Maklervertrag: Was müssen Sie beachten?


Maklervertrag unterschreiben

Maklervertrag

Für die geregelte Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber wird in aller Regel ein Maklervertrag geschlossen. Doch was muss enthalten sein und was sollte auf gar keinen Fall im Vertrag stehen, damit im Zweifelsfall keine Seite übervorteilt ist? In diesem Artikel behandeln wir die wichtigsten Fragen rund um das Thema Maklervertrag.

1) Der Maklervertrag – Ein rechtlicher Überblick.

Ein Maklervertrag wird zwischen einem Makler und einer den Makler beauftragenden Person geschlossen. Diese Person kann sowohl ein Immobilienbesitzer als auch ein Kaufinteressent sein. In beiden Fällen ist die Ausgestaltung des Vertrages vollkommen frei, denn der Gesetzgeber hat hier keine Vorschriften erlassen. Es ist also umso wichtiger, dass sich auch der Auftraggeber mit den Besonderheiten eines Maklervertrages auskennt.

So ist zwar zum Beispiel gesetzlich nicht festgelegt, welche Leistungen ein Makler zu erbringen hat, doch dass er vergütet werden muss, wenn er einen Abschluss vermittelt hat, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nun ist der erfolgreiche Verkaufs- oder Vermietabschluss auch der eigentliche Zweck einer Maklerbeauftragung. Dennoch wollen die meisten Auftraggeber ihren Maklern nicht völlig freie Hand bei der Vermarktung ihrer Immobilie lassen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass ein Maklervertrag, wie viele andere Verträge auch, auch mündlich zustande kommen kann. So gehen Sie bereits dann ein Vertragsverhältnis ein, wenn Sie als Interessent eine Immobilie besichtigen, die von einem Makler vermarktet wird. Kaufen Sie die Immobilie und wurden Sie im Vorfeld über Ihr Widerrufsrecht informiert, wird auch die Maklerprovision fällig, selbst wenn Sie nie einen Maklervertrag unterschrieben haben. Im Juristendeutsch ist dieser Vertrag durch Angebot und Annahme zustande gekommen. Das Prinzip ist dasselbe wie bei einem Einkauf im Supermarkt: Durch das Legen der Ware auf das Kassenband machen Sie ein Kaufangebot (= der Besichtigungstermin), das der Supermarkt stellvertretend durch seinen Kassierer annimmt (= die Führung durch den Makler). Ein schriftlicher Vertrag ist nicht erforderlich.

Die einzige Ausnahme ist die Vermarktung von Vermietobjekten. Im § 2 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz hat der Gesetzgeber klar die Textform als einzige zulässige Vertragsart vorgegeben.

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2) Wann müssen Sie Provision zahlen?

Wer wann und in welcher Höhe eine Maklerprovision zu zahlen hat, wird im Maklervertrag festgeschrieben. Handelt es sich um einen Immobilienverkauf, bestimmt das Bundesland, wer am Ende die Rechnung bezahlt (s. Tabelle Maklerprovision), denn mal teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage, mal zahlt der Käufer sie alleine. Die Höhe ist jedoch immer individuell verhandelbar.

Gut zu wissen:
Bei einem Vermietungsauftrag gilt seit 2014 das Bestellerprinzip, das besagt, dass derjenige die Geister zu bezahlen hat, der sie rief. In den meisten Fällen begleicht also der Immobilienbesitzer die Rechnung, da er oder sie den Makler beauftragt hat, neue Mieter zu finden. Die Provision darf jedoch nicht höher sein als zwei Nettomonatsmieten.

3) Die 3 verschiedenen Formen des Maklerauftrags.

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich in drei verschiedenen Varianten erstellt werden: Dem einfachen Auftrag, dem einfachen Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag. Die Rechte und Pflichten beider Seiten sind je nach Art des Vertrages unterschiedlich.

Einfacher Auftrag
Ein einfacher Auftrag liegt vor, wenn Sie zwar einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie betreuen, sich aber gleichzeitig das Recht vorbehalten, parallel weitere Makler zu beauftragen oder auch selber als Verkäufer tätig zu werden (beispielweise bei Interessenten aus dem Bekanntenkreis). Für den Makler entsteht nur dann ein Provisionsanspruch, wenn er selber das Rennen macht und die Immobilie verkauft. Sie haben bei diesem Vertrag fast alle Rechte auf Ihrer Seite, können jedoch auch kaum Pflichten beim Makler einfordern, was natürlich für Sie von erheblichem Nachteil ist.

Einfacher Alleinauftrag
Bei einem einfachen Alleinauftrag können Sie nur einen einzigen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Dafür verpflichtet sich der Makler, für den Verkauf Ihrer Immobilie zu arbeiten – und zwar zu Ihrer Zufriedenheit. Sie haben jedoch trotzdem noch das Recht, selber Käufer zu finden, ohne dass der Makler in diesem Fall einen Provisionsanspruch hätte. Auch hier arbeitet der Makler also gegen einen Konkurrenten in den eigenen Reihen.

