Immobilienbewertung:
Sie möchten Ihre Immobilie bewerten?


1. Welche Möglichkeiten haben Sie, Ihren Immobilienwert ermitteln bzw. berechnen zu lassen?

Immobilienbewertung Marktwert einer Immobilie

Immobilienbewertung

Sie haben drei Möglichkeiten Ihre Immobilie bewerten zu lassen.

1. Durch einen Gutachter (kostenpflichtig)

2. Durch einen unsere Immobilienmakler (kostenlos)

3. Durch Eigenrecherche 

Alle drei dieser Möglichkeiten nehmen wir unter die Lupe und sagen Ihnen, worauf es besonders ankommt.

Erste Möglichkeit: Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter wird immer dann nötig, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie Ihrem Ex-Partner, dem Finanzamt, einem Richter oder Gläubigern beweisen müssen.

Je nach Anlass können Sie zwischen zwei gutachterlichen Verkehrswertermittlungen wählen:

Müssen Sie den Immobilienwert lediglich dem Finanzamt darlegen, ist in den meisten Fällen ein Kurzgutachten ausreichend. Hier beurteilt der Experte nach Augenschein den baulichen Zustand Ihrer Immobilie und zieht auch eventuelle Rechte Dritter (zum Beispiel das Recht eines Nachbarn, über Ihr Grundstück zu seinem zu gelangen) in die Bewertung mit ein. Seine Bewertung stützt sich jedoch ausschließlich auf Unterlagen, die Sie ihm vorlegen.

Ein Vollgutachten benötigen Sie für eine gerichtliche Auseinandersetzung oder zur Vorlage bei Kreditgebern. Hier beantragt der Gutachter selber die für eine Bewertung nötigen Unterlagen wie Grundbuchauszug und Bauakte. Der so ermittelte Immobilienwert ist somit jederzeit von dritten Stellen überprüfbar.

Beide Gutachten werden von Sachverständigen vorgenommen, die eine entsprechende Aus- oder Fortbildung absolviert haben. Sie können „Ihren“ Gutachter also auch unter Architekten oder Bauingenieuren finden.

Immobilienbewertung durch Gutachter: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Da es keine gesetzliche Gebührenverordnung gibt, ist der Preis generell frei verhandelbar. Für ein Kurzgutachten sollten Sie mit einem niedrigen vierstelligen Betrag rechnen, ein Vollgutachten kann schnell mit bis zu 5.000 € zu Buche schlagen.

Am besten verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick, bevor Sie einem Anbieter den Zuschlag geben, oder Sie kontaktieren uns. Unsere versierten Makler kennen den besten Gutachter in Ihrer Region und empfehlen Sie gerne weiter.

Zweite Möglichkeit: Kostenlose Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Immobilienmakler

Immobilienbewertung: Wertgutachten Haus

Wertermittlung

Benötigen Sie den Verkehrswert für die Festlegung des Verkaufspreises, ist die Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Makler die beste Wahl. Makler begutachten Ihre Immobilie ebenfalls im Rahmen eines Vor-Ort-Termins und ziehen relevante Unterlagen zur Wertermittlung hinzu. Auch die individuellen wertmindernden und wertsteigernden Faktoren Ihrer Immobilie fließen in die Bewertung mit ein. Kombiniert mit der Erfahrung des Maklers und der Heranziehung verschiedener Vergleichsobjekte erhalten Sie so einen fundierten Marktwert, den Sie guten Gewissens als Basis für Ihren Angebotspreis nutzen können.

Dieser Service wird von den allermeisten Maklern umsonst angeboten, sofern Sie ihn oder sie auch mit dem späteren Hausverkauf beauftragen.

Die Makler aus unserem Netzwerk ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie nicht nur kostenlos, sondern auch für Sie völlig unverbindlich. Sollten Sie nach der Immobilienbewertung kein Interesse mehr an den Diensten unseres Maklers haben, bleibt die Bewertung unser Geschenk an Sie. 


Dritte Möglichkeit: Immobilienwert selbst ermitteln

Sie können natürlich die Immobilienbewertung selbst durchführen und haben dadurch keine Kosten. Wenn Sie allerdings nicht selbst im Immobilienbereich tätig sind und über Fachwissen verfügen, wird der von Ihnen ermittelte Wert allenfalls durch Glück der Realität nahekommen. Probleme, wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewerten:

1. Angebote auf Immobilienportalen zeigen nicht den Verkehrswert, sondern den Angebotspreis. Das ist ein großer Unterschied, denn die meisten Verkäufer schlagen 10 bis 15 Prozent Verhandlungsspielraum auf den eigentlichen Marktwert auf.

2. Sie gehen nicht objektiv an die Wertermittlung heran, sondern sind entweder zu optimistisch (positive Erinnerungen an Ihre Zeit in der Immobilie gepaart mit dem aktuellen Immobilienboom) oder zu pessimistisch (negative Erinnerungen, zum Beispiel an eine Scheidung, können ebenfalls Ihren Blick trüben).

3. Sie erwarten, Instandhaltungskosten und Optimierungen, zum Beispiel einen ausgebauten Keller, in voller Höhe erstattet zu bekommen. Dies ist jedoch so gut wie nie der Fall.

4. Sie haben nicht das nötige Fachwissen, um beispielsweise den Wert einer neu gedämmten Außenfassade richtig einzuschätzen. Auf der anderen Seite können Sie ebenfalls nicht eindeutig festlegen, wie stark eine feuchte Kellerwand den Wert Ihrer Immobilie mindert.

5. Sie können die Energieeffizienz Ihrer Immobilie nicht in eine konkrete Zahl umrechnen und verschenken so wertvolles Kapital.

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

Welche Immobilie soll bewertet werden?

