Haus verkaufen: Wir führen Sie durch den Hausverkauf
Haus verkaufen
Wie verkaufe ich mein Haus richtig? Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?
Wie funktioniert die Wertermittlung? Kann ich selber mein Haus verkaufen oder ist ein Makler die bessere Wahl?
Wir geben Ihnen mit diesem Artikel alle Antworten.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Die wichtigste Frage beim Haus verkaufen: Was ist mein Haus wert?
- 2. Haus verkaufen privat oder brauche ich einen Makler?
- 3. Haus verkaufen – was bedenken?
- 4. Erfolgreich Haus verkaufen: Mit dieser Strategie erzielen Sie den Höchstpreis
- 5. Haus verkaufen – die Kosten
- 6. Wie finde ich einen guten Immobilienmakler und was regelt der Maklervertrag?
- 7. Checkliste für einen erfolgreichen Hausverkauf
- Der Kaufvertrag – die letzte Hürde erfolgreich meistern
- 8. Die 25 wichtigsten Fragen zum Thema Haus verkaufen
1. Die wichtigste Frage beim Haus verkaufen: Was ist mein Haus wert?
Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Am Anfang einer jeden Verkaufsüberlegung muss grundsätzlich die Frage stehen: Was ist meine Immobilie eigentlich wert? Erst wenn Sie hierauf eine fachlich fundierte Antwort haben, können Sie sich einen guten Verkaufszeitpunkt überlegen, Ihre Käuferzielgruppe ausarbeiten und mit den Vermarktungstätigkeiten beginnen.
Haus verkaufen: Wer führt eine Immobilienbewertung durch?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, benötigen Sie eine professionelle Immobilienbewertung. Diese können von Maklern, Gutachtern und anderen Sachverständigen durchgeführt werden. Übernimmt ein Makler die Wertermittlung, ist dieser Service in aller Regel kostenfrei und verpflichtet sie zumindest bei den Maklern in unserem Netzwerk zu nichts.
Benötigen Sie ein Gutachten zum Beispiel für eine Auseinandersetzung vor Gericht, müssen Sie einen Gutachter beauftragen. Hier fallen zum Teil erhebliche Kosten an.
Haus verkaufen: Warum ist eine professionelle Bewertung wichtig?
Wenn man das Haus verkaufen will, ist eine professionelle Immobilienbewertung entscheidend. Eine Bewertung wird immer von einem unparteiischen Dritten vorgenommen. So haben beide Seiten, Käufer und Anbieter, bei späteren Preisverhandlungen einen objektiven Orientierungswert zur Hand. Die Immobilienbewertung verhindert außerdem, dass Sie sich beim Festlegen des Angebotspreises ungewollt in die Nesseln setzen, indem Sie den veranschlagten Kaufpreis deutlich zu hoch oder zu niedrig ansetzen.
Ein zu niedriger Angebotspreis lässt Misstrauen bei Interessenten aufkommen. Wenn eine Immobilie stark unter ihrem eigentlichen Wert angeboten wird, wird jeder Interessent den versteckten Haken (Schimmel, Schwamm, etc) suchen und sich mit konkreten Kaufangeboten zurückhalten.
Ein zu hoher Angebotspreis hingegen schreckt ab. Wucherpreise möchte niemand bezahlen, auch hier werden Sie also wenig Resonanz haben. Gehen Sie dann mit dem Preis herunter, kommt auf Interessentenseite das Gefühl auf, dass Sie in wenigen Wochen noch einmal reduzieren werden. Am Ende landen Sie weit unter dem, was Ihre Immobilie eigentlich wert ist.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, lassen Sie sich Zeit bei Ihrer Preisfindung. Schließlich wollen Sie den besten Verkaufspreis erzielen.
Haus verkaufen: Was sind die wichtigsten Faktoren bei der Preisermittlung?
Bei einer Immobilienbewertung werden alle Charaktereigenschaften der Immobilie genauestens unter die Lupe genommen. Dies sind die 5 wichtigsten Faktoren, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen.
Bei Grundstücken geht es vor allem um die Frage einer möglichen Bebaubarkeit und privaten oder gewerblichen Nutzung und auch hier natürlich wieder um die Lage.
All diese Fragen werden im Rahmen einer Immobilienbewertung umfassend beantwortet und in einen Marktwert umgerechnet.
Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.
Haus verkaufen: Auf welcher Basis wird der Wert Ihrer Immobilie festgelegt?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gibt es drei unterschiedliche Methoden den Marktwert Ihres Hauses zu ermitteln:
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Vergleichswertverfahren
Hier werden aus den Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien Rückschlüsse auf den Wert Ihrer Immobilie gezogen.
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Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren fragt nach dem Ertrag, den ein Eigentümer durch Vermietung, Verpachtung oder Verkauf der Immobilie erwirtschaften kann.
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Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert separat ermittelt und anschließend zum individuellen Immobilienwert zusammengerechnet. Es dient auch als Kontrollverfahren für die beiden erstgenannten Methoden.
Eine genaue Analyse der drei Verfahren finden Sie in unserem Artikel Immobilienbewertung.
Wann brauche ich eine gutachterliche Immobilienbewertung?
Sie sollten immer dann eine gutachterliche Immobilienbewertung in Auftrag geben, wenn Sie Ihrem Miterben, Ex-Partner oder auch dem Finanzamt den Hauswert beweisen müssen.
Doch auch im Bereich der gutachterlichen Immobilienbewertung gibt es Unterschiede. Geht es nur um das Finanzamt, reicht meist ein Kurzgutachten. Sehen Sie sich jedoch mit einer Gerichtsverhandlung konfrontiert, sollten Sie ein Vollgutachten, auch gerichtsfestes Wertgutachten oder Wertgutachten juris genannt, in Auftrag geben. Dieses Wertgutachten hakt sämtliche Punkte und Fragen ab und widmet sich somit auch den folgenden Themen in erschöpfender Qualität:
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Berechnung der Wohnfläche und der Grundfläche
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Dokumentation der Immobilie durch Heranziehung von Kartenmaterial, Stadtplänen, Fotos
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Einholung von Auskünften bei Ämtern und sonstigen Stellen (Grundbuch, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan etc.)
2. Haus verkaufen privat oder brauche ich einen Makler?
Das kommt ganz darauf an. Pauschal gesagt werden Sie immer dann von einem Makler profitieren, wenn Sie keinerlei oder nur sehr geringe Erfahrungen im Verkauf einer Immobilie haben. Ihre Vorteile sind dabei vor allem zeitlicher, oftmals aber auch finanzieller Natur.
Wenn Sie ohne Immobilienmakler Ihr Haus verkaufen möchten, müssen Sie jede einzelne Aufgabe, von der Wertermittlung über die Vermarktung und die Besichtigungstermine bis hin zu Ämtergängen und rechtlichen Fragen, selber erledigen. Haben Sie einen Immobilienmakler gefunden, der gut und vertrauenswürdig arbeitet, können Sie sich entspannt zurücklegen und dem Makler dabei zusehen, wie er/sie den besten Preis für Sie erzielt.
Dieser Preis wird in aller Regel höher ausfallen als der, den Sie in Eigenregie erzielt hätten. Der Grund ist einfach: Makler sind Profis. Jahrelange Erfahrungen führen zu professioneller Gelassenheit auch in heißen Verhandlungsrunden, die eigene Kundendatei eines jeden guten Maklers erhöht den Interessentenpool und somit auch die Konkurrenz auf Käuferseite. Plus: Die Bezahlung des Maklers ist direkt vom erzielten Verkaufspreis abhängig. Ein Makler, der gute Preise für seine Kunden erzielt, steht also auch selbst wirtschaftlich besser da.
