Hausverkauf Kosten: Womit müssen Sie rechnen?


Hausverkauf kosten

Hausverkauf Kosten

Viele Immobilienbesitzer fragen sich, ob bei einem Hausverkauf Kosten auf sie zukommen und wie hoch sie in etwa sein werden. Wir haben deshalb eine Beispielrechnung anhand eines fiktiven Hausverkaufs in Hessen für Sie zusammengestellt. Zu jedem einzelnen Kostenfaktor finden Sie weiter unten eine Erklärung. Liegt Ihre Immobilie nicht in Hessen, können Sie anhand unserer Tabellen Maklergebühren und Grunderwerbssteuer die Rechnung individuell an Ihre Bedürfnisse anpassen.

1) Hausverkauf Kosten: Eine Beispielrechnung

Wollen Sie Ihr Grundstück verkaufen, wird eine Ihrer ersten Fragen die nach dem zu erwartenden Verkaufserlös sein. Denn ist der Zeitpunkt für einen Grundstücksverkauf gerade schlecht, wird sich ein Verkauf finanziell nicht lohnen. Ist die Nachfrage jedoch hoch, können Sie auch mit einem hohen Verkaufspreis rechnen.
Wir sind bei unserer Berechnung davon ausgegangen, dass die Immobilie 200.000 € eingebracht hat, in Hessen liegt und eine Vorfälligkeitsentschädigung für die letzten drei Jahre eines alten Darlehens anfällt.

Hausverkauf Kosten: Beispielsrechnung (Basis: Verkaufspreis 200.000 EUR )
mögliche Kosten beim Hausverkauf Verkäufer Käufer
Vorfälligkeitsentschädigung 8.666,68 EUR 0 EUR
Energieausweis 150 EUR 0 EUR
Kosten Ermmittlung Wertgutachten 1.500 EUR 0 EUR
oder Ermittlung durch unseren Makler 0 EUR 0 EUR
Maklerprovision 5,95 % (Bspl. Hessen) 0 EUR 11.900 EUR
Löschung Grundschuld 400 EUR 0 EUR
Notarkosten 0 EUR 2.000 EUR
Grundbuchamt 0 EUR 1.000 EUR
Grunderwerbssteuer 0 EUR 12.000 EUR
Spekulationssteuer 12.600 EUR 0 EUR

2) Die Last mit den Altlasten: die Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist, salopp gesagt, die Strafzahlung dafür, dass Sie Ihren ehemaligen Finanzierungskredit vor dem vereinbarten Laufzeitende auflösen. Das klingt zunächst widersinnig, denn Sie zahlen der Bank ja mit einem Streich zurück, was Sie ihnen noch schulden. Dennoch machen Sie sich damit nicht beliebt, denn Ihre Bank hat nie erwartet, dass sie das Geld sofort bekommt. Stattdessen wurde der Kredit darauf ausgelegt, Zinszahlungen zu erhalten, denn Sie zahlen bei einem Kredit nicht nur das geliehene Geld zurück, sondern zusätzlich Zinsen. Und die gehen der Bank bei einer frühzeitigen Tilgung des Darlehens verloren.

Bei unserem Beispiel sind wir davon ausgegangen, dass Sie Ihr altes Darlehen mit 4,5 % Tilgungszins drei Jahre vor dem eigentlichen Ablauftermin gekündigt haben und die Restschuld noch 90.000 € betrug. Die Ablösesumme Ihres Restdarlehens haben wir nicht zu den Hausverkaufkosten gezählt. Hier finden Sie ein Tool um Ihre eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung auszurechnen.

3) Energieausweis und sonstige Unterlagen

Unterlagen zur Immobilie sind ein weiterer Punkt, warum bei einem Hausverkauf Kosten anfallen. Sie müssen nachweisen können, dass Sie Ihre Immobilie rechtmäßig erworben und eingetragen haben und hierfür benötigen Sie den entsprechenden Auszug aus dem Grundbuch. Sie müssen Ihren Kaufinteressenten außerdem einen Grundriss pro Etage zeigen können und die Belege der letzten Instandhaltungsmaßnahmen wären auch nicht schlecht. Vor allem aber benötigen Sie einen gültigen Energieausweis, denn wenn der bei den Besichtigungsterminen fehlt, kommen Strafzahlungen auf Sie zu.
Ein einfacher Energieausweis kostet im Schnitt 50 bis 100 €. Inklusive aller anderen Unterlagen haben wir pauschal 150,00 € für diesen Punkt veranschlagt.

