Haus geerbt: verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?
geerbtes Haus verkaufen
Wer ein Haus geerbt hat, dem stellt sich fast immer die Frage, was nun damit passieren soll. Generell gibt es drei Optionen: Sie können das geerbte Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen. Welche der drei Möglichkeiten Sie wählen, sollten Sie von Ihrer steuerlichen und finanziellen Situation abhängig machen sowie von der Art der geerbten Immobilie.
Inhaltsverzeichnis
- 1) Geerbte Immobilie selbst bewohnen
- 2) Die Vermietung: Vor- und Nachteile
- 3) Die häufigste Lösung: geerbtes Haus verkaufen
- 4) Haus geerbt: Fallen beim Verkauf meines geerbten Hauses Steuern an?
- 5) Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine Haus geerbt habe?
- 6) Wert eines geerbten Hauses berechnen
- 7) Immobilien gemeinsam erben – die Besonderheiten in einer Erbengemeinschaft
- 8) Geerbtes Haus verkaufen
- 9) Ein Fazit: Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen.
1) Geerbte Immobilie selbst bewohnen
Eine Möglichkeit ist immer das Bewohnen der geerbten Immobilie. Gerade wenn Erben sehr jung sind und selbst noch nicht gebaut haben, ist diese Variante durchaus einen Gedanken wert. Doch nicht immer lohnt sich der Umzug. Wer beispielsweise vom geerbten Haus aus einenweiteren Anfahrtsweg zu seiner Arbeitsstelle hat als von seinem bisherigen Wohnort, sollte sich den Umzug zumindest gut überlegen.
Auch der finanzielle Aspekt kann eher für den Verkauf der Immobilie sprechen als für die Bewohnung durch den Erben. Übersteigt der Immobilienwert Ihren Erbschaftssteuerfreibetrag, fallen zum Beispiel teilweise hohe Steuern an, die Sie ohne Verkaufserlös vielleicht nicht aufbringen können. Bitte lesen Sie hierzu weiter unten: Steuern / Wie hoch ist der Freibetrag?“
2) Die Vermietung: Vor- und Nachteile
Eine Vermietung der geerbten Immobilie ist für viele Erben so etwas wie der goldene Mittelweg: Man muss sich nicht für oder gegen den Verkauf entscheiden und kann trotzdem Kapital über das Erbe erwirtschaften. Haben mehrere Personen die Immobilie geerbt, kommt es oft doch zu einem Verkauf.
3) Die häufigste Lösung: geerbtes Haus verkaufen
Die meisten Erben einer Immobilie entscheiden sich dazu, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Natürlich kann es schwer fallen, das Elternhaus in fremde Hände zu übergeben. Auf der anderen Seite kann man sich mit dem Kapital aus dem Hausverkauf gut ein eigenes Leben aufbauen, endlich eine Business-Idee umsetzen oder auf eine Traumreise gehen.
Um beim Verkauf eines geerbten Hauses alles richtig zu machen, müssen Sie mit Köpfchen und einem klaren Blick vorgehen. Vor allem das Thema Steuern sollten Sie am besten zweimal durchdenken und mit einem Profi (zum Beispiel Ihrem Steuerberater) besprechen.
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4) Haus geerbt: Fallen beim Verkauf meines geerbten Hauses Steuern an?
Bei dieser Frage geht es primär um die Spekulationssteuer, denn die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem Hausverkauf an. Sie zahlt allerdings der Käufer, weshalb Sie für den Verkäufer uninteressant ist.
Die Spekulationssteuer hingegen muss der Verkäufer zahlen. Ob Sie jedoch wirklich Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös eines geerbten Hauses zahlen müssen oder nicht, hängt von zwei Parametern ab: der Nutzungsart des Hauses und der Zeitspanne, die sich die Immobilie im Besitz des Erblassers befunden hat.
Hat der Erblasser die Immobilie immer selbst bewohnt, müssen Sie keine Steuern fürchten. Punkt. Hat der Erblasser die Immobilie jedoch nicht selbst bewohnt, sondern vermietet oder verpachtet, ist der Zeitraum entscheidend, wie lange sich die Immobilie in seinem Besitz befand. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, gehen Sie auch jetzt steuerfrei aus. Sind hingegen weniger als zehn Jahre vergangen, fällt Spekulationssteuer an.
