Wertgutachten Immobilie und Haus: Informationen, Tipps und Unterschiede
Ein Wertgutachten für eine Immobilie erlaubt einer dritten Partei genaue Rückschlüsse über den Zustand und somit den Wert des begutachteten Objekts.

Wertgutachten Immobilien
Erfahren Sie, …
… was in einem Wertgutachten stehen muss,
… mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und
… wann Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben müssen.
Inhaltsverzeichnis
- 1) Wertgutachten Haus: Was versteht man darunter?
- 2) Was steht in einem Wertgutachten?
- 3) Wann benötigen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten?
- 4) Welche Wertgutachten gibt es?
- 5) Wertgutachten Immobilie: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?
- 6) Kann ich die Ausgaben für ein Wertgutachten steuerlich absetzen?
- 7) Wertgutachten beauftragen: So geht der Gutachter vor
- 8) Wertgutachten Immobilie: Gutachter ist nicht gleich Gutachter
- 9) Aufwand und Dauer eines Wertgutachtens
- 10) Ohne Kopfschmerzen zum kompetenten Gutachter
- 9) Wertgutachten Haus, Grundstück und Co.: So gehen Sie vor
1) Wertgutachten Haus: Was versteht man darunter?
Bei einem Wertgutachten beurteilt ein Gutachter (auch Sachverständiger genannt) Zustand, Lage und Größe der Immobilie sowie sämtliche Nutzrechte, Belastungen und Eigentumsrechte. Das Ergebnis ist der Verkehrswert. Er wird schriftlich festgehalten und begründet.
Ein Wertgutachten ist im Unterschied zu einer Immobilienbewertung grundsätzlich kostenpflichtig, wenngleich sich Art und Umfang der Bewertung in ihren Grundprinzipien kaum unterscheiden.
2) Was steht in einem Wertgutachten?
Was genau in einem Wertgutachten stehen muss, ist in Deutschland nicht verbindlich vorgeschrieben. Die folgenden Angaben sollten jedoch in keinem Gutachten fehlen:
- verwendete Methode
- Lage der Immobilie sowie Anbindung und Nachbarschaft
- Zustand (sowohl Bausubstanz als auch Leitungen, Rohre und Elektronik)
- Energieeffizienz
- Ausgestaltung des Querschnitts und der Außenanlagen
Anbindung an das Wasser-, Strom- und Internetnetz
Je nach Umfang und Art des Gutachtens wird der Gutachter sämtliche Informationen selbst erarbeiten und mit Fotos, Urkunden etc. belegen (gerichtsfestes Vollgutachten) oder aber die Immobilie nur nach Augenschein und den Angaben des Eigentümers bewerten (Kurzgutachten).
Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.
3) Wann benötigen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten?
Ein Wertgutachten wird von einem neutralen Sachverständigen erstellt und sorgt somit auf beiden Seiten für Transparenz und Vertrauen im Verkaufsprozess.
Die Bewertungskriterien, nach denen Gutachter ihre Wertgutachten erstellen, gleichen in ihren Grundprinzipien denen der kostenlosen Immobilienbewertung durch einen Makler. Da ein Wertgutachten jedoch mit Kosten verbunden ist, lohnt es sich also, im Vorfeld genau zu überlegen, wofür Sie die Bewertung Ihrer Immobilie benötigen. Wollen Sie zum Beispiel lediglich Ihr eigenes Haus verkaufen oder sind sich alle Miteigentümer einig, reicht eine kostenfreie Immobilienbewertung durch einen Makler völlig aus. Auch für eine professionelle Zweitmeinung bei Kaufverhandlungen müssen Sie kein kostenpflichtiges Gutachten in Auftrag geben.
Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie sich mit einer anderen Partei im Streit befinden oder das Finanzamt einen Beleg für den Wert Ihrer Immobilie sehen möchte. Hier müssen Sie einen Gutachter mit einem Wertgutachten beauftragen, denn nur ein Wertgutachten wird von Gerichten und Behörden anerkannt.
Wertgutachten Haus – In diesen Fällen müssen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten vorlegen:
- Gerichtliche Auseinandersetzungen (Erbschaften, Scheidung etc.)
- Beleg des Verkehrswertes vor Ämtern/Behörden
- Zwangsversteigerung
- Bei Gewerbetreibenden: Ermittlung des Betriebsvermögens
- Bewertung von Baumängeln
4) Welche Wertgutachten gibt es?
Wertgutachten können nur wenige Seiten lang sein oder sich auf bis zu 30 Seiten oder mehr erstrecken. Je nach Ausführung besitzen sie vor Behörden und Gerichten oder nur vor Behörden Beweiskraft.