Fazit: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen und wenig Erfahrung und nicht genügend Zeit aufbringen können, empfehlen wir Ihnen einen professionellen Makler zu beauftragen.
Wir sind Immobilien-ProfisWir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.
Haus verkaufen: Was macht ein Makler ?
Sie möchten Ihr Haus verkaufen, sollten folgende Leistungen für Ihren Makler unbedingt selbstverständlich sein:
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eine unverbindliche Vorbesprechung mit dem Abstecken des Verkaufsziels und der Verkaufsstrategie (wie schnell an wen für welchen Preis)
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eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung Ihrer Immobilie
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Einholung der verkaufsrelevanten oder gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen. Hierzu gehört zwingend auch ein aktueller Energieausweis
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Erstellung eines Idealkunden in Zusammenarbeit mit Ihnen und anschließende Anpassung der Vermarktungsstrategie (Zeitung oder online oder beides, schlicht gehaltenes Exposé oder emotional aufgewertetes etc.)
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Erstellung eines Exposés samt professionellem Feinschliff. Dies gilt für alle Fotos, Grafiken und Texte
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Organisation der Besichtigungstermine sowie deren Durchführung (auch) ohne Sie
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Beratung der Kaufinteressenten zu Krediten und rechtlichen Themen
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Führung der konkreten Verkaufsverhandlungen sowie Prüfung der Bonität des Interessenten
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Mitwirkung beim Verfassen des Kaufvertrages, Anwesenheit bei der Schlüsselübergabe
Tipp: Mehrere Makler beauftragen? Keine gute Idee
Natürlich ist es verlockend, mehrere Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen und damit – scheinbar – die Verkaufschancen zu erhöhen. Auf den zweiten Blick überwiegen jedoch die Nachteile:
1. Ihre Immobilie wird mehrmals im Internet erscheinen. Kaufinteressenten wissen nun nicht, wen Sie kontaktieren sollen, und werden im Zweifel die Finger davon lassen.
2. Sie müssen mehreren Maklern Zeitfenster für die Besichtigungstermine zur Verfügung stellen und laufen Gefahr, den Überblick zu verlieren.
3. Und am Ende kommt es eventuell sogar zu Problemen bei der Provisionszahlung, wenn zwei Makler den Anspruch erheben, den Käufer zuerst auf Ihre Immobilie aufmerksam gemacht zu haben.
Haus verkaufen: Was kostet ein Makler?
” Über die Höhe der Maklercourtage können Verkäufer, Käufer und Makler gleichermaßen verhandeln.”
Der Verkäufer kann eine niedrigere Provision verlangen, wenn seine Immobilie großen Anklang findet und der Makler somit weniger Arbeit mit Vermarktung und Verkauf hat.
Der Makler hingegen kann eine höhere Provision durchsetzen, wenn die Immobilie nur sehr schwer zu verkaufen ist.
Der Käufer wird immer dann Verhandlungsspielraum haben, wenn nur er und sonst niemand an der Immobilie interessiert ist.
Die Regelwerte für die einzelnen Bundesländer und somit die Basis für jeden Verhandlungsspielraum finden Sie in der folgenden Tabelle. Je nachdem in welchem Bundesland Sie Ihr Haus verkaufen, schwanken die Maklerprovisionen.
| Bundesland | Maklerprovision gesamt | Wer trägt die Kosten |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14% | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
| Bayern | 7,14% | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
| Berlin | 7,14% | 100% Käufer |
| Brandenburg | 7,14% | 100% Käufer |
| Bremen | 5,95% | 100% Käufer |
| Hamburg | 6,25% | 100% Käufer |
| Hessen | 5,95% | 100% Käufer |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 100% Käufer |
| Niedersachsen | 4,76 – 7,14% | 3,57% Käufer / 2,38% Verkäufer |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% (teilw. niedriger) | 50% Käufer / 50% oder teilw. 100% Verkäufer |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% (teilw. niedriger) | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
| Saarland | 7,14% | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
| Sachsen | 7,14% | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
| Thüringen | 7,14% (teilw. niedriger) | 50% Käufer / 50% Verkäufer |
Haus verkaufen: Wer bezahlt den Makler?
Auch die Antwort auf die Frage, wer für gewöhnlich am Ende die Rechnung bezahlt, ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt (s. Tabelle oben). Im Verkaufgeschäft bestehen jedoch auch bei dieser Frage lediglich übliche Praktiken, aber keine gesetzlichen Vorschriften!
Bei einer Vermietung gilt hingegen das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat – in aller Regel also der Vermieter. Die Höhe der Maklerprovision ist zwar auch hier verhandelbar, in der Praxis wird jedoch kaum ein seriöser Immobilienmakler unter die übliche Rate von zwei Nettomonatsmieten gehen, da in den meisten Fällen dieser Betrag gerade einmal die Ausgaben des Maklers deckt.
Fazit: Brauche ich einen Makler oder will ich privat mein Haus verkaufen?
Um hier eine fundierte Entscheidung treffen zu können, stellen Sie sich am besten die folgenden Fragen:
1. Habe ich die nötige Zeit zur Verfügung, um selber ein gutes Exposé zu erstellen (Grafiken, Bilder, Texte), eine Marketingstrategie zu erdenken, die nötigen Unterlagen beim Amt zu beantragen und die Besichtigungstermine durchzuführen?
2. Habe ich die Nerven, mich die nächsten Monate fast Vollzeit mit dem Hausverkauf zu beschäftigen und Rückschläge entspannt hinzunehmen?
3. Habe ich überhaupt die Lust, mich um alles selber zu kümmern?
Erst, wenn Sie alle drei Fragen ehrlich mit Ja beantworten können, kann der Hausverkauf privat von Erfolg gekrönt sein.
| Haus verkaufen mit Makler: Ihre Vorteile | Haus privat verkaufen |
|---|---|
| + Zeit Ein guter Makler wird den Hausverkauf sehr wahrscheinlich schneller über die Bühne bringen als Sie, denn vieles ist für ihn Routine. | + Vielfalt Entfällt für die Käufer die Maklergebühr, werden Sie mehr Anfragen bekommen. Sie müssen jedoch auch selbst die Spreu vom Weizen trennen. |
| + Know-how Makler kennen sich aus – mit der Erstellung des Exposés und der Marketingstrategie, mit der Beschaffung der Unterlagen, mit dem Backroundcheck eines Kaufinteressenten und der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. | + Selbstbestimmung Bei einem privaten Hausverkauf müssen Sie sich mit niemandem abstimmen. Ein guter Makler wird jedoch ohnehin Ihre Wünsche respektieren. |
| + Geld Ein Makler kennt den objektiven Wert einer Immobilie und kann ihn auch erzielen. Für gute Verhandlungen ist es förderlich, dass ein Makler die Immobilie nie selbst bewohnt hat und seine Handlungen somit nicht emotional verfärbt sind. | + Geld Wenn die Maklergebühr entfällt, haben Sie mehr Verhandlungsspielraum oder können den zusätzlichen Erlös selber behalten. |
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3. Haus verkaufen – was bedenken?
Wie lange dauert ein Hausverkauf ?
Zunächst einmal ist es wichtig, mit realistischen Erwartungshaltungen an den Hausverkauf heranzugehen. Machen Sie sich bewusst: Sie veräußern kein Kinderfahrrad, sondern eine Immobilie. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, benötigen Sie im Schnitt zwei bis vier Monate, je nach Lage und Zustand der Immobilie kann es jedoch zu deutlichen Abweichungen von diesem Wert kommen.
