Wohnungsübergabeprotokoll: Was sollte bei der Wohnungsübergabe festgehalten werden?


Wohnungsübergabeprotokoll

Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, beugt aber Streitigkeiten zwischen den Parteien vor.

In diesem Artikel erfahren Sie …

… was in einem Wohnungsübergabeprotokoll stehen sollte.

… zu welchen Arbeiten Sie bei der Wohnungsübergabe verpflichtet sind.

… warum ein Übergabeprotokoll auch beim Hausverkauf nicht fehlen sollte.


1) Übergabeprotokoll Wohnung: Wichtig bei Streitigkeiten

Bei welchem Zählerstand hat der ausziehende Mieter die Wohnung übernommen, waren die Kratzer im Laminat schon vorher vorhanden und wer hat die Macke im Waschbecken zu verantworten? Wer beim Einzug ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt hat, kann bei Streitigkeiten rund um Reparaturen, Schlüsselanzahl und Co. schwarz auf Weiß nachlesen, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde.

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Wichtig:
Das Wohnungsübergabeprotokoll sollten immer beide Parteien, also Mieter und Vermieter, unterschreiben. Darüber hinaus sollte jede Seite eine Kopie des Originals oder einen Durchschlag erhalten. 

2) Das muss im Wohnungsübergabeprotokoll stehen

Ein Übergabeprotokoll verfehlt seine Wirkung, wenn es nur lückenhaft ausgefüllt wurde. Um auf Nummer Sicher zu gehen, sollten Sie also mit aller Sorgfalt vorgehen.

Übergabeprotokoll Wohnung: Diese Punkte dürfen nicht fehlen:

  • Zuallererst müssen Sie Anschrift und Art der Immobilie, das Übergabedatum, Namen und Adressen beider Parteien (Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter) sowie alle Räume eintragen
  • Halten Sie die Zählerstände fest (Strom, Gas, Wasser, Heizungen, …)
  • Notieren Sie die Anzahl der erhaltenen Schlüssel sowie ihre Art (Haustürschlüssel, Wohnungstürschlüssel, Kellerschlüssel, Briefkastenschlüssel, …)
  • Überprüfen Sie die fehlerfreie Funktion von Wasserhähnen, Dusche, Toilettenspülung, Heizungen, Steckdosen, Klingel und Gegensprechanlage.
  • Wenn Sie Elektrogeräte übernehmen oder übergeben, unterziehen Sie auch diese einem Test.
  • Halten Sie Mängel im Übergabeprotokoll fest, zum Beispiel Macken in Fliesen und Armaturen, im Holzfußbußboden oder Flecken im Teppich. Wichtig sind eine genaue und nachvollziehbare Beschreibung und Fotos, sofern ein sichtbarer Mangel vorliegt.
  • Kontrollieren Sie die Räume auf Schimmelbefall. Achten Sie auch auf einen erdigen Geruch, denn Schimmel kann sich auch an nicht einsehbaren Stellen bilden.
  • Testen Sie Fenster und Türen und überprüfen Sie die Gummidichtungen.
  • Zuletzt sollten Sie auch den Zustand der Tapete und der Scheuerleisten vermerken.

Natürlich kommt irgendwann jedes Wohnungsübergabeprotokoll an seine Grenzen. Wer in eine Wohnung mit 20 Jahre altem Laminat einzieht, wird für die Auflistung sämtlicher Kratzer vermutlich ein halbes Buch schreiben müssen. Dennoch sollte dieser Umstand nicht übergangen, sondern so präzise wie zumutbar festgehalten werden. Zum Beispiel: „Laminat weist zahlreiche kleinere Kratzer in sämtlichen Räumen auf mit besonderer Dichte im Eingangsbereich. Tiefe Kratzer und Kratzer über einer Gesamtlänge von zwei Zentimetern sind separat aufgelistet.“

Tipp:
Sollte der Vermieter Ihnen bestimmte Renovierungen oder Ausbesserungen versprechen, sollten Sie auch das bei der Wohnungsübergabe vermerken. Notieren Sie auch den Zeitrahmen, innerhalb dessen Ihr Vermieter den Mangel beseitigen will. 

3) Auszug – Was beachten bei der Wohnungsübergabe?

Auch bei einem Auszug sollten Sie im Beisein der zweiten Partei (Vermieter/Eigentümer) ein Übergabeprotokoll anfertigen. Der perfekte Zeitpunkt ist der, wenn Sie bereits alle Möbel ausgeräumt und die vereinbarten Renovierungsarbeiten durchgeführt haben.

