Hausverkauf Steuern – was bekommt der Staat?



Steuer bei Hausverkauf

Hausverkauf Steuern -was bekommt der Staat?

Müssen bei einem Hausverkauf Steuern anfallen? Nicht unbedingt. Wenn Sie gewisse Fristen beachten oder Ihre Immobilie grundsätzlich selber bewohnt haben, wird der Staat am Verkaufserlös nicht beteiligt.


Steuer Immobilienverkauf: Ausnahmen bestätigen die Regel.

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind zwar grundsätzlich steuerpflichtig, so regelt es § 23 EStG. Dennoch hat der Gesetzgeber einige Ausnahmen speziell für den Immobilienmarkt geschaffen.

So entfällt die Steuer beim Hausverkauf, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben oder aber seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre verstrichen sind.

Sie zahlen keine Steuern, wenn …

  1. Haben Sie die Immobilie selbst genutzt, ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren obsolet. Dann müssen Sie auch dann keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen, wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden hat.
  2. Haben Sie die Immobilie selber vermietet oder verpachtet, sie also gewerblich genutzt, aber zwischen dem Erwerb und dem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre, müssen Sie auch hier den Gewinn nicht versteuern.

Tatsächlich gibt es noch eine dritte Variante, wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können:

Haben Sie eine Immobilie zunächst gewerblich genutzt, dann aber in den letzten beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr selber genutzt, müssen auch hier nicht die zehn Jahre Spekulationsfrist verstrichen sein, damit Sie steuerfrei aus dem Verkauf herausgehen. Die Jahre können auch angebrochen sein.

Habe Sie zum Beispiel seit Mai 2017 die Immobilie selber bewohnt, können Sie im Sommer 2018 Ihre Verkaufsaktivitäten starten, ohne eine Steuerlast befürchten zu müssen. Das gilt auch für Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen, die Sie selbst bewohnt haben.

Für den Gesetzgeber haben Sie dann eine Immobilie selbst genutzt, wenn Sie selber oder aber Ihre Kinder dort gewohnt haben. Kinder im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur diejenigen Ihrer Sprösslinge, die noch Kindergeld erhalten.


Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Steuer bei Hausverkauf hängt zum einen vom erzielten Gewinn ab, zum anderen von Ihrem persönlichen Steuersatz.

Vom Verkaufspreis können Sie die Anschaffungskosten sowie Verkaufsnebenkosten abziehen. Was nun übrig bleibt, ist der Gewinn. Es fallen also nur dann auf den Hausverkauf Steuern an, wenn Sie Ihre Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen konnten, als Sie sie erworben hatten.

Bei vermieteten Immobilien werden Sie im Laufe der Zeit Abschreibungen geltend gemacht haben. Diese Kosten werden bei einem Verkauf von den ursprünglichen Anschaffungskosten abgezogen. Sie mindern also die Anschaffungskosten.

Hausverkauf Steuern: ein Rechenbeispiel

Lag der Immobilienverkaufspreis bei 350.000 €, ist dies der Ausgangswert der Berechnungen. Hiervon können Sie nun die Verkaufsnebenkosten (zum Beispiel Renovierungsarbeiten in Höhe von 14.000 €) abziehen ebenso wie die ursprünglichen Anschaffungskosten.

Haben Sie also selber einmal 260.000 € für Ihre Immobilie gezahlt, können Sie diesen Betrag nun in ganzer Höhe vom Verkaufserlös abziehen, wenn Sie niemals Abschreibungen geltend gemacht haben. Gab es Abschreibungen, mindern diese die Höhe der Anschaffungskosten.

350.000 € – 14.000 € – 260.000 € = 76.000 € Gewinn

Wenn wir nun annehmen, dass Ihr persönlicher Steuersatz bei 42 % liegt, müssen Sie 31.920 € an Steuern zahlen.

Zu den Anschaffungskosten (in unserem Beispiel die 260.000 €) zählen auch die Ausgaben für den Notar, den Makler und die Grundsteuer. Sie machen die Kaufnebenkosten aus und sind meist in voller Höhe anrechenbar.


