Mietvertrag – Regeln und Fallstricke samt Mietvertrag-Muster


Mietvertrag

vermieterfreundlicher Mietvertrag

Die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter werden in Deutschland in einem Mietvertrag festgehalten. Die jeweilige Ausgestaltung kann jedoch stark variieren. Hier erklären wir Ihnen, welche Punkte ein Mietvertrag zwingend enthalten muss, was individuell verhandelbar ist und welche Regelungen bei einer Kündigung gelten.


1) Mietvertrag Wohnung oder Haus: gewusst wie!

In Deutschland ist gleich eine ganze Reihe Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches für das Mietrecht relevant. Die §§ 535 bis 580a müssen allesamt zurate gezogen werden, möchte man seinen Mietvertrag ohne fachkundige Hilfe oder Vorlagen erstellen. Dabei ist der Grundtenor der Paragraphen: Im Zweifel für den Mieter. Gerade Vermieter sind also darauf angewiesen, die ihnen zustehenden Gestaltungsfreiheiten auch zu nutzen, denn wurde ein Thema, zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung, nicht vertraglich festgehalten, gelten automatisch die Bestimmungen des BGB.

Tipp:

Wenn Sie das erste Mal vermieten oder sich generell nicht mit der aktuellen Rechtsprechung auskennen, verbinden wir Sie gerne mit einem fachkundigen Makler aus unserem Netzwerk, der auch die Mietvertragsgestaltung für Sie übernimmt.

2) Die häufigsten Fallstricke im Mietvertrag

Am schönsten ist das Mietverhältnis, wenn Mieter und Vermieter gut miteinander auskommen. Um ein solches respektvolles Miteinander zu ermöglichen, darf keine der beiden Seiten im Mietvertrag übervorteilt werden.

Die folgenden Klauseln können sehr mieter- oder sehr vermieterfreundlich gestaltet werden. Am besten ist es jedoch, den goldenen Mittelweg zu finden.

Betriebskosten individuell abrechnen

Für Vermieter am bequemsten, für Mieter jedoch völlig unakzeptabel: Die Berechnung der Betriebskosten als Pauschale. Bei dieser Variante zahlt der Mieter jeden Monat den Betrag x als Vorauszahlung für Wasser, Strom, Heizung und eventuelle Hausmeisterservices, bekommt am Jahresende jedoch keine individuelle Verbrauchsabrechnung. Dadurch kann der Mieter auch keine Rückzahlungen fordern, wenn seine Vorauszahlungen insgesamt über seinem Verbrauch lagen. Kurz: Eine Betriebskostenpauschale ist vollkommen intransparent und führt auf kurz oder lang zu dicker Luft.

Auch in Bezug auf den Umweltschutz ist eine Betriebskostenpauschale negativ zu betrachten, denn wer ohnehin immer dasselbe zahlt, wird nicht daran interessiert sein, Strom oder Wasser zu sparen.

Dennoch ist es wichtig, dass die Frage der Betriebskosten im Mietvertrag geregelt wird. Fehlt dieser Punkt, muss laut BGB der Vermieter alleine für die Betriebskosten aufkommen, obwohl es der Mieter ist, der die Kosten verursacht hat.

2. Kündigungsrecht der heutigen Zeit anpassen 

Vermieter sind generell an einem möglichst langen Mietverhältnis interessiert, denn häufige Mieterwechsel kosten Zeit, Geld und Nerven. Dennoch sollten Vermieter keinen Kündigungsverzicht im Mietvertrag festsetzen. Diese Klausel verbietet dem Mieter, auf eine bestimmte Zeit (meist ein bis vier Jahre) den Mietvertrag zu kündigen.

Hat ein Mieter sich darauf eingelassen und muss nun trotzdem vor Ablauf des Kündigungsverzichts ausziehen, kann der Vermieter auf der fortlaufenden Mietzahlung bestehen. Dabei sind die Gründe für den Auszug irrelevant: Auch Jobverlust, Scheidung oder eine plötzliche Pflegebedürftigkeit der Eltern können den Vermieter lediglich persönlich zum Einlenken bringen, rechtlich aber nicht.

Da die Zeiten vorbei sind, als man sein gesamtes Leben in einer Stadt blieb und in ein und demselben Unternehmen arbeitete, sollten Mieter einen Kündigungsverzicht aus dem Vertrag streichen lassen. Unverhofft kommt schließlich oft!

