Wohnrecht: Wie es funktioniert und für wen es sich lohnt


Wohnrecht

Wohnrecht

Mit Wohnrecht wird das Recht einer Person bezeichnet, in einem Gebäude oder Gebäudeteil leben zu dürfen, ohne selbst der Eigentümer zu sein.

Es wird dabei in Wohnrecht auf Lebenszeit und befristetes Wohnrecht unterschieden. Beide Varianten können nicht vererbt oder anderweitig auf Dritte übertragen werden.


1) Wohnrecht auf Lebenszeit

Mitunter wollen Eigentümer ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenken, ohne selber ausziehen zu müssen. In diesem Fall räumt der Schenkende sich selbst oder einer anderen Person ein Wohnrecht auf Lebenszeit oder lebenslanges Wohnrecht ein.

Dabei sind vor allem diese drei Varianten am häufigsten anzutreffen:

  • Eltern wollen die Immobilie ihren Kindern schenken, bis zu ihrem Tod jedoch dort weiterwohnen.
  • Die leiblichen Kinder des einen Partners sollen zwar die Immobilie erben, der hinterbliebene Lebenspartner soll von den erbenden Kindern jedoch nicht zum Auszug gezwungen werden können. Diese Variante kommt vor allem bei einer zweiten (späten) Partnerschaft zur Anwendung, wenn beide Partner nicht verheiratet sind.
  • Selbstständige übertragen ihren Ehepartnern die gemeinsam genutzte Immobilie und räumen sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht ein. Bei einer Insolvenz haben die Gläubiger dann keinen Zugriff auf die Immobilie.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit sollte genauso wie das befristete Wohnrecht grundsätzlich im Grundbuch eingetragen werden, denn nur dann ist es auch bei einem Verkauf der Immobilie geschützt. Fehlt der Grundbucheintrag, handelt es sich lediglich um einen schuldrechtlichen Vertrag und dieser gilt nur gegen den ursprünglichen Vertragspartner, nicht jedoch gegen eventuelle folgende.

Gut zu wissen:
Für das befristete Wohnrecht gelten dieselben Regeln wie für das lebenslange Wohnrecht. Einzige Ausnahme: Das befristete Wohnrecht endet zu einem bei Vertragsaufnahme schriftlich festgelegten Zeitpunkt.

Der Gesetzgeber unterscheidet beim Wohnrecht in ein Wohnrecht gemäß § 1090 BGB und in ein Wohnrecht gemäß § 1093 BGB.

Nach § 1090 BGB besitzt nur der Wohnberechtigte selbst das Recht, in der Wohnung oder im Haus zu leben. Familienmitglieder des Wohnberechtigten oder Pflegekräfte dürfen nicht mit dem Wohnberechtigten zusammenwohnen.

§ 1093 BGB weitet das Wohnrecht auch auf Familienmitglieder, Pflegepersonal und Bedienstete aus.

An sich steht es den Vertragsparteien frei, nach welchem Paragrafen sie das Wohnrecht gestalten wollen. In der Praxis wird jedoch meist die Ausgestaltung nach § 1093 BGB gewählt.

2) So funktioniert ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB

Der Gesetzgeber hat die Rechte und Pflichten von Eigentümer und Wohnberechtigtem bei befristetem und lebenslangem Wohnrecht klar definiert.

RechtWas sagt es?Für wen gilt es?
AufnahmerechtFamilienmitglieder, nicht eheliche Lebenspartner, Pflegekräfte und Bedienstete dürfen nach Paragraf 1093 BGB mit dem Wohnberechtigten zusammenlebenWohnberechtigten
NutzungsrechtGemeinschaftliche Anlagen (Garten, Keller, Waschküche) dürfen vom Wohnberechtigten mitgenutzt werdenWohnberechtigten
BesichtigungsrechtDer Eigentümer darf die Wohnung nicht besichtigenEigentümer
ReparaturkostenSchönheits- und Kleinreparaturen trägt der Wohnberechtigte, Sanierungen der Eigentümer.
Achtung: Der Eigentümer darf nur sanieren, wenn der Wohnberechtigte zustimmt. Der Wohnberechtigte hat außerdem keinen Anspruch auf Sanierungen.
Eigentümer und Wohnberechtigten
BetriebskostenDer Wohnberechtigte trägt die NebenkostenWohnberechtigten
VererbungsrechtDer Wohnberechtigte kann seinen Anspruch nicht vererben, verschenken, verkaufen oder anderweitig übertragenWohnberechtigten

