Haus verkaufen: Wir führen Sie durch den Hausverkauf

Haus verkaufen leicht gemacht – das Wichtigste auf einen Blick

Ein geplanter Hausverkauf wirft viele Fragen auf: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert? Welche Unterlagen brauchen Sie? Verkaufen Sie besser mit oder ohne Makler?

In diesem Ratgeber erhalten Sie eine klare Anleitung für den erfolgreichen Immobilienverkauf – Schritt für Schritt.

Zudem helfen Ihnen unsere kostenlosen Tools: für die Immobilienbewertung und für die Maklersuche vor Ort.

Haus verkaufen in 5 klaren Schritten – so ist dieser Ratgeber aufgebaut

1. Einstieg & Orientierung: Bin ich bereit für den Hausverkauf?
2. Vorbereitung & Bewertung: Unterlagen, Preis, Energieeffizienz
3. Strategie & Ablauf: Mit oder ohne Makler, Verkaufsschritte, Kosten
4. Sonderfälle & Risiken: Scheidung, Erbschaft, vermietetes Haus
5. Ihr nächster Schritt: Tools, Empfehlungen, Handlungstipps

Ein Hausverkauf beginnt nicht mit einem Makler, sondern mit der Frage: Bin ich emotional und finanziell bereit, meine Immobilie loszulassen?

Ob Familienheim, geerbtes Haus oder Anlageobjekt – oft hängen Erinnerungen, Unsicherheiten und unrealistische Preisvorstellungen daran. Deshalb ist es entscheidend, sich ehrlich zu fragen:

• Will ich verkaufen, weil es notwendig ist – oder weil ich es wirklich will?
• Bin ich bereit, mich von vertrauten Räumen zu trennen?
• Kenne ich die aktuellen Marktbedingungen – oder folge ich einem Bauchgefühl?

Tipp: Wer klar weiß, warum er verkauft, trifft später bessere Entscheidungen – bei der Preisfindung, beim Verhandeln und bei der Wahl des richtigen Maklers.

Ohne vollständige Unterlagen lässt sich eine Immobilie nicht verkaufen – weder privat noch über einen Makler. Je früher Sie diese Dokumente zusammentragen, desto schneller und reibungsloser läuft der Verkauf ab.

Diese Unterlagen sollten Sie in jedem Fall bereithalten:

• • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Energieausweis
  • Lageplan, Flurkarte oder Katasterauszug
  • Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung
  • Grundsteuerbescheid (seit 2025 relevant)
  • Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen

Weitere Unterlagen je nach Einzelfall:

• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Baugenehmigungen für Umbauten oder Anbauten
• Erb- oder Scheidungsnachweise (bei Sonderfällen)
• bei Vermietung: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen

Tipp: Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand – und verlieren Wochen. Planen Sie diesen Schritt gleich zu Beginn ein. Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie alle relevanten Unterlagen zusammenstellen. Nur so vermeiden Sie Rückfragen beim Notar oder beim Käufer.

Wer sein Haus verkaufen will, neigt oft dazu, den Preis zu hoch anzusetzen – das schreckt viele Interessenten ab. Der Wert Ihrer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab – nicht nur von Größe und Lage. Für eine realistische Einschätzung werden unter anderem folgende Kriterien berücksichtigt:

• Lage: Stadtteil, Mikrostandort, Nachbarschaft
• Bausubstanz & Zustand: Modernisierungen, Renovierungsbedarf
• Art der Immobilie: freistehend, Doppelhaushälfte, Wohnung
• Grundstück & Einsichtbarkeit: Größe, Zuschnitt, Blickachsen
• Besonderheiten & Himmelsrichtung: z. B. Garage, Kamin, Süd-Ausrichtung
• Energieeffizienz: Heizsystem, Dämmung, Energieklasse – wirkt sich direkt auf Preis und Verkaufsdauer aus

Eine seriöse Bewertung erfolgt entweder durch einen Immobiliengutachter oder einen erfahrenen Makler mit Marktkenntnis. Unser Tool hilft Ihnen, geeignete Gutachter in Ihrer Stadt zu finden – kostenlos und unabhängig.

