Was ist Sondereigentum? Die wichtigsten Fragen und Antworten


Sondereigentum beschreibt die Teile einer Eigentumswohnung, die nur dem Wohnungsbesitzer, nicht jedoch der Eigentümergemeinschaft gehören. In diesem Artikel klären wir unter anderem:

Unterschied Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum (Liste)

Was sagt das WEG zum Gemeinschaftseigentum?

Wer zahlt für welche Reparaturen?

Von wem muss das Sondereigentum und von wem das Gemeinschaftseigentum gepflegt werden?


1) Was ist Sondereigentum?

SondereigentumFür das Sondereigentum ist ausschließlich der Wohnungsbesitzer verantwortlich. Es steht im direkten Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, um das sich alle Wohnungsbesitzer eines Mehrfamilienhauses, also die Eigentümergemeinschaft, kümmern müssen. Was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, bestimmt zum größten Teil das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In bestimmten Punkten kann die Eigentümergemeinschaft jedoch hiervon abweichende Beschlüsse erlassen.

Die Frage, ob ein Wohnungsbestandteil zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist vor allem bei der Pflege, der Reparatur und letztlich der Kostenübernahme sowie Haftung für eventuelle Schäden relevant. Zunächst ist es deshalb wichtig, genau zu wissen, welche Wohnungsbestandteile wozu gehören.

2) Das sagt das WEG zu Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt vor, welche Teile zum Sondereigentum gehören. Darüber hinaus wird auch angegeben, wie Teile des Gemeinschaftseigentums per Beschluss der Eigentümerversammlung zum Sondereigentum erklärt werden können. Das WEG gibt also nicht explizit vor, was alles zum Gemeinschaftseigentum gehört. Vielmehr gehört schlicht all das dazu, was nicht bereits Sondereigentum ist.

Das WEG regelt in § 5 Abs. 1 – 3, was zum Sondereigentum gehört. Alle anderen Bestandteile sind laut WEG Gemeinschaftseigentum:

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

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3) Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Der Sturm hat ein Fenster zerbrochen. Der Balkon muss dringend saniert werden. Und der Anstrich der Wohnungstür könnte auch mal eine Auffrischung vertragen … Ob in diesen Fällen der Eigentümer selbst tätig werden darf und muss oder ob die Eigentümergesellschaft zuständig ist, zeigt die folgende Auflistung:

Sondereigentum Gemeinschaftseigentum Liste

Sondereigentum

  • alle Räume der Wohnung inklusive Decken-, Boden- und Wandbelag
  • Zimmertüren
  • die Innenseite der Wohnungstür
  • Innenwände, wenn sie nicht tragend sind
  • Rohre und Leitungen, die nur für die einzelne Wohnung gelten
  • zur Wohnung gehörendes Keller- oder Speicherabteil
  • das Innere des Balkons (Innenanstrich, Bodenbelag etc.)
  • zur Wohnung gehörende Tiefgaragenstellplätze, sofern von der Eigentümergemeinschaft nicht anderweitig geregelt

Gemeinschaftseigentum

  • tragende Wände sowie das Fundament der Decken und des Bodens
  • Dach
  • Fenster, auch die Innenseiten
  • Außenseite der Wohnungstür
  • Treppenhaus, Fahrstuhl
  • Rohre und Leitungen, die die Versorgung für das gesamte Haus sicherstellen (Hauptstromleitung, Abwasserrohre, Heizungsrohre etc.)
  • Das Äußere des Balkons (Außenwände, Brüstungsbelag, Decke des Balkons etc.)

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Wie bereits erwähnt, kann die Eigentümergemeinschaft zu bestimmten Punkten auch abweichende Regelungen erlassen. So ist es zum Beispiel möglich, die Fenster generell zum Sondereigentum zu erklären. Der Vorteil: Jeder Eigentümer muss sich selbst um die Instandhaltung der Fenster kümmern und wird sie dann vielleicht auch besser pflegen. Der Nachteil: Wenn jeder sein Lieblingsfenster kaufen kann, wird das Haus sein einheitliches Gesicht verlieren.

Weitere Sonderfälle sind unter anderem:

  • Garten und Terrassen: Per definitionem gehören Gärten und Terrassen zum Gemeinschaftseigentum. Da jedoch die meisten Eigentümer nicht mit der gesamten Hausgemeinschaft über die Gestaltung der zur Wohnung gehörenden Terrasse debattieren wollen, kann die Eigentümergemeinschaft hier ein Sondernutzungsrecht einräumen. Bauliche Veränderungen sind aber trotzdem nur per Gemeinschaftsbeschluss möglich.

  • Auch Parkplätze auf dem Grundstück können per Sondernutzungsrecht nur einem Hausbewohner zugeordnet werden. In jedem anderen Fall stellen sie Gemeinschaftseigentum dar.

Gut zu wissen:
Wurden Teile des Gemeinschaftseigentums per Beschluss einem bestimmten Sondereigentum zugeteilt, so muss der Eigentümer auch alle Pflichten rund um diese Bereiche übernehmen, also die Instandhaltung samt Kostenübernahme sowie die Haftung, wenn hierüber Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht wurden.