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4) Hausverkauf Kosten: Die Wertermittlung

Bevor Sie einen Käfer für Ihre Immobilie suchen, müssen Sie wissen, wie viel sie überhaupt wert ist. Hier kommt die Wertermittlung ins Spiel: Anhand zahlreicher Faktoren ermittelt ein Sachverständiger, wie hoch der aktuelle Marktwert Ihrer Immobilie ist.

Diesen Service bieten verschiedene Berufsgruppen an, darunter Immobiliengutachter und Immobilienmakler. Während ein Gutachter für seine Arbeit jedoch Geld verlangt, nimmt unser Makler die Wertermittlung kostenfrei für Sie vor. Nähere Informationen finden Sie in unserem Artikel Immobiliengutachter.

Wir haben beide Varianten in unserer Rechnung durchgespielt: Beauftragen Sie einen Gutachter, müssen Sie mit einer Gebühr in Höhe von ca. 1.500 € rechnen. Bei Beauftragung unseres Maklers fallen keine Kosten für Sie an.

5) Schönheitsreparaturen – Diese Kosten sollten beim Hausverkauf berücksichtigt werden.

Ein paar kleine Reparaturen sollten Sie vor Beginn der Besichtigungen durchaus durchführen. Im Laufe der Zeit fällt immer etwas an. Wellt sich die Tapete über der Dunstabzugshaube, hat die oberste Treppenstufe eine dicke Macke, blättert die Farbe von den Fensterrahmen? Gebrauchsspuren sind zwar vollkommen normal, aber Ihr Käufer will nicht hinter Ihnen herräumen – oder in diesem Fall -renovieren. Kleine Makel sollten Sie deshalb selber beheben.

Größere Renovierungsmaßnahmen oder Sanierungen sind in den meisten Fällen jedoch nicht nötig, denn die meisten Käufer haben ihren eigenen Geschmack. Ein frisch hergerichtetes Bad in Türkistönen mit Fischaufklebern auf den Fliesen fanden Sie vielleicht sehr hübsch. Ihr Käufer wird es aber unter Umständen nicht zu schätzen wissen und Ihnen keinen Aufpreis dafür zahlen wollen.

In unserem Beispiel haben wir für die Behebung kleinerer Mängel 3.000 € angesetzt.

6) Immobilienverkauf: Vermarktungskosten

Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt, fallen in puncto Vermarktung keine Kosten für Sie an. Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie selber Verkauf und Vermarktung übernehmen. In diesem Fall müssen Sie dafür sorgen, dass Ihre Immobilie potenziellen Käufern bekannt wird. Sie müssen also in Immobilienportalen und Tageszeitungen inserieren, Flyer verteilen, ein Verkaufsschild am Haus anbringen und, natürlich, ein ansprechendes und verkaufsförderndes Exposé erstellen.

Für all diese Maßnahmen fallen beim Hausverkauf Kosten an. Rechnet man nun zusätzlich mit ein, dass Sie Ihre Ausrüstung für die Vermarktungsmaßnahmen erweitern mussten (vielleicht mussten Sie eine gute Kamera für die Fotos im Exposé kaufen oder ein ordentliches Grafikprogramm für die Erstellung der Grundrisse), beläuft sich dieser Posten schnell auf 2.500 €.

7) Hausverkauf Kosten: Maklerprovision.

Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt haben und dieser zu Ihrer Zufriedenheit abgewickelt wurde. Sie profitieren also von der Arbeit des Maklers, müssen ihn jedoch unter Umständen nicht einmal selber bezahlen. In fünf Bundesländern, in Hessen, Berlin, Brandenburg, Bremen und Hamburg, trägt der Käufer die volle Höhe der Maklerprovision. In allen anderen Bundesländern werden die Kosten unter beiden Parteien aufgeteilt, meist zu gleichen Teilen.

