Verkehrswert Immobilie – Verkehrswertermittlung


Verkehrswert Immobilie

Verkehrswert Immobilie

Möchten Sie Ihre Immobilie zu einem guten Preis verkaufen, sollten Sie in einem ersten Schritt den Verkehrswert ermitteln lassen.
Wir sagen Ihnen, wie es geht und worauf es ankommt.
Wichtig ist es auch die einzelnen Verfahren zur Immobilienbewertung zu kennen.


1) Was versteht man unter dem Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den vermutlich zu erzielenden Verkaufspreis einer Immobilie gemessen am gesamten Markt zu einem bestimmten Stichtag. 

Der Gesetzgeber definiert den Verkehrswert wie folgt:

Das sagt das Baugesetzbuch (BauGB), § 194 „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ 

Die Begriffe „Verkehrswert“ und „Marktwert“ sind als synonym zu verwenden. Hier gibt es keinen Unterschied.

Die Berechnung unterliegt damit unterschiedlichen Faktoren: Zum einen hat der Gesetzgeber sehr bestimmte Vorgaben erlassen, welche Verfahren bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie zulässig sind (siehe „Die unterschiedlichen Verfahren der Immobilienwertermittlung“ in diesem Artikel). Zum anderen sind für die Berechnung Angaben vonnöten, die erst mithilfe eines Gesamtüberblicks über den Markt sowie einer Vor-Ort-Begehung ermittelt werden können.

Nimmt ein Immobilienbesitzer selber die Verkehrswertermittlung vor und bezieht hierfür lediglich die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien aus seinem Familien- und Freundeskreis mit ein, basiert der so ermittelte Verkehrswert auf einer künstlichen Verkleinerung und somit auf einer Verzerrung des tatsächlichen Markts. Er wird also aller Wahrscheinlichkeit nach vom tatsächlichen Verkehrswert erheblich abweichen.

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2) Verkehrswert Immobilie: Ist das auch der mögliche Verkaufspreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist ein Grundwert. Er dient vor allem dazu, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer den „nackten“ Wert der Immobilie kennen. Der schließlich tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann und wird sehr häufig vom ermittelten Verkehrswert abweichen. Das kann unterschiedliche Gründe haben:

1. Wird eine Immobilie nicht auf dem freien Markt, sondern nur einigen wenigen Bietern angeboten (zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsversteigerung), wird der Verkaufspreis sehr wahrscheinlich unterhalb des Verkehrswertes liegen. Das liegt vor allem an der künstlichen Verknappung der Nachfrage.

2. Hat eine Immobilie für einen Käufer einen hohen ideellen Wert (gehörte es zum Beispiel einmal den Großeltern und soll nun zurückgekauft werden), wird er sehr wahrscheinlich gewillt sein, einen höheren Preis als den Verkehrswert zu bezahlen, um den Zuschlag zu bekommen. Hier weicht der tatsächlich erzielte Verkaufspreis also nach oben ab.

3. Der Verkehrswert ist die Basis um Ihren Verkaufspreis festzulegen. Angebot und Nachfrage entscheidet letztendlich Ihren möglichen Verkaufspreis. Hier ist aber auch die richtige Strategie entscheidend, die Grafik soll es verdeutlichen:

Verkehrswert Immobilie Preisermittlung

Wollen Sie eine Immobilie verkaufen und deshalb den Verkehrswert berechnen lassen, verbinden wir Sie gerne mit einem unserer erfahrenen Makler, der Sie bei der Verkehrswertermittlung unterstützt – unverbindlich und kostenfrei.

3) Verkehrswert ermitteln: Die 3 unterschiedlichen Verfahren der Immobilienwertermittlung

Verkehrswert Haus

Immobilienwertermittlung – Verkehrswert

Um den Verkehrswert ermitteln zu können, haben Makler und Immobiliengutachter drei verschiedene Verfahren zu Verfügung. Oftmals werden Makler nicht nur ein Verfahren anwenden, sondern das Ergebnis des einen Verfahrens zur Immobilienwertermittlung mit einem anderen festigen. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der jeweiligen Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei privat genutzten Immobilien angewendet. Es basiert auf den Daten aller getätigten Immobilienverkäufe in einer bestimmten Zeit. Da jedoch nicht alle Verkäufe im gesamten Bundesgebiet relevant sind, werden diese Daten nach bestimmten Parametern gefiltert (Größe und Art der Immobilien, Nutzung, Lage). Dieser reduzierte Datensatz wird zur Verkehrswertermittlung herangezogen.