Am gefragtesten sind Neubauten in Deutschlands beliebten Städten. Hier kann das Haus innerhalb weniger Wochen den Besitzer wechseln. Ist die Immobilie hingegen renovierungsbedürftig oder liegt sie in einer strukturschwachen Region, kann der Verkaufszeitraum auch 12 Monate oder mehr betragen.
Die Beauftragung eines versierten Maklers wird den Verkauf in aller Regel beschleunigen. Dies hat folgende Gründe:
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Ein Makler weiß, wie er Ihre Immobilie am effektivsten vermarktet und Streuverluste reduziert. Außerdem verfügt er über einen firmeneigenen Interessentenpool.
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Durch eine frühzeitige Bonitätsprüfung etwaiger Käufer sparen Sie wertvolle Zeit, sollte der Interessent doch nicht so solvent sein wie angegeben.
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Makler sind geschult in Verhandlungstechniken und bewegen Kaufinteressenten früher zur Abgabe eines konkreten Angebots.
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Ein Makler kennt seine Pappenheimer: Er ist mit Land und Leuten vertraut und spricht die „Sprache“ der Einheimischen.
Die Dauer des Verkaufs hängt natürlich auch von Ihrer Preisstrategie ab
Welche Unterlagen werden beim Haus verkaufen benötigt?
Käufer belohnen das Vorhandensein kaufrelevanter Papiere durch Vertrauen zum Verkäufer und letzten Endes eine höhere Kaufbereitschaft. Schließlich geht es bei einem Hauskauf um sehr viel Geld und niemand möchte wenige Tage nach dem Einzug feststellen, dass das Dach undicht ist oder die Kellerwände schimmeln.
Legen Sie deshalb noch vor dem ersten Besichtigungstermin sämtliche Rechnungen und Unterlagen heraus, die beweisen können, dass Sie Ihre Immobilie in einem guten Zustand gehalten haben. So demonstrieren Sie: Meine Immobilie ist ein offenes Buch, Sie können mir vertrauen. Können Sie hingegen nicht belegen, dass Sie 2006 die Dämmung erneuert haben, ist diese Aussage in den Ohren Ihrer Käufer eine bloße Behauptung ohne irgendeinen Wert. Auch das Nachreichen des Belegs à la „Ups, hab ich grad nicht vorliegen“ wirkt im besten Falle unprofessionell, im schlechtesten verschlagen.
Der Star beim Haus verkaufen: das Exposé
Ein informatives, ansprechendes und auf Ihre Zielgruppe zugeschnittenes Exposé ist bereits die halbe Miete. Schaffen Sie es, dass sich Interessenten bereits über das Exposé in Ihre Immobilie verlieben, haben Sie im Folgenden viel weniger Arbeit.
Damit das Exposé Käuferherzen höher schlagen lassen kann, müssen Sie einige Grundregeln beachten:
1. Bilder
Wir Menschen nehmen unsere Umwelt vor allem über unsere Augen wahr. Stellen Sie deshalb sicher, dass die Bilder im Exposé Ihre Immobilie so attraktiv wie möglich darstellen. Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, sollten Sie sich eine gute Kamera zulegen und mit einem offenen Auge durch Ihre Immobilie gehen: Aus welcher Perspektive wirken die Räume am größten/ansprechendsten, wann herrscht das beste Licht, aus welchem Winkel macht die Außenfassade den besten Eindruck? Unaufgeräumte Räume im trüben Zwielicht werden niemanden zu einem Besichtigungstermin animieren.
2. Grundrisse
Käufer wollen sich oftmals bereits auf der heimischen Couch ein möglichst gutes Bild der Immobilie machen können. Aussagekräftige Grundrisse von Haus und Grundstück helfen dabei. Diese sollten Sie mithilfe eines Grafikprogramms erstellen. Es kommt außerdem gut an, wenn Sie einige Räume beispielhaft „einrichten“ und nicht tragende Wände farblich markieren.
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3. Energieangaben
Die Angaben des Energieausweises müssen nicht nur, sie sollten auch im Exposé vorhanden sein. Für viele Käufer ist die Energieeffizienz der Immobilie ein ausschlaggebendes Kaufkriterium. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, benötigen Sie einen Energieausweis.
4. Texte
Die Texte im Exposé müssen ansprechend, aber nicht zu reißerisch gehalten sein. Schreiben Sie nicht „Die schönste Immobilie, die Sie je gesehen haben“, sondern bleiben Sie auf dem Teppich. Auch bei Geschriebenem gilt: Bilder verkaufen. Wenn Sie es schaffen, mit Ihren Texten positive Bilder in den Köpfen Ihrer Leser entstehen zu lassen, haben Sie bereits sehr viel richtig gemacht.
Haus verkaufen: Benötigte Unterlagen und Aufgaben im Überblick
Checkliste Hausverkauf Unterlagen: Haben Sie an alles gedacht?
Homestaging: Die Immobilie gekonnt aufwüschen
Die Entscheidung für oder gegen einen Kauf treffen die meisten Menschen aus dem Bauch heraus. Bei Immobilien ist das nicht anders. Erst, wenn der Bauch grünes Licht gibt, fühlen wir uns mit einer Kaufentscheidung wirklich wohl.
Um den Bauch Ihrer Interessenten schon beim ersten Besichtigungstermin auf Ihre Seite zu ziehen, sollten Sie Ihre Immobilie so ansprechend gestalten wie irgend möglich. Insbesondere, wenn Sie eine Immobilie für den Privatgebrauch verkaufen, wollen sich Ihre Interessenten dort wohlfühlen. Leere Räume und kahle Wände lassen jedoch eher Gefängniszellenbilder vor unserem inneren Auge entstehen.
Home Staging schafft hier Abhilfe: Die Methode aus den USA sorgt mit liebevoll eingerichteten Räumen für einen deutlich schnelleren Verkauf und einen im Schnitt 5 – 15 % höheren Verkaufspreis.
Machen Sie selbst den Test:
In der einen Immobilie stehen Sie in einem gänzlich kahlen Raum mit nackten Wänden. Wenn Sie sprechen, nehmen Sie einen leichten Widerhall wahr.
In der anderen sehen Sie ansprechende Fußböden, einige wenige farblich abgestimmte Möbel, geschmackvolle Bilder an den Wänden und hier und da eine Grünpflanze.
Welches Bild erzeugt bei Ihnen die positiveren Emotionen? Wo würden Sie ein Nest für sich und Ihre Familie bauen wollen?
Wenn Home Staging, dann richtig: Wir empfehlen Ihnen, eine professionelle Agentur mit der Einrichtung Ihrer Immobilie zu beauftragen, anstatt die Möbel vom Sperrmüll zu sammeln. Die Kosten liegen meist zwischen 1 und 3 % des angestrebten Verkaufspreises – die Bilder für das Exposé und etwaige Handwerkerleistungen sind bei guten Anbietern im Preis enthalten. Unsere Makler unterstützen Sie gerne dabei.
4. Erfolgreich Haus verkaufen: Mit dieser Strategie erzielen Sie den Höchstpreis
In der heißen Phase des Hausverkaufs geht es vor allem darum, sich nicht aus dem Takt bringen zu lassen. Haben Sie einen Makler für den gesamten Verkauf engagiert, nimmt er Ihnen alle Aufgaben ab. Wenn Sie privat Ihr Haus verkaufen wollen, müssen Sie nun viel Geschick im Zeitmanagement und Verkaufen an den Tag legen.
Der perfekte Angebotspreis
Sie haben den Wert Ihres Hauses ermitteln lassen. Nun müssen Sie daraus einen geeigneten Angebotspreis basteln.