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2) So funktioniert ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB

Erlöschendes Wohnrechts

Zum Erlöschen des Wohnrechts gibt es ebenfalls bestimmte Vorschriften. So ist eine Aufkündigung des Wohnrechts nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten selbst möglich. Auch der Grundbucheintrag wird nur dann gelöscht, wenn der Wohnberechtigte es wünscht.

Von selbst erlischt das Wohnrecht, wenn …

… der Wohnberechtigte verstirbt.

… die Räume nicht mehr in einem bewohnbaren Zustand sind.

… die Frist abgelaufen ist (= nur bei befristetem Wohnrecht).

… die Bedingung, an die das Wohnrecht geknüpft war, weggefallen ist.

Selbst bei einem Verkauf der Immobilie erlischt das Wohnrecht nicht, wenn es im Grundbuch eingetragen wurde.

Erst, wenn der Eigentümer den Finanzierungskredit der Immobilie bei seiner Bank nicht mehr bedienen kann und es zu einer Zwangsversteigerung kommt, endet das Wohnrecht in den meisten Fällen: Da die Bank für gewöhnlich an erster Stelle im Grundbuch und somit vor den Rechten aller anderen eingetragenen Personen steht, kann und wird sie bei einer Zwangsversteigerung den Auszug des Wohnberechtigten fordern. Für diesen Fall steht dem Wohnberechtigten zwar ein finanzieller Ausgleich zu, doch in der Praxis geht er trotzdem meist leer aus. Schließlich werden die finanziellen Interessen der Bank zuerst bedient. Da bei einer Zwangsversteigerung jedoch oftmals nur ein Bruchteil des eigentlichen Wertes erzielt wird, ist der Erlös nicht groß genug, um nach der Bank auch den Wohnberechtigten (und etwaige andere Gläubiger) zu entschädigen.

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Rückforderungsrecht nicht vergessen

Ist der Wohnberechtigte der ehemalige Eigentümer der Immobilie, kann er sich mit einem notariell beurkundeten Rückforderungsrecht vor allem gegen den Zwangsauszug bei Zwangsversteigerung absichern. Das Rückforderungsrecht besagt, dass der Wohnberechtigte die Immobilie vom neuen Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern kann. Zu diesen Voraussetzungen zählen

  • eine finanzielle Notlage des neuen Eigentümers,
  • der Tod des neuen Eigentümers vor dem Wohnberechtigten,
  • der grobe Undank des neuen Eigentümers sowie
  • eine drohende Verarmung des Wohnberechtigten.

Das Rückforderungsrecht kann jedoch maximal für eine Dauer von zehn Jahren vereinbart werden.

Achtung: Auch das Rückforderungsrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, damit es Bestand hat!

Gut zu wissen:

Da bei einer Schenkung mit oder ohne Wohnrecht der Eigentümer wechselt, können Nachrüstungsarbeiten an der Immobilie notwendig werden. Die Energieeinsparverordnung zum Beispiel sieht für Ein- und Zweifamilienhäuser eine Nachrüstung bei der Dämmung vor, sofern die Immobilie nicht bereits vor dem Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurde. Wechselt der Eigentümer durch die Schenkung, muss er innerhalb von zwei Jahren die Sanierungen vornehmen.

 

Wohnrecht vertraglich absichern

Die einzelnen Rechte und Pflichten sollten unbedingt durch einen notariell beurkundeten Vertrag inklusive Grundbucheintrag geregelt werden. Nur so kann der Wohnberechtigte auch bei einem Verkauf der Immobilie auf seinem Wohnrecht bestehen.

4) Wohnrecht und Steuern

Ein Wohnrecht kann gegen einen monatlichen Mietzins oder ohne vereinbart werden. Meist wird die zweite Variante gewählt.