Für die Immobilienbewertung bitte die Postleitzahl angeben:

Bitte wählen Sie die Art Ihrer Immobilie?
Wie wird Ihre Immobilie aktuell genutzt?
Welche Wohnfläche besitzt Ihre Immobilie?
Bitte wählen Sie die Art Ihres Grundstücks?
Welche Fläche besitzt das Grundstück?
Wann wurde die Immobilie gebaut?
In welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie?
Auf welcher Etage befindet sich die Wohnung?
Wie viele Zimmer hat Ihre Immobilie (ohne Küche/Bad)?
Gibt es einen Balkon oder Terrasse?
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen?
Wer soll die kostenlose Bewertung erhalten?
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Wir melden uns schnellstmöglich bei Ihnen.

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Online-Immobilienbewertung

In Zeiten des allwissenden Internets ist die Versuchung groß, einfach online den Immobilienwert ermitteln zu lassen. Diese Wertrechner sind jedoch mit großer Vorsicht zu genießen, denn das Ergebnis kann immer nur so fundiert sein wie Ihre eigenen Angaben. Viele Parameter werden darüber hinaus nicht einmal abgefragt. Eine Online-Immobilienbewertung kann also maximal einen ersten groben Orientierungswert liefern.

Gut zu wissen:
Wir empfehlen Ihnen eine kostenlose und in jedem Fall unverbindliche Immobilienbewertung durch unseren Maklerpartner für Ihre Region. Nutzen Sie dazu das Tool „kostenlose Immobilienbewertung“ auf der rechten Seite. 


2. Wertermittlung Immobilie: Es gibt drei Verfahren. Worauf muss ich achten?

Bei einer Immobilienbewertung geht es um den sogenannten Verkehrswert Ihrer Immobilie, also um die Basis, auf der Sie später – in Zusammenarbeit mit Ihrem Makler, sofern Sie einen beauftragt haben – den Angebotspreis erstellen. Dieser Verkehrswert oder auch Marktwert Ihrer Immobilie kann durch drei unterschiedliche Verfahren ermittelt werden:

1. Vergleichswertverfahren

2. Ertragswertverfahren

3. Sachwertverfahren

Es ist nicht ganz unerheblich, welches Verfahren „Ihr“ Gutachter anwendet. Je nach gewählter Methode sind Preisunterschiede im Ergebnis nicht ungewöhnlich. Dennoch ist es nicht allein Sache des Gutachters, über das anzuwendende Verfahren zu entscheiden, denn die Immobilienart, die Nutzung und auch der Anlass der Immobilienbewertung lassen nur ein Verfahren zu.

Das Vergleichswertverfahren: Der Klassiker bei der Immobilienbewertung

Bei diesem Verfahren der Verkehrswertermittlung einer Immobilie werden ähnliche Immobilien als Vergleichswerte genutzt, um den individuellen Wert Ihrer Immobilie daraus abzuleiten.

Beim Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen direktem und indirektem Vergleichswertverfahren.

Beim direkten Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise von kürzlich veräußerten und vergleichbaren Immobilien aus der direkten Nachbarschaft der zu bewertenden Immobilie herangezogen. Diese Variante kommt wesentlich seltener vor, denn oftmals liegen keine oder nicht genügend direkte Vergleichswerte vor.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden alle Verkaufspreise der Vergangenheit einer bestimmten Gemeinde verglichen. Zwar erfolgt hier durch die Gemeinde eine Vorsortierung (beispielsweise nach Lage oder Baujahr), doch stehen auf diese Weise wesentlich mehr Werte für die Immobilienbewertung zur Verfügung als bei der direkten Methode.

Aus allen relevanten Verkaufspreisen wird nun ein Durchschnittswert ermittelt, der durch verschiedene Parameter nach oben oder unten korrigiert werden kann (max. um ca. ein Drittel).

Wertsteigende individuelle Parameter bei der Immobilienbewertung:
  • Zustand der Immobilie

  • Lage innerhalb der Gemeinde (Makrolage)

  • Mikrolage der Immobilie inkl. der Himmelsrichtung

  • Grundriss

  • Nutzungsmöglichkeiten und eventuelle Nutzungsrechte

Das Ertragswertverfahren: Für Miet – und Gewerbeimmobilien.

Das Ertragswertverfahren fragt danach, wie viel Gewinn der Käufer durch den Erwerb der Immobilie erwirtschaften kann. Mit diesem Verfahren werden somit meist Miethäuser oder Gewerbeimmobilien bewertet.
Für den Ertragswert sind zwei Faktoren entscheidend: der Bodenwert und der Gebäudeertragswert. Für den Bodenwert sind abermals die Lage der Immobilie (sowohl Makrolage, also in welchem Landstrich liegt die Immobilie, als auch Mikrolage, also die Lage innerhalb einer Stadt oder eines Bezirks sowie die Anbindung) und die Ausrichtung des Grundstücks von Bedeutung.

Die Berechnung des Gebäudeertragswerts ist schon etwas komplizierter. Hierfür werden von den zu erwartenden Mieten die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abgezogen und das Ergebnis wird mit einem Vervielfältiger multipliziert.

Das Sachwertverfahren. Für die Gegenkontrolle

Das Sachwertverfahren hat einen sehr sprechenden Namen, denn bei dieser Art der Immobilienbewertung geht es tatsächlich um den Wert der Sache selbst: der Bausubstanz.
Beim Sachwertverfahren werden ebenso wie beim Ertragswertverfahren Bodenwert und Gebäudewert unabhängig voneinander ermittelt. Und auch hier gibt es bestimmte Faktoren, mit deren Hilfe das erste Ergebnis verändert werden kann.

