Wertgutachten Immobilie und Haus: Informationen, Tipps und Unterschiede


Ein Wertgutachten für eine Immobilie erlaubt einer dritten Partei genaue Rückschlüsse über den Zustand und somit den Wert des begutachteten Objekts.

Wertgutachten

Wertgutachten Immobilien

Erfahren Sie, …

… was in einem Wertgutachten stehen muss,

… mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und

… wann Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben müssen.


1) Wertgutachten Haus: Was versteht man darunter?

Bei einem Wertgutachten beurteilt ein Gutachter (auch Sachverständiger genannt) Zustand, Lage und Größe der Immobilie sowie sämtliche Nutzrechte, Belastungen und Eigentumsrechte. Das Ergebnis ist der Verkehrswert. Er wird schriftlich festgehalten und begründet.

Ein Wertgutachten ist im Unterschied zu einer Immobilienbewertung grundsätzlich kostenpflichtig, wenngleich sich Art und Umfang der Bewertung in ihren Grundprinzipien kaum unterscheiden.

Achtung:
Da ein Wertgutachten je nach Ausführung jedoch vor Behörden und Gerichten Beweiskraft besitzt, eine Immobilienbewertung durch einen Makler hingegen nicht, muss in einigen Fällen das kostenpflichtige Wertgutachten durch einen Sachverständigen gewählt werden.

2) Was steht in einem Wertgutachten?

Was genau in einem Wertgutachten stehen muss, ist in Deutschland nicht verbindlich vorgeschrieben. Die folgenden Angaben sollten jedoch in keinem Gutachten fehlen:

  • verwendete Methode
  • Lage der Immobilie sowie Anbindung und Nachbarschaft
  • Zustand (sowohl Bausubstanz als auch Leitungen, Rohre und Elektronik)
  • Energieeffizienz
  • Ausgestaltung des Querschnitts und der Außenanlagen
    Anbindung an das Wasser-, Strom- und Internetnetz

Je nach Umfang und Art des Gutachtens wird der Gutachter sämtliche Informationen selbst erarbeiten und mit Fotos, Urkunden etc. belegen (gerichtsfestes Vollgutachten) oder aber die Immobilie nur nach Augenschein und den Angaben des Eigentümers bewerten (Kurzgutachten).

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

Welche Immobilie soll bewertet werden?

Für die Immobilienbewertung bitte die Postleitzahl angeben:

Bitte wählen Sie die Art Ihrer Immobilie?
Wie wird Ihre Immobilie aktuell genutzt?
Welche Wohnfläche besitzt Ihre Immobilie?
Bitte wählen Sie die Art Ihres Grundstücks?
Welche Fläche besitzt das Grundstück?
Wann wurde die Immobilie gebaut?
In welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie?
Auf welcher Etage befindet sich die Wohnung?
Wie viele Zimmer hat Ihre Immobilie (ohne Küche/Bad)?
Gibt es einen Balkon oder Terrasse?
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen?
Wer soll die kostenlose Bewertung erhalten?
  • Sichere Datenübertragung
  • 100 % unverbindlich
  • 100 % kostenlos
Vielen Dank für Ihre Anfrage .

Wir melden uns schnellstmöglich bei Ihnen.

  • Kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie
  • Wertermittlung durch Experten vor Ort
  • Keine weitere Verpflichtung

3) Wann benötigen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten?

Ein Wertgutachten wird von einem neutralen Sachverständigen erstellt und sorgt somit auf beiden Seiten für Transparenz und Vertrauen im Verkaufsprozess.

Die Bewertungskriterien, nach denen Gutachter ihre Wertgutachten erstellen, gleichen in ihren Grundprinzipien denen der kostenlosen Immobilienbewertung durch einen Makler. Da ein Wertgutachten jedoch mit Kosten verbunden ist, lohnt es sich also, im Vorfeld genau zu überlegen, wofür Sie die Bewertung Ihrer Immobilie benötigen. Wollen Sie zum Beispiel lediglich Ihr eigenes Haus verkaufen oder sind sich alle Miteigentümer einig, reicht eine kostenfreie Immobilienbewertung durch einen Makler völlig aus. Auch für eine professionelle Zweitmeinung bei Kaufverhandlungen müssen Sie kein kostenpflichtiges Gutachten in Auftrag geben.

Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie sich mit einer anderen Partei im Streit befinden oder das Finanzamt einen Beleg für den Wert Ihrer Immobilie sehen möchte. Hier müssen Sie einen Gutachter mit einem Wertgutachten beauftragen, denn nur ein Wertgutachten wird von Gerichten und Behörden anerkannt.