Wenn sich durch den Verkauf einer geerbten Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist eine hohe Steuerlast ergibt, überlegen Sie, ob Sie auch später verkaufen können.
Wurde die geerbte Immobilie vom Erblasser nicht selbst bewohnt und ist auch die Zehnjahresfrist noch nicht verstrichen, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Sie fällt jedoch nicht auf den gesamten Gewinn an, sondern nur auf die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Auch die Makler- und Notarkosten können Sie vom Gewinn abziehen.
5) Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine Haus geerbt habe?
Je nachdem, wie eng Sie mit dem Verstorbenen verwandt sind, ist die Chance recht hoch, dass Sie steuerfrei erben können. Die Erbschaftssteuer kennt unterschiedliche Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren. Als Faustregel gilt: Je enger Sie und der Erblasser verwandt sind, umso mehr können Sie steuerfrei erben.
Wichtig: Für die Berechnung des Wertes der Erbschaft wird das gesamte Erbe berücksichtigt. Neben einer geerbten Immobilie können das also auch Sparkonten, Aktien, Schmuck oder anderes sein. Hierdurch wird der Freibetrag schneller ausgeschöpft.
Immobilie geerbt: Wie hoch ist der Freibetrag?
Wenn Sie der Ehepartner des Erblassers sind, steht Ihnen mit 500.000 € der höchste Freibetrag zu. Erst, was über diesen Wert hinausreicht, müssen Sie versteuern. Kindern stehen noch 400.000 € steuerfrei zu und Enkeln 200.000 €. Alle Werte finden Sie in der Tabelle:
Zu versteuernder Betrag nach Abzug des Freibetrages
| Betrag / EUR | Steuerkl. I | Steuerkl. II | Steuerkl. III |
|---|---|---|---|
| Bis 75.000 | 7,0 % | 15,0 % | 30,0 % |
| Bis 300.000 | 11,0 % | 20,0 % | 30,0 % |
| Bis 600.000 | 15,0 % | 25,0 % | 30,0 % |
| Bis 6.000.000 | 19,0 % | 30,0 % | 30,0 % |
| Bis 13.000.000 | 23,0 % | 35,0 % | 50,0 % |
| Bis 26.000.000 | 27,0 % | 40,0% | 50,0 % |
| Über 26.000.000 | 30,0 % | 43,0 % | 50,0 % |
Überschreitet Ihr Erbe den Freibetrag, fällt nur auf die Überschreitung Erbschaftssteuer an. Wie viel Steuern Sie genau zahlen müssen, hängt ebenfalls von Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab: Sind Sie eng verwandt, haben Sie einen niedrigeren Steuersatz als bei ferner oder gar keiner Verwandtschaft.
Man spricht auch bei der Versteuerung eines Erbes über dem Freibetrag von Steuerklassen. Diese Steuerklassen haben jedoch nichts mit Ihrer gewöhnlichen Steuerklasse zu tun, sondern existieren allein im Erbfall.
- Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern
- Steuerklasse II: Geschwister, Cousins und Cousinen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner
- Steuerklasse III: alle anderen
Wie kann ich die Erbschaftssteuer auf Immobilien umgehen?
Es gibt vier Möglichkeiten, sich die Erbschaftssteuer ganz legal zu sparen:
1. Wenn Sie der Ehepartner des Verstorbenen oder ein Kind sind, können Sie auch dann noch steuerfrei eine Immobilie erben, wenn Sie den Freibetrag überschreiten. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie nachweislich noch mindestens zehn Jahre selbst bewohnen werden und die Immobilie im Falle eines erbenden Kindes nicht größer ist als 200 m².
2. Der Besitzer verschenkt die Immobilie noch zu Lebzeiten. Hier würde zwar Schenkungssteuer anfallen und am Ende hätte niemand etwas gewonnen, doch es gibt noch die Möglichkeit, den Wert der Immobilie auf dem Papier so weit zu senken, dass die Freibeträge nicht überschritten werden. Verschenken Sie die Immobilie mit einem lebenslangen Wohnrecht für sich selbst, haben Sie erstens weiterhin eine Bleibe und mindern außerdem den Wert der Immobilie deutlich. Auf diese Weise profitieren beide Seiten.