Ist dies der Fall, entsteht beim Wohnberechtigten eine Vermögensübertragung, denn er wohnt wohnkostenfrei und das über Jahre. Um ermitteln zu können, ob der Wohnberechtigte auf diesen Vermögenszuwachs Steuern zahlen muss, berechnet das Finanzamt den Wert des Wohnrechts nach der folgenden Formel:

Geschätzte Jahreskaltmiete * zu erwartende Restwohndauer (meist Lebensdauer) des Wohnberechtigten (umgerechnet in einen Kapitalwert)

Beispiel: Herr Müller überträgt im Alter von 77 Jahren seine Eigentumswohnung seiner Tochter und sichert sich selbst ein Wohnrecht auf Lebenszeit nach § 1093 BGB zu. Die geschätzte Jahreskaltmiete beträgt 10.000 €, seine Restlebensdauer gibt das Bundesfinanzministerium mit dem Kapitalwert 7,478 an. Der Vermögenszuwachs durch das Wohnrecht beträgt für Herrn Müller also 74.780 €.

Anders sieht es aus, wenn Herr Müller nicht sich selbst, sondern seiner Frau ein lebenslanges Wohnrecht einräumt. In diesem Fall wird die Ehefrau wie eine Beschenkte behandelt, aufgrund ihres hohen Freibetrages (500.000 €, s. unseren Artikel Erbschaftssteuer) wird sie jedoch aller Voraussicht nach steuerfrei aus der Transaktion hervorgehen. Bei einem Wohnrecht nach § 1093 BGB darf Herr Müller als ihr Ehemann mit ihr in der Wohnung wohnen, bis sie verstirbt.

Gut zu wissen:

Auch wenn der Immobilienwert den Freibetrag übersteigt, muss die Ehefrau sehr wahrscheinlich keine Steuern zahlen: Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder können die selbst genutzte Immobilie grundsätzlich steuerfrei übernehmen, wenn die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und sie weitere zehn Jahre selbst in der Immobilie leben werden.

 

Auch die Tochter könnte vom Finanzamt zur Kasse gebeten werden. Übersteigt der Wert der Wohnung den Freibetrag bei Schenkungen (bei Kindern 400.000 €) und wird sie die Immobilie vorerst nicht selbst bewohnen, muss sie auf die Differenz Schenkungssteuer zahlen. Oftmals wird jedoch auch diese Freigrenze nicht erreicht.


5) Für wen lohnt sich die Schenkung der Immobilie mit Wohnrecht?

Ob die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten samt Wohnrecht unterm Strich für alle Beteiligten günstiger ausfällt oder aber die Vererbung nach dem Tod des Eigentümers, bedarf grundsätzlich der Einzelfallprüfung.

Generell gilt: Da die Freibeträge bei Schenkungen alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden können, können Wohlhabende bereits zu Lebzeiten Teile ihres Vermögens ihren Erben überschreiben, ohne dass diese dafür Steuern zahlen müssen. Es gelten dabei die folgenden Freibeträge: Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkelkinder 200.000 €, Geschwister und nicht verheiratete oder eingetragene Partner 20.000 €.

Räumt sich der Schenkende jedoch gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht ein, muss er seinen persönlichen Vermögensgewinn (er wohnt wohngeldfrei und mehrt damit indirekt sein Vermögen) versteuern. Je nach Höhe der geschätzten Mietzahlungen und Restlebensdauer des Wohnberechtigten können diese Steuerzahlungen stattlich ausfallen.

Nicht verheirateten oder eingetragenen Lebenspartnern drohen bei einer Schenkung der Immobilie ebenfalls hohe Steuerzahlungen, da ihnen lediglich ein Freibetrag von 20.000 € zusteht. Auch die Selbstnutzungsausnahme entfällt für diese Personen, da sie nur für eingetragene Lebens- und Ehepartner oder für die Kinder gilt.

Für nicht eingetragene Partner kann es also lohnender sein, ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu erhalten und lediglich Steuern auf den Vermögensgewinn zahlen zu müssen.

Die Übertragung der Immobilie mit gleichzeitigem lebenslangen Wohnrecht kann auch für Selbstständige eine Überlegung wert sein. Geht der Selbstständige in die Privatinsolvenz, ist die auf den Ehepartner übertragene Immobilie vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt.

6) Haus verkaufen mit Wohnrecht?