3. Staffelmiete – Fluch oder Segen?

Sieht der Mietvertrag eine Staffelmiete vor, kommt es maximal einmal pro Jahr zu einer festgelegten Mieterhöhung.

Viele Mieter schließen die Vereinbarung einer Staffelmiete kategorisch aus, denn schließlich muss dann auch das Einkommen entsprechend mitwachsen. Tut es das nicht, gerät der Mieter früher oder später in ernste finanzielle Schwierigkeiten. Trotzdem kann sich die Staffelmiete auch für Mieter lohnen:

Laut Gesetz darf sich die Miete maximal einmal pro Jahr erhöhen. Gibt es eine Staffelmiete, ist der Mieter also vor anderen Erhöhungen sicher. Das kann sich vor allem in stark nachgefragten Gebieten lohnen, denn hier steigt die Vergleichsmiete, also die durchschnittliche Miete des Bezirks, meist sehr stark an. Eine Staffelmiete von wenigen Prozent kann so auf die Dauer also eine niedrigere Mieterhöhung bedeuten als eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Tipp:

Alle 15 Monate kann der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, sofern keine Staffelmiete vereinbart wurde. Die Erhöhung darf je nach Gebiet jedoch maximal 15 bis 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren betragen.

4. Quadratmeterzahl im Mietvertrag festlegen

Generell gilt: Nur das, was Sie schriftlich vorzeigen können, können Sie auch einklagen. Hat Ihr Vermieter nur mündlich die Quadratmeterzahl Ihrer neuen Bleibe erwähnt und stellt sich beim Nachmessen heraus, dass er übertrieben hat, werden Sie mit einer Mietminderungsforderung kaum Erfolg haben.

Beide Seiten sollten im Sinne eines transparenten Vertragsabschlusses deshalb auf einer Erwähnung der Wohnungsgröße im Mietvertrag achten. Zusätze wie „ungefähr“, „ca.“ und dergleichen sind für die Verbindlichkeit der Angabe nicht schädlich. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter sich im Vertragstext von der Richtigkeit der Angabe pauschal distanziert, zum Beispiel so: „Aufgrund möglicher Messfehler ist die Quadratmeterzahl nicht Gegenstand des Mietpreises“. Diesen Zusatz sollten Mieter auf keinen Fall akzeptieren.

Achtung:

Erst wenn die Abweichung zehn Prozent überschreitet, kann der Mieter auf einer Mietminderung bestehen. Seriöse Vermieter nutzen diesen Spielraum jedoch nicht aus, denn natürlich leidet darunter das Mietverhältnis insgesamt.

5. Offensichtliche Mängel nennen

Wenn der Mieter bei der Wohnungsbesichtigung Mängel feststellt, diese jedoch unkommentiert hinnimmt, akzeptiert er sie als Teil des Mietverhältnisses. Im Laufe der Mietdauer kann er nun zwar die Reparatur oder Beseitigung des Mangels, zum Beispiel von Schimmelflecken, fordern, aber nicht mehr die Miete mindern.

Schon bei der Besichtigung, spätestens aber bei der Wohnungsübergabe und unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung sollte der Mieter Mängel ansprechen und deren Reparatur mit dem Vermieter abklären. Generell gilt jedoch auch hier: Im Sinne eines transparenten Mietverhältnisses macht der Vermieter selber auf Mängel aufmerksam und kümmert sich um deren Beseitigung.

6. Kleinreparaturklausel vernünftig ausgestalten

Die Kleinreparaturklausel besagt, dass kleine Reparaturen vom Mieter selbst zu zahlen sind. Hierzu gehören zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn, ein klemmendes Schloss oder eine marode Fensterdichtung. Steigen die Reparaturkosten nicht über einen bestimmten Betrag (in Köln bewegt sich dieser Betrag bei ca. 150 €), muss der Mieter dafür aufkommen.

Natürlich sind Mieter versucht, die Klausel streichen zu lassen. Auf der anderen Seite steht jedoch der Vermieter, der bei besonders pingeligen Mietern jede Woche für eine andere Kleinigkeit einen Handwerker kommen lassen muss. Am besten ist es also, die Kleinreparaturklausel so zu gestalten, dass sie für beide Seiten tragbar und rechtlich einwandfrei ist. Hierfür müssen sowohl der Maximalbetrag pro Kleinreparatur als auch der Gesamtjahresbetrag vertraglich festgelegt werden – also zum Beispiel 120 € pro Kleinreparatur und maximal eine Nettokaltmiete im Jahr.