3. Als Kind oder Ehepartner des Erblassers haben Sie Anrecht auf einen Versorgungsfreibetrag, der sicherstellen soll, dass Sie auch weiterhin über die Runden kommen. Diesen Freibetrag können Sie nun mit dem Freibetrag aus der Erbschaftssteuer kombinieren und den steuerfreien Anteil des Erbes somit deutlich erhöhen. Bei Ehepartnern beträgt der Freibetrag 256.000 €, bei Kindern entscheidet das Alter über die Höhe:
- 0 bis 5 Jahre: 52.000 €
- 5 bis 10 Jahre: 41.000 €
- 10 bis 15 Jahre: 30.700 €
- 15 bis 20 Jahre: 20.500 €
- 20 bis 27 Jahre: 10.300 €
4. Wenn Ihnen der Verstorbene neben der Immobilie auch Schulden hinterlassen hat, können Sie diese Schulden vom Immobilienwert abziehen. Auch die Begräbniskosten sind abzugsfähig. Sollten Sie nur knapp über dem Freibetrag liegen oder die Höhe der Schulden beträchtlich sein, können Sie so aller Wahrscheinlichkeit nach die Erbschaftssteuer umgehen.
Für einen ersten Überblick empfehlen wir Ihnen immer die kostenlose und für Sie unverbindliche Immobilienbewertung durch einen unserer Maklerpartner. So wissen Sie, mit welcher Steuerlast Sie ungefähr rechnen müssen, und können frühzeitig reagieren.
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6) Wert eines geerbten Hauses berechnen
Um abschätzen zu können, welchen Geldwert die geerbte Immobilie besitzt, sollten Sie sich fachkundigen Rat einholen. Zwar schätzt auch das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie, um auf dieser Basis den Wert der Erbmasse zu berechnen. Die Vergangenheit hat jedoch gezeigt, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert oftmals über dem Ergebnis eines unabhängigen Gutachters liegt. Der Grund ist einfach: Das Finanzamt berechnet den Wert aufgrund festgelegter Tabellen, berücksichtigt jedoch nicht die individuellen Charaktereigenschaften einer Immobilie.
Es kann nicht schaden, zeitgleich einen Makler mit der Verkehrswertermittlung zu beauftragen. Alle Makler aus unserem Netzwerk nehmen diesen Service kostenlos vor, Ihnen entstehen dadurch keine Verpflichtungen. Kommen Makler und Finanzamt zu abweichenden Ergebnissen, sollten Sie einen Gutachter anfordern. Die Ermittlung durch einen Gutachter kostet zwar Geld, der so ermittelte Wert wird vom Finanzamt jedoch anerkannt.
In einem Erbfall führt übrigens kein Gang am Finanzamt vorbei, denn ob Erbschaftssteuer anfällt oder nicht, entscheidet sich allein dort. Selbst wenn die Erbmasse so gering ist, dass Sie den Freibetrag nicht einmal annähernd ausschöpfen, muss das Finanzamt Ihnen darüber einen Bescheid ausstellen.
7) Immobilien gemeinsam erben – die Besonderheiten in einer Erbengemeinschaft
Haben Sie nicht alleine geerbt, sondern beispielsweise zusammen mit Ihren Geschwistern, dann können Sie nicht alleine über die Verwendung des Erbes bestimmen, sondern alle Miterben müssen sich einig sein.
Diese Voraussetzung sorgt im besten Fall zu einem höheren bürokratischen Aufwand, denn Dokumente und Verträge müssen von allen Erben unterschrieben werden. Im schlechtesten Fall können sich die Erben über die Verwendung der geerbten Immobilie nicht einigen und ein Gericht muss den Streit lösen.
Um hier bereits im Vorfeld Abhilfe zu schaffen, empfiehlt es sich, eine neutrale Person mit ins Boot zu holen, die sich nicht nur mit Immobilien, sondern auch mit steuerlichen Aspekten und dem Erbrecht auskennt. Bei gemeinsamen Terminen mit allen Miterben kann so die Situation nüchtern analysiert und eine Handlungsempfehlung ausgesprochen werden.