Das Sachwertverfahren dient oftmals als eine Art Kontrolle eines der oben genannten Verfahren, um das darüber erzielte Ergebnis zu bestätigen. Es kann aber auch als einzige Variante zum Einsatz kommen, wenn für das Vergleichswertverfahren nicht genügend Vergleichswerte vorliegen und Mieteinnahmen für die zu bewertende Immobilie nicht absehbar oder schlicht nicht vorstellbar sind.

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3. Immobilie bewerten: Diese Faktoren beeinflussen den Immobilienwert

Der Immobilienwert hängt maßgeblich von den folgenden drei Faktoren ab:

1. Lage, Lage, Lage

Manche Makler sagen gerne, das Wichtigste bei der Immobilienbewertung seien Lage, Lage und nochmals die Lage. In welcher Region liegt die Immobilie und dort in welcher Stadt oder Ortschaft? (= Makrolage) Auch der Stadtteil ist von wesentlicher Bedeutung. Die Mikrolage beschäftigt sich mit der vorhandenen Infrastruktur, der Nachbarschaft und der Ausrichtung der Immobilie (zum Beispiel Südlage).

2. Der Zustand

Baujahr und letzte Renovierungsarbeiten sind ebenfalls wichtige Kriterien für die Immobilienwertermittlung. In welchem Zustand sind Dach und Keller, wie sieht es mit den Sanitäranlagen aus und wie präsentiert sich die Fassade?

3. Die Ausstattung

Ein offener Kamin, Naturholzdielen oder ein Wintergarten beeinflussen den Wert einer Immobilie positiv. Auch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach oder ein ausgebauter Dachboden spiegeln sich im Kaufpreis wider. Eine Erdölheizung hingegen wird den Preis eher senken.

Weitere Faktoren: Neben diesen drei Faktoren, spielen aber noch weitere entsprechen Faktoren bei der Bewertung eine große Rolle (siehe Tabelle). Daher ist eine Immobilienbewertung immer nur vor Ort zu empfehlen. Bewertungen über das Internet können nur einen groben Anhaltspunkt liefern. 

 Positiv zu bewertenNegativ zu bewerten
LageCitynäheLändlicher Standort
gute Infrastrukturschlechte Infrastruktur
gute Verkehrsanbindungschlechte Verkehrsanbindung
wenig Immobilienangebote, große NachfrageImmissionen (Verkehr/Gewerbe)
Grünanlagen in der Nähehohe Lärmbelästigung (Flugzeuge)
ObjektZustand des Objektes
gute Bausubstanz angeschlagene Bausubstanz 
Hochwertige Ausstattung Standard – Ausstattungen
Kamin aufgestauter Renovierungsbedarf
modernes Badezimmer, Küchekein Energieausweis vorhanden
Energieeffizienzkeine Dämmung
Energieausweis vorhandenFenster aus Holz
Dämmung des Daches / FassadeHeizungsanlage älter als 5 Jahre
Dämmung der Fassade liegt vor Gartenanlage ohne Besonderheiten
Fenster aus KunststoffStellplatz
Neue Heizungsanlage (nicht älter als 5 Jahre)Kein Anschluss an das öffentliche Kabelnetz
Kaminofen oder offener Kamin
Außenanlage
großer Garten ( Südausrichtung)
Garage
Medienversorgung
Medienversorgung durch Anschluss an das öffentliche Kabelnetz

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.


Verkehrswert ermitteln: Wann sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen?

Es gibt viele Lebenssituationen, in denen eine Immobilienbewertung zu empfehlen ist. Ob Sie nun generell im Immobiliengeschäft tätig sind, sich gerade in Scheidung befinden oder eine Erbschaftgemacht haben – oftmals ist die Bewertung der eigenen oder geteilten Immobilie der erste Schritt zu weiteren Überlegungen.

Die häufigsten Gründe für eine Immobilienbewertung:
  • Immobilie verkaufen

  • Erbschaft

  • Scheidung

  • Gerichtsverfahren aus den beiden oben genannten oder anderen Gründen

  • Steuer- bzw. Vermögensfragen

  • aus persönlichen Gründen

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen benötigen Sie ein Vollgutachten. Wenn Sie Ihre Immobilie hingegen einfach nur verkaufen möchten, reicht eine Immobilienbewertung durch einen Makler völlig aus. 


Wertermittlung Immobilie: Wenn das Heim bei Scheidung aufgeteilt werden muss

Im Rahmen von Scheidungen kommt es zur Auflösung des gemeinsamen Haushalts und somit auch oft zum (Zwangs-)Verkauf des Eigenheims. Schließlich wollen beide Ehepartner die Hälfte des investierten Kapitals wieder zur Verfügung haben. Mitunter möchte aber auch ein Partner den anderen aufkaufen.

In beiden Fällen muss man die Immobilie bewerten lassen. Nur durch die Beurteilung durch einen unabhängigen Immobiliengutachterbzw. Sachverständigen können Streitigkeiten bereits im Keim erstickt werden und der Immobilienverkauf muss nicht zum Zankapfel werden.

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Haus geerbt? Immobilienbewertung bei einer Erbschaft

Wer ein Haus geerbt hat, muss in einer generell schon schwierigen Zeit nun auch noch Antworten auf bislang unbekannte Fragen finden. Soll die geerbte Immobilie behalten oder verkauft werden? Wäre eine Vermietung sinnvoll? Gibt es Miterben? In welchem Zustand ist die Immobilie? Und wie viel ist sie überhaupt wert?

Tatsächlich ist die Frage nach dem Wert der Immobilie die wichtigste, denn auf ihrer Basis lassen sich leichter alle folgenden Entscheidungen treffen. Dabei gilt: Je mehr Informationen Sie haben, umso besser. Nehmen Sie die Bewertung also nicht per Online-Rechner vor, sondern beauftragen Sie einen Experten mit einer gründlichen Vor-Ort-Begehung.