Da der Wohnberechtigte nicht der Eigentümer der Immobilie ist, hat er keinerlei Mitspracherecht, wenn es zu einem Verkauf oder zur Vererbung der Immobilie kommt. Ist sein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, bleibt es jedoch auch bei einem Eigentümerwechsel unangetastet.

Diese klare Aufteilung der Rechte und Pflichten würde den Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht zu einer unkomplizierten Sache machen, wäre da nicht der niedrigere Verkaufserlös. Käufer wollen für gewöhnlich freie Hand haben bei der Nutzung ihrer Immobilie und keine Altlasten übernehmen. Für den Verkäufer kann es sich deshalb lohnen, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, um ihn aus dem Haus zu bekommen. Stimmt der Wohnberechtigte nicht zu, bleibt sein Wohnrecht bestehen.

Wird die Immobilie mit Wohnrecht zum Verkauf angeboten, fällt der Wert beträchtlich. In der Praxis wird der Wert des Wohnrechts vom Verkaufspreis abgezogen. Dieser Wert wird mithilfe derselben Formel ermittelt wie bei der Berechnung der Steuerlast des Wohnberechtigten:

Geschätzte Jahreskaltmiete * Kapitalwert (= Restlebensdauer des Wohnberechtigten laut Tabelle des Bundesfinanzministeriums)

Gut zu wissen:

Da der Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht ein sehr gutes Verhandlungsgeschick erfordert, empfehlen wir Ihnen hierbei die Unterstützung unseres Maklers aus Ihrer Region.

7) Was ist das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht wird oftmals alternativ zum Wohnrecht gewählt. Besitzt der Berechtigte ein Nießbrauchrecht, darf er die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch (finanzielle) Vorteile aus ihr ziehen. Es ist also möglich, dass der Berechtigte die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet und die Mietzahlungen zum Beispiel für seine eigene Pflege durch Fachkräfte oder ein Pflegeheim nutzt. Der Eigentümer bleibt außen vor.

Bei dieser Variante geht auch die Verantwortung der Instandhaltung auf den Berechtigten über, denn wer die wirtschaftlichen Vorteile hat, muss auch die wirtschaftlichen Nachteile tragen. Verkaufen darf der Berechtigte die Immobilie jedoch nicht. Dieses Recht gebührt nach wie vor allein dem Eigentümer.

Auch das Nießbrauchrecht ist nicht vererbbar.

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8) Die 10 häufigsten Fragen zum Wohnrecht

Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten das Bewohnen der vom Wohnrecht betroffenen Immobilie, je nach Ausgestaltung mit oder ohne Verwandte, Pflegepersonal und Bedienstete.

Das Nießbrauchrecht erlaubt neben dem Bewohnen auch die Fruchtziehung, das heißt die Generierung eines wirtschaftlichen Vorteils. In der Praxis sind dies meist Mieteinnahmen, wenn der Wohnberechtigte die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet.

Beide Rechte können nicht an Dritte übertragen werden, auch nicht durch Vererbung.

Ein lebenslanges Wohnrecht oder Wohnrecht auf Lebenszeit ist an die Lebensdauer des Berechtigten geknüpft. Kommt es im Vorfeld nicht zu einer einvernehmlichen Löschung des Wohnrechts, erlischt es erst mit dem Tod des Berechtigten.

Im Gegensatz hierzu steht das befristete Wohnrecht. Die Dauer der Befristung muss im Vertrag genannt werden.

Es muss nicht, aber es sollte: Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird das Wohnrecht zu einem dinglichen Recht, das auch losgelöst von den ursprünglichen Vertragsparteien besteht. Dies ist vor allem bei einem Verkauf oder der Vererbung der Immobilie wichtig: Verkauft der Eigentümer die Immobilie und wurde das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen, erlischt es mit dem Verkauf, da es sich ohne Grundbucheintrag lediglich um einen schuldrechtlichen Vertrag handelt, der ausschließlich gegen den ursprünglichen Eigentümer gilt.

Für gewöhnlich ja. Um die Höhe bemessen zu können, wird die geschätzte Jahreskaltmiete mit der Restlebensdauer des Wohnberechtigten nach der Tabelle des Bundesfinanzministeriums multipliziert. Der so ermittelte Wert ist der Vermögenszuwachs des Wohnberechtigten und unterliegt der Besteuerung.

