Hausverkauf Steuern – was bekommt der Staat beim Immobilienverkauf?



Steuer bei Hausverkauf

Hausverkauf Steuern -was bekommt der Staat?

Müssen bei einem Hausverkauf Steuern anfallen? Nicht unbedingt. Wenn Sie gewisse Fristen beachten oder Ihre Immobilie grundsätzlich selber bewohnt haben, wird der Staat am Verkaufserlös nicht beteiligt.


Steuer Immobilienverkauf: Ausnahmen bestätigen die Regel.

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind zwar grundsätzlich steuerpflichtig, so regelt es § 23 EStG. Dennoch hat der Gesetzgeber einige Ausnahmen speziell für den Immobilienmarkt geschaffen.

So entfällt die Steuer beim Hausverkauf, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben oder aber seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre verstrichen sind.

Sie zahlen keine Steuern, wenn …

  1. Haben Sie die Immobilie selbst genutzt, ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren obsolet. Dann müssen Sie auch dann keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen, wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden hat.
  2. Haben Sie die Immobilie selber vermietet oder verpachtet, sie also gewerblich genutzt, aber zwischen dem Erwerb und dem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre, müssen Sie auch hier den Gewinn nicht versteuern.

Tatsächlich gibt es noch eine dritte Variante, wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können:

Haben Sie eine Immobilie zunächst gewerblich genutzt, dann aber in den letzten beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr selber genutzt, müssen auch hier nicht die zehn Jahre Spekulationsfrist verstrichen sein, damit Sie steuerfrei aus dem Verkauf herausgehen. Die Jahre können auch angebrochen sein.

Habe Sie zum Beispiel seit Mai 2017 die Immobilie selber bewohnt, können Sie im Sommer 2018 Ihre Verkaufsaktivitäten starten, ohne eine Steuerlast befürchten zu müssen. Das gilt auch für Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen, die Sie selbst bewohnt haben.

Für den Gesetzgeber haben Sie dann eine Immobilie selbst genutzt, wenn Sie selber oder aber Ihre Kinder dort gewohnt haben. Kinder im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur diejenigen Ihrer Sprösslinge, die noch Kindergeld erhalten.


Hausverkauf Steuern: Übersicht der möglichen Steuern beim Immobilienverkauf?

SteuerartWer zahlt?Wann?Wie viel?Was wird besteuert?
SpekulationssteuerVerkäuferWenn das Geschäft gewerblich eingestuft wirdAbhängig vom persönlichen SteuersatzVerkaufsgewinn
GrunderwerbssteuerKäuferImmerZwischen 3,5 % und 6,5 % vom KaufpreisKaufpreis
GewerbesteuerVerkäuferBei gewerblichem GrundstückshandelGewinn * 3,5 * kommunaler HebesatzVerkaufsgewinn
UmsatzsteuerKäuferBei gewerblichem Grundstückshandel19 % des KaufpreisesKaufpreis

Immobilie verkaufen Steuer: die weiteren Steuerarten

Grunderwerbssteuer beim Hauskauf

Die Grunderwerbssteuer ist nicht mit der Spekulationssteuer gleichzusetzen. Sie wird in aller Regel vom Käufer gezahlt und kann nicht umgangen werden.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. 2018 wurden zwischen 3,5 Prozent (Sachsen und Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein) vom Kaufpreis als Grundsteuer fällig.

Gewerbesteuer im Immobilienmarkt

Mit Gewerbesteuer müssen Sie erst dann rechnen, wenn das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel bei Ihnen vermutet. Dieser Verdacht kommt immer dann auf, wenn Sie drei oder mehr Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.

Um die Höhe der Gewerbesteuer zu ermitteln, multipliziert das Finanzamt den Verkaufsgewinn mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent sowie einem kommunal festgelegten Hebesatz. Vereine, natürliche Personen, Personengesellschaften und bestimmte Unternehmen können Freibeträge in unterschiedlichen Höhen geltend machen.

Immobilienverkauf Steuer: Umsatzsteuer bei gewerblichem Handel

Die Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer fällt ebenfalls nur bei gewerblichem Grundstückshandel an; es gilt der aktuell gültige Umsatzsteuersatz (aktuell 19 Prozent). Zur Berechnung wird der Verkaufspreis herangezogen. Auch die Makler- und Notargebühren unterliegen im gewerblichen Grundstückshandel der Umsatzsteuerpflicht.