Unser Tipp: Seien Sie bei der Begehung mit dabei. So können Sie Detailfragen stellen und haben später einen genauen Überblick über die positiven Aspekte der Immobilie, aber auch über die nötigen Renovierungsmaßnahmen.

Sobald Sie den Wert der geerbten Immobilie kennen, können Sie sich über die zukünftige Verwendung Ihrer geerbten Immobilie Gedanken machen. Um hier eine möglichst objektive Entscheidung treffen zu können, sollten Sie sich zu jeder Variante die finanziellen Folgen aufschreiben.

1. Immobilie selbst bewohnen: 

Wo liegt die Immobilie? Wie weit ist sie von meinem bisherigen Wohn- und Arbeitsort entfernt? Würden dadurch höhere Fahrtkosten oder sogar ein Jobwechsel anfallen? Was müsste renoviert werden? Fällt eine Erbschaftssteuer an, wenn ich die Immobilie behalte? Wenn ja, wie hoch?

2. Immobilie verkaufen:

Wie ist die aktuelle Marktlage in der Region? Lohnt sich der Immobilienverkauf? Müssten noch Renovierungsarbeiten vorgenommen werden? Wen beauftrage ich mit der Vermarktung?

3. Immobilie vermieten:

Besteht eine ausreichend hohe Nachfrage? Wie viel müsste ich vorher in die Immobilie investieren und wie hoch wäre die Miete? Lohnt sich eine Vermietung auf lange Sicht? Wen beauftrage ich mit der Suche nach einem zuverlässigen Mieter?

Die Erbengemeinschaft

Wenn Sie nicht alleiniger Erbe der Immobilie sind, müssen Sie sich zwar generell dieselben Fragen stellen. Dennoch müssen Sie jeden Schritt mit allen Miterben abstimmen und sich auf eine zukünftige Verwendung einigen. Mitunter gehen die Interessen der Erben jedoch deutlich auseinander, wenn zum Beispiel der eine Erbe die Immobilie verkaufen, der andere sie selbst bewohnen möchte. In diesem Fall ist es möglich, dass der eine Erbe den anderen auszahlt, Bonität vorausgesetzt. Doch auch hier gibt es viel zu beachten. Ein Gespräch mit einem Profi, der Sie insbesondere über die Themen Erbschaftssteuer und Wohnrecht aufklärt, ist deshalb grundsätzlich zu empfehlen.

Die Erbschaftssteuer

Für Erbschaften existieren gesetzliche Freibeträge, die in ihrer Höhe davon abhängen, in welchem (verwandtschaftlichen) Verhältnis Verstorbener und Erbe zueinander standen. Ehepartner haben den höchsten Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro, Kinder (auch adoptierte oder Stiefkinder) können noch 400.000 Euro steuerfrei erben, Enkelkinder 200.000 Euro, Eltern und Großeltern 100.000 Euro und alle übrigen 20.000 Euro. Bei der Berechnung des Wertes ist die gesamte Erbmasse zu berücksichtigen, also auch Geldbeträge, Schmuck, Antiquitäten etc. Zu versteuern ist jedoch nur der Teil, der über den Freibetrag hinausgeht.

Je nachdem, wie hoch der Wert der gesamten Erbmasse ist, bleibt den Erben mitunter nichts anderes übrig, als die geerbte Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen. Gehören zur Erbmasse zwar eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro, jedoch keine Geldbeträge, und verfügt der Erbe selbst über keinerlei Rücklagen, wird er sich die Erbschaftssteuer und somit das Behalten der Immobilie schlicht nicht leisten können.

Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?

Die Erbschaftssteuer fällt auf die Differenz aus Erbmasse und Freibetrag an. Zur Berechnung des Wertes einer geerbten Immobilie zieht das Finanzamt jedoch lediglich ein festgelegtes Massenverfahren zurate. Bei dieser Wertermittlung richtet sich das Finanzamt allein nach den Bodenrichtwerten der Gemeinde, berücksichtigt jedoch keine weiteren Faktoren wie Lage, Ausstattung, Zustand etc. Der so ermittelte Wert ist somit eine pure Schätzung und meist zu hoch.

Um hier Herr der Lage zu bleiben, sollten Sie eine eigene Wertermittlung in Auftrag geben. Weicht dieser Wert deutlich von der Schätzung des Finanzamtes ab, können Sie so direkt einen begründeten Einspruch einlegen.

Geben Sie zunächst eine Immobilienbewertung durch einen Makler in Auftrag. Jeder Makler aus unserem Netzwerk übernimmt diesen Service kostenfrei und für Sie unverbindlich. Kommt es zu Schwierigkeiten mit dem Finanzamt, können Sie immer noch ein kostenpflichtiges Gutachten anfordern.

4. Warum eine Immobilienbewertung immer vor Ort erfolgen sollte?

Immobilienbewertung kostenlos individuell

Jede Immobilie ist Individuell zu betrachten

Bei jeder Immobilie muss der Makler oderGutachterneu entscheiden, welches Verfahren der Immobilienwertermittlung er anwenden sollte. Der Star ist jedoch die Immobilie selbst:

All ihre Charaktereigenschaften werden genauestens unter die Lupe genommen. Und das ist auch gut so, denn ein ohne Vor-Ort-Begehung ermittelter Wert, beispielsweise durch eine Online-Immobilienbewertung, kann maximal als grober Orientierungspunkt dienen.

Zusammenfassung: Was fließt in eine gute Immobilienbewertung ein?