Um den besten Angebotspreis zu finden, also den Preis, der so viele ernsthafte und passende Interessenten anlockt wie möglich, müssen Sie sich vor häufigen Fehlern in Acht nehmen.
Preis zu hoch: Befindet sich Ihre Immobilie in einer stark nachgefragten Region und ist auch baulich in einem top Zustand, müssen Sie sich in puncto Angebotspreis nicht verstecken. Doch auch hier gibt es eine klar sichtbare Schwelle, die Sie nicht überschreiten sollten. Wenn Sie die ohnehin schon hohen Preise in Ihrer Region noch einmal eklatant überbieten, werden Käufer Sie mit Missachtung strafen und auch bei einer späteren Reduzierung des Preises nicht mehr interessiert sein.
Preis zu niedrig: Bieten Sie Ihre Immobilie unter Wert an, weil Sie vielleicht dringend den Verkaufserlös benötigen, wecken Sie auf Käuferseite Misstrauen. Ein schneller Verkauf steht somit in den Sternen. Finden Sie trotzdem einen Käufer, büßen Sie wertvolles Eigenkapital ein.
Auf Plus-minus Null kommen: Viele Hausbesitzer wollen durch den Verkauf Ihrer Immobilie die eigenen Kosten, also Anschaffungskosten plus sämtliche Renovierungen, wieder herausbekommen. Diese Strategie gleicht jedoch eher einem Wunschkonzert. Selbst in stark nachgefragten Regionen werden Sie in den meisten Fällen nicht so viel erzielen können, wie Sie im Laufe der Jahre investiert haben. In ländlichen Gegenden wird sich dieses Vorhaben als völlig unmöglich erweisen.
Unser Vorschlag: Schlagen Sie zwischen 5 und 10 % auf den Wert auf. Das ist keine Abzocke, sondern Verhandlungsspielraum. Und den werden Sie auch brauchen. Kaum ein Käufer nimmt den ersten Preis unkommentiert hin. Spätestens beim zweiten Besichtigungstermin kommt fast immer die Frage, ob beim Preis noch was zu machen ist.
Aber Vorsicht: Der Aufschlag kann nicht bei allen Immobilien gleich hoch ausfallen, denn wie in jedem Markt entscheidet auch hier letztendlich die Nachfrage. Wenn Sie via Makler verkaufen, wird er/sie Ihnen eine genaue Einschätzung geben können. Verkaufen Sie privat, sollten Sie sich zumindest in diesem Punkt eine professionelle Zweitmeinung einholen.
Haben Sie „Ihren“ Aufschlag gefunden, sollten Sie sich in den Verkaufsverhandlungen kompromissbereit zeigen. Sie können getrost bis zu 10 % Preisnachlass geben, wenn der Käufer Ihnen als Person zusagt, selbst dann, wenn Sie nur 8 % auf den Wert aufgeschlagen haben. Mehr als 10 % sind jedoch nicht üblich und auch Sie müssen einen so hohen Preisnachlass nicht gewähren. Tun Sie es doch, entsteht beim Käufer der Eindruck, dass Sie beim Angebotspreis völlig übertrieben haben, und das hinterlässt einen fahlen Beigeschmack.
Welche Verkaufskanäle nutzt Ihre Zielgruppe?
Wenn Sie Ihre Verkaufsstrategie genau an Ihrem Idealkäufer ausrichten, vermeiden Sie Streuverluste und können auch Ihre Vermarktungskosten in Grenzen halten.
Erstellen Sie hierfür den Prototypen Ihres Idealkäufers und überlegen Sie anschließend, wo sie diese Person am ehesten antreffen können. Sucht er/sie online oder offline oder über beide Zugangsarten? Mag er/sie schlichte Anzeigen mit vielen Informationen oder möchte Ihr Idealkäufer über Emotionen abgeholt werden? Je mehr Sie Ihre Strategie an Ihrer Zielgruppe ausrichten, umso höher sind Ihre Erfolgschancen.
So kommen Sie gut durch den Besichtigungstermin
Gehen Sie vor dem Besichtigungstermin mit offenen Augen durch Ihre Immobilie. Was könnte den Interessenten negativ auffallen? Liegen irgendwo noch schmutzige Kleidungsstücke herum? Sollten Sie noch mal durchlüften? Und wie präsentiert sich der Garten? Auch allzu persönliche Gegenstände, wie Familienfotos oder die Bilder Ihrer Kinder, sollten Sie wegräumen. Käufer wollen sich die Immobilie schließlich als ihr eigenes Zuhause vorstellen können.
Während des Besichtigungstermins müssen Sie kompetent, freundlich und sympathisch sein und einen klaren Verkaufswillen an den Tag legen, ohne aufdringlich zu wirken. Auch bestimmte Unterlagen, wie Energieausweis, Grundrisse und die Nachweise über die letzten Instandhaltungsmaßnahmen, sollten Sie griffbereit liegen haben.
Überlegen Sie sich außerdem die beste Reihenfolge der zu besichtigenden Zimmer. Die Gästetoilette liegt zwar meist direkt neben der Haustür, doch Ihre Käufer werden sich sehr wahrscheinlich zunächst für die Wohnräume und die Außenbereiche interessieren.
Die Kaufinteressenten testen Sie während des Besichtigungstermins genau: Wie reagieren Sie auf unangenehme Fragen, sind Sie ruhig oder eher hektisch, was kann man anhand Ihrer Person über die Nachbarschaft schließen? Eine Familie mit kleinen Kindern wird sich von einem Kaufwunsch sofort zurückziehen, wenn Sie erwähnen, dass auf dem nahe gelegenen Spielplatz auch dank Ihrer Mithilfe nun ein Spielverbot zur Mittagsruhe verhängt wurde, um den Lärm in Grenzen zu halten. Einen älteren Single, der außerdem in Nachtschicht arbeitet, könnte das hingegen durchaus interessieren.
Zum Ende des Besichtigungstermins geben Sie jedem Interessenten das Exposé mit.
Haben Sie einen Makler engagiert, wird er/sie die Besichtigungen durchführen und sich auch um die beste Präsentation Ihrer Immobilie sowie um alle Unterlagen kümmern.
Zusammenfassung – die wichtigsten Punkte beim Besichtigungstermin
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Immobilie herrichten: Aufräumen, durchwischen, lüften, persönliche Gegenstände entfernen
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Besichtigungsreihenfolge der Zimmer überlegen
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Unterlagen bereitlegen
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stimmen Sie sich selbst auf den Besichtigungstermin ein und kommen Sie nicht abgehetzt in letzter Sekunde an
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übergeben Sie am Ende das Exposé
5. Haus verkaufen – die Kosten
Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer sind nur zwei Beispiele für Kosten, die auf Sie zukommen können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Nicht jeder Immobilienbesitzer muss jedoch mit allen Kosten rechnen.
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Haus verkaufen: Kosten – ein Überblick
Vorfälligkeitsentschädigung: Entschädigung der Bank für ein frühzeitiges Abbezahlen eines noch bestehenden Finanzierungskredits. Der Grund sind die der Bank entgehenden Zinszahlungen. Haben Sie einen bestimmten Betrag geliehen, zahlen sie nicht nur diese Summe, sondern auch Kreditzinsen ab. Die Vorfälligkeitsentschädigung entschädigt die Bank bei einer vorzeitigen Tilgung für eben diesen Zinsverlust.
Spekulationssteuer:
Fällt nur an, wenn Sie Ihre Immobilie nicht selbst bewohnt haben und zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.