Wertgutachten Haus – In diesen Fällen müssen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten vorlegen:

  • Gerichtliche Auseinandersetzungen (Erbschaften, Scheidung etc.)
  • Beleg des Verkehrswertes vor Ämtern/Behörden
  • Zwangsversteigerung
  • Bei Gewerbetreibenden: Ermittlung des Betriebsvermögens
  • Bewertung von Baumängeln

Tipp:
Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie ein Wertgutachten benötigen oder ob eine kostenfreie Immobilienbewertung ausreicht, schreiben Sie uns eine Email! Wir gehen zusammen Ihr Anliegen durch und finden gemeinsam den besten Weg für Sie. 

4) Welche Wertgutachten gibt es?

Wertgutachten können nur wenige Seiten lang sein oder sich auf bis zu 30 Seiten oder mehr erstrecken. Je nach Ausführung besitzen sie vor Behörden und Gerichten oder nur vor Behörden Beweiskraft.

Gut zu wissen:
Ein Wertgutachten ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie, nicht den zu erwartenden Verkaufspreis. Wenn Sie lediglich Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist die kostenfreie Immobilienbewertung durch einen Makler nicht nur finanziell die bessere Wahl. Auch im Hinblick auf einen realistischen Verkaufspreis können Sie sich mit der Immobilienbewertung ein wesentlich besseres Bild machen.

 

Wertgutachten Immobilie – Diese Arten gibt es:

 ImmobilienbewertungKurzgutachten
Gerichtsfestes Vollgutachten
Wann?Verkauf/Erbschaft/Scheidung ohne RechtsstreitVorlage bei Behörden, Ermittlung der SteuerpflichtVorlage vor Gericht, Ermittlung des Betriebsvermögens, Zwangsversteigerung
Wer?Makler, freie GutachterZertifizierter GutachterÖffentlich bestellter und vereidigter Gutachter
Umfang?ca. 10 – 15 Seitenca. 10 – 15 Seiten30 Seiten und mehr
Dauer?wenige Tageeinige Tage bis wenige Wocheneinige Wochen bis wenige Monate
Kosten?unsere Makler: kostenlos
freie Gutachter: ca. 500 – 1.000 €
ca. 500 – 1.000 €mind. 0,5 – 1 % des Verkehrswertes

Tipp:
Benötigen Sie ein Gutachten für eine Immobilienfinanzierung (Immobilienkauf oder Baufinanzierung), wird die Bank eigenständig den Verkehrswert ermitteln. Solange Sie dem so ermittelten Wert nicht widersprechen wollen, müssen Sie sich also um nichts weiter kümmern.

 


5) Wertgutachten Immobilie: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Da die Bundesverordnung, die feste Honorare für die Erstellung eines Wertgutachtens vorgab, am 18. August 2009 außer Kraft gesetzt wurde, sind die Preise nun frei verhandelbar. Das regt auf der einen Seite den Wettbewerb an, erfordert vom Auftraggeber auf der anderen Seite aber auch ein gewisses Maß an Einarbeitung in die Thematik, um die verschiedenen Kostenvoranschläge überhaupt vergleichen zu können.

Kurzgutachten:

Preislich bewegen sich Kurzgutachten bei einigen hundert Euro. Hier können Sie einen festen Stundensatz vereinbaren und auch die Anzahl der veranschlagten Stunden sollte im Angebot genannt und realistisch begründet werden. Manche Gutachter bieten für Kurzgutachten Pauschalen an.

Vollgutachten (gerichtsfest):

Bei Vollgutachten hängt der Preis auch vom Verkehrswert der Immobilie ab. Im Klartext heißt das: Je mehr die zu begutachtende Immobilie wert ist, umso teurer wird das Gutachten. Generell liegt dem Preiskatalog die Honorarordnung für Ingenieure und Architekten zugrunde, die Höhe orientiert sich an 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Je nach Auftrag können die Preise trotzdem abweichen.

Gut zu wissen:
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder einen Bürokomplex bewertet haben wollen, müssen Sie mit höheren Kosten rechnen als bei einem Einfamilienhaus mit demselben Verkehrswert, denn die Bewertung des Mehrfamilienhauses erfordert einen höheren Arbeitsaufwand. Auch bei komplizierten Erbfällen, Unfallgefahr bei der Begehung der Immobilie oder nur schwer zu beschaffenden Unterlagen steigt der Endpreis. Auf der anderen Seite können Sie einen Preisnachlass aushandeln, wenn der Sachverständige auf bereits bestehende Gutachten (zum Beispiel von Banken) zurückgreifen kann.

