Haus bewerten: Die verschiedenen Verfahren bei der Hausbewertung


Hausbewertung

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Eine Hausbewertung vorzunehmen ist weder einfach noch leicht zu erlernen. Lesen Sie hier …

… auf welche Faktoren Sie bei der Hausbewertung achten müssen.

… wie Sie die gängigsten Fehler vermeiden.

welche Verfahren infrage kommen.

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Haus bewerten: die Lage

Die Lage ist bei der HausbewertungIhrer Immobilie von zentraler Bedeutung. Hierzu zählt jedoch nicht nur die Region, in der sich Ihre Immobilie befindet, sondern auch die Nachbarschaft und die Infrastruktur.

Wer sein Haus ohne Makler verkaufen möchte, sollte genau auflisten, wie es um die Lage der Immobilie bestellt ist. Wichtige Punkte sind:

  • Die Region
  • Die Stadt/der Ort innerhalb der Region
  • Die Infrastruktur (Anbindung, Schulen, Supermärkte, …)
  • Die Nachbarschaft (laut/ruhig, familienfreundlich/verrufen, …)
  • Die Ausrichtung (Garten nach Süden, Schlafzimmer nach hinten raus, …)

Nun müssen Sie sich die folgenden Fragen stellen: Wie nachgefragt sind meine Region, meine Stadt und meine Nachbarschaft? Gibt es offensichtliche Nachteile (zum Beispiel schlechter Ruf des Bezirks, kaum Schulen oder Supermärkte)? Kann ich besondere Vorteile anpreisen, wie ein nah gelegener See oder ein Waldgebiet?

Tipp:
Die Lage ist ganz entscheidend bei der Bewertung Ihrer Immobilie. Lassen Sie Ihr Haus von einem Profi bewerten. Durch die emotionale Bindung zum Haus,  kann der Hauswert bei eigener Werteinschätzung ein wenig verfälscht werden.

Hausbewertung: Diese Fehler sollten Sie vermeiden

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Haus bewerten: Die Verfahren zur Hausbewertung

Um die Vor- und Nachteile der Lage nun in einen greifbaren Wert umzurechnen bzw. generell den Hauswert zu berechnen, kann man drei verschiedene Verfahren anwenden: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Mithilfe dieser drei Verfahren ermittelt man einen Grundwert, der dann durch die wertsteigernden und wertmindernden Faktoren verfeinert wird.

Das Vergleichswertverfahren zieht die erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien aus derselben Region heran und erlaubt so einen Rückschluss auf den Wert der eigenen Immobilie. Das Vergleichswertverfahren kann einen guten ersten Wert liefern, wenn genügend Vergleichsobjekte vorliegen. Ist diese Zahl jedoch eher gering, stößt man mit diesem Verfahren schnell an seine Grenzen. Und auch bei ausreichend vorhandenen Vergleichswerten kann der so ermittelte Wert immer nur ein Ausgangspunkt sein, denn jede Immobilie ist letzten Endes individuell. In eine fundierte Hausbewertung müssen somit auch die Faktoren mit einfließen, die für die zu bewertende Immobilie charakteristisch sind.

Beim Ertragswertverfahren wird mithilfe des erzielbaren Gewinns einer Immobilie deren Wert ermittelt. Es liegt somit in der Natur der Sache, dass dieses Verfahren ausschließlich bei wirtschaftlich genutzten Immobilien, beispielsweise einem Bürogebäude, angewendet wird. Auch Mehrfamilienhäuser werden mithilfe des Ertragswertverfahrens geschätzt, da die zu erwartenden Mieten minus die Instandhaltungskosten den Ertrag für den Käufer ausmachen. Da der Mietspiegel von der jeweiligen Lage der Immobilie abhängt, zieht auch das Ertragswertverfahren diesen wichtigen Faktor in die Hausbewertung mit ein.

Das Sachwertverfahren ist ein rein zahlenbasiertes Verfahren. Hier werden Grundstückswert und Hauswert separat ermittelt und später addiert. Da für beide Werte klare Vorgaben existieren (beim Grundstückswert die Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region, beim Hauswert die theoretisch anfallenden Neubaukosten abzüglich einer Art Jahrespauschale), ist das Sachwertverfahren sehr transparent und bei Banken besonders beliebt. Es wird auch immer dann herangezogen, wenn die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens oder Ertragswertverfahrens überprüft werden sollen.

Die individuellen Besonderheiten der Immobilie

Die oben genannten Verfahren sind der Grundstein der Hausbewertung. Sie könnten auch von einem Laien durchgeführt werden, sofern er oder sie genug Zeit zur Verfügung hat und sich gerne in neue Sachverhalte einarbeitet. Spätestens bei der Bewertung der wertsteigernden und wertmindernden Faktoren ist jedoch die Hilfe durch einen Profi nötig, denn ein Laie wird kaum in der Lage sein, den Wertverlust einer Immobilie beispielsweise durch eine defekte Dachrinne in eine konkrete Zahl umzurechnen.