Achtung !:
Zahlungspflichtig ist der Käufer. Ist Ihr Käufer jedoch eine Privatperson und somit nicht zum Umsatzsteuerabzug berechtigt, wird er/sie einen geringeren Kaufpreis aushandeln wollen. Indirekt zahlen Sie als gewerblicher Verkäufer hier also mit.

Sind sowohl Verkäufer als auch Käufer zum Abzug der Umsatzsteuer berechtigt, kann sie gegengerechnet werden.

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Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften fällt grundsätzlich Einkommenssteuer an, so regelt es § 23 EStG. Zu diesen privaten Veräußerungsgeschäften zählen nicht nur der Handel mit Immobilien, sondern alle privat getätigten Spekulationen – also zum Beispiel auch Einkünfte aus Geldanlagen.

Während Gewinne aus Geldanlagen pauschal mit 25 Prozent besteuert werden (die sogenannte Abgeltungssteuer), macht der Gesetzgeber die Steuerlast bei Einkünften aus anderen privaten Veräußerungen vom jeweiligen Steuersatz des Steuerpflichtigen abhängig. Diese Regelung gilt auch im Immobilienbereich. Doch nicht nur die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien wird individuell berechnet, auch die Frage, ob überhaupt Steuerzahlungen fällig werden, hängt von verschiedenen Parametern ab.

Spekulationssteuer Immobilien: Wann muss ich zahlen?

Pauschal gesagt müssen Sie immer dann Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn von Immobiliengeschäften zahlen, wenn Sie den Verkauf aus reinen Spekulationsgründen getätigt haben.

Diese reine Spekulationsabsicht unterstellt das Finanzamt immer dann, wenn …

… Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben.

… zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.

… Sie mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen.

Was heißt das im Detail?

Immobilie selbst bewohnen

Für den Gesetzgeber haben Sie immer dann eine Immobilie selbst genutzt, wenn Sie selber oder aber Ihre Kinder durchgängig dort gewohnt haben. Kinder im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur diejenigen Ihrer Sprösslinge, die noch Kindergeld erhalten.

Haben Sie die Immobilie nur teilweise selbst bewohnt, ist der Zeitraum entscheidend: So fällt immer dann keine Spekulationssteuer an, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben.

Merksatz:
Bei der Bemessung der drei Jahre sind die Jahreszahlen ausschlaggebend, nicht der tatsächliche Zeitraum. Wenn Sie erst im Dezember 2018 einziehen, ist dieses Jahr trotzdem Teil der drei Jahre.

Zehnjahresfrist

Wenn Sie in Ihrer Immobilie nicht selbst gewohnt haben, erfolgt die Ermessung, ob Sie gewerblich handeln, aufgrund der Zehnjahresfrist: Haben Sie Ihre Immobilie im Jahr 2006 erworben und verkaufen sie wieder im Jahr 2017, so entgehen Sie der Steuerpflicht, denn zwischen Ankauf und Verkauf sind mehr als zehn Jahre vergangen. Genau anders sieht es aus, wenn Sie diese Zahnjahresfrist, auch Spekulationsfrist genannt, unterschreiten. Haben Sie also 2006 gekauft und verkaufen Sie in 2011, müssen Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern, denn hier geht das Finanzamt von einem Spekulationsgeschäft aus.

Gut zu wissen:
Steuern fallen nur auf den Gewinn an, also Verkaufserlös minus Ankaufspreis und abziehbare Instandhaltungs- sowie Kaufnebenkosten. Haben Sie ein Verlustgeschäft getätigt, müssen Sie keine Steuern befürchten.

Für die Besteuerung auf Grundlage der Zehnjahresfrist spielt es kaum eine Rolle, warum Sie die Immobilie verkaufen. Haben Sie zum Beispiel geerbt und wollen die Immobilie nicht selbst bewohnen, müssen Sie Steuern zahlen, wenn zwischen Ankauf der Immobilie durch den Erblasser und Verkauf durch den Erben weniger als zehn Jahre vergangen sind. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie aus einer Betriebsaufgabe in Ihren Privatbesitz übergegangen ist.

Mitunter ist für Laien nicht immer ganz ersichtlich, welche Regelung den Vorrang bekommt. Haben Sie zum Beispiel ein Haus geerbt und seit dem Erbe weder verkauft noch selber bewohnt, muss Ihr Finanzamt Ihnen diesen Leerstand nicht als Selbstnutzungszeit anerkennen. Sicherer ist es also, wenn Sie auch hier die Zehnjahresfrist abwarten, um definitiv der Zahlung von Spekulationssteuer zu entgehen.