Der so ermittelte Verkehrswert gleicht also einer Bestandsanalyse: Was wurde für ähnliche Immobilien in derselben Region in den letzten Jahren gezahlt? Lagen die Verkaufspreise in Ihrer Region für Immobilien vergleichbarer Größe insgesamt über dem bundesweiten Durchschnitt, wird auch der Verkehrswert Ihrer Immobilie höher ausfallen. Liegt Ihre Immobilie hingegen in einem weniger nachgefragten Gebiet, sinkt der Verkehrswert.

Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn man bei gewerblich genutzten Immobilien oder Mehrfamilienhäusern den Verkehrswert berechnen möchte. Gefragt wird hier nach dem Gewinn, den der Käufer jedes Jahr aus der Immobilie ziehen kann. Den Ausgangspunkt bilden also die jährlichen Mieteinnahmen, von denen die zu erwartenden Mietausfälle sowie Instandhaltungskosten abgezogen werden.

Durch die Mieteinnahmen wird auch beim Ertragswertverfahren der jeweiligen Lage der Immobilie Rechnung getragen: Befindet sich die Immobilie in einem stark nachgefragten Gebiet, fallen die Mieteinnahmen höher aus bei gleich bleibenden Instandhaltungskosten. Der Immobilienbesitzer kann also mehr Gewinn aus seiner Immobilie ziehen und somit fällt auch der Verkehrswert höher aus.

Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn das Ertragswertverfahren nicht genutzt werden kann und für ein Vergleichswertverfahren zu wenige Daten vorliegen. Es kann aber auch als Kontrollverfahren eingesetzt werden.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Verkehrswert mithilfe zweier separater Berechnungen: Zum einen wird der Gebäudewert ermittelt und zum anderen der Grundstückswert.

Bei der Berechnung des Gebäudewerts geht man davon aus, dass eine Immobilie exakt so viel wert ist, wie ihre Errichtung kosten würde. Die Frage lautet also: Wie teuer wäre der Bau der Immobilie zum heutigen Zeitpunkt? Von diesen Gebäudeherstellungskosten wird die Alterswertminderung abgezogen, um der Abnutzung der Immobilie Rechnung zu tragen.

Für die Ermittlung des Bodenwertes wird die Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region herangezogen. Beide Werte addiert ergeben nun den Verkehrswert.

Das Sachwertverfahren ist gerade bei Banken sehr beliebt, da hier „harte Zahlen“ zur Berechnung herangezogen werden. Es ist jedoch auch das komplizierteste Wertermittlungsverfahren.

Verkehrswert Immobilie: Dieses kurze Video zeigt Ihnen, wie das Vergleichswertverfahren in der Praxis  funktioniert. 

4) Verkehrswert Immobilie selber berechnen? Achtung, Stolpersteine!

Verkehrswert Haus Immobilie

Verkehrswert ermitteln

Erscheint die Immobilien-wertermittlung nach einem der drei oben genannten Verfahren schon kompliziert genug, wird sie in der Praxis noch umfänglicher. Denn nicht nur Größe, Art und Lage einer Immobilie bestimmen den Wert, sondern auch die individuelle Ausstattung sowie Sanierungen oder Verschleiß.

Spätestens hier wird es wirklich wichtig, dass ein neutraler Experten die Bewertung vornimmt. Denn nur Fachkundige können offenen Auges durch eine Immobilie gehen und auf all das achten, was auch potenzielle Käufer interessiert: Wie steht es um das Dach? Gibt es einen Balkon und wenn ja, rosten die Träger? Wann wurden die Rohre zuletzt saniert? Gibt es einen Kamin oder Wintergarten? Ist der Dachboden ausgebaut oder der Keller bewohnbar? Wie ist die Zimmeraufteilung? In welchem Zustand ist das Bad? Wie wird geheizt?