  • Nutzbarkeit: Kann ich Wände zusammenlegen (Bsp. Küche und Wohnzimmer)?
  • Makrolage: Wie ist die Lage innerhalb des Landstrichs, innerhalb der Stadt und innerhalb der Nachbarschaft?

  • Mikrolage: Wie ist die Anbindung, wie hoch sind die Steuern in diesem Gebiet und nach welcher Himmelsrichtung ist die Immobilie ausgerichtet?

  • Zustand: Wie verhält es sich mit der Bausubstanz?

  • Optimierungspotenzial: Sind Sanierungen absehbar oder kann man mit einigen gezielten Umbaumaßnahmen den Wert der Immobilie signifikant steigern?

  • Ausstattung: Lassen ein offener Kamin oder ein modernes Badezimmer die Käuferherzen höher schlagen?

  • Gewinn: Welcher Gewinn ist bei vermietbaren Immobilien zu erwarten und wie viel Kapital muss dafür zunächst in die Immobilie investiert werden?

  • Bebaubarkeit: Bei Grundstücken geht es vor allem um die Frage einer möglichen Bebaubarkeit, um private oder gewerbliche Nutzung und auch hier natürlich wieder um die Lage.

Diese Merkmale müssen in eine Immobilienbewertung einfließen, wenn der so ermittelte Marktwert aussagekräftig sein soll.

Wir empfehlen daher immer eine Immobilienbewertung vor Ort durch einen unserer kompetenten und zuverlässigen Immobilienmakler.

5. Was ist mein Haus wert? Verkaufspreis festlegen: Was müssen Sie beachten?

Sie haben Ihre Immobilie durch einen Profi bewerten lassen, nun geht es daran, auf Basis des ermittelten Verkehrswerts einen guten Verkaufspreis festzulegen.

Ein zu hoher Verkaufspreis schreckt viele Käufer ab. Die Folge: Sie bekommen kaum ernst gemeinte Anfragen. Gehen Sie nun im Preis herunter, kommt auf Käuferseite das Gefühl auf, dass Sie den Preis in wenigen Wochen nochmals senken werden. Am Ende müssen Sie so zu einem viel zu niedrigen Preis verkaufen oder aber Ihr Glück noch einmal in einem Jahr versuchen.

Veranschlagen Sie einen zu niedrigen Preis, werden Sie nur Anfragen von Schnäppchenjägern bekommen, die Ihre Immobilie anschließend zum tatsächlichen Marktwert weiterverkaufen.

Die richtige Käufergruppe ansprechen

Um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen, müssen Sie sich außerdem Gedanken darüber machen, wie die Käufergruppe für Ihre Immobilie aufgebaut ist.

Handelt es sich hauptsächlich um Interessenten, die eine Immobilie für den Eigenbedarf suchen, können Sie mit einer höheren Zahlungsbereitschaft rechnen. Denn Privatkäufer möchten sich in einer Immobilie „sehen“ können. Wenn Ihre Immobilie genau zu den Vorstellungen Ihrer Interessenten passt, werden diese nicht mehr allzu hart verhandeln.

Völlig anders sieht es hingegen bei Kapitalanlegern aus: Sie wollen eine maximal hohe Rendite durch den Kauf erwirtschaften. Bei dieser Käufergruppe geht es ausschließlich um Zahlen. Überlegen Sie sich also im Vorfeld genau die Preisschwelle, unter die Sie nicht gehen wollen.

Schlagen Sie auf den ermittelten Verkehrswert fünf bis zehn Prozent auf, um Verhandlungsspielraum zu haben. Den genauen Wert und den Aufschlag sollten Sie jedoch immer mit Ihrem Fachmann vor Ort absprechen.

6. Diese 10 Fehler sollten Sie bei der Immobilienbewertung vermeiden

Wertermittlung Ihrer Immobilie

Eine Immobilie ist meist der mit Abstand größte Teil des Besitzes. Der Verkauf will deshalb nicht nur gut vorbereitet und durchdacht sein, sondern er sollte auch auf einem soliden Fundament stehen. Eine schlechte Immobilienbewertung wird dieses Fundament jedoch zum Einsturz bringen und Sie in den meisten Fällen viel Geld kosten.

Um einen Immobilienwert mit Hand und Fuß zu erhalten, sollten Sie diese 10 Fehler unbedingt vermeiden:

1. Sie nehmen die Immobilienbewertung auf die leichte Schulter

Wer die Anzeigenblättchen der Tageszeitung oder Immobilienportale im Internet durchgeht, bekommt schnell einen Eindruck von den Preisen der Region. Dieser Eindruck hat jedoch nicht unbedingt etwas mit der Realität zu tun. Zunächst einmal stellen die Angebote eben nur die Angebotspreise dar, nicht jedoch die späteren Verkaufspreise. Und zweitens muss eine Immobilie mit vergleichbarer Größe in vergleichbarere Lage und einem ähnlichen Baujahr noch lange nicht denselben Wert haben wie Ihre eigene, denn jede Immobilie ist einzigartig.

2. Sie vertrauen auf einen Online-Rechner

Die Verlockung ist groß: Schnell ein paar allgemeine Daten zur Immobilie eingeben und schon erhält man den Wert. Diese Rechnung kann jedoch nicht aufgehen, denn Online-Rechner fragen eben nur nach den ganz großen Daten, wie Lage und Baujahr, vergessen jedoch alle kleinen Faktoren. Doch gerade die individuellen wertmindernden und wertsteigernden Faktoren haben einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienwert.

3. Sie nehmen die Bewertung selbst vor

Der Immobilienmarkt ist nicht statisch. Um sich hier auszukennen und die Schwankungen des Marktes gekonnt zu interpretieren, ist jahrelange Erfahrung vonnöten. Wer selber eine Immobilienbewertung vornimmt, ohne Profi auf diesem Gebiet zu sein, wird fast immer an der Realität vorbeischätzen.