Der Angebotspreis entscheidet darüber, ob Ihre Immobilie schnell verkauft wird oder monatelang am Markt bleibt. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab – ein zu niedriger Preis führt zu Verlusten. Die richtige Preisfestlegung ist deshalb einer der wichtigsten Schritte beim Hausverkauf.

In der Praxis werden drei Verfahren zur Wertermittlung genutzt – je nach Objektart und Ziel:

• Vergleichswertverfahren: Marktanalyse auf Basis ähnlicher Immobilien in Lage, Größe und Zustand
• Ertragswertverfahren: bei vermieteten Immobilien (z. B. Mehrfamilienhäuser)
• Sachwertverfahren: z. B. bei Einfamilienhäusern ohne direkte Vergleichsobjekte

Wichtig: Eigentümer können diese Verfahren nicht selbst durchführen. Sie brauchen entweder einen erfahrenen Makler mit Marktkenntnis oder einen Immobiliengutachter mit objektivem Blick. Unser Gutachter-Tool zeigt Ihnen geprüfte Sachverständige in Ihrer Region – kostenlos und unverbindlich.

Energieeffizienz: Warum sie beim Haus verkaufen so wichtig ist

Wer heute sein Haus verkaufen möchte, kommt an der Energieeffizienz nicht mehr vorbei. Seit der Energiekrise und den neuen EU-Vorgaben prüfen viele Käufer ganz genau, wie gut ein Gebäude energetisch aufgestellt ist – und das wirkt sich direkt auf den Verkaufspreis aus.

Ein schlechter Energieausweis – etwa mit der Klasse F oder G – kann den Verkaufsprozess erheblich erschweren oder zu deutlichen Preisabschlägen führen. Besonders kritisch wird es, wenn mittelfristig Sanierungspflichten drohen, etwa durch neue gesetzliche Mindeststandards.

Diese Punkte achten Käufer besonders:

• Art und Gültigkeit des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, Klasse A–H)
• Alter und Art der Heizung (z. B. Öl, Gas, Wärmepumpe, Hybrid)
• Dämmung von Dach, Kellerdecke, Fenstern und Außenwänden

Würden Sie Ihr eigenes Haus kaufen, wenn Sie nur das Exposé sehen würden? Genau diese Frage sollten Sie sich stellen – denn für viele Käufer ist das Exposé der erste Kontakt mit Ihrer Immobilie. Noch bevor es zur Besichtigung kommt, fällt oft schon die Entscheidung: weiterklicken oder anfragen.

Ein gutes Exposé schafft Emotionen – und Vertrauen. Es zeigt nicht nur Daten, sondern Atmosphäre. Käufer wollen sich vorstellen können, wie sie dort leben – und das gelingt nur mit starken Bildern, einem klaren Stil und den richtigen Informationen.

Worauf es ankommt:

• Professionelle, helle Fotos – mit Fokus auf Raumwirkung, Licht und Details
• Strukturierter Text mit Vorteilen: Lage, Ausstattung, Zustand, Zielgruppe
• Alle relevanten Daten: Wohnfläche, Grundstück, Energiekennwerte, Baujahr
• Emotionale Highlights: Kamin, Terrasse, Blick, besondere Atmosphäre
• Optional: Grundriss, Lagekarte, Energieausweis, virtuelle Tour

Viele Eigentümer fragen sich: Brauche ich wirklich einen Makler – oder schaffe ich das auch allein? Die Antwort hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Zeit und der Art der Immobilie ab.

Ein Haus privat zu verkaufen kann funktionieren – vor allem, wenn Sie bereits Erfahrung haben, gut vernetzt sind und das Haus in einem begehrten Markt liegt. Doch es bedeutet auch: Sie müssen sich selbst um alle Schritte kümmern – vom Exposé über die Besichtigungen bis zur Preisverhandlung.

