Immobilienbewertung vom Profi


Immobilienbewertung Marktwert einer Immobilie

Immobilienbewertung

Sie liebäugeln mit einem Immobilienverkauf, möchten aber erst einmal unverbindlich Ihre Immobilie bewerten lassen? Dann sind Sie bei uns genau richtig. Auf unserer Webseite informieren wir Sie praxisnah und kompetent über den gesamten Verkaufsprozess und beantworten auch die wichtigste aller Fragen: Was ist meine Immobilie wert? Informieren Sie sich einfach ganz entspannt über Ihre Möglichkeit einer kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung.
Mit etwas Unterstützung von unserer Seite finden Sie ohne große Kopfschmerzen den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie.

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1) Immobilienbewertung: Wann sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen?

Es gibt viele Lebenssituationen, in denen eine Immobilienbewertung zu empfehlen ist. Ob Sie nun generell im Immobiliengeschäft tätig sind, sich gerade in Scheidung befinden oder eine Erbschaft gemacht haben – oftmals ist die Bewertung der eigenen oder geteilten Immobilie der erste Schritt zu weiteren Überlegungen.

Die häufigsten Gründe für eine Immobilienbewertung:

  • Erbschaft
  • Scheidung
  • Gerichtsverfahren aus den beiden oben genannten oder anderen Gründen
  • Steuer- bzw. Vermögensfragen
  • aus persönlichen Gründen

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Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

2) Wertgutachten Haus: Wenn das Heim bei Scheidung aufgeteilt werden muss.

Im Rahmen von Scheidungen kommt es zur Auflösung des gemeinsamen Haushalts und somit auch oft zum (Zwangs-)Verkauf des Eigenheims. Schließlich wollen beide Ehepartner die Hälfte des investierten Kapitals wieder zur Verfügung haben. Mitunter möchte aber auch ein Partner den anderen aufkaufen. In beiden Fällen muss man die Immobilie bewerten lassen. Nur durch die Beurteilung durch einen unabhängigen Immobiliengutachter bzw. Sachverständigen können Streitigkeiten bereits im Keim erstickt werden und der Immobilienverkauf muss nicht zum Zankapfel werden.
Auch bei Erbschaften stehen sich meist mehrere Erben mit teilweise unterschiedlichen Vorstellungen gegenüber. Eine mögliche Lösung ist das lebenslange Wohnrecht eines der Erben. Doch nicht immer findet diese Variante Anklang. Auch hier ist das Thema „Wertermittlung Immobilie“ also von hoher Bedeutung.

3) Wertermittlung Immobilie: Es gibt drei Verfahren. Worauf muss ich achten?

Wertgutachten Haus

Wertermittlung

Das Bei einer Immobilienbewertung geht es um den sogenannten Verkehrswert Ihrer Immobilie. Das heißt, zu welchem Preis sollten Sie Ihre Immobilie anbieten, um sie weder unter Wert zu verkaufen, noch potenzielle Käufer direkt mit der ersten Preisvorstellung abzuschrecken.
Dieser Marktwert Ihrer Immobilie kann durch drei unterschiedliche Verfahren ermittelt werden:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Es ist nicht ganz unerheblich, welches Verfahren „Ihr“ Gutachter anwendet. Je nach gewählter Methode sind Preisunterschiede im Ergebnis nicht ungewöhnlich. Dennoch ist es nicht allein Sache des Gutachters, über das anzuwendende Verfahren zu entscheiden, denn die Immobilienart, die Nutzung und auch der Anlass der Immobilienbewertung lassen oftmals nur ein Verfahren zu.

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4) Das Vergleichswertverfahren: Der Klassiker bei der Immobilienbewertung.

Das Vergleichswertverfahren ist die wohl am häufigsten angewendete Methode, wenn Verkaufsinteressenten ihre Immobilie bewerten lassen, und kommt hauptsächlich bei privat genutzten Immobilien und auch Grundstücken zum Einsatz. Bei diesem Verfahren der Verkehrswertermittlung einer Immobilie werden ähnliche Immobilien als Vergleichswerte genutzt, um den individuellen Wert Ihrer Immobilie daraus abzuleiten.
Beim Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen direktem und indirektem Vergleichswertverfahren.