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3) Nicht rechtmäßige Klauseln im Mietvertrags

Theoretisch ist alles, was vertraglich vereinbart wurde, auch für beide Seiten bindend. Jedoch nur theoretisch, denn in der Praxis haben die Gerichte denn auch noch ein Wörtchen mitzureden.

Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof bereits einige beliebte Vertragsklauseln kassiert. Wer als Vermieter stets auf dem aktuellen Stand sein möchte, sollte seine Mietvertrag-Muster regelmäßig überarbeiten.

1. Haustiere unerwünscht

Die Traumwohnung ist endlich gefunden, der Schlüssel liegt schon griffbereit auf dem Tisch, es fehlt nur noch die Vertragsunterschrift. Und dann der Hammer: Der Hamster der kleinen Tochter darf nicht mit einziehen, denn Haustiere sind in der neuen Wohnung generell verboten.

Mieter können diese Klausel ruhig im Vertrag stehenlassen und den Hamsterkäfig trotzdem zu den Umzugskartons stellen, denn der BGH hat in einem Urteil festgelegt, dass Kleintiere (Hamster, Wellensittiche etc.) grundsätzlich erlaubt anstatt verboten sind. Der Vermieter könnte in diesem Fall also nicht seinem neuen Mieter kündigen.

Auch Hunde und Katzen sind nicht generell unerwünscht, sondern bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Verweigern kann er/sie diese Zustimmung jedoch nur, wenn gewichtige Gründe dagegensprechen. Hierzu können übermäßige Lärmbelästigung anderer Mieter durch einen immerzu bellenden Hund oder bereits zu viele Tiere in ein und derselben Wohnung zählen.

2. Renovierungen aufzwingen

In vielen Mietverträgen findet sich der Zusatz, dass der Mieter die Mietsache bei Auszug renoviert übergeben muss. Diese pauschale Renovierungspflicht ist unzulässig, denn der BGH hat entschieden, dass nur dann renoviert werden muss, wenn es auch wirklich nötig ist.

Wer also viele Jahre in einer Wohnung gelebt und den Wänden bei ihrer Wandlung von Hellweiß zu Beige zugesehen hat, der wird beim Auszug streichen müssen. Hat jemand jedoch nur wenige Monate in der Wohnung verbracht, kann es gut sein, dass eine Renovierung nicht notwendig ist und der Mieter somit auch nach ungetaner Arbeit ausziehen kann.

Auch feste Zeitintervalle für Renovierungen sind ungültig. Müssen die Wände, Fenster und Türen laut Mietvertrag alle drei Jahre gestrichen werden, kann der Mieter diesen Zusatz getrost aus seinem Gedächtnis streichen. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung zu Vertragsbeginn gar nicht renoviert übergeben wurde, denn niemand kann verpflichtet werden, die Säumnisse seines Vorgängers aufzuarbeiten.

Gut zu wissen:
Muss die Wohnung tatsächlich renoviert werden, ist der Mieter in aller Regel nur für Maler- und Tapezierarbeiten zuständig. Ein durch vertragsgemäßen Gebrauch verschlissenes Laminat muss der Mieter somit nicht ersetzen. Auch der Teppich unterliegt nicht der Renovierungspflicht durch den Mieter – es sei denn, er hat ein großes Loch hineingebrannt oder ihn anderweitig stark beschädigt.

3. Mietminderung? Verboten!

Man kann es ja mal versuchen: Manche Mietverträge enthielten tatsächlich ein generelles Verbot auf Mietminderung. Auch diese Klausel hat der BGH für ungültig erklärt: Selbstverständlich besitzt der Mieter das Recht, in begründeten Fällen die Miete zu mindern. Egal, was der Vertrag dazu sagt.

4) Der Mietvertrag – das muss enthalten sein

In jedem Mietvertrag müssen einige Punkte enthalten sein, damit er Gültigkeit besitzt. Zu diesen Punkten gehören

  • die Namen beider Vertragspartner (Vor- und Zuname),
  • die genaue Adresse der Immobilie, bei Wohnungen auch die Etagenanzahl unddie Position auf der Etage (zum Beispiel Vorderhaus, 3. Etage rechts)
  • sowie die Miethöhe.