Ein guter Immobilienmakler bringt dagegen Marktkenntnis, professionelle Vermarktung, Käuferfilterung und rechtliche Sicherheit mit. Er kann den Verkauf oft nicht nur beschleunigen, sondern auch zu einem besseren Preis abwickeln.

Typische Gründe, warum sich viele für einen Makler entscheiden:

• Keine Erfahrung mit Immobilienverkauf oder Verhandlungen
• Keine Zeit für Besichtigungen, Unterlagen und Organisation
• Unsicherheit bei der Preisfindung und beim Vermeiden rechtlicher Fehler
• Wunsch nach einem neutralen Ansprechpartner für schwierige Familiensituationen (z. B. Erbe, Scheidung)

Was kostet ein Makler – und wer zahlt?

Die Maklerprovision liegt je nach Region meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Verkaufspreises (inkl. MwSt.). Seit der Reform von 2020 gilt in der Regel: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision je zur Hälfte.

Beispiel: Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € zahlen Käufer und Verkäufer je etwa 3,57 % – also rund 10.710 € gemeinsam.

Wichtig: Die Regelung gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern oder Grundstücken kann der Verkäufer auch alleiniger Auftraggeber sein – und zahlt dann die volle Provision.

Ein Haus verkauft sich nicht „mal eben nebenbei“. Gerade für Eigentümer, die zum ersten Mal verkaufen, ist der Ablauf oft unklar. Mit der folgenden Schritt-für-Schritt-Anleitung bekommen Sie eine verlässliche Orientierung – ganz gleich, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen.

Der typische Ablauf beim Hausverkauf:

1. Vorbereitung: Alle Unterlagen zusammentragen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse, Modernisierungsnachweise
2. Wertermittlung: Realistischen Verkehrswert festlegen – am besten durch Makler oder Gutachter, z. B. über unser Tool
3. Exposé erstellen: Hochwertige Fotos, aussagekräftiger Text, klare Darstellung von Daten und Energieeffizienz
4. Vermarktung starten: Inserate auf Immobilienportalen, in regionalen Medien oder über Maklernetzwerke schalten
5. Besichtigungen organisieren: Termine koordinieren, Fragen beantworten, Käufer filtern
6. Verhandlungsphase: Angebote prüfen, Verhandlung führen, Zahlungsbereitschaft & Finanzierung klären
7. Notartermin vereinbaren: Vertrag prüfen lassen, Beurkundung durch Notar, gesetzlich vorgeschrieben
8. Kaufpreiszahlung abwickeln: Zahlung auf Ihr Konto oder über Notaranderkonto – erst danach erfolgt die Übergabe
9. Hausübergabe: Protokoll anfertigen, Zählerstände, Schlüssel, Übergabeunterlagen – am besten gemeinsam mit Käufer & Zeugen

Tipp: Ein erfahrener Makler übernimmt viele dieser Schritte für Sie – besonders rechtlich und organisatorisch. Wenn Sie privat verkaufen, sollten Sie jeden Schritt gut dokumentieren und ggf. juristisch prüfen lassen.

Der Verkauf eines Hauses bringt nicht nur Einnahmen – sondern auch Ausgaben. Wer vorab die wichtigsten Posten kennt, kann realistisch planen und Überraschungen vermeiden. Die genauen Kosten hängen von Ihrer Verkaufsstrategie ab (mit oder ohne Makler), von der Immobilie selbst und vom Bundesland.