In unserem Beispiel haben wir die Maklerkosten mit 0 € angegeben, da unsere fiktive Immobilie in Hessen verkauft wurde. Die Aufteilung in Ihrem Bundesland entnehmen Sie bitte unserer Tabelle im Artikel Maklerprovision.

8) Löschung der Grundschuld

Wenn Sie Ihre Immobilie verkauft und auch den Restkredit getilgt haben, können Sie von Ihrem Recht auf Löschung der Grundschuld Gebrauch machen. Zu diesem Zweck müssen Sie sich von Ihrem Kreditgeber die Begleichung der noch offenen Forderungen bestätigen lassen und die Löschung beim Grundbuchamt beantragen.

Für den Löschvorgang fallen Verwaltungskosten aufseiten des Grundbuchamts und des Notars an, die Sie begleichen müssen. Die Höhe ist gesetzlich reguliert. So dürfen ca. 0,2 % der Grundschuldsumme bei einem Löschantrag als Verwaltungskosten in Rechnung gestellt werden. In unserem Beispiel betrug die Grundschuldsumme 200.000 €. Sie müssen also mit Kosten zwischen 400 und 500 € rechnen.

Info
Die Grundschuld ist eine Sicherheit für Ihren Kreditgeber, meist die Bank. Sie beschreibt das Recht der Bank, das Grundstück, auf dem Ihre Immobilie steht, zu versteigern, sollten Sie mit dem Abzahlen des Kredits in Verzug kommen. Ihre Immobilie selbst bleibt davon aber unberührt, das heißt, sie wird Ihnen weiterhin gehören und Sie können auch Einnahmen darüber erzielen.

9) Die Kosten für den Käufer: Notarkosten, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer

Auch für Ihren Käufer fallen zusätzlich zum Kaufpreis Kosten an. Zu nennen sind hier vor allem die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer.

Wechselt eine Immobilie den Besitzer, muss dies notariell beurkundet werden. Die Kosten hierfür trägt der Käufer, weshalb meist auch ihm das Recht zusteht, den Notar zu wählen. Auch das Grundbuchamt muss über den Wechsel informiert werden und ebenfalls steht der Käufer hier in der Rechnungspflicht. Zu guter Letzt möchte auch der Staat am Immobiliengeschäft beteiligt werden. Da der Käufer Grund und Boden erwirbt, fällt die sogenannte Grunderwerbssteuer für ihn an.

All diese Kosten sind für Sie als Verkäufer nicht relevant. Dennoch haben wir sie aufgelistet, da sie zeigen, mit welchen Zusatzkosten Ihr Käufer rechnen muss und wieso er den Kaufpreis herunterhandeln möchte.

10) Die Spekulationssteuer

Es fallen bei jedem Hausverkauf Kosten an – mal mehr, mal weniger, je nachdem, wo Ihre Immobilie liegt und wie Sie vorgehen. Das gilt auch für die Spekulationssteuer.

Der Zahlung der Spekulationssteuer können Sie entgehen, wenn Sie die Ausnahmen, die der Gesetzgeber Ihnen bietet, kennen und nutzen. So entfällt die Steuer, wenn Sie selber in Ihrer Immobilie gewohnt haben. Haben Sie die Immobilie wirtschaftlich genutzt, müssen seit dem Ankauf mindestens zehn Jahre vergangen sein. Warten Sie hingegen nur neun Jahre, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen.

Wir sind in unserem Beispiel von diesem Fall ausgegangen und haben einen persönlichen Steuersatz von 42 % angenommen. Bei einem Gewinn (Verkaufserlös minus ehemaliger Kaufpreis sowie Anschaffungskosten) von 30.000 € fallen somit 12.600 € Spekulationssteuer an.

11) Hausverkauf Kosten: unser Fazit

Ein Hausverkauf kostet Geld. Ganz ohne zusätzliche Ausgaben werden Sie keinen neuen Besitzer für Ihre Immobilie finden können. Dennoch kann man durch cleveres Vorgehen und genaues Beachten der verschiedenen gesetzlichen Vorgaben die Hausverkaufkosten auf ein Minimum reduzieren. Wenn Sie weitere Fragen haben, kontaktieren Sie uns – wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite.

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