Stehen keine weiteren Angaben im Vertrag, greifen die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Gerade Vermieter sind deshalb gut beraten, die ihnen im Rahmen der Gesetze und im Sinne eines ausgewogenen Mietverhältnisses zustehenden Gestaltungsmöglichkeiten auch wahrzunehmen.

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5) Darauf sollten Vermieter beim Mietvertrag achten

Da die Gesetze des BGB eher im Sinne des Mieters sind, sollten Vermieter sich vor einigen groben Fehlern in Acht nehmen.

1. Erst Unterschrift, dann Einzug

Gerade in eher ländlichen Regionen wird noch viel per Handschlag geregelt. Sind Vermieter und Mieter sich sympathisch und wurden auch die Rahmenbedingungen mündlich geklärt, lässt sich mancher Vermieter dazu hinreißen, den Mieter bereits einziehen zu lassen, bevor der Mietvertrag unterschrieben wurde.

Hier können Vermieter in eine kostspielige Falle tappen, denn sobald die erste Mietzahlung entrichtet wurde, gilt das Mietverhältnis als eingegangen. Fehlt nun der schriftliche Vertrag, gelten die mündlichen Absprachen als bindend – die aber nicht bewiesen werden können. In Streitfragen kommen deshalb die Regelungen des BGB zum Zuge. Im Klartext bedeutet das: Der Vermieter trägt die Nebenkosten und die Kosten für Schönheitsreparaturen alleine.

2. Auf alte Formulare zurückgreifen

Wer schon lange im Vermietgeschäft tätig ist, hat vermutlich auch ein Mietvertragsformular in der Schublade. Und was bei den alten Mietern gut genug war, wird doch wohl auch heute noch in Ordnung sein?

Nicht unbedingt. Die Rechtsprechung befasst sich immer wieder mit dem Mietrecht und hat in der Vergangenheit einige ehemals zulässige Klauseln für unrechtmäßig erklärt. Wenn Sie nun aber noch eine dieser Klauseln verwenden, ist es so, als ob Sie und Ihr Mieter zu diesem Punkt gar nichts vereinbart hätten: Trotz unterschriebenem Vertrag muss Ihr Mieter sich nicht an die Vorgaben dieser Klauseln halten. Stattdessen greifen die Regelungen des BGB.

6) Mietvertrag Wohnung: Informieren Sie sich über Ihre Mieter

In großen Städten ist es bereits gang und gebe, dass Vermieter von ihren Interessenten im Vorfeld verschiedene Auskünfte verlangen. Auch in ländlichen Regionen setzt sich dieses Vorgehen immer stärker durch, denn so können Vermieter sich besser vor Mietnomaden schützen.

Die Selbstauskunft

Die Selbstauskunft befragt den Mieter zu Arbeitsverhältnis, Einkommen und einer laufenden Privatinsolvenz. Die Beantwortung der Fragen ist zwar freiwillig, viele Vermieter akzeptieren jedoch nur Bewerber, die zur Selbstauskunft gewillt sind. Fragen, die in keinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, sind nicht zulässig.

Macht der Mieter Angaben in der Selbstauskunft, die sich später als falsch herausstellen, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Im Rahmen der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erklärt der bisherige Vermieter, dass der Mieter mit seinen Mietzahlungen nicht im Rückstand ist.

Auch das Einbringen dieser Bescheinigung ist freiwillig, wird von den meisten Vermietern jedoch als obligatorisch angesehen.

Die Schufa-Auskunft

Die Schufa-Auskunft lässt Rückschlüsse darüber zu, wie solvent ein Mieter ist und welche generelle Zahlungsmoral er hat.

Achtung: Vermieter dürfen die Schufa-Auskunft nur mit schriftlicher Genehmigung des Interessenten einholen, da sie sonst gegen die Datenschutzgesetze verstoßen!

7) Wie können Vermieter oder Mieter kündigen?

Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages unterliegt bestimmten Regeln.

Möchte ein Mieter kündigen, muss er das schriftlich auf Papier und bis zum dritten Werktag eines Monats erledigen, um zum Ende des übernächsten Monats ausziehen zu können. Möchte jemand also zum 01. Oktober in einer neuen Bleibe sein und keine doppelte Miete zahlen, muss der alte Mietvertrag bis zum 03. Juli gekündigt sein.

Achtung:
Wichtig für die Einhaltung der Frist ist, dass das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangensein muss. Der Poststempel alleine genügt also nicht, denn der bezeugt den Einwurf der Sendung, nicht jedoch deren Zustellung. Um hier auf Nummer Sicher zu gehen, sollten Mieter ihre Kündigung per Einschreiben verschicken.