 

Kosten Wertgutachten Immobilie im Überblick:

Immobilienverkauf: durch Erbe / Scheidung ohne Rechtsstreit: über unsere Makler kostenlos.

Kurzgutachten

Bewertung des Immobilienwertes zur Vorlage bei Ämtern: ca. 500 €

Gerichtsfestes Vollgutachten

bis 200.000 € Verkehrswert: ca. 1.000 bis 2.000 €

bis 400.000 € Verkehrswert: ca. 2.000 bis 4.000 €

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

6) Kann ich die Ausgaben für ein Wertgutachten steuerlich absetzen?

Nur in wenigen Ausnahmefällen akzeptiert das Finanzamt die Geltendmachung der Kosten als Ausgabe. In der Vergangenheit musste deshalb fast immer der Bundesfinanzhof über die Rechtmäßigkeit der Absetzung entscheiden.

So hat der Bundesfinanzhof 2013 festgelegt, dass Erben, die in einer Erbengemeinschaft geerbt haben und nun ihren Teil der Immobilie veräußern möchten, die Kosten für das Wertgutachten als Nachlassverbindlichkeit absetzen können, denn nur so kann die gerechte Aufteilung des Erbes garantiert werden. (Urteil vom 19.06.2013, Aktenzeichen II R 20/12)

Gut zu wissen:
Vermieter können die Kosten für ein Wertgutachten nicht als Werbungskosten absetzen, denn sämtliche Werbungskosten müssen im Zusammenhang mit der Tätigkeit der Vermietung stehen. Bei der Erstellung eines Wertgutachtens unterstellt das Finanzamt jedoch Verkaufsabsichten. Diese Ansicht hat der Bundesfinanzhof 2004 bestätigt (14.12.2004, Aktenzeichen IX R 34/03)

7) Wertgutachten beauftragen: So geht der Gutachter vor

Die Grundbewertungsprinzipien bei einem Wertgutachten sind mit denen der Immobilienbewertung durch einen Makler identisch. Je nach Immobilientyp kann der Gutachter zwischen den folgenden drei Verfahren wählen:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter vergleichbare Immobilien aus der näheren Umgebung für die Bewertung heran. Der durchschnittliche Wert aller verglichenen Immobilien lässt Rückschlüsse auf den Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zu und liefert einen Grundwert. In einem zweiten Schritt erfolgt die Feinjustierung durch die Berücksichtigung der individuellen Charaktereigenschaften der Immobilie.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei Objekten zum Einsatz, deren hauptsächlicher Zweck in der Generierung von Gewinnen besteht, zum Beispiel durch Mieteinnahmen. Beim Ertragswertverfahren ermittelt der Gutachter den Gewinn, den der Besitzer der Immobilie mit der Immobilie erwirtschaften kann.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein rein rechnerisches Verfahren und kommt meist als ergänzende Methode zum Einsatz, um das Ergebnis des Vergleichswert- oder Ertragswertverfahrens zu stützen. Beim Sachwertverfahren ermittelt der Gutachter zunächst den reinen Gebäudewert und anschließend den Grundstückswert anhand festgelegter Tabellen. Zum Schluss werden beide Werte addiert.

8) Wertgutachten Immobilie: Gutachter ist nicht gleich Gutachter

Gutachter für Wertgutachten können aus den unterschiedlichsten Berufsgruppen stammen, denn der Beruf ist nicht geschützt und einheitliche Regelungen zu Werdegang und Qualifikationen fehlen.

Die verschiedenen Gutachter-Gruppen können in etwa wie folgt unterteilt werden:

Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachterwerden durch die Industrie- und Handelskammern oder die Architekten- und Ingenieurkammern der Länder bestellt, geprüft und kontrolliert. Die fachliche Qualifikation dieser Gutachter ist sehr hoch, weshalb ihre Gutachten auch vor Gericht anerkannt werden. Die Freigabe erfolgt jeweils für fünf Jahre.

EU-zertifizierte Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 müssen ebenso wie öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter alle fünf Jahre erneut ihre Fähigkeiten unter Beweis stellen. Sie werden von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) zertifiziert und kontrolliert und unterliegen den Vorschriften der Euro-Norm. Per Gesetz sind die EU-zertifizierten Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 den öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern gleichgestellt. In der Praxis wird diese Gleichstellung jedoch noch nicht flächendeckend umgesetzt.