Beim direkten Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise von kürzlich veräußerten und vergleichbaren Immobilien aus der direkten Nachbarschaft der zu bewertenden Immobilie herangezogen. Diese Variante kommt wesentlich seltener vor, denn oftmals liegen keine oder nicht genügend direkte Vergleichswerte vor.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden alle Verkaufspreise der Vergangenheit einer bestimmten Gemeinde verglichen. Zwar erfolgt hier durch die Gemeinde eine Vorsortierung (beispielsweise nach Lage oder Baujahr), doch stehen auf diese Weise wesentlich mehr Werte für die Immobilienbewertung zur Verfügung als mit der direkten Methode. Aus allen relevanten Verkaufspreisen wird nun ein Durchschnittswert ermittelt, der durch verschiedene Parameter nach oben oder unten korrigiert werden kann (max. um ca. ein Drittel).
Zu nennen wären hier unter anderem:

  • Zustand der Immobilie
  • Lage innerhalb der Gemeinde
  • Lage der Immobilie (Himmelsrichtung etc.)
  • Grundriss
  • Nutzungsmöglichkeiten und eventuelle Nutzungsrechte

5) Das Ertragswertverfahren: Für Miet – und Gewerbeimmobilien.

Das Ertragswertverfahren fragt danach, wie viel Gewinn der Käufer durch den Erwerb der Immobilie erwirtschaften kann. Mit diesem Verfahren werden somit meist Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien bewertet.
Für den Ertragswert sind zwei Faktoren entscheidend: der Bodenwert und der Gebäudeertragswert. Für den Bodenwert sind abermals die Lage der Immobilie (sowohl Makrolage, also in welchem Landstrich liegt die Immobilie, als auch Mikrolage, also die Lage innerhalb einer Stadt oder eines Bezirks sowie die Anbindung) und die Ausrichtung des Grundstücks von Bedeutung.

Die Berechnung des Gebäudeertragswerts ist schon etwas komplizierter. Hierfür werden von den zu erwartenden Mieten die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abgezogen und das Ergebnis wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Eine genaue Auflistung und ein Berechnungsbeispiel finden Sie auf der Seite Ertragswert Immobilie.

Das Sachwertverfahren hat einen sehr sprechenden Namen, denn bei dieser Art der Immobilienbewertung geht es tatsächlich um den Wert der Sache selbst: der Bausubstanz.
Beim Sachwertverfahren werden ebenso wie beim Ertragswertverfahren Bodenwert und Gebäudewert unabhängig voneinander ermittelt. Und auch hier gibt es bestimmte Faktoren, mit deren Hilfe das erste Ergebnis verändert werden kann.

Das Sachwertverfahren dient oftmals als eine Art Kontrolle eines der oben genannten Verfahren, um das darüber erzielte Ergebnis zu bestätigen. Es kann aber auch als einzige Variante zum Einsatz kommen, wenn für das Vergleichswertverfahren nicht genügend Vergleichswerte vorliegen und Mieteinnahmen für die zu bewertende Immobilie nicht absehbar oder schlicht nicht vorstellbar sind.

 

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6) Warum eine Immobilienbewertung immer individuell ist?

Immobilienbewertung kostenlos individuell

Jede Immobilie ist Individuell zu betrachten

Es ist deutlich geworden: Bei jeder Immobilie muss der Gutachter neu entscheiden, welches Verfahren der Immobilienwertermittlung er anwenden sollte. Der Star ist jedoch die Immobilie selbst:

All ihre Charaktereigenschaften werden genauestens unter die Lupe genommen. Wollen Sie Ihre Immobilie bewerten lassen, steht zunächst die Frage nach der Nutzbarkeit im Vordergrund.