Qualifizierter Alleinauftrag
Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist allein der Makler für den Verkauf Ihrer Immobilie zuständig. Wenden sich Freunde oder Bekannte an Sie, sind Sie verpflichtet, sie an den Makler zu verweisen. Tun Sie es nicht, kann der Makler Schadenersatzforderungen an Sie stellen, sofern ihm diese Option zuvor vertraglich zugesichert wurde. Der Makler hat also die größtmögliche Chance, seine Provision zu verdienen, und wird solche Immobilien verständlicherweise vorrangig vermarkten. Viele seriöse Makler akzeptieren deshalb nichts anderes als einen qualifizierten Alleinauftrag, denn alles andere enthält ein zu hohes Risiko, am Ende für die eigenen Bemühungen nicht bezahlt zu werden. Sie selber profitieren auch: Von einem hohen Engagement aufseiten des Maklers und einem optimalen Verkaufspreis, denn der Makler arbeitet nun nicht mehr gegen die Zeit und weiterer Konkurrenten, sondern kann in aller Ruhe den besten Kandidaten für Sie finden. Nicht umsonst heißt es, mehrere Köche verderben den Brei.

4) Was muss und was sollte nicht im Maklervertrag stehen?

Auch im Bereich Immobilienvermarktung gibt es Regelungen, die Sie schlichtweg nicht akzeptieren sollten. Hierzu gehört vor allem die Aufwandsentschädigung, die manche Makler vertraglich festschreiben und die meist pauschal angegeben wird. Sie besagt, dass der Makler auch dann einen ganz bestimmten Betrag in Rechnung stellen darf, wenn er die Immobilie nicht verkaufen konnte.

Unterschiedliche Gerichte haben die Pauschale bereits kassiert und vorgeschrieben, dass der Makler nur seine tatsächlich entstandenen Kosten in Rechnung stellen darf. Doch auch diese Klausel sollten Sie streichen lassen, denn ein wirklich engagierter und seriöser Makler wird solange arbeiten, bis er Ihre Immobilie erfolgreich verkauft hat. Spätestens, wenn Sie einem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag anbieten, sollte er sich im Gegenzug verpflichten, allein auf Erfolgsbasis zu arbeiten. Tut er es in diesem Fall nicht, suchen Sie sich einen anderen Makler.

Zu den Dingen, die im Vertrag festgehalten werden sollten, gehören:

  • die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand und die Laufzeit des Vertrages (meist bis zu sechs Monate)
  • der Angebotspreis
  • die Höhe der Provision, wer sie zahlt und wann sie anfällt (nur nach erfolgreichem Verkauf)
  • Leistungsumfang des Maklers (s. Makler beauftragen) und Vollmacht für Ämter und Behörden
  • Vertragsart (einfacher Auftrag, einfacher Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)

Wurde der Vertrag vernünftig ausgearbeitet und wurden insbesondere die Rechte und Pflichten beider Parteien klar definiert, lassen sich Missverständnisse in den meisten Fällen bereits frühzeitig erkennen und beheben.

5) Maklervertrag kündigen oder widerrufen?

  1. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen einmal abgeschlossenen Maklervertrag wieder zu kündigen:
    Ein außerordentliches Kündigungsrecht liegt vor, wenn der Makler seine Pflichten verletzt hat oder den vertraglichen Vereinbarungen nicht entspricht. Es muss jedoch ein triftiger Grund vorliegen, den Sie im Zweifel auch beweisen können müssen.
  2. Ein zeitlich befristeter Maklervertrag kann außerdem fristgerecht zum Ende der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Die Kündigungsfrist ist individuell verhandelbar.
  3. Ein unbefristeter Vertrag kann jederzeit gekündigt werden. Hierfür muss kein besonderer Grund vorliegen.

Auch die Möglichkeit, einen Maklervertrag zu widerrufen, kann bestehen. Ein Widerrufsrecht entsteht jedoch nur, wenn der Vertrag als Fernabsatzvertrag geschlossen wurde.

Gut zu wissen:
Ein Fernabsatzvertrag ist nach § 312c BGB ein Vertrag, der über Fernkommunikationsmittel zustande gekommen ist. Zu Fernkommunikationsmitteln gehören zum Beispiel das Internet, Briefe, E-Mails, Faxe und ein Vertrag via Telefon, Messenger-Dienste und SMS.

Wurde ein Makler von einem Interessenten per E-Mail um die Zusendung eines Exposés zu einer Immobilie gebeten, geht der Interessent einen Vertrag mit ihm via Angebot und Annahme ein, der besagt: Kaufe ich diese Immobilie, bekommt der Makler seine Provision. Von diesem Vertrag kann der Interessent innerhalb von 14 Tagen zurücktreten, sofern er korrekt über sein Widerrufsrecht aufgeklärt wurde. Versäumt der Makler die Aufklärung, kann der Interessent innerhalb des nächsten Jahres zzgl. zwei Wochen von dem Vertrag zurücktreten.

Soweit die Theorie. In der Praxis besitzt das Widerrufsrecht bei Immobiliengeschäften zwischen einem Makler und einem Kaufinteressenten jedoch kaum Relevanz, da mit Zustandekommen eines Kaufvertrages innerhalb der 14-Tage-Frist das Widerrufsrecht vorzeitig erlischt. Täte es das nicht, könnte ein Interessent innerhalb der ersten 13 Tage den Kaufvertrag unterschreiben und dann von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen, um den Maklervertrag und somit auch die Maklerprovision zu umgehen.

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