Weniger als drei Geschäfte in fünf Jahren

Tätigen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobiliengeschäfte, geht der Fiskus ebenfalls von einer spekulativen Tätigkeit aus.

In bestimmten Konstellationen ist jedoch eine Ausnahme dieser Regel möglich. Haben Sie zum Beispiel Ihr Haus aus Altersgründen verkauft und sich von dem Erlös eine Erdgeschosswohnung im Stadtkern sowie einen Zufluchtsort im Grünen gekauft, wird das Finanzamt sehr wahrscheinlich von der Besteuerung des Gewinns aus dem Hausverkauf absehen.

Doch auch bei nur zwei Geschäften kann eine Ausnahmeregelung greifen, diesmal zu Ihrem Nachteil: Wenn trotzdem davon ausgegangen werden kann, dass Sie diese beiden Geschäfte in Gewinnerzielungsabsicht getätigt haben, wird das Finanzamt Sie zur Kasse bitten.

Beispiel 1: Herr A. baut 2012 ein Haus, in dem er selber wohnt, und außerdem 2013 ein weiteres Haus, das er verpachtet. 2015 kommt eine Wohnung hinzu, in die seine erwachsene Tochter mit ihrer Familie zieht. Die Pachteinnahmen sowie die Mieteinnahmen der Wohnung, sofern vorhanden, muss er nun, abzüglich der Bau- und Erwerbskosten, gewerblich versteuern, da drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren vorliegen und die Nutzung durch die erwachsene Tochter nicht als Eigennutzung zählt.

Beispiel 2: Frau B. kauft 2009 ein Haus und verkauft es 2010 mit deutlichem Gewinn. Es fallen auch bei diesem Hausverkauf Steuern an, obwohl nur zwei Immobiliengeschäfte vorliegen. Denn es kann angenommen werden, dass Frau B. das Haus von Beginn an mit der Absicht erworben hatte, es bei entsprechender Marktlage sofort wieder zu veräußern.

Gut zu wissen:
Haben Sie eine Immobilie sowohl gewerblich als auch für eigene Wohnzwecke benutzt und verkaufen sie nun, wird nur der Gewinnanteil versteuert, den Sie über die gewerblich genutzte Fläche generiert haben.

So können Sie die Spekulationssteuer auf Immobilienverkäufe senken

Wenn Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, gibt es viele Möglichkeiten, den fälligen Betrag zu senken. Hier zahlt es sich aus, wenn Sie alle Belege rund um Ihre Immobilie aufbewahrt haben, denn das Finanzamt akzeptiert eine Vielzahl an Ausgaben.

Dazu gehören:

  • Alle Kaufnebenkosten. Beim Kauf mussten Sie Grunderwerbssteuer und den Grundbucheintrag bezahlen und hatten Ausgaben für den Notar. Auch Maklergebühren sind absetzbar.
  • Alle Verkaufnebenkosten. Zeitungsannoncen, Home Staging, Makler – all diese Ausgaben können Sie vom Gewinn abziehen.
  • Kosten für Instandhaltungen/Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen, sofern sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf vorgenommen wurden.

Wer seine Immobilie immer top gepflegt hat und die Belege noch findet, kann oftmals so viele Ausgaben geltend machen, dass die Steuerlast gänzlich entfällt. Wichtig ist jedoch, dass Handwerksfirmen die Arbeiten durchgeführt haben. Haben Sie selber zum Werkzeug gegriffen, können Sie diesen Aufwand nicht absetzen.

Achtung:
Um die Kosten für Reparaturen voll und auf einmal absetzen zu können, müssen sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf vorgenommen worden sein. Alle späteren Kosten müssen Sie über die AfA-Tabelle abschreiben. Bei einem späteren Verkauf zählen die abgeschriebenen Kosten nun nicht mehr zu den Ausgaben, da Sie hierüber bereits einmal eine Steuererleichterung genossen haben.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Steuer bei Hausverkauf hängt zum einen vom erzielten Gewinn ab, zum anderen von Ihrem persönlichen Steuersatz.

Vom Verkaufspreis können Sie die Anschaffungskosten sowie Verkaufsnebenkosten abziehen. Was nun übrig bleibt, ist der Gewinn. Es fallen also nur dann auf den Hausverkauf Steuern an, wenn Sie Ihre Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen konnten, als Sie sie erworben hatten.