  • Handelt es sich um eine reine Privatimmobilie oder kann sie vermietet werden?
  • Wie verhält es sich mit der Bausubstanz?
  • Sind Sanierungen absehbar oder kann man mit einigen gezielten Umbaumaßnahmen den Wert der Immobilie signifikant steigern?
  • Welcher Gewinn ist bei vermietbaren Immobilien zu erwarten und wie viel Kapital muss dafür zunächst in die Immobilie investiert werden? Wie ist die Lage innerhalb des Landstrichs, innerhalb der Stadt und innerhalb der Nachbarschaft?
  • Wie die Anbindung, wie hoch sind die Steuern in diesem Gebiet und nach welcher Himmelsrichtung ist die Immobilie ausgerichtet?

Diese Charaktereigenschaften müssen immer in eine Immobilienbewertung einfließen, daher können Online Immobilienbewertungen auch immer nur eine Orientierungshilfe sein. Wir empfehlen daher immer eine Immobilienbewertung vor Ort.

Bei Grundstücken geht es vor allem um die Frage einer möglichen Bebaubarkeit und privaten oder gewerblichen Nutzung und auch hier natürlich wieder um die Lage.
All diese Fragen werden im Rahmen einer Immobilienbewertung umfassend beantwortet und in einen Marktwert umgerechnet.

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7) Wie funktioniert eine kostenlose Immobilienbewertung?

Eine kostenlose Immobilienbewertung muss nicht immer schriftlich erfolgen. Beratungen von einem Immobilienexperten können auch vor Ort mündlich erfolgen. Dennoch wird auch hier Ihre Immobilie einer genauen Prüfung unterzogen. Wollen Sie Ihre Immobilie bewerten lassen, sollten Sie also alle Unterlagen, wie Grundrisszeichnungen und Nachweise über eventuelle Erweiterungen, parat haben, damit der Gutachter sie einsehen kann. Sie sind Bestandteil des Prüfverfahrens. Des Weiteren widmet sich der Gutachter auch den Themen Gebäudezustand, mögliche Erweiterungen und Ausbauten, mögliche Nutzungsarten und, natürlich, der Lage. Zum Schluss gleicht der Gutachter den so ermittelten Wert Ihrer Immobilie mit der Marktsituation ab.

Folgende Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter benötigt:

  • Grundbuchauszug, dieser ist beim Grundbuchamt erhältlich und sollte nicht länger als drei Monate alt sein.
  • Auszug der Flurkarte, dieser ist beim Katasteramt zu bestellen.
  • alle Bauzeichnungen, samt An und Umbauten, inkl. der Grundrisse.
  • Baulastenverzeichnis, zu bekommen beim Bauordnungsamt
  • Unterlagen über Modernisierungen (Fenstern, Heizanlage, Dach ..)
  • Wohnflächenberechnung
  • bei Eigentumswohnungen (WEG): die Teilungserklärung Wohn – Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und Übersicht der Nettokaltmieten 

8) Wertermittlung Immobilie: Muss das schriftlich sein?

Wertermittlung ExpertenGanz kurz gesagt: nicht immer. Ein schriftliches Wertgutachten benötigen Sie nicht, wenn Sie eine nur Ihnen gehörende Immobilie verkaufen wollen. Käufer haben in puncto Preisvorstellungen einen sehr eigenen Kopf und würden Ihr schriftliches Wertgutachten nicht wirklich anerkennen.

Sind jedoch Dritte involviert, gehen Sie mit einem schriftlichen Wertgutachten auf Nummer Sicher. So können Sie Ihrem Miterben, Ex-Partner oder auch dem Finanzamt ein neutrales Gutachten zeigen und können somit eventuellen Streitigkeiten zuvorkommen.