4. Sie wählen den Makler ohne die gebotene Sorgfalt aus

Die Immobilienbranche ist groß und auch hier gibt es schwarze Schafe. Es kann deshalb vorkommen, dass ein Makler Ihnen einen absurd hohen Immobilienwert nennt, um den Vermarktungszuschlag zu erhalten. Prüfen Sie deshalb jeden Kandidaten eingehend und geben Sie dem den Zuschlag, der über jahrelange Erfahrung verfügt, einen einwandfreien Leumund vorweisen kann, in Ihrer Region arbeitet und sich Zeit für Ihre Fragen nimmt. Zu vollmundige Versprechen und das Ablenken von für Sie wichtigen Themen hin zu rosigen Zukunftsaussichten mit Ihrem neuen Reichtum sind hingegen sehr deutliche Warnzeichen.

Tipp: Wir nehmen nur die Besten in unser Netzwerk auf. Kontaktieren Sie uns noch heute, um eine wirklich gute Maklerempfehlung für Ihre Region zu erhalten.

5. Sie beauftragen mehrere Makler

Zwar birgt dieses Vorgehen eine gewisse Logik in sich, denn bei mehreren Wertermittlungen können Sie einfach den Wert nehmen, der am häufigsten errechnet wurde. Bei einem späteren Verkauf kann es jedoch zu Unklarheiten kommen, welcher Makler den Käufer letztendlich vermittelt hat. Im schlechtesten Fall müssen Sie dann mehrmals die Maklerprovision zahlen.

6. Sie lassen sich von den eigenen Wunschvorstellungen und Emotionen leiten

Ein Eigentümer hält seine Immobilie für gewöhnlich gut in Schuss. Diese Instandhaltungskosten rechnen viele bei einem Verkauf auf den ehemaligen Kaufpreis auf und denken nun, den Wert ermittelt zu haben. So einfach ist es jedoch nicht, denn eine 1:1-Anrechnung der ehemaligen Ausgaben wird vom Markt in den meisten Fällen nicht getragen. Eine Immobilie kann letzten Endes immer nur so viel einbringen, wie die Käufer zu zahlen gewillt sind.

Auch eine Überbewertung des Eigenheims aufgrund persönlicher Erinnerungen kommt häufig vor. Sie sollten deshalb immer einen Profi mit der Bewertung beauftragen, der mit neutralem Blick durch die Räume geht.

7. Sie unterschätzen das Thema Energieeffizienz

Dasselbe Haus kann einen wesentlich höheren Verkaufspreis erzielen, wenn die Dämmung auf dem neuesten Stand ist. Eine alte Dämmung, Schimmelneigung in den Ecken oder undichte Fenster senken den Immobilienwert hingegen deutlich. Vor einem Verkauf und vor der Anforderung des Energieausweises kann es deshalb Sinn machen, die Dämmung zu erneuern, denn schon kleine Ersparnisse bei den Energiekosten sind für Käufer auf lange Sicht von hohem finanziellem Vorteil. Sprechen Sie eine eventuelle Nachrüstung jedoch unbedingt mit Ihrem Makler ab!

8. Es kommt das falsche Wertermittlungsverfahren zum Einsatz

Generell kann ein Makler oder Gutachter zwischen drei Wertermittlungsverfahren wählen: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Mitunter macht jedoch nur eines dieser Verfahren für einen bestimmten Immobilientyp Sinn. Der über eines der anderen beiden Verfahren ermittelte Wert ist somit unzutreffend.

Unser Tipp: Achten Sie bei Ihrem Makler darauf, dass er/sie bereits über Erfahrungen mit Ihrem Immobilientyp verfügt.

9. Sie wählen einen schlechten Gutachter

Benötigen Sie die Wertermittlung für die Vorlage beim Finanzamt oder für gerichtliche Auseinandersetzungen, müssen Sie ein kostenpflichtiges Gutachten in Auftrag geben. Achten Sie hier unbedingt darauf, dass Ihr Gutachter ein „öffentlich bestellter Bausachverständiger“ ist und nach der Norm IEC 17024 geprüft wurde.

10. Freunde oder Kollegen mit der Wertermittlung beauftragen

Sofern es sich bei diesen Personen nicht um einwandfreie Profis handelt, sollten Sie unbedingt davon absehen, die Immobilienbewertung in die Hände eines Freundes zu geben, nur weil dieser seine Immobilie letztes Jahr verkauft hat. Danken Sie stattdessen für das nett gemeinte Angebot und kommen Sie bei etwaigen Renovierungsarbeiten o. Ä. gerne noch einmal auf die Hilfe zurück.

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Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

7. Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

  • Grundbuchauszug. Dieser ist beim Grundbuchamt erhältlich und sollte nicht älter als drei Monate sein.

  • Auszug der Flurkarte. Dieser ist beim Katasteramt zu bestellen.

  • Alle Bauzeichnungen samt An- und Umbauten inkl. der Grundrisse

  • Baulastenverzeichnis, zu bekommen beim Bauordnungsamt

  • Unterlagen über Modernisierungen (Fenster, Heizanlage, Dach …)

  • Wohnflächenberechnung

  • Bei Eigentumswohnungen (WEG): die Teilungserklärung, Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

  • Bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und Übersicht der Nettokaltmieten

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Es existiert kein Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert, denn seit 2004 betrachtet das Baugesetzbuch beide Begriffe als Synonyme. Im aktualisierten § 194 BauGB heißt es: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt …“, wohingegen in der älteren Fassung nur vom Verkehrswert allein die Rede ist.