Dem Eigentümer steht alleine das Veräußerungsrecht seiner Immobilie zu. Somit ist es möglich, dass er seine Immobilie mitsamt Wohnrecht verkauft. Der Wohnberechtigte kann hier keinen Widerspruch einlegen.

Wurde das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, gilt es auch gegen den neuen Eigentümer. Der Wohnberechtigte muss also keinen Zwangsauszug befürchten.

Für die Berechnung des Verkaufspreises wird der Wert der Wohnberechtigung (geschätzte Jahreskaltmiete * Kapitalwert (= Restlebensdauer des Wohnberechtigten nach Tabelle des Bundesfinanzministeriums)) vom Verkehrswert abgezogen.

Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen werden vom Eigentümer der Immobilie getragen.

Die Nebenkosten trägt der Wohnberechtigte. Dasselbe gilt für kleine und Schönheitsreparaturen.

Das hängt von der jeweiligen individuellen Situation aller Beteiligten ab.

Für die mit der Immobilie Beschenkten kann sich die Übertragung bereits zu Lebzeiten des eigentlichen Eigentümers lohnen, wenn die Erbmasse ansonsten den Erbfreibetrag übersteigen würde.

Für den Wohnberechtigten kann sich die Übertragung lohnen, wenn ansonsten mit einem Verlust der Immobilie zu rechnen wäre (zum Beispiel bei Privatinsolvenz).

Auch aus emotionaler Sicht kann eine Schenkung einer Vererbung vorgezogen werden, wenn der eigentliche Eigentümer noch „mit warmer Hand“ geben will.

Scheut der eigentliche Eigentümer mit zunehmendem Alter den Sanierungsaufwand der Immobilie, möchte jedoch nicht sein gewohntes Lebensumfeld verlassen, kann auch dies für eine Übertragung mit Wohnrecht sprechen.

Es ist möglich, die eigene Immobilie noch zu Lebzeiten den Erben zu schenken und ihnen somit die Erbschaftssteuer zu sparen, da die Freibeträge bei Schenkungen im Gegensatz zu den Freibeträgen bei Vererbung alle zehn Jahre ausgenutzt werden können. Teilt sich die Erbmasse in 500.000 € Immobilienwert und weitere 500.000 € Barvermögen, kann der Ehepartner durch eine Schenkung vor der Zahlung von Erbschaftssteuer bewahrt werden, da er so seinen Freibetrag in Höhe von 500.000 € zweimal nutzt.

Die Höhe der Freibeträge hängt jedoch vom Verwandtschaftsgrad ab.

Bei Schenkungen sind dies:

Verwandtschaftsgrad
Steuerfreibetrag
Ehepartner, eingetragene Lebenspartner
500.000 €

Kinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder, Adoptivkinder
400.000 €

Enkelkinder, Kinder von Stiefkindern
200.000 €

Eltern, Großeltern, Nichten, Neffen, Geschwister
20.000 €

Alle anderen (auch nicht eingetragene Lebenspartner)
20.000 €

Bei Erbschaften sehen die Freibeträge wie folgt aus:

Verwandtschaftsgrad
Steuerfreibetrag
Ehepartner, eingetragene Lebenspartner
 500.000 €

Kinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder, Adoptivkinder
 400.000 €

Enkel und Kinder von Stiefkindern
200.000 €

Eltern, Großeltern
100.000 €

Geschwister, Nichten, Neffen
 20.000 €

Alle anderen (auch nicht eingetragene Lebenspartner)
 20.000 €

Es ist möglich, auch dann keine Schenkungssteuer auf eine geschenkte Immobilie bezahlen zu müssen, wenn der Wert den eigenen Freibetrag übersteigt. Diese Möglichkeit steht jedoch nur Ehe- sowie eingetragenen Lebenspartner und Kindern (leiblich sowie adoptiert) zu.

Ist die Wohnfläche der Immobilie niedriger als 200 m² und wird der Beschenkte weitere zehn Jahre in der Immobilie wohnen, muss er den Erhalt der Immobilie nicht besteuern.

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