Typische Kosten beim Hausverkauf:

• Maklerprovision: In der Regel zwischen 5,95 % und 7,14 % – meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
• Notarkosten & Grundbuch: ca. 1,0 % des Verkaufspreises – meist vom Käufer getragen, bei privatem Verkauf können jedoch Zusatzkosten für Beratung entstehen
• Energieausweis: Pflichtdokument, je nach Art (Verbrauch oder Bedarf) ca. 80 – 300 €
• Grundsteuer bis Übergabe: anteilig für den Verkaufszeitraum
• Vorbereitungskosten: ggf. Renovierung, Exposé-Erstellung, professionelle Fotos, Unterlagenbeschaffung

Gut zu wissen: Wenn beim Verkauf ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht (z. B. bei kurzfristigem Verkauf oder Fremdobjekten), können viele dieser Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Wer ein Haus verkauft, sollte nicht nur an den Preis denken – sondern auch an die steuerlichen Folgen. Denn unter bestimmten Voraussetzungen kann das Finanzamt den Gewinn aus dem Verkauf als zu versteuerndes Einkommen werten.

Grundsätzlich gilt: Haben Sie die Immobilie in den letzten zehn Jahren nicht ausschließlich selbst bewohnt, kann Spekulationssteuer anfallen. Diese betrifft vor allem vermietete Häuser oder geerbte Immobilien, die kurzfristig weiterverkauft werden.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie steuerfrei, wenn Sie:

• die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben
• die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum hatten

Bei vermieteten Häusern oder geerbten Objekten mit hoher Wertsteigerung kann hingegen eine Steuerpflicht bestehen. In solchen Fällen kann ein Steuerberater prüfen, ob und welche Werbungskosten abgezogen werden können – z. B. Maklerkosten, Modernisierungen oder Verkaufsanzeigen.

Manche Immobilienverkäufe verlaufen nicht geradlinig. Bei einer Scheidung, einer Erbschaft oder wenn das Haus noch vermietet ist, gelten besondere Regeln. Wer hier unvorbereitet verkauft, riskiert Streit, Steuernachzahlungen oder einen viel zu niedrigen Preis.

Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Sonderfälle – und was Sie dabei beachten sollten:

Hausverkauf bei Scheidung – was ist zu beachten?

Eine Scheidung ist nicht nur emotional schwierig – sie bringt oft auch Unsicherheit beim Hausverkauf. Wem gehört was? Wer entscheidet über den Verkauf?

• Stehen beide im Grundbuch, müssen beide dem Verkauf zustimmen – oder einer wird rechtlich ausgezahlt.
• Gibt es noch einen Kredit, braucht es oft die Zustimmung der Bank zur Umschreibung.
• Der Erlös wird meist hälftig geteilt – außer es gibt eine andere vertragliche Regelung (z. B. Ehevertrag).

Geerbtes Haus verkaufen – was ist zu beachten?

Bei einer geerbten Immobilie ist die Lage oft unübersichtlich. Nicht selten sind mehrere Miterben beteiligt – oder es fehlen Dokumente.

• Ein Verkauf ist nur möglich, wenn alle Erben gemeinsam zustimmen.
• Eine Marktwertanalyse kann helfen, den Wert gerecht zu verteilen – z. B. beim Pflichtteil.
• Spekulationssteuer kann anfallen, wenn die Immobilie nicht lange genug gehalten wurde.

Vermietete Immobilie verkaufen – Chancen und Hürden

Eine vermietete Immobilie lässt sich grundsätzlich verkaufen – aber unter anderen Bedingungen als ein leerstehendes Haus.

• Der Käufer übernimmt automatisch den Mietvertrag – inklusive Rechten und Pflichten.
• Ein Eigentümerwechsel erlaubt keine Eigenbedarfskündigung ohne Frist.
• Kapitalanleger sind meist die Zielgruppe – das kann den Preis beeinflussen.

Häufige Fehler beim Hausverkauf – und wie Sie sie vermeiden

Viele Verkäufer machen typische Fehler, die Geld, Zeit und Nerven kosten – besonders ohne Makler.

• Zu hoher Startpreis – schreckt Interessenten ab und führt oft zu Preisreduzierungen
• Unvollständige Unterlagen – blockieren den Notar oder lassen Käufer abspringen
• Fehlende Marktkenntnis – führt zu ungünstigen Verhandlungen oder falschem Preisgefühl
• Keine professionelle Begleitung – ein häufiger Grund für rechtliche oder finanzielle Probleme