8) Geerbtes Haus verkaufen
Auch bei einer Erbengemeinschaft ist das häufigste Vorgehen der Verkauf der geerbten Immobilie. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Manch ein Erbe hat sich bereits anderswo sein Leben aufgebaut und möchte oder kann nun nicht mehr zurück, für andere hängen zu viele Erinnerungen an der geerbten Immobilie und ein Dritter kann sich das Bewohnen der Immobilie schlicht nicht leisten, da in einem solchen Fall die anderen Erben ausgezahlt werden müssen.
Hat sich die Erbengemeinschaft auf den Verkauf geeinigt, führt der erste Gang zum Amtsgericht, um den Erbschein zu beantragen. Erst hiermit geht die geerbte Immobilie auch tatsächlich in den gemeinsamen Besitz der Erben über. Nun haben Sie das Recht, im Grundbuch den Besitzernamen zu ändern sowie Einsicht in eventuell noch bestehende Verpflichtungen oder Rechte Dritter zu nehmen.
Sobald Sie wissen, woran Sie sind, können Sie den Verkehrswert ermitteln lassen und somit die Basis für die weiteren Verkaufsbemühungen legen.
Kosten geerbte Immobilie verkaufen
- Kosten für Wertermittlung und Vermarktung ODER
- Kosten für einen Makler
- eventuell Vorfälligkeitsentschädigung bei einer noch finanzierten Immobilie
- eventuell Schönheitsreparaturen
- eventuell Spekulationssteuer, sofern die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde oder von Ankauf bis Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind
Um einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen, empfehlen wir Ihnen die Zusammenarbeit mit einem versierten Makler. Er oder sie wird den Verkaufsprozess managen und den besten Preis für Sie erzielen. Wir machen Sie gerne mit einem unserer hervorragenden Makler aus Ihrer Region bekannt und stehen Ihnen jederzeit unterstützend zur Seite.
Haus geerbt verkaufen: Die Vorteile
- freies Kapital zur Wiederanlage
- Miterben können ausgezahlt werden
- keine Rechtstreitigkeiten mit Mietern
- deutlich bessere Gewinnerzielungschancen als bei Vermietung (Einfamilienhaus)
9) Ein Fazit: Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen.
Geerbte Immobilie vermieten: Es ist Ihnen selbstverständlich unbenommen, die geerbte Immobilie zu behalten und als Erbengemeinschaft lediglich zu vermieten. Diesen Schritt sollten Sie sich jedoch sehr gut überlegen, denn meist lohnt sich die Vermietung eines Einfamilienhauses für den Eigentümer nicht. Die Instandhaltungskosten fressen in der Regel sämtliche Mieteinnahmen auf, sodass unterm Strich eine rote Zahl steht. Je nach steuerlicher Situation kann aber natürlich auch genau das das Ziel sein.
Haben Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt, fällt die Kosten-Einnahmen-Rechnung für gewöhnlich positiv aus. Finanziell spricht also nichts dagegen, ein geerbtes Mehrfamilienhaus zu vermieten. Sie müssen sich jedoch im Gegenzug auch mit allen rechtlichen Fragen im Vermietbereich auskennen oder einen Anwalt und im Idealfall auch einen Verwalter beschäftigen. Um hier die Pros und Contras gegeneinander abwägen zu können, sollten Sie sich eine professionelle sowie neutrale Drittmeinung einholen.
Geerbtes Haus selbst bewohnen: Auch diese Variante ist eine Möglichkeit, die jedoch einige Probleme mit sich bringt, wenn mehrere Personen die Immobilie geerbt haben. Derjenige, der die Immobilie bewohnen möchte, muss nun entweder die anderen Erben anteilig auszahlen, was sein eigenes Bankkonto enorm belastet. Oder aber er muss den Miterben ein lebenslanges Wohnrecht gewähren. Neben der räumlichen Enge und dem damit verbundenen Konfliktpotenzial kann es jedoch auch vorkommen, dass die anderen Erben Geld benötigen und sich mit einem Wohnrecht anstelle von Kapital deshalb nicht einverstanden erklären.
Fazit: Welche Variante jeder Miterbe bei der Entscheidung über die Verwendung einer geerbten Immobilie bevorzugt, hängt immer von seiner individuellen steuerlichen und finanziellen Situation ab. Um hier Streit zu vermeiden, sollten die Mitglieder einer Erbengemeinschaft mit möglichst offenen Karten spielen und eine neutrale und fachkundige Person zur Beratung hinzuziehen.