Vorkaufsrecht Immobilien: Was gilt es zu beachten?


Das Vorkaufsrecht für Grundstücke kannten schon die alten Römer. Doch wie sieht das Vorkaufsrecht heute aus?

Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht

In diesem Artikel erklären wir, …

… was es in puncto Vorkaufsrecht Haus und Co. zu beachten gibt, …

… wer ein Vorkaufsrecht besitzt und …

… welche Vorkaufsrechtarten überhaupt existieren.


1) Was ist das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht kann gesetzlich oder vertraglich festgelegt werden und beschreibt ganz allgemein das Recht einer dritten Partei, einen zwischen Verkäufer (1. Partei) und Käufer (2. Partei) geschlossenen Vertrag anstelle des Käufers zu denselben Bedingungen zu übernehmen.

Salopp gesagt: Das Vorkaufsrecht ist ein Vordrängelrecht. Es kann auch für mobile Güter gelten. Dieser Artikel behandelt jedoch nur das Vorkaufsrecht für Immobilien.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt in den folgenden Fällen:

  • Für Mieter, wenn die gemietete und bewohnte Immobilie das erste Mal zum Verkauf angeboten wird (§ 577 BGB). Möchte der Eigentümer an Familienmitglieder oder Personen seines Hausstands verkaufen, entfällt das gesetzliche Vorkaufsrecht für den Mieter. Dasselbe gilt bei Schenkungen und Zwangsversteigerungen.
  • Für Erben einer Erbengemeinschaft, wenn ein Miterbe entscheidet, seinen Anteil zu verkaufen.
  • Für Gemeinden, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts im Interesse des Allgemeinwohls steht und die Immobilie zu einer öffentlich gekennzeichneten Fläche gehört.

Das vertragliche Vorkaufsrecht kann der Eigentümer mit einer Person seiner Wahl aus einem beliebigen Grund abschließen, sofern hierdurch kein gesetzliches Vorkaufsrecht beeinflusst wird.

2) Formen des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht kann in drei Unterarten gegliedert werden: Das schuldrechtliche, das dingliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht.

  • Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht gilt für alle Güter, also nicht nur Immobilien. In den §§ 463 – 473 BGB ist festgelegt, dass der Vorkaufsberechtigte einen bereits mit einem anderen Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen übernehmen kann. Für seine Entscheidung hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit. Entscheidet er sich für sein Vorkaufsrecht, hat der ursprüngliche Kaufinteressent das Nachsehen.
    Wird der Vorkaufsberechtigte übergangen, kann er nicht im Nachhinein die Herausgabe der Sache fordern. Es steht ihm jedoch ein Schadensersatz vom Verkäufer zu.
  • Das dingliche Vorkaufsrecht gilt für Immobilien, also Gebäude und Grundstücke. Zweite Besonderheit: Es wird im Grundbuch eingetragen und bezieht sich somit auf die Sache selbst (= dinglich). Das dingliche Vorkaufsrecht wird oft als Ergänzung zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht eingesetzt, denn durch die Eintragung im Grundbuch fungiert es als echte Verkaufssperre an Dritte: Möchte der Eigentümer die Immobilie verkaufen, muss er sie zuallererst dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Tut er es nicht, sondern verkauft er die Immobilie an eine dritte Person, zählt trotzdem der Grundbucheintrag des Vorkaufberechtigten. Ergebnis: Die Immobilie kann nicht in den Besitz des außenstehenden Käufers übergehen, denn anders als das schuldrechtliche Vorkaufsrecht kennt das dingliche Vorkaufsrecht keine Schadensersatzzahlung bei Übergehung des Rechtes. Der Vorkaufberechtigte kann vielmehr auch dann noch von seinem Recht Gebrauch machen, wenn der neue Käufer bereits ins Grundbuch eingetragen wurde – denn das Vorkaufsrecht steht an vorderer Stelle.
  • Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt für Gemeinden. Es räumt der vorkaufsberechtigten Gemeinde das Recht ein, bei freiwerdenden Flächen zuerst zuzuschlagen. Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht unterliegt jedoch gewissen Bedingungen: So kann es nur für bestimmte Flächen eingesetzt werden (zum Beispiel Flächen, die im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke ausgewiesen wurden) und das Allgemeinwohl muss ausschlaggebend für den Kauf sein.