Der Besitzer einer Immobilie wird Fragen dieser Art subjektiv beantworten, da Erinnerungen oder einfach Gewöhnung seine Beurteilung beeinflussen. Ein Experte hingegen kennt die zu bewertende Immobilie nicht und kann deshalb vollkommen vorurteilsfrei die Bewertung vornehmen.

Unser Makler greift Ihnen bei der Beantwortung all dieser und vieler weiterer Fragen gerne unterstützend unter die Arme und gibt Ihnen eine neutrale Beurteilung Ihrer Immobilie.

Verkehrswert Haus  – die folgenden Punkte beeinflussen den Wert:

  • Lage
  • Größe (Wohn- sowie Nutzfläche)
  • Alter
  • Zustand (frisch saniert oder renovierungsbedürftig)
  • individuelle Merkmale

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5) Verkehrswert Immobilie: Was kann eine Immobilienbewertung kosten?

Möchten Sie Ihren Verkehrswert für Ihr Haus oder Wohnung berechnen lassen wollen, weil Sie Ihre Immobilien verkaufen möchten, dann reicht eine Immobilienbewertung über einen erfahreren Makler vollkommen aus.

Benötigen Sie eine Immobilienbewertung im Zuge einer Erbauseinandersetzung oder einer Scheidung in Verbindung mit einem Gerichtsverfahren, dann benötigen Sie eine Verkehrswertermittlung durch einen staatlich anerkannten Immobilien – Gutachter. Die Honorarsätze für Immobilien – Gutachter sind seit 2009 frei verhandelbar. Bei einem Verkehrswert von 300.000 EUR können Sie mit 1.000 bis 1.500 EUR kalkulieren. Bei einem Verkehrswert von 500.000 EUR ca. 1300 bis 1.800 EUR, je nach Schwierigkeitsgrad. 

6) Verkehrswert Haus – der Ablauf vor Ort

Ein Laie wird nur schwer in der Lage sein, all diese Faktoren fachkundig zu bewerten und einen realistischen Verkehrswert seiner Immobilie zu ermitteln. Den nötigen Abstand sowie das erforderliche Fachwissen haben in der Regel nur unabhängige Makler oder Immobiliengutachter. Während letztere ihre Dienste Ihnen jedoch in Rechnung stellen, wird unser Makler kostenfrei die Bewertung für Sie durchführen.

Zu diesem Zweck kommt unser Makler zu einem vereinbarten Zeitpunkt zu Ihnen. Zusammen gehen Sie durch Ihre Immobilie (Haus, Wohnung, Gewerbeimmobilie oder Grundstück) und unser Makler wird anhand einer detaillierten Checkliste den Verkehrswert ermitteln. Natürlich können Sie jederzeit Fragen stellen und sich die Grundlagen der Berechnung erklären lassen. Auf diese Weise haben Sie am Ende der Begehung nicht nur einen konkreten Verkehrswert zur Hand, sondern auch genauere Einblicke in die Immobilienwertermittlung erhalten.

Verkehrswert Haus – nötige Unterlagen für die Immobilienwertermittlung:

Zusätzlich bei Wohneigentum:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnung
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen

Zusätzlich bei Ertragsobjekten:

  • Mietverträge
  • Mietaufstellungen
  • Bewirtschaftungskosten

Je nach Immobilienart können weitere Unterlagen nötig sein

7) Verkehrswert Immobilie kostenfrei ermitteln lassen

Die Verkehrswertermittlung ist kompliziert und enthält zahlreiche Stolpersteine – dennoch ist sie für einen transparenten und beide Seiten zufriedenstellenden Verkaufsprozess unerlässlich.

Wollen Sie neutral, fachkundig und kostenfrei den Verkehrswert ermitteln lassen, machen wir Sie mit einem unserer erfahrenen Makler bekannt. Zusammen gehen Sie Ihre Immobilie ab. Unser Makler wird Ihnen einen tieferen Einblick in die Vorgehensweise der Verkehrswertermittlung gewähren sowie fundiert und nachvollziehbar den Verkehrswert berechnen.

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