Maklercourtage bei Verkauf durch Makler:
Je nach Bundesland teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage zu unterschiedlichen Teilen. In einigen Bundesländern trägt der Käufer die vollen Kosten (6 – 7 % des Verkaufserlöses).
Notarkosten:
Auch hier wird für gewöhnlich der Käufer zur Kasse gebeten (bis zu 1,5 % des Kaufpreises). Halten Sie dies jedoch unbedingt im Kaufvertrag fest!
Vermarktungskosten Privatverkauf:
Haben Sie keinen Makler beauftragt, müssen Sie mit Kosten für Immobilienplattformen, Grafikprogramme (Erstellung Exposé), Vermarktung und eventuell Anfahrtskosten für die Besichtigungstermine rechnen.
Renovierungskosten:
Je nach Zustand Ihrer Immobilie sollten Sie kleine Schönheitsreparaturen noch vor den ersten Besichtigungen vornehmen.
Energieausweis:
Je nach benötigtem Ausweistyp liegen die Ausgaben zwischen 100 und 500 €.
Gutachten Wertermittlung:
Jeder Makler aus unserem Netzwerk wird Ihnen eine kostenlose Wertermittlung erstellen – auch wenn Sie seine/ihre Dienste danach nicht mehr in Anspruch nehmen wollen. Andere Anbieter stellen Ihnen die Wertermittlung bei Nichtbeauftragung in Rechnung (bis 500 €). Benötigen Sie eine Wertermittlung von einem staatlichen Gutachter (zum Beispiel bei gerichtlichen Streitigkeiten), müssen Sie mit Kosten von bis zu 2000 € rechnen.
Grunderwerbssteuer:
Da Ihr Käufer den Grund erworben hat, ist es mittlerweile Usus geworden, dass er/sie auch die Grunderwerbssteuer zahlt und die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch bestreitet. Die Höhe ist abhängig vom Verkaufspreis sowie dem individuellen Steuersatz des Käufers.
Grundschuld löschen:
Wenn Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Finanzierungskredits bezahlt haben (in den allermeisten Fällen zutreffend), ist dieser Kredit im Grundbuch vermerkt. Dieser Vermerk löscht sich jedoch nicht nach vollständiger Abzahlung Ihres Kredits von selbst, sondern die Löschung muss beantragt werden. Viele Käufer bestehen auf dieser Löschung. Die Kosten hierfür müssen Sie bestreiten. Rechnen Sie mit bis zu 0,4 % der Grundschuldsumme.
Haus verkaufen: Das Übergabeprotokoll vorbereiten
Nach dem Notartermin fehlen nur noch drei Dinge: Der Geldeingang, die Schlüsselübergabe und das von beiden Seiten unterschriebene Übergabeprotokoll.
Überlegen Sie sich deshalb bereits vor dem Notartermin, was Sie im Übergabeprotokoll festhalten wollen. Wurde die Überlassung bestimmter Möbel vertraglich vereinbart, sollte im Übergabeprotokoll ein entsprechender Vermerk zu finden sein, dass der Käufer die Möbel in einem guten Zustand vorgefunden hat. Dasselbe gilt für den Fußboden, die Fenster und Türen und, soweit beurteilbar, für die Außenfassade.
Sie sollten sich ebenfalls Gedanken darüber machen, ob der Käufer das Geld auf Ihr eigenes Konto oder erst einmal auf ein Notaranderkonto überweisen soll.
6. Wie finde ich einen guten Immobilienmakler und was regelt der Maklervertrag?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, dann ist die Wahl des Maklers ist eine sehr wichtige Entscheidung. Achten Sie deshalb zuallererst auf die folgenden Punkte:
1. Der Makler kommt aus Ihrem Ort oder zumindest aus der näheren Umgebung und kennt Land und Leute.
2. Der Makler hat bereits Erfahrungen mit Immobilien gemacht, die in Art und Anforderungen Ihrer eigenen Immobilie ähneln.
3. Der Makler nimmt sich Zeit für Sie am Telefon, ist gut erreichbar oder ruft zeitnah zurück und hat nichts gegen einen unverbindlichen Kennlerntermin einzuwenden.
4. Die Immobilienbewertung nimmt der Makler als Teil seines Service kostenfrei vor. Für Sie entsteht daraus keine Verpflichtung.
5. Auch während des ersten Termins ist der Makler offen, freundlich und ehrlich, nimmt sich Zeit für Sie und Ihre Fragen und nennt Ihnen einen realistischen Vermarktungszeitraum.
6. Auch das Äußere des Maklers ist ansprechend und gepflegt, aber nicht protzig (keine abgekauten Fingernägel, aber auch keine Manschettenknöpfe für 5.000 € das Stück).
Wo finde ich meinen Makler?
Ein Makler wird immer dann sein volles Potenzial entfalten können, wenn Sie zusammen harmonieren. Suchen Sie also nicht dort Ihren Makler, wo andere fündig geworden sind, sondern dort, wo die gefundene Person aller Wahrscheinlichkeit nach auch zu Ihnen passt.
Als Person, die gerne im Internet fündig wird (immerhin lesen Sie diesen Text), sind Sie bei uns genau richtig. Wir sind ein Netzwerk von regionalen Top-Maklern und können Ihnen auch für Ihre Region einen zuverlässigen und kompetenten Makler empfehlen.
Haus verkaufen: Was ist ein Maklervertrag und was müssen Sie beachten?
Ein Maklervertrag wird zwischen Makler und Verkäufer sowie Makler und Käufer geschlossen. Während der Verkäufer seine Übereinkunft mit seinem Makler schriftlich fixieren sollte, kommen Maklerverträge mit Käufern meist mündlich durch Angebot und Annahme zustande.
Beim Maklervertrag existieren drei unterschiedliche Formen.
Der Einfache Auftrag besagt, dass Sie mehrere Makler engagieren sowie selber verkaufend tätig werden können. Bei diesem Vertrag haben Sie die meisten Freiheiten. Die jeweiligen Makler werden jedoch wenig Engagement an den Tag legen, da sie aufgrund der hohen Konkurrenz fürchten müssen, im Endeffekt umsonst zu arbeiten.
Den Einfachen Alleinauftrag können Sie nur mit einem einzigen Makler abschließen. Dennoch haben auch Sie selbst noch Vermarktungsrechte.
Bei einem Qualifizierten Alleinauftrag hat nur Ihr Makler und niemand sonst die Vermarktungsrechte. Melden sich Interessenten bei Ihnen persönlich, müssen Sie sie an Ihren Makler weiterleiten. Bei dieser Form haben Sie kaum Freiheiten. Sie profitieren jedoch von einem hohen Engagement Ihres Maklers, denn nun wird er Ihre Immobilie vorrangig vermarkten.
Wir raten Ihnen, immer einen Qualifizierten Alleinauftrag abzuschließen. Seriöse Makler akzeptieren oftmals ohnehin keine andere Form, denn das Risiko, dass Sie trotz Verkaufsbemühungen keine Provision erhalten, ist zu hoch.
Überprüfen Sie den Inhalt des Maklervertrages genau! Seriöse Makler werden zum Beispiel niemals eine Aufwandsentschädigung einbauen, die besagt, dass der Makler auch dann Geld erhält, wenn er Ihre Immobilie nicht verkaufen konnte. Wenn Sie einen Qualifizierten Alleinauftrag vergeben, sollte der Makler zwingend allein auf Erfolgsbasis arbeiten. Weitere Infos zum Thema Maklervertrag haben wir hier für Sie zusammengefasst.Achtung !
7. Checkliste für einen erfolgreichen Hausverkauf
Wollen Sie privat Ihr Haus verkaufen, sollten Sie sich zu jedem hier aufgelisteten Punkt eine genaue Vorgehensweise überlegen. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf per Makler, übernimmt er/sie den Großteil der anstehenden Aufgaben.