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

Welche Immobilie soll bewertet werden?

Für die Immobilienbewertung bitte die Postleitzahl angeben:

Bitte wählen Sie die Art Ihrer Immobilie?
Wie wird Ihre Immobilie aktuell genutzt?
Welche Wohnfläche besitzt Ihre Immobilie?
Bitte wählen Sie die Art Ihres Grundstücks?
Welche Fläche besitzt das Grundstück?
Wann wurde die Immobilie gebaut?
In welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie?
Auf welcher Etage befindet sich die Wohnung?
Wie viele Zimmer hat Ihre Immobilie (ohne Küche/Bad)?
Gibt es einen Balkon oder Terrasse?
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen?
Wer soll die kostenlose Bewertung erhalten?
  • Sichere Datenübertragung
  • 100 % unverbindlich
  • 100 % kostenlos
Vielen Dank für Ihre Anfrage .

Wir melden uns schnellstmöglich bei Ihnen.

  • Kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie
  • Wertermittlung durch Experten vor Ort
  • Keine weitere Verpflichtung

3) Vorkaufsrecht Haus: So funktioniert’s

Familienangehörige eines Immobilienbesitzers können sich als Vorkaufsberechtigte eintragen lassen, um sicherzugehen, dass die Immobilie zum Beispiel beim Tod des Eigentümers nicht familienfremd verkauft wird.

Bekannter ist jedoch das Vorkaufsrecht für Mieter: Wer eine vermietete Immobilie bewohnt, muss sie bei einem anstehenden Verkauf zuerst angeboten bekommen. Dieses Recht gilt sowohl für Mietwohnungen als auch für vermietete Häuser/Doppelhaushälften.

Gut zu wissen:
Das Vorkaufsrecht des Mieters kann durch den Verkauf der Immobilie an Familienangehörige des verkaufenden Eigentümers oder an Personen seines Hausstands ausgehebelt werden. Auch Zwangsversteigerungen und Schenkungen löschen das Vorkaufsrecht des Mieters.

Das Vorkaufsrecht für Mieter gilt immer dann, wenn die vom Mieter selbst angemietete Immobilie …

… während der Mietdauer …

… zum ersten Mal verkauft wird.

Der Mieter muss vom Vermieter über das Verkaufsvorhaben informiert werden. Darüber hinaus müssen ihm die Konditionen mitgeteilt werden, zu denen die Immobilie zu erwerben wäre. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, die Immobilie zu diesen Konditionen zu kaufen. Lässt er diese Frist kommentarlos verstreichen oder setzt er den Vermieter innerhalb der Frist davon in Kenntnis, nicht kaufen zu wollen, erlischt sein Vorkaufsrecht.

4) Ja, ich will! Vorkaufsrecht Haus wahrnehmen

Entscheidet sich der Mieter dazu, sein Vorkaufsrecht auszuüben, ist diese Entscheidung unwiderruflich. Seinen Kaufwillen sollte der Mieter stets schriftlich kundtun, eine Form muss er aber nicht beachten.

Gut zu wissen:
Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind und ein Erbe seinen Anteil verkaufen möchte, sind die restlichen Erben zunächst vorkaufsberechtigt. Dieses Vorkaufsrecht erlischt jedoch, wenn sich die restlichen Erben nicht einig sind.

Merke: Wer in einer Gemeinschaft vorkaufsberechtigt ist, muss dieses Recht auch gemeinschaftlich ausüben.


5) Drum prüfe, wer sich ewig bindet

Das Vorkaufsrecht ist für den Berechtigten nicht immer nur mit Vorteilen verbunden.