Für die Abnahme der Wohnung (oder des Hauses) sollten Sie einen verbindlichen Termin vereinbaren. Hat Ihr Käufer oder Vermieter hieran kein Interesse, können Sie einen neutralen Zeugen bitten, das Übergabeprotokoll zur Wohnung anstelle des Vermieters zusammen mit Ihnen auszufertigen. So haben Sie im Zweifelsfall mehr als nur Ihr eigenes Wort, auf das Sie sich beziehen können.

Tipp:
Eine Wohnungsübergabe sollte immer zu zweit durchgeführt werden, somit haben Sie für den Notfall noch einen Zeugen. 

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Wenn es zu Schäden während Ihrer Wohnzeit gekommen ist, müssen Sie sich mit dem Vermieter auf eine Beseitigung einigen. Art und Höhe sind dabei prinzipiell frei verhandelbar, müssen sich jedoch in bestimmten Grenzen bewegen. So kann der Vermieter zum Beispiel durchaus verlangen, dass Sie das gesamte Kinderzimmer mit neuem Teppich belegen, wenn der alte einen großen Fleck aufweist. Er kann Sie jedoch nicht zum Verlegen von Parkett verdonnern.

Tipp:
Halten Sie sämtliche Übereinkünfte zu Schadensregulierungen im Übergabeprotokoll zur Wohnung fest. Konnten Sie sich bei der Wohnungsabnahme noch nicht einigen, sollte dies ebenfalls vermerkt werden.

Wenn die Übergabe in den Abendstunden angesetzt ist, sollten Sie für eine ausreichende Belichtung sorgen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vermieter den Termin wegen schlechter Sichtverhältnisse abbricht und Sie einen neuen während des Tages vereinbaren müssen.

Diese Schönheitsreparaturen müssen sein 

Ob Sie die Wohnung renoviert übergeben müssen oder nicht, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Um hier Klarheit zu haben, sollten Sie Ihren Mietvertrag zur Hand nehmen.

Gut zu wissen:
Laut BGB ist generell der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig. Er kann diese Pflicht aber unter gewissen Voraussetzungen auf seinen Mieter übertragen.

Hat der Vermieter keinen Passus zum Thema Wohnungsübergabe und Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag geschrieben, müssen Sie auch nicht renovieren. Punkt. Denn da eigene Vereinbarungen fehlen, greift automatisch die Vorgabe des BGB. Diese besagt, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig ist.

Steht die Schönheitsreparaturpflicht im Mietvertrag, kommt es darauf an, ob die Klausel wirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren viele Klauseln kassiert und für nichtig befunden. Hierzu gehören:

  • Regelmäßige Verpflichtungen: Sätze wie „Der Flur ist alle sieben Jahre zu streichen“ sind unwirksam. Mieter dürfen nur zu Renovierungsarbeiten verpflichtet werden, die tatsächlich notwendig sind.
  • Eine pauschale Verpflichtung zur Renovierung beim Auszug ist unzulässig. Hat der Mieter nur drei Monate die Wohnung gemietet, wird er bei einer normalen Lebensart die Wohnung nicht renovieren müssen.
  • „Alle Wände sind in Weiß zu streichen“ ist ebenfalls unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat zwar festgelegt, dass eine helle und neutrale Farbe gewählt werden muss. Hierzu zählen jedoch mehr Farben als nur Weiß.
  • Der Zwang zur Beauftragung eines Fachbetriebes oder die anteilige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten des Vermieters sind ebenfalls nichtig.

Bei einer gültigen Renovierungsvereinbarung im Mietvertrag kommen Sie um Ihre Renovierungspflicht nicht mehr herum. Trotzdem müssen Sie unter Umständen noch immer nicht viel tun. Haben Sie die Wohnung damals selbst in einem recht abgenutzten Zustand übernommen, müssen Sie sie nun auch nicht frisch renoviert übergeben. Der BGH hat in verschiedenen Urteilen festgehalten, dass der Mieter die Immobilie nicht schöner abgeben muss, als er sie übernommen hat.

Gerade beim Thema Schönheitsreparaturen ist ein Wohnungsübergabeprotokoll somit von hoher Wichtigkeit. Können Sie anhand des Protokolls den schlechten Zustand der Wohnung beim Einzug belegen, müssen Sie kaum Renovierungsarbeiten vornehmen.

Gut zu wissen:
Laut BGH reicht der Allgemeineindruck der Wohnung aus. Vermittelt die Wohnung einen renovierten Eindruck, selbst wenn sie es nicht ist, müssen keine weiteren Arbeiten vorgenommen werden. Das ist zum Beispiel oft bei einer sehr kurzen Mietdauer der Fall.