Doch auch im Bereich der schriftlichen Immobilienbewertung gibt es Unterschiede. Geht es nur um das Finanzamt, reicht meist ein Kurzgutachten. Sehen Sie sich jedoch mit einer Gerichtsverhandlung konfrontiert und müssen Sie deshalb Ihre Immobilie bewerten lassen, sollten Sie ein Vollgutachten, auch gerichtsfestes Wertgutachten oder Wertgutachten juris genannt, in Auftrag geben. Dieses Wertgutachten hakt sämtliche Punkte und Fragen ab und widmet sich somit auch den folgenden Themen in erschöpfender Qualität:

  • Berechnung der Wohnfläche und der Grundfläche
  • Dokumentation der Immobilie durch Heranziehung von Kartenmaterial, Stadtplänen, Fotos
  • Einholung von Auskünften bei Ämtern und sonstigen Stellen (Grundbuch, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan etc.)
 

9) Mit welchen Kosten muss ich bei einem Gutachter rechnen?

Pauschal ist nur schwer zu sagen, welche Kosten bei einer schriftlichen Immobilienbewertung vom Gutachter auf Sie zukommen. Da die offizielle Gebührenverordnung abgeschafft wurde, müssen Sie den Preis nun individuell aushandeln. Auch die Art und der Umfang des Gutachtens spielen natürlich eine Rolle. Soll es nur ein einfaches Gutachten sein, sollte der Betrag knapp unter 1.000 € liegen. Benötigen Sie hingegen ein Vollgutachten, müssen Sie mit dem doppelten bis dreifachen rechnen.
Eine schriftliches  Immobiliengutachten ist jedoch nicht immer nötig. Oft wird es bei einem Gerichtsverfahren, bei einer Scheidung oder bei einer Erbengemeinschaft benötigt. Möchten Sie den Wert für einen Immobilienverkauf feststellen, reicht eine Immobilienbewertung von einem Immobilienmakler vollkommen aus. 

10) Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Es existiert kein Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert, denn seit 2004 betrachtet das Baugesetzbuch beide Begriffe als Synonyme. Im aktualisierten § 194 BauGB heißt es: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt …“, wohingegen in der älteren Fassung nur vom Verkehrswert allein die Rede ist.

Tatsächlich ist Marktwert der jüngere der beiden Begriffe. Als er begann, sich im Sprachgebrauch zu etablieren, musste er auch gesetzlich definiert werden. Da Marktwert und Verkehrswert jedoch in den weitesten Teilen bedeutungsgleich sind, wurden sie auch rechtlich gleichgestellt.

11) Reicht eine Immobilienbewertung per Internet aus?

Immobilienbewertung

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Für gewöhnlich nicht. Zu einer Immobilienbewertung gehört nicht nur das Berechnen des Quadratmeterpreises anhand der Lage, sondern auch eine Bewertung der individuellen wertmindernden und wertsteigernden Faktoren. Für diese Bewertung ist ein Fachmann vonnöten, da ein Laie kaum einschätzen kann, um wie viel beispielsweise eine feuchte Kellerwand den Immobiliengesamtwert senkt. Die reine Eingabe dieser Faktoren in ein Onlineformular kann deshalb immer nur eine Schätzung sein.

12) Kostenlose Immobilienbewertung vor Ort

Wir erstellen für Sie kostenlos eine Immobilienbewertung über unseren regionalen Immobilienmakler. 
Für die Immobilienbewertung vor Ort nutzen Sie einfach folgendes Abfrage – Tool, wir melden uns umgehend und vereinbaren mit Ihnen einen Termin.

Welche Immobilie soll bewertet werden?

Für die Immobilienbewertung bitte die Postleitzahl angeben:

Bitte wählen Sie die Art Ihrer Immobilie?

Wie wird Ihre Immobilie aktuell genutzt?

Welche Wohnfläche besitzt Ihre Immobilie?

Bitte wählen Sie die Art Ihres Grundstücks?

Welche Fläche besitzt das Grundstück?

Wann wurde die Immobilie gebaut?

In welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie?

Auf welcher Etage befindet sich die Wohnung?

Wie viele Zimmer hat Ihre Immobilie (ohne Küche/Bad)?

Gibt es einen Balkon oder Terrasse?

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  • Individuelle kostenlose Bewertung vor Ort.
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