⇒ INFOKASTEN :
Ihr persönlicher Steuersatz ergibt sich aus der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens. Haben Sie zum Beispiel ein zu versteuerndes Einkommen in Höhe von 92.000 €, beträgt Ihr Steuersatz 42 %. Das zu versteuernde Einkommen ergibt sich aus der Summe aller Einkünfte (selbständige Arbeit, Gewerbebetrieb, Forstwirtschaft, nichtselbständige Arbeit, Kapitaleinkünfte, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sonstige Einkünfte) gemindert um die abziehbaren Ausgaben.

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Private Veräußerung oder gewerblicher Grundstückshandel?

Der Gesetzgeber hat eine genaue Vorstellung davon, wann ein Immobilienverkauf privat getätigt wurde (ob mit oder ohne Makler ist hier nicht von Belang) oder ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Ein gewerblicher Grundstückshandel wird unterstellt, wenn Sie mindestens drei Immobiliengeschäfte egal welcher Art innerhalb von fünf Jahren tätigen. In diesen Fällen unterliegen Sie der Besteuerung nach § 15 EStG. und somit der gewerblichen Versteuerung.


⇒ INFOKASTEN :
Ein gewerblicher Grundstückshandel wird immer dann angenommen, wenn …

1.) Sie mindestens drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen

oder

2.) bei nur zwei Geschäften trotzdem davon ausgegangen werden kann, dass Sie sie in Gewinnerzielungsabsicht getätigt haben.

Beispiel 1: Herr A. baut 2012 ein Haus, in dem er selber wohnt, und außerdem 2013 ein weiteres Haus, das er verpachtet. 2015 kommt eine Wohnung hinzu, in die seine erwachsene Tochter mit ihrer Familie zieht. Die Pachteinnahmen sowie die Mieteinnahmen der Wohnung, sofern vorhanden, muss er nun, abzuüglich der Bau- und Erwerbskosten, gewerblich versteuern, da drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren vorliegen und die Nutzung durch die erwachsene Tochter nicht als Eigennutzung zählt.

Beispiel 2: Frau B. kauft 2009 ein Haus und verkauft es 2010 mit deutlichem Gewinn. Es fallen auch bei diesem Hausverkauf Steuern an, obwohl nur zwei Immobiliengeschäfte vorliegen. Denn es kann angenommen werden, dass Frau B. das Haus von Beginn an mit der Absicht erworben hatte, es bei entsprechender Marktlage sofort wieder zu veräußern.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen von dieser Regel. So unterstellt das Finanzamt beispielsweise keine Gewinnerzielungsabsicht, wenn eine Immobilie länger als fünf Jahre privat genutzt wurde und nun zusammen mit zwei weiteren Immobiliengeschäften veräußert wird. Sie können diese Immobilie also verkaufen und zusätzlich zwei weitere Immobiliengeschäfte tätigen (beispielsweise Ankauf einer kleinen Stadtwohnung sowie Erwerb eines größeren Landhauses), ohne dass auf den Verkaufserlös des alten Hauses Steuern anfallen.

Steuerlich auf der sicheren Seite sind Sie immer dann, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung einer Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind. Haben Sie also in den Jahren 2004 bis 2007 acht Immobilien gekauft und vermietet und verkaufen sie alle acht im Jahr 2018, fällt auf den Gewinn keine Steuer, auch keine gewerbliche, an.

Haus verkaufen Steuern: Womit müssen Sie rechnen?

Ob auf einen Hausverkauf Steuern anfallen oder nicht, ist im Vorfeld leicht zu ermitteln. Tätigen Sie den Kauf privat, müssen Sie entweder Ihre Immobilie selbst genutzt oder sie vor mehr als zehn Jahren erworben haben, um die Zahlung von Steuern zu umgehen. Auch eine Mischung beider Varianten ist möglich, denn auch, wenn Sie die Immobilie zunächst nicht selbst genutzt haben, die letzten beiden Kalenderjahre vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs selbst jedoch schon, geht der Staat ebenfalls leer aus.

Sind Sie gewerblich in der Immobilienbranche tätig, dürfen Sie nicht mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen, wollen Sie eine Steuerbelastung verhindern. Ausnahmen von dieser Regel sind in Zweifelsfällen jedoch möglich.

Haben Sie noch Fragen? Dann kontaktieren Sie uns gerne. Wir helfen Ihnen schnell und unkompliziert weiter und machen Sie auf Wunsch mit einem unserer erfahrenen Makler bekannt, der die Verkaufsaktivitäten für Sie übernimmt.

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