Hier greift die Renovierungspflicht 

Generell gilt: Wenn Sie Schäden verursacht haben, müssen Sie sie auch wieder beseitigen – Renovierungsklausel hin oder her. Haben Sie sich jedoch keine Verfehlungen zuschulden kommen lassen, können Sie sich in puncto Schönheitsreparaturen an folgender Formel orientieren:

Wenn Sie die Wohnung …

… renoviert übernommen haben, …

… eine Renovierung auch notwendig ist, …

… die Renovierungspflicht im Mietvertrag festgehalten wurde und …

… diese Klausel wirksam ist, müssen Sie Renovierungsarbeiten durchführen.

Hierbei können Sie auf die Hilfe Ihrer eigenen Arme, Ihrer Freunde oder einer Firma zurückgreifen. Wichtig ist, dass das Ergebnis mindestens eine mittlere Qualität aufweist.

Das bedeutet …

  • Bohrlöcher müssen zugespachtelt werden.
  • Wände, Decken, die Innenseiten von Türen und Fenstern, Heizkörper, Scheuerleisten und außen verlaufende Rohre und Leitungen müssen mit einer hellen und neutralen Farbe gestrichen werden. Dasselbe gilt für den Fußboden, sofern dieser gestrichen war.
  • Sie sollten darauf achten, keine Farbreste auf den Böden zu hinterlassen oder den Arbeitshandschuh mit an die Wand zu pinseln.

Gut zu wissen:
Wenn Sie sich zu Renovierungsarbeiten haben drängen lassen, ohne dass die Pflicht dazu bestand, können Sie Schadensersatz einklagen. Auf der anderen Seite kann auch der Vermieter Sie zur Kasse beten, wenn Sie einer gültigen Renovierungspflicht nicht nachgekommen sind.

Tipp: Vermerken Sie den ordnungsgemäß renovierten Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben. So können Sie sich gegen unrechtmäßige Nachbesserungsforderungen schützen.

4) Putzpflicht bei Wohnungsübergabe: ja oder nein?

Einen wahren Saustall bei der Wohnungsübergabe zu präsentieren, ist keine gute Idee. Laut§ 546 Abs. 1 BGB sind Sie mindestens zu einer besenreinen Übergabe verpflichtet.

Im Detail bedeutet besenrein:

  • Sämtliche Räume müssen ordentlich ausgefegt werden
  • Für Räume mit Teppich besteht Staubsaugpflicht
  • Essensreste und -vorräte müssen entfernt werden
  • Bad und Küche müssen von Kalk und Schmiere befreit werden
  • Sie sollten außerdem die Wände und Decken abfegen, um Spinnweben zu entfernen. Dasselbe gilt für Kellerräume.
  • Stark verschmutzte Fenster müssen Sie putzen. Wenn jedoch nur die Spuren des letzten Regens auf den Scheiben sind, besteht bei einer besenreinen Übergabe keine Putzpflicht.

Steht in Ihrem Mietvertrag jedoch, dass Sie die Wohnung in sauberemZustand übergeben müssen (im Gegensatz zum ordnungsgemäßenZustand des „besenrein-Paragraphen“), müssen Sie etwas ambitionierter den Putzlappen schwingen.


5) Erst Übergabeprotokoll unterschrieben, dann Schäden entdeckt – was nun?

Übergabeprotokoll Wohnung: So gehen Mieter am besten vor 

Trotz aller Sorgfalt kann es immer mal passieren, dass Mieter beim Ausfüllen des Übergabeprotokolls der Wohnung Schäden übersehen haben. Erst einige Tage nach dem Einzug sind sie aufgefallen. Was nun?

Handelt es sich bei den festgestellten Schäden um Schönheitsmängel, zum Beispiel eine kaputte Fliese im Bad, haben Sie keine Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Vermieter. Sie können lediglich einen Nachtrag zum Übergabeprotokoll verfassen und den Schaden hier auflisten samt Datum der Entdeckung. Diesen Nachtrag sollten Sie vom Vermieter unterschreiben lassen.

Handelt es sich jedoch um einen gravierenden Schaden, muss der Vermieter handeln. Insbesondere Schimmel, defekte Leitungen oder leckende Rohre fallen oftmals erst nach einiger Zeit auf und können somit im Wohnungsübergabeprotokoll nicht festgehalten werden. Da diese Mängel den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung beeinträchtigen, ist der Vermieter per Gesetz zur Nachbesserung verpflichtet.

Vermieter müssen die Verjährungsfrist beachten

Auch Vermieter können bei der Wohnungsübergabe Schäden übersehen. Mitunter zieht der Mieter auch bei Nacht und Nebel aus und es kommt gar nicht erst zu einem Übergabeprotokoll. So oder so: Ab dem Tag der Rückgabe verjährt der Anspruch des Vermieters, die Beseitigung der Mängel bei seinem Ex-Mieter einzuklagen, laut § 548 BGB nach sechs Monaten.

Vermieter sollten diesen Punkt also nicht auf die lange Bank schieben, sondern sofort handeln.