Wertgutachten Immobilie – Diese Arten gibt es:
Immobilienbewertung | Kurzgutachten | Gerichtsfestes Vollgutachten | |
---|---|---|---|
Wann? | Verkauf/Erbschaft/Scheidung ohne Rechtsstreit | Vorlage bei Behörden, Ermittlung der Steuerpflicht | Vorlage vor Gericht, Ermittlung des Betriebsvermögens, Zwangsversteigerung |
Wer? | Makler, freie Gutachter | Zertifizierter Gutachter | Öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter |
Umfang? | ca. 10 – 15 Seiten | ca. 10 – 15 Seiten | 30 Seiten und mehr |
Dauer? | wenige Tage | einige Tage bis wenige Wochen | einige Wochen bis wenige Monate |
Kosten? | unsere Makler: kostenlos freie Gutachter: ca. 500 – 1.000 € | ca. 500 – 1.000 € | mind. 0,5 – 1 % des Verkehrswertes |
5) Wertgutachten Immobilie: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?
Da die Bundesverordnung, die feste Honorare für die Erstellung eines Wertgutachtens vorgab, am 18. August 2009 außer Kraft gesetzt wurde, sind die Preise nun frei verhandelbar. Das regt auf der einen Seite den Wettbewerb an, erfordert vom Auftraggeber auf der anderen Seite aber auch ein gewisses Maß an Einarbeitung in die Thematik, um die verschiedenen Kostenvoranschläge überhaupt vergleichen zu können.
Kurzgutachten:
Preislich bewegen sich Kurzgutachten bei einigen hundert Euro. Hier können Sie einen festen Stundensatz vereinbaren und auch die Anzahl der veranschlagten Stunden sollte im Angebot genannt und realistisch begründet werden. Manche Gutachter bieten für Kurzgutachten Pauschalen an.
Vollgutachten (gerichtsfest):
Bei Vollgutachten hängt der Preis auch vom Verkehrswert der Immobilie ab. Im Klartext heißt das: Je mehr die zu begutachtende Immobilie wert ist, umso teurer wird das Gutachten. Generell liegt dem Preiskatalog die Honorarordnung für Ingenieure und Architekten zugrunde, die Höhe orientiert sich an 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Je nach Auftrag können die Preise trotzdem abweichen.
Kosten Wertgutachten Immobilie im Überblick:
Immobilienverkauf: durch Erbe / Scheidung ohne Rechtsstreit: über unsere Makler kostenlos.
Kurzgutachten
Bewertung des Immobilienwertes zur Vorlage bei Ämtern: ca. 500 €
Gerichtsfestes Vollgutachten
bis 200.000 € Verkehrswert: ca. 1.000 bis 2.000 €
bis 400.000 € Verkehrswert: ca. 2.000 bis 4.000 €
6) Kann ich die Ausgaben für ein Wertgutachten steuerlich absetzen?
Nur in wenigen Ausnahmefällen akzeptiert das Finanzamt die Geltendmachung der Kosten als Ausgabe. In der Vergangenheit musste deshalb fast immer der Bundesfinanzhof über die Rechtmäßigkeit der Absetzung entscheiden.
So hat der Bundesfinanzhof 2013 festgelegt, dass Erben, die in einer Erbengemeinschaft geerbt haben und nun ihren Teil der Immobilie veräußern möchten, die Kosten für das Wertgutachten als Nachlassverbindlichkeit absetzen können, denn nur so kann die gerechte Aufteilung des Erbes garantiert werden. (Urteil vom 19.06.2013, Aktenzeichen II R 20/12)
7) Wertgutachten beauftragen: So geht der Gutachter vor
Die Grundbewertungsprinzipien bei einem Wertgutachten sind mit denen der Immobilienbewertung durch einen Makler identisch. Je nach Immobilientyp kann der Gutachter zwischen den folgenden drei Verfahren wählen:
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter vergleichbare Immobilien aus der näheren Umgebung für die Bewertung heran. Der durchschnittliche Wert aller verglichenen Immobilien lässt Rückschlüsse auf den Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zu und liefert einen Grundwert. In einem zweiten Schritt erfolgt die Feinjustierung durch die Berücksichtigung der individuellen Charaktereigenschaften der Immobilie.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren kommt bei Objekten zum Einsatz, deren hauptsächlicher Zweck in der Generierung von Gewinnen besteht, zum Beispiel durch Mieteinnahmen. Beim Ertragswertverfahren ermittelt der Gutachter den Gewinn, den der Besitzer der Immobilie mit der Immobilie erwirtschaften kann.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein rein rechnerisches Verfahren und kommt meist als ergänzende Methode zum Einsatz, um das Ergebnis des Vergleichswert- oder Ertragswertverfahrens zu stützen. Beim Sachwertverfahren ermittelt der Gutachter zunächst den reinen Gebäudewert und anschließend den Grundstückswert anhand festgelegter Tabellen. Zum Schluss werden beide Werte addiert.