Tatsächlich ist Marktwert der jüngere der beiden Begriffe. Als er begann, sich im Sprachgebrauch zu etablieren, musste er auch gesetzlich definiert werden. Da Marktwert und Verkehrswert jedoch in den weitesten Teilen bedeutungsgleich sind, wurden sie auch rechtlich gleichgestellt.

8. Immobilienbewertung bei einer vermieteten Immobilie: Was ist der Unterschied im Vergleich zu einer leerstehenden Wohnung?

Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

Eine leerstehende Wohnung wird in aller Regel den höheren Verkaufspreis erzielen. Der Grund ist die völlige Freiheit des neuen Eigentümers, da keine Rechte und Pflichten aus einem bereits bestehenden Mietverhältnis übernommen werden müssen.

Ist eine Wohnung aktuell vermietet, hängt der realistisch erzielbare Kaufpreis von dem zu erwartenden Ertrag durch die Mieteinnahmen ab. Ist die Wohnung unterhalb des Mietspiegels vermietet, fällt der Ertrag so gering aus, dass sich der Kauf für Investoren nicht mehr lohnt. Sind die Mietzahlungen hingegen hoch, steigen auch die Verkaufschancen.

Aufschluss über den Wert einer vermieteten Immobilie gibt das Ertragswertverfahren (s. Kapitel 2 in diesem Artikel).


9. Die zehn wichtigsten Fragen zur Immobilienbewertung.

Der Verkehrswert ist der theoretisch erzielbare Preis für eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag auf einem vollständig freien Markt. Dem Verkehrswert liegt somit die Annahme zugrunde, dass jeder potenzielle Interessent Zugang zu der Immobilie hatte, kein Zeitdruck vorherrschte und beide Seiten vollkommen ohne Zwänge oder Nöte agieren konnten.

Dieser Idealzustand eines Marktes ist ein rein theoretisches Konstrukt. Dennoch lässt der Verkehrswert durchaus Rückschlüsse auf den realistisch zu erzielenden Verkaufspreis zu und bildet dessen Basis.

Eine leerstehende Wohnung wird in aller Regel den höheren Verkaufspreis erzielen. Der Grund ist die völlige Freiheit des neuen Eigentümers, da keine Rechte und Pflichten aus einem bereits bestehenden Mietverhältnis übernommen werden müssen.

Ist eine Wohnung aktuell vermietet, hängt der realistisch erzielbare Kaufpreis von dem zu erwartenden Ertrag durch die Mieteinnahmen ab. Ist die Wohnung unterhalb des Mietspiegels vermietet, fällt der Ertrag so gering aus, dass sich der Kauf für Investoren nicht mehr lohnt. Sind die Mietzahlungen hingegen hoch, steigen auch die Verkaufschancen.

Aufschluss über den Wert einer vermieteten Immobilie gibt das Ertragswertverfahren (s. Kapitel 2 in diesem Artikel).

Sie müssen immer dann einen Gutachter mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen, wenn Sie das Gutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung oder zur Vorlage bei Ämtern (zum Beispiel beim Finanzamt) und Banken benötigen. In allen anderen Fällen darf auch ein Makler die Bewertung vornehmen.

Nein. Der Immobilienmakler bewertet eine Immobilie anhand derselben Faktoren wie ein Gutachter. Das Ergebnis hat jedoch vor Gerichten und Behörden keinen Bestand, obwohl es qualitativ identisch ist.

Das kommt darauf an. Wenn Sie beruflich im Immobilienbereich tätig sind, könnte es sein, dass Sie über genug Wissen verfügen, die Bewertung selber vornehmen zu können. Dennoch sollten Sie auch hier nicht unterschätzen, dass Sie Ihre Immobilie immer emotional verfärbt betrachten und niemals so objektiv wie ein Fremder.

Wenn Sie sich das erste Mal mit dem Thema Haus verkaufen beschäftigen, sollten Sie die Immobilienbewertung grundsätzlich einem Profi überlassen.

Ja. Ist Ihre Immobilie aktuell vermietet, werden Sie einen geringeren Verkaufspreis erzielen als für eine vergleichbare unvermietete Immobilie. Dieser Umstand liegt in der Tatsache begründet, dass der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag übernehmen muss und somit nicht frei über sein Eigentum verfügen kann.

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Um einen möglichst guten Verkaufserlös zu erzielen, sollten Sie methodisch vorgehen:

1. Besorgen Sie zunächst alle für einen Verkauf notwendigen oder hilfreichen Unterlagen. Geben Sie anschließend eine fundierte Immobilienbewertung in Auftrag.

2. Erstellen Sie ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé oder beauftragen Sie Ihren Makler damit. Passen Sie Ihre Vermarktungsstrategie an Ihre Zielgruppe an.

3. Bestimmen Sie den Verkaufspreis unter Berücksichtigung des Verkehrswertes und Ihrer Zielgruppe und sprechen Sie Ihre Strategie außerdem mit einer Fachperson (zum Beispiel Ihrem Makler) ab. Wichtig: Schlagen Sie weder zu viel noch zu wenig auf den Verkehrswert auf!

4. Machen Sie sich die wertsteigernden Faktoren Ihrer Immobilie bewusst und weisen Sie bereits im Inserat darauf hin. Bei Besichtigungsterminen sollten Sie die Interessenten außerdem von selbst auf etwaige Mängel aufmerksam machen und auslegen, wie weit Sie deshalb den Preis gesenkt haben.

5. Führen Sie letzte kleine Renovierungsmaßnahmen durch und mähen Sie noch einmal den Rasen. Beim sogenannten Home Staging richten Fachleute außerdem die Räume ansprechend ein, um Interessenten Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie aufzuzeigen. Wenn sich Ihre Interessenten ein Leben in Ihrer Immobilie lebhaft vorstellen können, sind Sie eher bereit, den von Ihnen geforderten Preis auch tatsächlich zu zahlen.