  • Übersenden Sie Ihrem Ex-Mieter eine schriftliche Aufforderung zur Schadensbehebung. Stellen Sie ihm außerdem eine Bearbeitungsfrist und machen Sie ihn im Falle einer Nichtbefolgung auf die Konsequenzen aufmerksam.
  • Wurde der Schaden nicht fristgerecht beseitigt, müssen Sie härtere Bandagen aufziehen. So können Sie entweder eine noch vorhandene Mietkaution zur Finanzierung der Ausbesserung nutzen oder Ihrem Ex-Mieter die Arbeiten in Rechnung stellen.
  • Verweigert der Schuldner die Zahlung, bleibt Ihnen nur noch der Weg, den ausgelegten Betrag per Mahnbescheid oder via Klage einzufordern.

Gut zu wissen:
Sobald Sie Klage einreichen oder einen Mahnbescheid beantragen, ruht die Verjährungsfrist. Führt die Klage zu einem vollstreckbaren Titel, ist dieser für gewöhnlich mehrere Jahrzehnte gültig.

Geht es um einen offenen Betrag aus der Nebenkostenabrechnung, verjähren die Ansprüche auf Vermieterseite erst nach drei Jahren. Dasselbe gilt für Mietrückstände. Auch hierfür darf die Mietkaution genutzt werden. Die jeweilige Nachforderung muss der Vermieter jedoch innerhalb der ersten drei Monate dem Mieter zukommen lassen.

Gut zu wissen:
Kann der Vermieter nachweisen, dass sein Ex-Mieter ihm arglistig einen Schaden verschwiegen hat, kann er das gesamte Übergabeprotokoll anfechten. 

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6) Übergabeprotokoll Haus: Diese Besonderheiten sollten Sie kennen

Bei einem Hauskauf oder -verkauf geht es regelmäßig um sehr viel Geld. Auch die Verpflichtungen von Hauseigentümern sind zahlreicher als die gesetzlichen Vorgaben für Mieter. Beide Punkte machen klar: Ein Übergabeprotokoll beim Hausverkauf muss noch umfangreicher sein als das bei einer Mietwohnungsübergabe.

Neben den offensichtlichen Punkten wie genereller Zustand des Objekts sowie größere und kleinere Mängel sollten auch bei einem Hauswechsel sämtliche Zählerstände, Schlüssel und baulichen Besonderheiten festgehalten werden. Darüber hinaus kennt das Hausübergabeprotokoll aber noch weitere Punkte.

Übergabeprotokoll Haus:

  • Belege zu Grundsteuer, Versicherungen und Müllabfuhr
  • Auflistung dieser sowie weiterer Belege im Übergabeprotokoll, zum Beispiel Versicherungsurkunden und Energieausweis
  • Rechnungen, wenn auf die Dienstleistung noch Garantieansprüche bestehen
  • Nachweise über die letzten Nebenkostenabrechnungen sowie deren Bezahlung

Tipp:
Der beste Zeitpunkt für die Hausübergabe ist nach Eingang des Kaufbetrages.

Bei einem Hauskauf oder -verkauf sollten Sie überlegen, eine weitere neutrale Person zur Übergabe mitzunehmen. Diese Person unterschreibt als Zeuge das Übergabeprotokoll und sichert damit beide Seiten ab. Auch eine Bevollmächtigung einer dritten Person bei Verhinderung ist für Käufer und Verkäufer gleichermaßen möglich. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass beide Seiten für die Fehler ihres Stellvertreters persönlich geradestehen müssen. Hat der Stellvertreter des Käufers einen eindeutigen Mangel übersehen, entstehen also dieselben rechtlichen Konsequenzen wie bei einem persönlichen Verschulden.

7) Was passiert bei Uneinigkeit?

Es kann durchaus passieren, dass ein Mieter/Käufer bei der Wohnungsübergabe einen Mangel entdeckt, der Vermieter/Verkäufer sich aber weigert, diesen im Übergabeprotokoll zu vermerken. Auch umgekehrt können Vermieter bei ihren ausziehenden Mietern hier auf Granit beißen. Für solche Fälle ist es immer gut, eine neutrale und sachkundige dritte Person als Zeugen dabeizuhaben.

Außerdem sollten Sie …

… den Mangel möglichst eindeutig mit Bildmaterial dokumentieren …
… den Zeugen, falls vorhanden, die Existenz des Mangels bestätigen lassen und …
… ein eigenes Übergabeprotokoll anfertigen, in dem der Mangel erwähnt wird.

Tipp:
Kommen Sie am besten gut vorbereitet zum Übergabetermin. Um Ihnen die Arbeit zu erleichtern, können Sie unten unser Muster-Übergabeprotokoll kostenlos herunterladen.

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