Im Mietvertrag kann auch eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Eine längere ist jedoch nicht zulässig.

Möchte der Vermieter seinem Mieter kündigen, muss er hierfür Gründe anführen. Mögliche Gründe sind ein Vertragsverstoß seitens des Mieters (= fristlose Kündigung), ein Rückstand der Mietzahlung von mehr als zwei Monaten, Eigenbedarf oder ein erheblicher Nachteil für den Vermieter, da das Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Vergütung des Grundstücks verhindert.

Gut zu wissen:
Eine angemessene wirtschaftliche Vergütung kann die Errichtung eines Neubaus sein, für die ein sanierungsbedürftiges Gebäude abgerissen werden muss. Eine Mieterhöhung hingegen fällt nicht in diesen Paragraphen.

Die Kündigungsfrist ist ebenfalls anders geregelt und orientiert sich an der Dauer des Mietverhältnisses:

  • Mietverhältnis bis fünf Jahre = drei Monate Kündigungsfrist
  • Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren = sechs Monate Kündigungsfrist
  • Mietverhältnis länger als acht Jahre = neun Monate Kündigungsfrist

Auch hier kann der Mietvertrag andere Zeiten festlegen. Sie dürfen jedoch nur länger sein, niemals kürzer.

Achtung:

Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, können beide Seiten ihn nur außerordentlich kündigen. Hierfür müssen schwerwiegende Gründe sprechen, wie die Beschädigung der Mietsache durch den Mieter, der Rückstand der Mietzahlungen, giftige Dämpfe etc.

8) Vermieterfreundlicher Mietvertrag: Worauf müssen Vermieter beim Mietvertrag achten?

Da Vermieter im Mietrecht benachteiligt werden, müssen vor allem sie bei der Aufsetzung des Mietvertrages die Augen offenhalten.

Nebenkosten:

An sich sollte es völlig selbstverständlich sein, dass der Mieter für seine Nebenkosten selbst aufkommt. Im § 556 BGB steht jedoch lediglich: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“ Und genau das sollte ein Vermieter auch tun.

Achtung:

Nennen Sie die Betriebskosten beim Namen und legen Sie außerdem fest, dass diese Liste sich im Laufe des Mietverhältnisses erweitern kann. So können Sie auch neue Kosten, die vielleicht durch Gesetzesänderungen entstehen, auf den Mieter umlegen.

Mietkaution:

Hat der Mieter die Mietsache stark beschädigt, kann der Vermieter die Reparaturkosten von der Mietkaution bezahlen – jedoch nur, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von meist drei Nettokaltmieten zu entrichten hat. Fehlt dieser Passus, fehlt dem Vermieter jede rechtliche Handhabe.

Kleinreparaturen:

Im Mietvertrag muss festgehalten werden, welchen Kostenanteil der Vermieter pro Kleinreparatur dem Mieter in Rechnung stellen sowie wie hoch die Gesamtbelastung für den Mieter pro Jahr ausfallen darf.

Renovierungen:

Wenn Sie wollen, dass Ihr Mieter die Mietsache vorm Auszug renoviert (tapezieren und/oder neu streichen), müssen Sie das vertraglich festlegen.

Achtung:

Eine pauschale Renovierungsverpflichtung ist unzulässig. Generell muss Ihr Mieter nur dann renovieren, wenn es notwendig ist und er die Mietsache selber in einem frisch renovierten Zustand übernommen hat. Alle anderen Vereinbarungen führen zu einer generellen Unwirksamkeit dieses Passus.

Bekannte Mängel:

Haben Sie eine Altbauwohnung mit Bahnhofsblick, aber nur einfach verglasten Fenstern, und hat der Mieter die Mietsache vor Mietbeginn besichtigt, kann er im Nachhinein nicht wegen Zuglärm die Miete mindern. Wichtig ist jedoch, dass Sie dies vertraglich festhalten.

Befristeter Mietvertrag:

Es kann vorkommen, dass ein Vermieter die Mietsache in zwei Jahren selber bewohnen und sie bis dahin noch vermieten möchte. In diesem Fall ist ein befristeter Mietvertrag abzuschließen. Beachten Sie hier unbedingt die rechtlichen Vorgaben! Gültige Gründe für einen befristeten Mietvertrag sind zum Beispiel Eigenbedarf, die Umwandlung in Gewerbeflächen oder eine umfassende Sanierung. Der Verkauf der Mietsache zählt nicht. Selbstverständlich müssen Sie Ihren Mieter über die Befristung informieren und alle Regelungen vertraglich (das heißt schriftlich) festhalten.