4) Die Regelungen in der Praxis

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind nicht nur rechtlich, sondern auch physisch voneinander nicht trennbare Elemente: Ohne die Durchquerung des Gemeinschaftseigentums kann ein Wohnungsbesitzer sein Sondereigentum nicht einmal betreten, ohne die Nutzung der Hauptstromleitung bleibt das Licht in der Wohnung aus, ohne Abwassersystem gibt es keine Toilette etc. Von einem gut gepflegten Gemeinschaftseigentum profitieren also alle Bewohner eines Hauses.

Bei vielen baulichen Vorhaben führt aufgrund der engen Verknüpfung kein Weg an der Eigentümergemeinschaft vorbei. Das gilt unter anderem in diesen Fällen:

  • Bad renovieren: Möchte ein Wohnungsbesitzer sein Bad renovieren, steht dem erst einmal nichts im Wege, denn bis zu den Hauptrohren ist hier jeder Wohnungsbesitzer sein eigener Herrscher. Macht die Renovierung jedoch einen Eingriff in die Hauptrohre oder sogar deren Veränderung nötig, muss die Eigentümergemeinschaft dem zustimmen.
  • Aufhübschung des Balkons: Bei Veränderungen rund um den Balkon hat der Eigentümer bei allen Innenflächen seines Balkons freie Hand. Bei der Brüstung und den Außenflächen benötigt er hingegen das Okay der Eigentümergemeinschaft.

Gut zu wissen:
Bei der Eigentümergemeinschaft bestimmt der Flächenanteil des Sondereigentums eines jeden Mitglieds über den jeweiligen Stimmenanteil. Besitzer großer Wohnungen haben also ein stärkeres Mitspracherecht, müssen anteilig jedoch auch größere finanzielle Lasten bei Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums stemmen.

5) Gemeinschaftseigentum Kosten: Wer zahlt was?

Alle Kosten, die rund um das Sondereigentum anfallen, müssen vom jeweiligen Besitzer getragen werden. Alle Maßnahmen rund um das Gemeinschaftseigentum hingegen werden auch gemeinschaftlich von der Eigentümergesellschaft finanziert. Dabei werden die Gesamtkosten je nach Gesamteigentumsanteil auf alle Eigentümer umgelegt.

6) Schäden an Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Wie sieht es mit der Haftung aus?

Im Falle des Sondereigentums ist es mit der Haftung einfach: Jeder Eigentümer ist für Schäden, die er an seinem Sondereigentum verursacht hat, auch selbst verantwortlich.

Auch in dem Fall, dass durch das Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum oder einem anderen Sondereigentum entsteht, ist der Eigentümer des verursachenden Sondereigentums in der Haftungsverpflichtung. Das gilt zum Beispiel, wenn es innerhalb der nur zum Sondereigentum gehörenden Rohre zu einem Bruch kommt und ein Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung oder im zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus die Folge ist.

Gut zu wissen:
Nur weil Sie in der Haftung sind, müssen Sie den Schaden noch lange nicht aus eigener Tasche bezahlen. Wer die richtigen Versicherungen abgeschlossen hat, kann die Zahlungsverpflichtung an seinen Versicherer abtreten.

Wird das Sondereigentum eines Eigentümers durch einen Schaden am Gemeinschaftseigentum in Mitleidenschaft gezogen, so muss zuallererst ermittelt werden, ob der Schaden schuldhaft verursacht wurde oder nicht. Wusste die Eigentümergemeinschaft beispielsweise von einer brüchigen Stelle im Hauptwasserrohr und wurde dem Verwalter die Reparatur übertragen, ohne dass dieser dem Aufruf jedoch nachgekommen ist, so steht nicht die Eigentümergemeinschaft in der Haftung, sondern allein der Verwalter. Hat die Eigentümergemeinschaft die Beauftragung des Verwalters unterlassen, so haftet die Eigentümergemeinschaft.

War die brüchige Stelle der Eigentümergemeinschaft und auch sonst niemandem bekannt, so spricht man von verschuldensunabhängiger Haftung. Trotzdem muss die Eigentümergemeinschaft den Schaden bezahlen. In der Regel wird sie diese Verpflichtung jedoch auf einen Versicherer umlegen.

Gut zu wissen:
Die Wiedergutmachung des entstandenen Schadens bezieht nicht nur den Materialschaden mit ein, sondern auch eventuelle Mietausfälle. Generell muss der vorherige Zustand wieder hergestellt werden. Ist ein Raum betroffen, der ohnehin kurz vor der Kernsanierung stand, muss der Schaden nur anteilig erstattet werden.

Um herauszufinden, welche Schäden tatsächlich angerichtet wurden, also ob zum Beispiel Schimmel innerhalb der Wand entstanden ist, kann der Geschädigte einen Gutachter hinzuziehen. Die Kosten muss die Eigentümergemeinschaft tragen, jedoch nur, wenn das Gutachten auch gerechtfertigt war.

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