Vorkaufsrecht Immobilien: Die Nachteile

  • Wer sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, muss den Vertrag so übernehmen, wie ihn auch der ursprüngliche Käufer angenommen hätte. Das heißt, er muss eine Ja-oder-nein-Entscheidung treffen, kann an den Modalitäten jedoch nichts verändern. Wer den Vertrag nicht genau prüft, gerät deshalb schnell in Gefahr, Bedingungen zu akzeptieren, die für die eigene (finanzielle) Situation verheerend sind.
  • Durch das Vorkaufsrecht werden Mieter zu Eigentümern – mit allen gesetzlichen und finanziellen Verpflichtungen. Zwar haben die Bewohner einer Immobilie für gewöhnlich den besten Überblick über ihre Qualität, doch schon bei der Eigentümergemeinschaft bei Mehrfamilienhäusern oder den steuerlichen Belastungen für Besitzer eines Hauses betreten die allermeisten Mieter Neuland.

Tipp:
Nutzen Sie die Ihnen zustehenden zwei Monate Bedenkzeit für ausgiebige Recherchen und nehmen Sie auch die Dienste eines versierten Anwalts in Anspruch, bevor Sie sich für oder gegen Ihr Vorkaufsrecht entscheiden. Steuern, Gebühren, Eigentümerversammlungen, Nachsanierungen, Energieeffizienz – wer sich nicht auskennt, kann sich schnell übernehmen.

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

6) Vorkaufsrecht Immobilien – So sichern sich Eigentümer und Makler ab

Das Vorkaufsrecht sichert dem Vorkaufsberechtigten die erste Wahl zu. Doch wie sieht es auf der anderen Seite aus?

Der außenstehende Käufer hat Zeit und Nerven und meist auch Geld investiert, um den Zuschlag für die Immobilie zu erhalten. Trotzdem kann er am Ende leer ausgehen, wenn der Vorkaufsberechtigte an seiner Stelle den Vertrag übernimmt. Das kann zu Frust führen und schnell ist der Anwalt engagiert.

Um sich hier finanziell gegen Schadenersatzforderungen abzusichern, sollte der Verkäufer eine Rücktrittsklausel in den ursprünglichen Kaufvertrag einbauen, die ihm eine Rückabwicklung des Vertrages zugesteht, sollte es zu einem Vorkaufsrechtfall kommen. Nur so kann er sichergehen, am Ende nicht draufzuzahlen.

Auch für Makler ist das Vorkaufsrecht mitunter ärgerlich, denn welcher Käufer möchte schon seinen Makler für die geleistete Arbeit bezahlen, wenn am Ende gar keine Immobilie erworben werden konnte? Auch Makler tun also gut daran, sich rechtlich abzusichern.

Die Lösung sieht meist so aus: Der Makler schließt einen vorkaufsfesten echten Vertrag zugunsten Dritter mit dem Erstkäufer, der besagt, dass der Makler (= Dritter) selber forderungsberechtigt ist – und zwar (auch) gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. Da der Vorkaufsberechtigte den Kaufvertrag mit sämtlichen Konditionen übernehmen muss, wenn er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, gehört in diesem Fall auch die Bezahlung des Maklers zu seinen Kaufpflichten – auch wenn er dem Herrn/der Dame noch nie persönlich begegnet ist.

7) Vorkaufsrecht Grundstück, Haus und Co. im Grundbuch eintragen

Wenn es ein dingliches Vorkaufsrecht sein soll, müssen Sie es zwingend im Grundbuch vermerken lassen. Das können Sie jedoch nicht selber übernehmen, egal ob Sie der Eigentümer oder der Vorkaufsberechtigte sind. Die Eintragung kann ausschließlich ein Notar vornehmen.

Um das Vorkaufsrecht im Grundbuch zu verankern, müssen Sie den von beiden Seiten unterschriebenen Vorkaufsrechtvertrag dem Notar Ihres Vertrauens übergeben. Der Notar wird den Vertrag dann dem Grundbuchamt, sprich dem Amtsgericht, zur Bearbeitung vorlegen.