Grundsteuer:

Weniger verbreitet, jedoch tendenziell zulässig ist die Übertragung der Zahlungsverantwortung der Grundsteuer auf den Mieter. Auch diese Klausel muss zwingend schriftlich im Mietvertrag fixiert werden.

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10) Die wichtigsten Fragen zum Mietvertrag

Ein einfacher Mietvertrag nennt nur die allernötigsten Vertragspunkte, wie Namen beider Vertragsparteien, Anschrift und Miethöhe. Bei einem solchen Mietvertrag kommen bei allen Streitpunkten die Regelungen des BGB zum Einsatz, da keine eigenen Vereinbarungen getroffen wurden.

An sich ja. Hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache überlassen und die erste Mietzahlung erhalten, ohne vorher einen schriftlichen Vertrag aufgesetzt zu haben, gelten die mündlichen Absprachen als bindend.

Natürlich wird es jedoch schwer zu beweisen sein, dass ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist, wenn keine Zeugen anwesend waren. Dasselbe gilt für die individuellen Übereinkünfte. Kommt es zu Streitigkeiten zwischen den beiden Vertragsparteien, wird deshalb in aller Regel nach dem BGB entschieden werden.

Bei einem befristeten Mietvertrag wird der Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Beide Seiten können darüber hinaus nicht vor diesem Zeitpunkt kündigen, nur das außerordentliche Kündigungsrecht bei groben Verstößen gegen die vertraglichen Übereinkünfte bleibt bestehen.

Der befristete Mietvertrag gibt Vermietern maximale Planungssicherheit, wenn sie zum Beispiel eine Wohnung in einem Jahr selbst bewohnen, bis dahin aber noch sicher vermieten wollen. Trotzdem sind befristete Mietverträge eher die Ausnahme, denn sie unterliegen strengen Regeln:

Der Vermieter muss genau den Grund für die Befristung angeben (sogenannter qualifizierter Zeitvertrag). Anerkannt werden ein zukünftiger Eigenbedarf, die Umwandlung in Gewerberäume und die umfassende Sanierung, die mit Mieter nicht möglich wäre. Ein geplanter Verkauf zählt hingegen nicht zu den zugelassenen Gründen für einen befristeten Mietvertrag. Darüber hinaus müssen Zeitpunkt und Grund bei Vertragsabschluss schriftlich festgehalten werden. Ist das nicht erfolgt oder fand nur eine mündliche Information statt, verlängert sich die Nutzungsdauer durch den Mieter um die Dauer der Informationsverspätung.

Der unbefristete Mietvertrag ist die häufigste Mietvertragsform. Er gilt so lange, bis ihn einer der beiden Vertragsparteien kündigt. Beide Seiten müssen hierfür mindestens die rechtlichen Kündigungsfristen einhalten. Einzige Ausnahme ist die außerordentliche Kündigung (= Sonderkündigungsrecht), die immer dann greift, wenn eine Seite sich eine grobe Vertragsverletzung hat zuschulden kommen lassen.

Kann man von einem Mietvertrag zurücktreten?

Ein gesetzliches Widerrufs- oder Rücktrittsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Dennoch können Vermieter oder Mieter unter bestimmten Bedingungen von einem unterschriebenen Mietvertrag zurücktreten:

  1. Das Rücktrittsrecht wurde vertraglich vereinbart. Dies ist jedoch nur in der Zeitspanne zwischen Vertragsunterschrift und Überlassung der Mietsache (= Einzug des Mieters) möglich.
  2. Beide Seiten können einen Mietaufhebungsvertrag aufsetzen, der das ursprüngliche Vertragsverhältnis widerruft. Hierfür muss jedoch Einigkeit zwischen Vermieter und Mieter bestehen.
  3. Ein Vermieter kann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Mieter falsche Angaben zum Beispiel zu seinem Einkommen gemacht hat. Der Vermieter hat ein Jahr nach Bekanntwerden der Täuschung Zeit, den Mietvertrag anzufechten.
  4. Der Mieter kann vom Vertrag zurücktreten, wenn er ihm im Rahmen eines sogenannten Haustürgeschäftes „angedreht“ wurde. Hat zum Beispiel ein Vermieterwechsel stattgefunden und der neue Vermieter ist mit dem neuen Vertrag kurz vorbeigekommen, um ihn vom Mieter in dessen Wohnung schnell unterschreiben zu lassen, hat ein Haustürgeschäft stattgefunden. In diesem Fall kann der Mieter innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten. Wurde er über dieses Recht nicht informiert, gilt ein unbefristetes Rücktrittsrecht.