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Die Immobilienbewertung ist für Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien prinzipiell identisch. Dennoch kann es je nach Immobilienart zu Besonderheiten kommen:

Häuser: Bei Häusern ist neben den allgemeinen Faktoren außerdem wichtig, ob es sich um alleinstehende oder Reihenhäuser handelt.

Wohnungen: Je nach Etage erzielen ansonsten identische Wohnungen unterschiedliche Preise. Erdgeschosswohnungen sind weniger wert, ab einer bestimmten Höhe kann der Wert jedoch ebenfalls wieder abnehmen, wenn kein Fahrstuhl im Haus ist. Auch die Frage „Balkon/Garten ja oder nein?“ hat Einfluss auf den Marktwert.

Grundstücke: Grundstücke werden anhand der Formel Quadratmeter * Bodenrichtwert bewertetDerBodenrichtwert wird anhand der Grundstücksverkäufe innerhalb einer bestimmten Region ermittelt und kann durch besondere Faktoren (zum Beispiel noch verfügbare Bebaubarkeit) nach oben oder unten angepasst werden.

Gewerbeimmobilien: Bei Bürogebäuden, Lagerhallen und Co. steht vor allem die Lage im Vordergrund. Doch auch hier können sich Faktoren wie die Internetgeschwindigkeit der Region oder das Vorhandensein einer Klimaanlage spürbar auf den Preis auswirken.

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Wie hoch die Einbußen im Kaufpreis pro Mangel oder Schaden an Ihrer Immobilie sein werden, lässt sich pauschal nicht beantworten. Dennoch gilt: Jeder Schaden, egal wie klein, senkt den Preis.

Bei großen Mängeln ist das nur allzu logisch: Niemand möchte erst einmal die Heizung generalüberholen lassen oder das Dach neu bedecken müssen. Wenn Ihre Immobilie dringend sanierungsbedürftig ist, werden Sie deshalb nur einen Bruchteil dessen verlangen können, was dieselbe Immobilie in gut saniertem Zustand eingebracht hätte.

Tatsächlich haben aber auch kleine Schäden großen Einfluss. Käufer achten auf Details, um sich ein umfassendes Bild machen zu können. Tropft es an einer Stelle aus der Dachrinne oder ist eine Steckdose ohne Strom, wirft das ein negatives Licht auf Sie als Immobilienbesitzer im Allgemeinen, denn Sie haben sich nicht gekümmert. Die Frage im Kopf des Käufers lautet nun: „Wenn er/sie sich nicht mal die Zeit für derlei Kleinigkeiten genommen hat, wie kann ich dann sicher sein, dass es im Großen besser aussieht?“

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Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens hängt maßgeblich von Nutzung und Art Ihrer Immobilie ab:

DasVergleichswertverfahrenkommt meist bei rein privat genutzten Immobilien zum Einsatz, für die es sehr viele Vergleichsobjekte gibt.

DasErtragswertverfahrenist die passende Wertermittlung für alle, die an Investoren verkaufen (= Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke).

DasSachwertverfahrenkann immer angewandt werden und dient oft als Kontrolle für den über das Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren ermittelten Wert.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollte die erste Maßnahme die Immobilienbewertung sein. Von diesem Wert hängt ab, ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen und wie hoch die Steuer ausfällt.

Haben Sie die Immobilie nicht allein geerbt, müssen sich nun alle Erben auf ein gemeinsames Vorgehen einigen. Möchte einer der Erben nicht verkaufen, sondern in der Immobilie wohnen, kann er die Miterben auszahlen – ebenfalls auf Basis des ermittelten Verkehrswertes.


Das Verkehrswert-ABC: Wichtige Begriffe für die Wertermittlung Ihrer Immobilie

Bodenrichtwert: Durchschnittsverkaufswert von vergleichbaren Grundstücken in einer Region

Bodenwert: Gibt an, wie viel ein Grundstück ohne Bebauung wert ist. Berechnungsformel: Bodenrichtwert * Quadratmeteranzahl

Energieausweis: Muss zwingend vor den ersten Verkaufsaktivitäten vorliegen. Gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie. 

Energieeffizienz: Erlaubt ein Urteil darüber, wie viel Energie für einen bewohnbaren Zustand der Immobilie nötig ist und wie gut die Immobilie „haushaltet“. Ist beispielsweise die Außenwanddämmung schlecht oder zieht es durch die Fenster, sinkt die Energieeffizienz.

Ertragswertverfahren: Ermittelt den möglichen Ertrag, also Gewinn, den ein Investor mit der Immobilie erwirtschaften kann.

Grundbuchlasten: Laufende Kredite, Hypotheken oder Rechte Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind.

Grundstücksmarktbericht: Regelmäßiger Bericht von Gutachtergremien über tatsächliche Immobilienverkäufe in einer Region. Kostenpflichtig.

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Dieses Gesetz regelt die allgemeine Vorgehensweise bei Immobilienbewertungen.

Kurzgutachten: Zieht die Grundelemente einer Immobilie zu deren Bewertung heran. Relevante Unterlagen werden dem Gutachter vom Eigentümer vorgelegt. Kostenpflichtig.

Liegenschaftszins: Marktüblicher Zinssatz für Immobilien. Berechnung erfolgt durch Gutachtergremien.

Makrolage: Allgemeine Lage der Immobilie: Gebiet, Stadt sowie Stadtteil bzw. Ortschaft.

Mietspiegel: Mittelwert aller Mieten eines bestimmten Stadtteils oder Gebiets.

Mikrolage: Besondere Lage der Immobilie: Infrastruktur, Nachbarschaft, Anbindung.


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