Wertgutachten Immobilie und Haus: Informationen, Tipps und Unterschiede

Bei einem Wertgutachten beurteilt ein Gutachter (auch Sachverständiger genannt) Zustand, Lage und Größe der Immobilie sowie sämtliche Nutzrechte, Belastungen und Eigentumsrechte. Das Ergebnis ist der Verkehrswert. Er wird schriftlich festgehalten und begründet.

Ein Wertgutachten ist im Unterschied zu einer Immobilienbewertung grundsätzlich kostenpflichtig, wenngleich sich Art und Umfang der Bewertung in ihren Grundprinzipien kaum unterscheiden.

Ein Wertgutachten wird von einem neutralen Sachverständigen erstellt und sorgt somit auf beiden Seiten für Transparenz und Vertrauen im Verkaufsprozess.

Die Bewertungskriterien, nach denen Gutachter ihre Wertgutachten erstellen, gleichen in ihren Grundprinzipien denen der kostenlosen Immobilienbewertung durch einen Makler. Da ein Wertgutachten jedoch mit Kosten verbunden ist, lohnt es sich also, im Vorfeld genau zu überlegen, wofür Sie die Bewertung Ihrer Immobilie benötigen. Wollen Sie zum Beispiel lediglich Ihr eigenes Haus verkaufen oder sind sich alle Miteigentümer einig, reicht eine kostenfreie Immobilienbewertung durch einen Makler völlig aus. Auch für eine professionelle Zweitmeinung bei Kaufverhandlungen müssen Sie kein kostenpflichtiges Gutachten in Auftrag geben.

Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie sich mit einer anderen Partei im Streit befinden oder das Finanzamt einen Beleg für den Wert Ihrer Immobilie sehen möchte. Hier müssen Sie einen Gutachter mit einem Wertgutachten beauftragen, denn nur ein Wertgutachten wird von Gerichten und Behörden anerkannt.

Wertgutachten Haus – In diesen Fällen müssen Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten vorlegen:

• Gerichtliche Auseinandersetzungen (Erbschaften, Scheidung etc.)

• Beleg des Verkehrswertes vor Ämtern/Behörden

• Zwangsversteigerung

• Bei Gewerbetreibenden: Ermittlung des Betriebsvermögens

• Bewertung von Baumängeln

Da die Bundesverordnung, die feste Honorare für die Erstellung eines Wertgutachtens vorgab, am 18. August 2009 außer Kraft gesetzt wurde, sind die Preise nun frei verhandelbar. Das regt auf der einen Seite den Wettbewerb an, erfordert vom Auftraggeber auf der anderen Seite aber auch ein gewisses Maß an Einarbeitung in die Thematik, um die verschiedenen Kostenvoranschläge überhaupt vergleichen zu können.

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Kurzgutachten:

Preislich bewegen sich Kurzgutachten bei einigen hundert Euro. Hier können Sie einen festen Stundensatz vereinbaren und auch die Anzahl der veranschlagten Stunden sollte im Angebot genannt und realistisch begründet werden. Manche Gutachter bieten für Kurzgutachten Pauschalen an.

Vollgutachten (gerichtsfest):

Bei Vollgutachten hängt der Preis auch vom Verkehrswert der Immobilie ab. Im Klartext heißt das: Je mehr die zu begutachtende Immobilie wert ist, umso teurer wird das Gutachten. Generell liegt dem Preiskatalog die Honorarordnung für Ingenieure und Architekten zugrunde, die Höhe orientiert sich an 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Je nach Auftrag können die Preise trotzdem abweichen.

Kosten Wertgutachten Immobilie im Überblick:

Immobilienverkauf: durch Erbe / Scheidung ohne Rechtsstreit: über unsere Makler kostenlos.

Kurzgutachten

Bewertung des Immobilienwertes zur Vorlage bei Ämtern: ca. 500 €

Gerichtsfestes Vollgutachten

bis 200.000 € Verkehrswert: ca. 1.000 bis 2.000 €

bis 400.000 € Verkehrswert: ca. 2.000 bis 4.000 €

Nur in wenigen Ausnahmefällen akzeptiert das Finanzamt die Geltendmachung der Kosten als Ausgabe. In der Vergangenheit musste deshalb fast immer der Bundesfinanzhof über die Rechtmäßigkeit der Absetzung entscheiden.

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So hat der Bundesfinanzhof 2013 festgelegt, dass Erben, die in einer Erbengemeinschaft geerbt haben und nun ihren Teil der Immobilie veräußern möchten, die Kosten für das Wertgutachten als Nachlassverbindlichkeit absetzen können, denn nur so kann die gerechte Aufteilung des Erbes garantiert werden. (Urteil vom 19.06.2013, Aktenzeichen II R 20/12)

Die Grundbewertungsprinzipien bei einem Wertgutachten sind mit denen der Immobilienbewertung durch einen Makler identisch. Je nach Immobilientyp kann der Gutachter zwischen den folgenden drei Verfahren wählen:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter vergleichbare Immobilien aus der näheren Umgebung für die Bewertung heran. Der durchschnittliche Wert aller verglichenen Immobilien lässt Rückschlüsse auf den Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zu und liefert einen Grundwert. In einem zweiten Schritt erfolgt die Feinjustierung durch die Berücksichtigung der individuellen Charaktereigenschaften der Immobilie.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei Objekten zum Einsatz, deren hauptsächlicher Zweck in der Generierung von Gewinnen besteht, zum Beispiel durch Mieteinnahmen. Beim Ertragswertverfahren ermittelt der Gutachter den Gewinn, den der Besitzer der Immobilie mit der Immobilie erwirtschaften kann.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein rein rechnerisches Verfahren und kommt meist als ergänzende Methode zum Einsatz, um das Ergebnis des Vergleichswert- oder Ertragswertverfahrens zu stützen. Beim Sachwertverfahren ermittelt der Gutachter zunächst den reinen Gebäudewert und anschließend den Grundstückswert anhand festgelegter Tabellen. Zum Schluss werden beide Werte addiert.