Ein gesetzliches Widerrufs- oder Rücktrittsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Dennoch können Vermieter oder Mieter unter bestimmten Bedingungen von einem unterschriebenen Mietvertrag zurücktreten:

  1. Das Rücktrittsrecht wurde vertraglich vereinbart. Dies ist jedoch nur in der Zeitspanne zwischen Vertragsunterschrift und Überlassung der Mietsache (= Einzug des Mieters) möglich.
  2. Beide Seiten können einen Mietaufhebungsvertrag aufsetzen, der das ursprüngliche Vertragsverhältnis widerruft. Hierfür muss jedoch Einigkeit zwischen Vermieter und Mieter bestehen.
  3. Ein Vermieter kann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Mieter falsche Angaben zum Beispiel zu seinem Einkommen gemacht hat. Der Vermieter hat ein Jahr nach Bekanntwerden der Täuschung Zeit, den Mietvertrag anzufechten.
  4. Der Mieter kann vom Vertrag zurücktreten, wenn er ihm im Rahmen eines sogenannten Haustürgeschäftes „angedreht“ wurde. Hat zum Beispiel ein Vermieterwechsel stattgefunden und der neue Vermieter ist mit dem neuen Vertrag kurz vorbeigekommen, um ihn vom Mieter in dessen Wohnung schnell unterschreiben zu lassen, hat ein Haustürgeschäft stattgefunden. In diesem Fall kann der Mieter innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurücktreten. Wurde er über dieses Recht nicht informiert, gilt ein unbefristetes Rücktrittsrecht.

Sowohl Mieter als auch Vermieter können den Vertrag fristlos kündigen, wenn die jeweils andere Seite gegen ihre Pflichten verstoßen hat (fehlende Mietzahlungen oder nicht behobene Schimmelbelastung etc.).

Für eine fristgerechte Kündigung gelten unterschiedliche Regeln:

Der Mieter kann mit einem Vorlauf von drei Monaten zum jeweils dritten Werktag des Monats kündigen. Soll das Mietverhältnis zum 31. Dezember beendet sein, muss die Kündigung also spätestens am dritten Werktag des Oktobers beim Vermieter eingegangen sein. Ein besonderer Grund ist hierfür nicht erforderlich, sofern der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen und kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde (s. auch „Kündigungsrecht der heutigen Zeit anpassen” in diesem Artikel).

Der Vermieter benötigt einen Grund, um dem Mieter fristgerecht kündigen zu können. Hierzu zählen Eigenbedarf oder Sanierungsarbeiten, die bei einem Verbleib des Mieters nicht möglich wären. Ein Verkauf zählt nicht. Liegt ein gültiger Grund vor, beträgt die Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis bis fünf Jahre drei Monate, bei einem Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einem Mietverhältnis länger als acht Jahre neun Monate.

Definitiv ja. Ein mündlicher Mietvertrag wirkt zunächst unkomplizierter, vor allem wenn sich beide Vertragsparteien gut kennen. Doch kommt es zu Streitigkeiten, können die mündlichen Absprachen meist nicht mehr bewiesen werden und die Regelungen des BGB kommen zur Anwendung. Vor allem Vermieter sollten deshalb immer auf einem schriftlichen Mietvertrag bestehen, da die Gesetze vor allem die Interessen des Mieters schützen.

Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete zu vorher definierten Zeitpunkten um einen festgelegten Betrag, zum Beispiel jedes Jahr zum 01. Mai um 20 Euro. Auch die Staffelmiete unterliegt bestimmten Regelungen. So darf ein Vermieter maximal einmal pro Jahr die Miete erhöhen, die Mieterhöhung muss in Geldwerten angegeben sein (also 20 Euro statt fünf Prozent) und die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 20 Prozent übersteigen.

Wurde ein jährlicher Staffelmietvertrag vereinbart, darf der Vermieter aus keinem anderen Grund die Miete erhöhen. Hintergrund: Die Miete darf maximal einmal pro Jahr erhöht werden.

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