstverständlich geht es auch umgekehrt: Ein Künstler sucht eine Immobilie mit viel Freiraum und Licht. Viele, aber kleine Räume werden ihn deshalb abschrecken.

Natürlich ist es vollkommen unmöglich vorherzusagen, wie Ihr Käufer sich Ihr Haus im Endeffekt herrichten wird. Deshalb sollten Sie auch nicht auf die Idee kommen, aus zwei kleinen Räumen proaktiv einen großen zu machen. Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass Sie am Geschmack Ihrer Kaufinteressenten vorbeioptimieren. Und auch auf den Baukosten bleiben Sie dann sitzen.

Außenbereich:

Ein Garten, eine Terrasse oder ein Wintergarten beeinflussen den Wert einer Immobilie in aller Regel positiv. Auch ein eigener Autostellplatz oder eine Garage treiben den Preis in die Höhe. Verfügt Ihr Garten außerdem über einen gut erhaltenen Schuppen oder einen kleinen Pool, wird das die meisten Käufer ebenfalls begeistern.

Energieeffizienz:

Ein Energieausweis ist Pflicht, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen. Hieraus können Käufer wertvolle Informationen zur Energieeffizienz Ihrer Immobilie ablesen. Generell gilt: Je besser eine Immobilie isoliert ist, umso geringer sind die Energiekosten und umso höher kann der Kaufpreis ausfallen.

Eine veraltete oder brüchig gewordene Dämmung in Dach und Außenfassade oder undichte Fenster und Türen senken den Immobilienwert beträchtlich. Je nach Zustand und angestrebtem Verkaufspreis kann es sich deshalb lohnen, vor dem Verkauf nachzubessern. Bitte sprechen Sie dies jedoch grundsätzlich mit Ihrem Makler ab.

Welche Faktoren spielen bei einer Hausbewertung keine Rolle?

Selbstverständlich gibt es auch Punkte, die bei der Frage „Was ist mein Haus wert?“ eher unwichtig sind. Zu nennen wäre hier vor allem die Ausstattung der Räume von Bodenbelag über Tapeten bis hin zu den Rollos.

Kaum ein Laie ist in der Lage, alle verkaufsrelevanten Faktoren in einen entsprechenden Verkaufswert umzurechnen. Für eine genaue und professionelle Wertermittlung sollten Sie deshalb immer einen Sachverständigen hinzuziehen. Unsere Makler übernehmen diesen Service für Sie kostenfrei und völlig unverbindlich.[/adrianp_de_step_form]

Die Hausbewertung durch unseren neutralen Experten gibt Ihnen viele Argumentationsvorteile an die Hand. Benötigen Sie kein Gutachten für die Vorlage bei Gericht oder das Finanzamt, ist die Bewertung über uns außerdem kostenlos.

Wollen auch Sie den Hauswert ermitteln lassen, setzen Sie sich einfach mit uns in Verbindung. Wir vernetzen Sie mit einem unserer erfahrenen und verlässlichen Profis vor Ort, der mit Ihnen zusammen den aktuellen Wert Ihrer Immobilie errechnet – kostenfrei und unverbindlich.