8) Wertgutachten Immobilie: Gutachter ist nicht gleich Gutachter
Gutachter für Wertgutachten können aus den unterschiedlichsten Berufsgruppen stammen, denn der Beruf ist nicht geschützt und einheitliche Regelungen zu Werdegang und Qualifikationen fehlen.
Die verschiedenen Gutachter-Gruppen können in etwa wie folgt unterteilt werden:
Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachterwerden durch die Industrie- und Handelskammern oder die Architekten- und Ingenieurkammern der Länder bestellt, geprüft und kontrolliert. Die fachliche Qualifikation dieser Gutachter ist sehr hoch, weshalb ihre Gutachten auch vor Gericht anerkannt werden. Die Freigabe erfolgt jeweils für fünf Jahre.
EU-zertifizierte Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 müssen ebenso wie öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter alle fünf Jahre erneut ihre Fähigkeiten unter Beweis stellen. Sie werden von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) zertifiziert und kontrolliert und unterliegen den Vorschriften der Euro-Norm. Per Gesetz sind die EU-zertifizierten Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 den öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern gleichgestellt. In der Praxis wird diese Gleichstellung jedoch noch nicht flächendeckend umgesetzt.
Unter freien Sachverständigen versteht man Selbstständige ohne amtliche oder öffentliche Anerkennung und Überwachung. Sie sind im Berufsverband Freier Sachverständiger e.V. oder inverschiedenen weiteren Verbändenorganisiert.Hierzu zählen auch die Chartered Surveyors der britischen Royal Institution of Chartered Surveyors, die auch in Deutschland tätig sind.
Gutachterausschüsse existieren in jedem Bundesland. Sie erstellen Wertgutachten zum Verkehrswert sowie die jährlichen Marktberichte der unterschiedlichen Regionen.
9) Aufwand und Dauer eines Wertgutachtens
Der Aufwand eines Wertgutachtens ist für jede Immobilie unterschiedlich. Je nach Zugänglichkeit der Immobilie, Zustand, Größe, Nutzungsart und Auffindbarkeit der relevanten Unterlagen kann ein Vollgutachten einige Wochen, in Einzelfällen aber auch deutlich mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Ein Kurzgutachten werden Sie deutlich schneller in Händen halten, doch auch hier sollten Sie dem Gutachter mindestens 20 Stunden reine Bearbeitungszeit zugestehen.
Wertgutachten Haus: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
- Grundrisse der Immobilie sowie von An- und Umbauten
- Angabe der Wohnfläche
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt, nicht älter als drei Monate
- Flurkartenauszug vom Katasteramt, nicht älter als drei Monate
- Auszug Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)
- Rechnungen von Arbeiten am und im Haus, Sanierungen, Modernisierungen
Sonderfälle
- Eigentumsimmobilien: Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Beleg des Erbbauzinses
- Mietwohnungen/-häuser: Mietvertrag mit Angabe der Miethöhe
10) Ohne Kopfschmerzen zum kompetenten Gutachter
Je nach Bewertungsanlass müssen Sie entscheiden: Soll es ein gerichtsfestes Gutachten sein, eines zur Vorlage bei Behörden oder lediglich eines, das den Verkehrswert für einen geplanten Verkauf ermittelt?
Bei einem Hauskauf oder -verkauf ohne gerichtliche oder behördliche Schwierigkeiten (bei einem einfachen Immobiliengeschäft der Normalfall) benötigen Sie kein kostenpflichtiges Wertgutachten. Hier reicht die Bewertung durch einen versierten Makler völlig aus, denn der Makler nutzt für seine Bewertung im Grundsatz dieselben Methoden wie ein Gutachter.
Für die Vorlage bei einem Amt müssen Sie mindestens einen EU-zertifizierten Gutachter wählen. Er/Sie unterliegt der behördlichen Aufsicht und ist von der IHK zugelassen.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit dem Wertgutachten beauftragen, denn nur diese Gutachten werden vor Gericht regelmäßig anerkannt.
9) Wertgutachten Haus, Grundstück und Co.: So gehen Sie vor
Schritt 1: Machen Sie sich klar, wofür Sie das Wertgutachten benötigen.
Schritt 2: Ermitteln Sie den richtigen Sachverständigen: Makler/freier Gutachter, EU-zertifizierter Sachverständiger oder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
Schritt 3: Planen Sie genügend Zeit für die Anfertigung des Gutachtens ein. Legen Sie außerdem die nötigen Unterlagen, soweit vorhanden, heraus.
Schritt 4: Klären Sie vorAuftragsvergabe das Honorar!
Sollten während der Anfertigung des Gutachtens oder danach Schwierigkeiten mit dem gewählten Gutachter auftreten, wenden Sie sich entweder an die IHK oder an den übergeordneten Verband.