Unter freien Sachverständigen versteht man Selbstständige ohne amtliche oder öffentliche Anerkennung und Überwachung. Sie sind im Berufsverband Freier Sachverständiger e.V. oder inverschiedenen weiteren Verbändenorganisiert.Hierzu zählen auch die Chartered Surveyors der britischen Royal Institution of Chartered Surveyors, die auch in Deutschland tätig sind.

Gutachterausschüsse existieren in jedem Bundesland. Sie erstellen Wertgutachten zum Verkehrswert sowie die jährlichen Marktberichte der unterschiedlichen Regionen.

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

9) Aufwand und Dauer eines Wertgutachtens

Der Aufwand eines Wertgutachtens ist für jede Immobilie unterschiedlich. Je nach Zugänglichkeit der Immobilie, Zustand, Größe, Nutzungsart und Auffindbarkeit der relevanten Unterlagen kann ein Vollgutachten einige Wochen, in Einzelfällen aber auch deutlich mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Ein Kurzgutachten werden Sie deutlich schneller in Händen halten, doch auch hier sollten Sie dem Gutachter mindestens 20 Stunden reine Bearbeitungszeit zugestehen.

Wertgutachten Haus: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

  • Grundrisse der Immobilie sowie von An- und Umbauten
  • Angabe der Wohnfläche
  • Grundbuchauszug vom Grundbuchamt, nicht älter als drei Monate
  • Flurkartenauszug vom Katasteramt, nicht älter als drei Monate
  • Auszug Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)
  • Rechnungen von Arbeiten am und im Haus, Sanierungen, Modernisierungen

Sonderfälle

  • Eigentumsimmobilien: Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Beleg des Erbbauzinses
  • Mietwohnungen/-häuser: Mietvertrag mit Angabe der Miethöhe

Tipp:
Halten Sie so viele Unterlagen wie möglich bereit. So verringern Sie die Arbeit des Gutachters und haben Verhandlungsspielraum beim Honorar.

10) Ohne Kopfschmerzen zum kompetenten Gutachter

Je nach Bewertungsanlass müssen Sie entscheiden: Soll es ein gerichtsfestes Gutachten sein, eines zur Vorlage bei Behörden oder lediglich eines, das den Verkehrswert für einen geplanten Verkauf ermittelt?

Bei einem Hauskauf oder -verkauf ohne gerichtliche oder behördliche Schwierigkeiten (bei einem einfachen Immobiliengeschäft der Normalfall) benötigen Sie kein kostenpflichtiges Wertgutachten. Hier reicht die Bewertung durch einen versierten Makler völlig aus, denn der Makler nutzt für seine Bewertung im Grundsatz dieselben Methoden wie ein Gutachter.

Für die Vorlage bei einem Amt müssen Sie mindestens einen EU-zertifizierten Gutachter wählen. Er/Sie unterliegt der behördlichen Aufsicht und ist von der IHK zugelassen.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit dem Wertgutachten beauftragen, denn nur diese Gutachten werden vor Gericht regelmäßig anerkannt.

Tipp:
Die IHK Ihres Bundeslandes hält die Kontaktdaten von EU-zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern auf ihren Internetseiten oder per Nachfrage für Interessierte bereit..

9) Wertgutachten Haus, Grundstück und Co.: So gehen Sie vor

Schritt 1: Machen Sie sich klar, wofür Sie das Wertgutachten benötigen.

Schritt 2: Ermitteln Sie den richtigen Sachverständigen: Makler/freier Gutachter, EU-zertifizierter Sachverständiger oder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Schritt 3: Planen Sie genügend Zeit für die Anfertigung des Gutachtens ein. Legen Sie außerdem die nötigen Unterlagen, soweit vorhanden, heraus.

Schritt 4: Klären Sie vorAuftragsvergabe das Honorar!

Sollten während der Anfertigung des Gutachtens oder danach Schwierigkeiten mit dem gewählten Gutachter auftreten, wenden Sie sich entweder an die IHK oder an den übergeordneten Verband.

Achtung:
Um sich nicht selber ins Bein zu schneiden und die Glaubwürdigkeit des Gutachtens nachträglich zu minimieren, sollten Sie unbedingt davon absehen, Familienmitglieder/Bekannte/Freunde mit dem Wertgutachten zu beauftragen!

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

War der Artikel hilfreich? Wenn ja, klicke auf 5 Sterne.
[Bewertungen: 3 Durchschnitt: 5]