Vor Verkaufsbeginn: Für einen ersten Überblick
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Wann möchte ich mit den Verkaufsaktivitäten beginnen?
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Wie lange dauert der Hausverkauf, wann bekomme ich ungefähr mein Geld?
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Wofür werde ich das Geld nutzen? Muss ich ein Darlehen abbezahlen, benötige ich eine neue Finanzierung, wird der Erlös geteilt?
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Wohin ziehe ich nach dem Hausverkauf?
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Muss ich mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen?
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Muss ich Steuern zahlen?
Wie verkaufe ich mein Haus am besten – mit Makler oder ohne?
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Welche Aufgaben und Kosten kommen bei einem Privatverkauf auf mich zu?
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Kenne ich die Vor- und Nachteile bei einem Verkauf per Makler?
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Was macht ein Makler eigentlich?
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Wie hoch wäre die Maklercourtage? Habe ich Verhandlungsspielraum? Wer bezahlt den Makler?
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Wie finde ich den für mich passenden Immobilienmakler?
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Was ist ein Maklervertrag und worauf muss ich achten?
Den Hausverkauf vorbereiten: Wertermittlung und Unterlagen
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Was ist meine Immobilie wert? Wie kann ich den Marktwert ermitteln lassen?
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Fallen Kosten für die Wertermittlung an? Gehe ich damit Verpflichtungen ein?
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Wer nimmt die Wertermittlung vor? Benötige ich ein schriftliches Gutachten?
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Habe ich einen gültigen Energieausweis? Wenn nein: Welche Art benötige ich, wo gebe ich den Energieausweis in Auftrag und wie viel darf ein seriöser Anbieter verlangen?
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Habe ich alle Grundrisse? Sind sie ansprechend aufbereitet?
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Liegen Grundbuchauszug und Flurkarte vor? Wo erhalte ich sie?
Haus verkaufen: Die letzten Vorbereitungen
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Präsentiere ich meine Immobilie möbliert oder leer? Kenne ich die Vorteile des homestagings?
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Muss ich noch Renovierungsarbeiten vornehmen?
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Wie ist der Zustand meines Grundstücks? Vielleicht noch mal Rasen mähen?
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Welchen Verhandlungsspielraum rechne ich auf den Marktpreis auf?
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Über welche Kanäle soll die Vermarktung gehen? Kenne ich mich damit aus?
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Wo finde ich meinen Idealkäufer?
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Wie erstelle ich ein ansprechendes Exposé?
Die heiße Phase beim Hausverkauf: gekonnt Termine legen und erfolgreich verhandeln
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Wer vereinbart die Besichtigungstermine und führt sie durch?
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Was passiert eigentlich bei einem Besichtigungstermin?
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Muss ich auf Mängel hinweisen? Gibt es besondere Vorteile?
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Wie verkaufe und verhandle ich richtig? Auf Fragen vorbereiten!
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Wie vereinbare ich einen Zweittermin und hole konkrete Angebote ein?
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Kann mein Käufer sich mein Haus überhaupt leisten?
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Wie hole ich eine Finanzierungsbestätigung ein?
Nägel mit Köpfen machen: Der Kaufvertrag
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Im Vorfeld einen Notar besorgen, falls Käufer keinen benennen kann oder möchte
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Was sollte im Kaufvertrag stehen? Gibt es besondere mündliche Absprachen?
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Wie verfasse ich ein Übergabeprotokoll?
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Wann ist der beste Zeitpunkt für die Schlüsselübergabe?
Der Kaufvertrag – die letzte Hürde erfolgreich meistern
Sind Sie sich mit einem Interessenten mündlich handelseinig geworden, geht es nun darum, alle Absprachen verbindlich in einem Kaufvertrag festzuhalten. Hierfür benötigen Sie einen guten Notar.
Da der Käufer i.d.R. den Notar bezahlt, ist es auch üblich, dass dieser den Notar auswählt. Zwingend ist dies jedoch nicht.
Der Notar erörtert im Vorgespräch die wesentlichen Inhalte des Vertrages.
Tipp: Klären Sie bereits vor dem ersten Notartermin:
- Was wird genau verkauft? (z.B. auch Inventar/Zubehör),
- Wer soll Eigentümer werden?
- Sind Sachmängel vorhanden?
- Liegt ein Energieausweis vor?
- Welche Gewährleistung soll eingeräumt werden?
- Ist mit Erschließungskosten (z.B. wegen Ausbaus der anliegenden Straße) zu rechnen?
- Welche Lasten sind im Grundbuch eingetragen und wie wird damit umgegangen?
- Wie hoch ist der Kaufpreis und wie soll wann gezahlt werden?
- Ist eine Finanzierung erforderlich?
- Wann soll wie die Übergabe erfolgen?
Der Notar nimmt den Sachstand und Personalien auf, prüft das Grundbuch und erstellt sodann einen Kaufvertragsentwurf.
Der Vertragsentwurf muss den Beteiligten mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Überprüfung zugestellt werden. Offene Fragen sollten dann in einem Besprechungstermin vor dem Beurkundungstermin mit dem Notar geklärt werden und nicht erst im Beurkundungstermin selbst.
Möchten Sie sich rechtlich beraten lassen, so ist es sinnvoll, einen spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Wenn Sie einen Notar suchen, finden Sie den hier.
Im Beurkundungstermin liest der Notar den Kaufvertrag für den Hausverkauf komplett vor. Beide Parteien können zu jedem einzelnen Punkt Fragen stellen. Der Vertragstext kann nötigenfalls auch im Termin im allseitigen Einverständnis noch abgeändert werden.
Sind alle Vertragsparteien mit dem finalen Vertrag einverstanden, wird dieser von den Beteiligten unterzeichnet und vom Notar beurkundet.
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8. Die 25 wichtigsten Fragen zum Thema Haus verkaufen
Diese Marktlage ist jedoch nicht in Stein gemeißelt. Wenn nicht schwerwiegende Gründe dafür sprechen, den Hausverkauf noch zu verschieben, sollten Sie sich deshalb zeitnah mit diesem Thema beschäftigen.
Es gibt den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis ist deutlich preiswerter (ca. 50 €) und wird auch häufiger in Auftrag gegeben. Er basiert auf den Energierechnungen der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis kostet um die 300 €. Er wird auf Basis der verwendeten Baumaterialien und Dämmungen erstellt und fragt nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch. Welchen Energieausweis Sie benötigen, hängt vom Baujahr Ihrer Immobilie ab.
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Für viele dieser Aufgaben benötigen Sie spezielles Wissen oder Equipment, das Sie sich erst mühsam anlesen oder kaufen müssten. Manche Aufgaben können nur mit jahrelangem Training gut bewältigt werden (zum Beispiel das Führen der Verkaufsverhandlungen). Unterschätzen Sie also nicht den Zeit-, Geld- und Nervenaufwand, wenn Sie privat Ihr Haus verkaufen wollen.
Wenn Sie einen Makler beauftragt haben, wird er Ihnen von der Wertermittlung an alles abnehmen. In diesem Fall ist der erste Schritt die Suche nach einem guten und vertrauenswürdigen Makler.
Experten ziehen aus der bisherigen Entwicklung den Schluss, dass 2017 ein gutes Jahr für Immobilienverkäufe ist. Die Nachfrage ist in den letzten Jahren stetig gestiegen und durch die niedrigen Tilgungszinsen kommen Käufer so günstig wie noch nie an einen Finanzierungskredit. Ob und, wenn ja, wie weit diese Entwicklung auch in 2018 anhalten wird, kann niemand vorhersagen.