Gutachter für Wertgutachten können aus den unterschiedlichsten Berufsgruppen stammen, denn der Beruf ist nicht geschützt und einheitliche Regelungen zu Werdegang und Qualifikationen fehlen.

Die verschiedenen Gutachter-Gruppen können in etwa wie folgt unterteilt werden:

Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachterwerden durch die Industrie- und Handelskammern oder die Architekten- und Ingenieurkammern der Länder bestellt, geprüft und kontrolliert. Die fachliche Qualifikation dieser Gutachter ist sehr hoch, weshalb ihre Gutachten auch vor Gericht anerkannt werden. Die Freigabe erfolgt jeweils für fünf Jahre.

EU-zertifizierte Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 müssen ebenso wie öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter alle fünf Jahre erneut ihre Fähigkeiten unter Beweis stellen. Sie werden von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) zertifiziert und kontrolliert und unterliegen den Vorschriften der Euro-Norm. Per Gesetz sind die EU-zertifizierten Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 den öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern gleichgestellt. In der Praxis wird diese Gleichstellung jedoch noch nicht flächendeckend umgesetzt.

Unter freien Sachverständigen versteht man Selbstständige ohne amtliche oder öffentliche Anerkennung und Überwachung. Sie sind im Berufsverband Freier Sachverständiger e.V. oder inverschiedenen weiteren Verbändenorganisiert.Hierzu zählen auch die Chartered Surveyors der britischen Royal Institution of Chartered Surveyors, die auch in Deutschland tätig sind.

Gutachterausschüsse existieren in jedem Bundesland. Sie erstellen Wertgutachten zum Verkehrswert sowie die jährlichen Marktberichte der unterschiedlichen Regionen.

Der Aufwand eines Wertgutachtens ist für jede Immobilie unterschiedlich. Je nach Zugänglichkeit der Immobilie, Zustand, Größe, Nutzungsart und Auffindbarkeit der relevanten Unterlagen kann ein Vollgutachten einige Wochen, in Einzelfällen aber auch deutlich mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Ein Kurzgutachten werden Sie deutlich schneller in Händen halten, doch auch hier sollten Sie dem Gutachter mindestens 20 Stunden reine Bearbeitungszeit zugestehen.

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Wertgutachten Haus: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

• Grundrisse der Immobilie sowie von An- und Umbauten

• Angabe der Wohnfläche

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt, nicht älter als drei Monate

• Flurkartenauszug vom Katasteramt, nicht älter als drei Monate

• Auszug Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)

• Rechnungen von Arbeiten am und im Haus, Sanierungen, Modernisierungen

Sonderfälle

• Eigentumsimmobilien: Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

• Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Beleg des Erbbauzinses

• Mietwohnungen/-häuser: Mietvertrag mit Angabe der Miethöhe

Je nach Bewertungsanlass müssen Sie entscheiden: Soll es ein gerichtsfestes Gutachten sein, eines zur Vorlage bei Behörden oder lediglich eines, das den Verkehrswert für einen geplanten Verkauf ermittelt?

Bei einem Hauskauf oder -verkauf ohne gerichtliche oder behördliche Schwierigkeiten (bei einem einfachen Immobiliengeschäft der Normalfall) benötigen Sie kein kostenpflichtiges Wertgutachten. Hier reicht die Bewertung durch einen versierten Makler völlig aus, denn der Makler nutzt für seine Bewertung im Grundsatz dieselben Methoden wie ein Gutachter.

Für die Vorlage bei einem Amt müssen Sie mindestens einen EU-zertifizierten Gutachter wählen. Er/Sie unterliegt der behördlichen Aufsicht und ist von der IHK zugelassen.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit dem Wertgutachten beauftragen, denn nur diese Gutachten werden vor Gericht regelmäßig anerkannt.

Schritt 1: Machen Sie sich klar, wofür Sie das Wertgutachten benötigen.

Schritt 2: Ermitteln Sie den richtigen Sachverständigen: Makler/freier Gutachter, EU-zertifizierter Sachverständiger oder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Schritt 3: Planen Sie genügend Zeit für die Anfertigung des Gutachtens ein. Legen Sie außerdem die nötigen Unterlagen, soweit vorhanden, heraus.

Schritt 4: Klären Sie vorAuftragsvergabe das Honorar!

Sollten während der Anfertigung des Gutachtens oder danach Schwierigkeiten mit dem gewählten Gutachter auftreten, wenden Sie sich entweder an die IHK oder an den übergeordneten Verband.