Bei vermieteten Immobilien werden Sie im Laufe der Zeit Abschreibungen geltend gemacht haben. Diese Kosten werden bei einem Verkauf von den ursprünglichen Anschaffungskosten abgezogen. Sie mindern also die Anschaffungskosten.

Hausverkauf Steuern: ein Rechenbeispiel

Lag der Immobilienverkaufspreis bei 350.000 €, ist dies der Ausgangswert der Berechnungen. Hiervon können Sie nun die Verkaufsnebenkosten (zum Beispiel Renovierungsarbeiten in Höhe von 14.000 €) abziehen ebenso wie die ursprünglichen Anschaffungskosten.

Haben Sie also selber einmal 260.000 € für Ihre Immobilie gezahlt, können Sie diesen Betrag nun in ganzer Höhe vom Verkaufserlös abziehen, wenn Sie niemals Abschreibungen geltend gemacht haben. Gab es Abschreibungen, mindern diese die Höhe der Anschaffungskosten.

350.000 € – 14.000 € – 260.000 € = 76.000 € Gewinn

Wenn wir nun annehmen, dass Ihr persönlicher Steuersatz bei 42 % liegt, müssen Sie 31.920 € an Steuern zahlen.

Zu den Anschaffungskosten (in unserem Beispiel die 260.000 €) zählen auch die Ausgaben für den Notar, den Makler und die Grundsteuer. Sie machen die Kaufnebenkosten aus und sind meist in voller Höhe anrechenbar.


⇒ INFOKASTEN :
Ihr persönlicher Steuersatz ergibt sich aus der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens. Haben Sie zum Beispiel ein zu versteuerndes Einkommen in Höhe von 92.000 €, beträgt Ihr Steuersatz 42 %. Das zu versteuernde Einkommen ergibt sich aus der Summe aller Einkünfte (selbständige Arbeit, Gewerbebetrieb, Forstwirtschaft, nichtselbständige Arbeit, Kapitaleinkünfte, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sonstige Einkünfte) gemindert um die abziehbaren Ausgaben.

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Private Veräußerung oder gewerblicher Grundstückshandel?

Der Gesetzgeber hat eine genaue Vorstellung davon, wann ein Immobilienverkauf privat getätigt wurde (ob mit oder ohne Makler ist hier nicht von Belang) oder ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Ein gewerblicher Grundstückshandel wird unterstellt, wenn Sie mindestens drei Immobiliengeschäfte egal welcher Art innerhalb von fünf Jahren tätigen. In diesen Fällen unterliegen Sie der Besteuerung nach § 15 EStG. und somit der gewerblichen Versteuerung.


Steuerlich auf der sicheren Seite sind Sie immer dann, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung einer Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind. Haben Sie also in den Jahren 2004 bis 2007 acht Immobilien gekauft und vermietet und verkaufen sie alle acht im Jahr 2018, fällt auf den Gewinn keine Steuer, auch keine gewerbliche, an.

Haus verkaufen Steuern: Womit müssen Sie rechnen?

Ob auf einen Hausverkauf Steuern anfallen oder nicht, ist im Vorfeld leicht zu ermitteln. Tätigen Sie den Verkauf privat, müssen Sie entweder Ihre Immobilie selbst genutzt oder sie vor mehr als zehn Jahren erworben haben, um die Zahlung von Steuern zu umgehen. Auch eine Mischung beider Varianten ist möglich: Wenn Sie die Immobilie zunächst nicht selbst genutzt haben, die letzten beiden Kalenderjahre vor dem Verkaufsowie im Jahr des Verkaufs selbst jedoch schon, geht der Staat ebenfalls leer aus.

Darüber hinausdürfen Sie nicht mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen, wollen Sie eine Steuerbelastung verhindern. Ausnahmen von dieser Regel sind in Zweifelsfällen jedoch möglich.

Sind Sie gewerblich in der Immobilienbranche tätig, wird es etwas komplizierter. Hier müssen Sie in aller Regel mit Spekulationssteuer rechnen sowie mit Gewerbesteuer. Die Umsatzsteuer zahlt hingegen Ihr Käufer.

Haus verkaufen Steuern: Womit müssen Sie rechnen?

Wenn Sie oder Ihre minderjährigen Kinder die Immobilie grundsätzlich selbst bewohnt haben, ist ihr Verkauf steuerfrei, sofern Sie nicht noch zwei weitere Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren getätigt haben oder noch tätigen werden.