Bei der Auflistung der Kosten muss man zwischen einem Hausverkauf von privat und einem mit Maklerhilfe unterscheiden.
Manche dieser Kosten müssen nicht zwangsläufig anfallen. So ist es möglich, dass Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen haben und die Grundschuld auf Ihren Käufer übertragen können. Dann entfallen diese beiden Kostenpunkte. Die Maklergebühr muss zudem eventuell der Käufer alleine tragen (je nach Bundesland).
| Ohne Makler | Mit Makler |
|---|---|
| Vorfälligkeitsentschädigung (Höhe individuell) | Vorfälligkeitsentschädigung (Höhe individuell) |
| Energieausweis (50 – 300 €) | Energieausweis (50 – 300 €) |
| Wertgutachten (ca. 1500 €) | Wertgutachten (0 €) |
| Schönheitsreparaturen (ca. 3000 €) | |
| Vermarktungskosten (ca. 2500 €) | Vermarktungskosten (0 €) |
| Löschung Grundschuld (ca. 0,2 % der Grundschuldsumme) | Löschung Grundschuld (ca. 0,2 % der Grundschuldsumme) |
| ev. Maklerprovision (je nach Bundesland) |
Wollen Sie der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen und dennoch Ihr Haus verkaufen, können Sie den noch laufenden Kredit von Ihrem Käufer übernehmen lassen. Dieser Übernahme muss jedoch sowohl die Bank als auch der Käufer zustimmen. Eine weitere Möglichkeit ist, den Kredit auf die neue Bleibe umzuschulden. Auch diesem Wechsel muss die Bank jedoch ihren Segen erteilen.
1. Haben Sie Ihr Haus privat genutzt, müssen Sie in der Regel keine Spekulationssteuer zahlen. Einzige Ausnahme: Haben Sie in den letzten fünf Jahren bereits zwei Immobiliengeschäfte getätigt und ist der aktuelle Hausverkauf das dritte, fällt nachträglich auf die beiden alten Geschäfte und auch auf den aktuellen Hausverkauf Spekulationssteuer an. Haben Sie hingegen nur eines getätigt und ist der aktuelle Hausverkauf das zweite Immobiliengeschäft, bleiben beide steuerfrei. Das gilt auch bei einer Verjährung (das erste Immobiliengeschäft liegt bereits sieben Jahre zurück).
2. Haben Sie das Haus gewerblich genutzt, entgehen Sie nur dann der Spekulationssteuer, wenn zwischen Ankauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind.
3. Haben Sie die Immobilie zunächst gewerblich genutzt, dann aber privat, reichen zwei Kalenderjahre Eigennutzung, um im Folgejahr die Immobilie steuerfrei verkaufen zu können – die Zehnjahresfrist ist hier obsolet.
Weiter Infos zum Thema Steuern finden Sie im Artikel Hausverkauf Steuern.
Nur wenige Laien trauen sich die erfolgreiche Erledigung all dieser Aufgaben zu und nehmen deshalb gerne die Hilfe eines Maklers in Anspruch. Da die Maklerprovision nur im Erfolgsfall anfällt und Sie und der Käufer sie sich in der Regel teilen (oder der Käufer übernimmt sie komplett), gehen Sie finanziell kein Risiko ein.
Doch keine Regel ohne Ausnahme: Der Notar hat das Recht, auch kurzfristig abgesagte Termine zu berechnen. Rechnungszahler ist hier derjenige, der die Absage zu verschulden hat. Kommt es also zu einer Verhinderung Ihrerseits, müssen Sie die Kosten des abgesagten Termins übernehmen.
Anders sieht es bei kleinen Nachbesserungen aus. Sie lohnen sich nicht nur, sondern können sogar kaufentscheidend sein. So werden Kaufinteressenten schnell wieder gehen, wenn die Tür quietscht, die Farbe von den Fensterrahmen blättert und der Holzfußboden mehr Löcher als Dielen aufweist, denn diese kleinen und vermeidbaren Mängel lassen den Zustand des gesamten Hauses in einem schlechten Licht erscheinen. Kalkulieren Sie deshalb ca. 3000 € für Schönheitsreparaturen ein.
Handelt es sich bei dem Haus um ein Einfamilienhaus, werden die Kaufinteressenten rar sein. Denn der typische Eigennutzer kommt als Käufer nicht infrage, da das Haus bereits bewohnt ist und Ihr Mieter Bestandsschutz genießt. Um das Haus selber bewohnen zu können, müsste Ihr Käufer Eigenbedarf anmelden. Viele Gerichte haben in der Vergangenheit aber bereits für die Rechte des Mieters und somit gegen den Eigenbedarf entschieden. Als Investment für Kapitalanleger eignet sich ein vermietetes Haus jedoch auch nur in wenigen Fällen, da die Mieteinnahmen für Abdeckung der Instandhaltungskosten meist nicht ausreichen.
Ein Mehrfamilienhaus eignet sich hingegen viel eher als Kapitalanlage, denn durch die Masse der Mieteinnahmen werfen Mehrfamilienhäuser wesentlich schneller Gewinn ab als Einfamilienhäuser. Dennoch ist der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses ein kompliziertes Vorhaben, da es dem Käufer vor allem um Rendite geht.
Fazit: Wollen Sie ein vermietetes Haus verkaufen, egal welcher Art, verkaufen Sie eine Kapitalanlage. Hierfür sollten Sie immer die Hilfe eines guten Maklers in Anspruch nehmen.
Vorbereitung: Zur Vorbereitung gehören die Suche nach einem guten Makler, die Wertermittlung der Immobilie, das Besorgen der Verkaufsunterlagen, die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés sowie die Absprache einer Vermarktungsstrategie.
Verkaufsphase: Zur Verkaufsphase gehören die Veröffentlichung der Verkaufsanzeige, das Terminieren der Besichtigungen, die Durchführung der Besichtigungen, die Verkaufsverhandlungen samt mündlicher Absprachen, die Bonitätsprüfung des Käufers, das Verfassen des Kaufvertrages sowie die notarielle Beurkundung desselben.
Nachbereitung: In den Bereich der Verkaufsnachbereitung fallen die Schlüsselübergabe bei vollständiger Bezahlung, die Übertragung der Immobilie im Grundbuch sowie etwaige vertraglich vereinbarte Nachbesserungen.
Erbschaftssteuer: Ob Erben den Nachlass versteuern müssen, hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe des Erbes ab. Ehe- und Lebenspartner können bis zu 500.000 € Gesamtsumme steuerfrei erben, wobei der Wert eines geerbten Hauses bei der Berechnung als Geldwert angenommen wird. Erben Sie also ein Haus von Ihrem Ehepartner, das zum Todeszeitpunkt einen Wert von 250.000 € hatte, darf der Rest des Erbes nur noch weitere 250.000 € ausmachen, um der Erbschaftssteuer zu entgehen. Kinder können bis zu 400.000 € steuerfrei erben, Enkelkinder bis 200.000 €, Eltern und Großeltern bis 100.000 € und alle anderen (Geschwister, Schwiegerkinder, Freunde) bis 20.000 €.
Spekulationssteuer: Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, kann Spekulationssteuer anfallen. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie 1. das Haus wirtschaftlich genutzt haben und zwischen Erwerb (= hier dem Erbe) und dem Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind oder 2. das Haus privat oder gar nicht genutzt haben, aber innerhalb der letzten fünf Jahre mindestens drei Immobiliengeschäfte getätigt haben. Gehören Sie nicht in diese beiden Gruppen, sollte auch keine Spekulationssteuer anfallen.