Ein Profi hingegen kennt sich mit diesen Faktoren aus. Zusammen gehen Sie durch Ihre Immobilie und der Immobilienmakler oder Immobiliengutachter achtet auf all die Punkte, die auch Käufer sehen und für ihre Nachverhandlungen nutzen: Rost an der Dachrinne, Löcher in der Auffahrt, Macken im Mauerwerk oder bröckelnde Fensterdichtungen fallen jedem Käufer sofort ins Auge. Haben Sie hier im Vorfeld nicht nachgebessert, werden allein diese kleinen Mängel den Wert Ihrer Immobilie senken. Doch auch die größeren Themen werden von Käufern regelmäßig angesprochen: Wie steht es mit der Elektrik, von wann sind die Rohre, wann wurde das Dach zuletzt saniert, wie ist die Heizart, in welchem Zustand ist der Keller, gibt es einen ausgebauten Dachboden? Rohre von 1970 werden den Wert senken, ein frisch saniertes Dach hingegen steigern.

Unsere Makler kennen sich mit all diesen Themen aus und werden die individuellen wertsteigernden und wertmindernden Faktoren zur Hausbewertung hinzuziehen. Der große Vorteil für Sie: Sie müssen sich nun nicht mehr verstecken, denn der Hauswert basiert sowohl auf den positiven als auch auf den negativen Charaktereigenschaften Ihrer Immobilie. Fällt einem Kaufinteressenten der schlechte Zustand des Daches auf, können Sie oder Ihr Makler ihm vollkommen entspannt antworten, wie viel Sie deshalb vom Hauswert abgezogen haben – und machen so einen ehrlichen und kompetenten Eindruck.

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Hausbewertung kostenlos, geht das?

Ja, das geht: Wenn Sie einen unserer Makler mit der Hausbewertung beauftragen, erhalten Sie diesen umfangreichen Service kostenfrei und ohne weitere Verpflichtungen. Unser Makler wird dafür zu Ihnen nach Hause kommen und gemeinsam gehen Sie die zu verkaufende Immobilie ab. Am Ende erhalten Sie eine detailliert ausgearbeitete Hausbewertung, die Sie ohne Scheu Ihren Kaufinteressenten präsentieren können. Haben Sie unseren Makler außerdem mit den Verkaufsverhandlungen beauftragt, wird er Ihnen auch alles Weitere abnehmen.

Benötigen Sie die Hausbewertung für eine Auseinandersetzung vor Gericht oder für das Finanzamt, müssen Sie einen Immobiliengutachter mit der Wertermittlung beauftragen. Da Immobiliengutachter für diese Leistung jedoch einen meist vierstelligen Betrag in Rechnung stellen, sollten Sie vorher genau prüfen, wofür Sie die Hausbewertung benötigen.

    Die 5 wichtigsten Fragen zur Hausbewertung

    Sie können insgesamt mit drei Verfahren Ihren Hauswert berechnen:

    Das Vergleichswertverfahren zieht die Preise vergleichbarer Immobilien der Region als Berechnungsgrundlage heran.

    Das Ertragswertverfahren fragt nach dem Gewinn, der sich durch die Immobilie erzielen lässt (zum Beispiel durch Mieteinnahmen), und errechnet hieraus den Immobilienwert.

    Beim Sachwertverfahren werden Grundstückswert und Gebäudewert getrennt ermittelt und anschließend addiert.

    Alle drei Verfahren liefern jedoch lediglich einen Grundwert, der durch die Beurteilung der wertmindernden und wertsteigernden Faktoren noch verfeinert werden muss.

    Wenn Sie nicht selber im Immobilienmarkt tätig sind, sollten Sie grundsätzlich einen Profi (Makler, Gutachter, …) für die Immobilienbewertung hinzuziehen. Der Einarbeitungsaufwand in die Materie ist für Laien sehr groß. Hinzu kommt das Risiko, sich fundamental zu verschätzen und so den falschen Angebotspreis zu wählen.

    Die Lage ist gleich dreifach wichtig, denn neben der Makrolage (Region/Stadt) zählen auch die Mikrolage (Nachbarschaft, Infrastruktur) und die Ausrichtung der Immobilie zu den preisbestimmenden Faktoren.

    Neben der Lage und dem richtigen Wertermittlungsverfahren haben die wertmindernden und wertsteigernden Faktoren einer jeden Immobilie den größten Einfluss auf den Immobilienwert. Eine Immobilie kann noch so ansprechend gelegen sein, wenn das Dach einfällt und das Mauerwerk feucht ist, wird sich niemand für sie interessieren.

    Theoretisch geht das. Und die Verlockung ist groß, immerhin müssen Sie nur einige wenige Daten eingeben und erhalten – schwupps – den Immobilienwert. Genau hierin liegt jedoch auch der Grund, warum die Ermittlung über einen Onlinerechner allenfalls ein erster Orientierungswert sein kann: Da niemand die Immobilie begutachtet hat und die individuellen wertmindernden und wertsteigernden Faktoren somit nicht in die Berechnung einfließen konnten, kann der ermittelte Wert den tatsächlichen Wert nicht widerspiegeln.

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