Haben Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt, müssen zwischen Ankauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sein, damit Sie den Gewinn aus dem Verkauf nicht besteuern müssen.

Wenn Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, stehen Ihnen trotzdem noch viele Möglichkeiten zur Verfügung, die Steuerlast zu senken. So können Sie zum Beispiel sämtliche Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Verkauf entstanden sind, vom Erlös abziehen. Auch die ehemaligen Anschaffungskosten sowie innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf vorgenommene Instandhaltungsmaßnahmen mindern den Gewinn. Abschreibungen zählen hingegen nicht mehr als Ausgaben, da Sie hier bereits einmal von einer Steuerersparnis Gebrauch gemacht haben.

Da das Finanzamt einen sehr großen Rahmen an Verkaufsnebenkosten als Ausgaben akzeptiert, können Verkäufer so auf legalem Wege den Gewinn und damit auch die zu zahlende Spekulationssteuer deutlich schmälern.

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem zu versteuernden Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz.

  • Ziehen Sie vom Verkaufserlös die Ankaufkosten und sämtliche Verkaufsnebenkosten sowie in den ersten drei Jahren nach Anschaffung vorgenommene Reparaturleistungen ab. Fügen Sie eventuell vorgenommene Abschreibungen hinzu. Diese Summe ist Ihr Verkaufsgewinn.
  • Mithilfe einer Einkommenssteuertabelle und Ihrem Steuersatz (zum Beispiel 38 Prozent) können Sie nun ermitteln, wie hoch Ihre Steuerlast ausfallen wird.

Die Spekulationsfrist wird auch Zehnjahresfrist genannt. Sie beschreibt die Zeitspanne, die zwischen Ankauf und Verkauf einer Immobilie vergehen muss, damit das Geschäft nicht als ein gewerblicher Immobilienhandel eingestuft wird.

Das Finanzamt geht immer dann von einem gewerblichen Immobilienhandel aus (auch gewerblicher Grundstückshandel genannt), wenn …

… Sie oder Ihre minderjährigen Kinder die zu verkaufende Immobilie nicht oder zu kurz (weniger als drei Jahre) selbst bewohnt haben.

… zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.

… Sie mehr als zwei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen oder getätigt haben.

Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie eventuell Erbschaftssteuer zahlen, jedoch keine Spekulationssteuer.

Verkaufen Sie die geerbte Immobilie und sind zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch Sie weniger als zehn Jahre vergangen (Spekulationsfrist), müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Haben Sie hingegen die geerbte Immobilie zunächst drei Jahre selbst bewohnt, entfällt die Steuerpflicht, auch wenn Sie danach noch immer nicht die zehn Jahre Spekulationsfrist voll bekommen.

Bei Privatverkäufen nicht.

Verkaufen Sie gewerblich an eine Privatperson, müssen Sie die Umsatzsteuer in Rechnung stellen, jedoch nicht selber zahlen.

Verkaufen Sie gewerblich an einen anderen Gewerbetreibenden, müssen Sie theoretisch ebenfalls die Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Da Ihr Käufer aber zum Umsatzsteuerabzug berechtigt ist und sich die gezahlte Umsatzsteuer somit direkt vom Finanzamt zurückholen kann, können Sie sich auch auf ein umsatzsteuerfreies Geschäft einigen.

Ja, aber nicht für Sie als Verkäufer. Die Grunderwerbssteuer zahlt in aller Regel der Käufer.

Wenn Sie mehrere Immobilien verkaufen und trotzdem keine Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen wollen, müssen Sie sich an die Regel „Weniger als drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren“ halten, um ganz sicherzugehen. Bei einwandfreien Privatgeschäften (ein älteres Ehepaar verkauft sein großes Haus und kauft stattdessen eine kleine Stadtwohnung sowie ein Urlaubshäuschen im Grünen) können Sie auch drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren tätigen und werden sehr wahrscheinlich trotzdem der Steuerpflicht entgehen.

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und verkaufen, gelten dieselben Regeln wie bei einem Verkauf innerhalb Deutschlands: Haben Sie die Immobilie immer oder in den letzten drei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Dabei wird auch anerkannt, wenn Sie die Immobilie nur einige Wochen im Jahr bewohnt haben, solange sie in der Zwischenzeit nicht vermietet wurde. Eine unentgeltliche Überlassung der Immobilie an Familienangehörige ist nicht problematisch.

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