Für die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch müssen Sie aufgrund der notariellen Beteiligung mit aktuell 207 € je 100.000 € Immobilienwert rechnen.

8) So erlischt das Vorkaufsrecht

Auch ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht ist nicht für die Ewigkeit. Es erlischt in den folgenden Fällen:

  • Nimmt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht im Verkaufsfall nicht wahr und geht die Immobilie somit an einen anderen Käufer, wird das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch gelöscht.
  • Der Vorkaufsberechtigte stirbt und es wurde nicht die Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts vereinbart.
  • Die Immobilie wurde verschenkt oder zwangsversteigert. In diesen Fällen geht der Vorkaufsberechtigte leer aus. Der neue Eigentümer muss das alte Vorkaufsrecht darüber hinaus nicht übernehmen – die Eintragung im Grundbuch wird gelöscht.
  • Der Vorkaufsberechtigte möchte sein Vorkaufsrecht, aus welchen Gründen auch immer, löschen lassen.

Achtung:
Wenn ein Vorkaufsberechtigter sein Recht im Grundbuch löschen lassen möchte, müssen er selbst und der Eigentümer die Löschung beantragen. Dieser Beantragung wird das Amtsgericht jedoch nur nachkommen, wenn eine beglaubigte Urkunde die Rechtmäßigkeit des Antrags beweist.

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

9) Der Vorkaufsvertrag: gewusst wie!

Ein Eigentümer kann, wenn keine andere Person gesetzlich Vorrang genießt, mit jeder Person seiner Wahl einen Vorkaufsvertrag abschließen.

Gut zu wissen:
Bei einer Erbengemeinschaft besitzen automatisch die anderen Erben das Vorkaufsrecht. Es kann also kein Erbe eine Person seiner Wahl als Vorkaufsberechtigten für seinen Teil einsetzen, sondern jeder muss im Falle eines Verkaufs die Immobilie zuallererst den Miterben anbieten.

Damit der Vorkaufsvertrag einer gerichtlichen Auseinandersetzung standhält, sollten mindestens die folgenden Punkte enthalten sein:

  • Name und Anschrift der Vertragsparteien
  • Bezeichnung/Adresse der Immobilie
  • Zeitraum, für den das Vorkaufsrecht gilt
    Art des Vorkaufsrechts (dinglich/schuldrechtlich)
  • Zusage des Eigentümers, dem Vorkaufsberechtigten im Verkaufsfall unverzüglich Gelegenheit zur Ausübung seines Rechts zu geben
  • Klärung, ob das Vorkaufsrecht vererbt werden kann

Tipp:
Wir empfehlen grundsätzlich die Ausgestaltung des Vorkaufsvertrages über einen auf Immobilienrecht spezialisierten Juristen.

10) Vorkaufsrecht anfechten

Für Eigentümer und Käufer kann es ärgerlich sein, wenn ein Vorkaufsberechtigter den bereits geschlossenen Deal nichtig macht und selber die Immobilie erwirbt. Die Versuchung ist deshalb groß, juristisch gegen den Vorkaufsberechtigten vorzugehen. Dieses Ansinnen hat jedoch nur unter sehr bestimmten Voraussetzungen Aussicht auf Erfolg.

Vorkaufsrecht Grundstück/Immobilie für ungültig erklären lassen:

  • Der Vorkaufsberechtigte ist zahlungsunfähig oder verweigert die Zahlung des Kaufpreises
  • Der Vorkaufsberechtigte hatte im Vorhinein versprochen, auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten, und diese Absichtsbekundung kann nachgewiesen werden

In diesen beiden Fällen wird ein Kaufvertrag nach Vorkaufsrecht rückwirkend unwirksam. Hat der ursprüngliche Kaufinteressent noch immer Interesse, kann er die Immobilie nun erwerben.

  • Ratgeber Immobilienverkauf

  • Placeholder