Insgesamt ist von einer durchschnittlichen Verkaufszeit von drei bis sechs Monaten auszugehen, in Einzelfällen kann es aber auch deutlich schneller oder langsamer gehen.
Wer über einen Makler sein Haus verkaufen lässt, kann sich aus der Vermarktung, den Besichtigungen und den Verkaufsverhandlungen völlig zurückziehen und die gewonnene Zeit für Beruf oder Familie nutzen. Dabei ist das Risiko, dass der Makler mit dem ihm entgegengebrachten Vertrauen nicht würdig umgeht, eher gering: Da Makler nur im Erfolgsfall bezahlt werden und bis dahin umsonst arbeiten, hat ein Makler auch selber Interesse daran, das Haus zu einem möglichst guten Preis in absehbarer Zeit zu verkaufen.
Wichtig ist jedoch, dass der Makler über ausreichend Erfahrung und einen gewissen Berufsethos verfügt. Die Auswahl des Maklers im Vorfeld ist deshalb von immenser Wichtigkeit.
Wer den Makler zu bezahlen hat, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen trägt der Käufer allein die Kosten der Maklergebühr, in allen anderen Bundesländern wird sie unter Verkäufer und Käufer aufgeteilt, meist zu gleichen Teilen. In unserem Artikel Maklerprovision gibt es eine Übersichtstabelle nach Bundesländern.
Die Höhe der Maklergebühr variiert von Bundesland zu Bundesland. So beträgt sie in Baden-Württemberg für gewöhnlich 7,14 % des Kaufpreises, in Mecklenburg-Vorpommern nur 5,95 %. Ein Sonderfall ist Niedersachsen: Hier kann die Höhe entweder 7,14 % betragen, wobei sie hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, oder aber nur der Käufer muss sie zahlen – dann bewegt sie sich zwischen 4,76 und 5,95 %.
Siehe hierzu auch „Wer bezahlt den Makler?“
Die endgültige Höhe kann jedoch immer individuell verhandelt werden. So kann ein Käufer seinen Teil der Courtage drücken, wenn er der einzige Kaufinteressent ist. Ein Verkäufer kann bessere Konditionen aushandeln, wenn seine Immobilie sehr begehrt ist, und ein Makler kann mehr verlangen, wenn er voraussichtlich überdurchschnittlich viel Arbeit mit der Vermarktung der Immobilie haben wird.
Die Aufgaben eines Maklers sind vielfältig. Vor der Vermarktung kümmert er oder sie sich um die Wertermittlung Ihrer Immobilie, bespricht den Vermarktungsplan mit Ihnen, erstellt ein Kundenprofil und schießt hochwertige Fotos. Anschließend stellt er/sie eine Verkaufsanzeige online und in die Tageszeitungen/Aushänge, erarbeitet ein ansprechendes Exposé mit Fotos, Grundrissen und Texten, besorgt alle nötigen Verkaufsunterlagen bei Behörden und Ämtern, kommuniziert mit den Interessenten, legt die Besichtigungstermine, führt sie durch und kümmert sich um einen Zweittermin.
Er/Sie führt die Verkaufsverhandlungen in Ihrem Namen, fungiert als Vermittler zwischen Ihnen und dem Käufer, prüft die Bonität des Käufers und verfasst den Kaufvertrag. Schließlich begleitet er/sie zum Notar und bei der Schlüsselübergabe.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen guten Makler zu finden. Dazu gehören Empfehlungen, die Suche im Internet, die Suche in Printmedien oder die Kontaktaufnahme mit uns.
Empfehlungen: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, spricht sich das recht schnell innerhalb Ihres Freundes- und Bekanntenkreises sowie in der Nachbarschaft herum. Und ebenso schnell werden Sie die ersten Maklerempfehlungen bekommen. Um jedoch wirklich nur hochwertige Makler zu kontaktieren, sollten Sie die Empfehlungen nüchtern filtern: Wer hat Ihnen die Empfehlung gegeben und warum und auf welchen (eigenen) Erfahrungen beruht sie?
Internet: Das Internet weiß auf fast alles eine Antwort und auch Makler werden Sie hier zuhauf finden. Es ist jedoch wichtig, dass Sie sich Zeit nehmen und nicht allein nach Rankings bei Google und Co. gehen. Nicht immer sind die besten Makler auch die mit der besten Platzierung und umgekehrt muss ein Makler auf der ersten Ergebnisseite nicht immer gute Arbeit liefern, denn für die Platzierung bei Google gelten mitunter ganz andere Maßstäbe als für gute Maklerarbeit. Vorsicht ist außerdem bei Bewertungsseiten geboten: Das allgemeine Bewertungsbild kann von Freunden des Maklers oder aber missgünstigen Konkurrenten schnell verzerrt werden.
Printmedien: Wenn Sie lieber in den Gelben Seiten oder Tageszeitungen nach einem Makler suchen, dann sollten Sie das auch tun. Auch hier gilt jedoch, dass die größte Anzeige nicht den besten Makler bewerben muss. Suchen Sie sich deshalb verschiedene Kandidaten heraus und vereinbaren Sie mit allen einen unverbindlichen Kennlerntermin.
Über uns: Wir sind ein unabhängiger Maklerverbund und haben uns zusammengeschlossen, um die Suche nach einem guten Makler zu vereinfachen. In unserem Netzwerk befinden sich ausschließlich Kollegen/innen mit einem sehr guten Leumund, viel Erfahrung und zufriedenen Kunden. Gerne machen wir Sie mit einem oder mehreren unserer Makler bekannt.
Verkäufer definitiv. Ein Maklervertrag ist dazu da, beide Seiten rechtlich abzusichern sowie getroffene mündliche Vereinbarungen schriftlich zu fixieren. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, geht es für Sie um sehr viel Geld und auch der Makler möchte wissen, woran er bei Ihnen ist. Da es drei verschiedene Arten eines Maklervertrages gibt (den einfachen Auftrag, den einfachen Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag), müssen Sie sich genau überlegen, welcher Vertrag es sein soll. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Rechte und Pflichten auf beiden Seiten.
Die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist nicht geschützt und unterliegt keinerlei Beschränkungen. So ist es möglich, dass sich jemand als Immobilienmakler ausgibt, obwohl er oder sie erst seit gestern in diesem Bereich tätig ist und vorgestern noch in einem völlig anderen Berufsfeld gearbeitet hat. Diese Freiheit hat in der Vergangenheit leider immer wieder dazu geführt, dass gar nicht oder nur schlecht ausgebildete „Makler“ ihre Dienste anboten und den generellen Ruf der Branche ruinierten.
Auch, wenn eine bestimmte Vorbildung für den Beruf des Maklers nicht erforderlich ist, gibt es sowohl Studiengänge als auch Ausbildungen, die junge Interessierte auf eine Maklertätigkeit vorbereiten. Bei der Suche nach einem guten Makler sollten Sie deshalb immer auch darauf achten, ob der Kandidat über eine entsprechende Ausbildung verfügt, sich selbständig weiterbildet und Zertifikate vorweisen kann, wie sie beispielsweise von der IHK vergeben werden.
Wir kennen die Probleme der Branche mit schwarzen Schafen und haben bereits für Sie vorsortiert. In unserem Netzwerk befinden sich nur Makler/innen, die ihrem Beruf Ehre machen. Das heißt, sie sind ausgebildet, bilden sich selbständig weiter, verfügen über Berufszertifikate sowie über langjährige Erfahrung, haben überwiegend zufriedene Kunden, einen sehr guten Leumund und besitzen umfangreiche Ortskenntnisse.
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