Grundstück verkaufen – was ist beim Grundstücksverkauf zu beachten?


Grundstück verkaufen

Grundstück verkaufen – Was beachten?

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, muss im Vorfeld einige Dinge beachten. Im folgenden Artikel geben wir Ihnen einen Rundumblick über die Besonderheiten und Vorgaben beim Grundstücksverkauf.


1) Der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks ist für den Verkaufspreis entscheidend.

Wollen Sie Ihr Grundstück verkaufen, wird eine Ihrer ersten Fragen die nach dem zu erwartenden Verkaufserlös sein. Denn ist der Zeitpunkt für einen Grundstücksverkauf gerade schlecht, wird sich ein Verkauf finanziell nicht lohnen. Ist die Nachfrage jedoch hoch, können Sie auch mit einem hohen Verkaufspreis rechnen.

Ein erster Anhaltspunkt für den erzielbaren Verkaufspreis eines Grundstücks ist der Bodenrichtwert. Er hängt maßgeblich von der Lage des jeweiligen Grundstücks ab. Liegt Ihr Grundstück in der Peripherie einer beliebten Großstadt (Makrolage) und ist außerdem gut angebunden, ohne direkt an die Autobahn zu grenzen (Mikrolage), können Sie einen hohen Bodenrichtwert annehmen. Liegt es hingegen in einem weniger erschlossenen Gebiet, wird der Bodenrichtwert geringer ausfallen.

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks pro Quadratmeter in einer bestimmten Lage. Bei der Berechnung des Bodenrichtwertes wird also das Vergleichswertverfahren angesetzt: Wie viel wurde in der Vergangenheit für Grundstücke in ähnlicher Lage (Makro- und Mikrolage) gezahlt?

Der Bodenrichtwert wird jedoch nicht selber ermittelt, sondern mindestens alle zwei Jahre von den Kommunen aktualisiert. Die Ergebnisse fließen in die sogenannte Bodenrichtwertkarte ein, die es für jeden Ort in Deutschland gibt.

Wollen Sie Ihr Grundstück verkaufen, gilt der erste Blick also der Bodenrichtwertkarte Ihrer Region. Dennoch sollten Sie den so ermittelten Wert nicht eins zu eins übernehmen, da der Wert Ihres Grundstücks nicht nur von der Lage, sondern auch von der individuellen Bebaubarkeit abhängt.

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2) Bebaubarkeit und Bauvoranfrage vor Grundstücksverkauf

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks gibt Auskunft darüber, wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf (Grundflächenzahl) und wie weit Sie in die Höhe bauen dürfen (Geschossflächenzahl). Zu diesem Zweck benötigen Sie Einblick in den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde. Hier finden Sie alle Vorgaben, die oftmals weit über Umfang und Höhe des Gebäudes hinausgehen: So schreiben viele Bebauungspläne exakt die Art des Gebäudes vor (zum Beispiel, welche Bauweise erlaubt ist oder aus welchen Dachformen Sie wählen können), ob Anbauten wie Wintergärten oder Garagen erlaubt sind und auch, wie tief der Keller sein darf.

Wenn für Ihre Region kein Bebauungsplan vorliegt, sollten Sie noch vor Beginn der Verkaufsaktivitäten eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen. Bei einer Bauvoranfrage reichen Sie Vorschläge ein, wie Sie sich die Bebauung Ihres Grundstücks vorstellen, und das Bauamt erstellt Ihnen im Anschluss einen für die nächsten drei Jahre gültigen Bescheid. Eine solche Anfrage ist natürlich mit Kosten verbunden und die Bearbeitungszeit kann sich über mehrere Wochen erstrecken. Dennoch haben Sie danach Gewissheit und können gut informiert Ihr Grundstück verkaufen.


⇒ INFOKASTEN :
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Prozent Ihres Grundstücks maximal bebaut werden darf. Sie ist somit nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche, denn die Grundflächenzahl rechnet die Mauern mit ein. Zur Bebauung zählt außerdem alles, was über- oder unterirdisch Fläche einnimmt – also Garagen, Auffahrten, Wintergärten, Gartenschuppen oder Öltanks. Die zulässige Grundflächenzahl darf um bis zu 50 % überschritten werden. Die maximale Bebaubarkeit eines Grundstücks liegt jedoch bei 80 % inklusive aller Außenmauern.

Beispiel 1: Die Grundflächenzahl für Ihr Grundstück liegt bei 0,4. Das bedeutet, dass 40 % der Fläche bebaut werden dürfen. Diese 40 % können Sie um weitere 20 % überschreiten, da dies die Hälfte (50 %) der Grundflächenzahl und somit die maximal zulässige Überschreitung ist. Sie können also bis 60 % des Grundstücks bebauen.

Beispiel 2: In diesem Beispiel liegt die Grundflächenzahl Ihres Grundstücks bei 0,6. Sie dürfen also von Beginn an 60 % bebauen. Die eigentlich zulässige Überschreitung dieser Angabe um 50 % können Sie jedoch nicht voll ausnutzen, da Sie dann bei 90 % Bebauung wären (0,6 geteilt durch 2 = 0,3, also weitere 30 %) und die maximal zulässige Gesamtbebauungsfläche bei 0,8 (80 %) liegt.


⇒ INFOKASTEN :
Die Geschossflächenzahl regelt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind – salopp ausgedrückt also, wie hoch Sie bauen dürfen. Dennoch ist es nicht ganz so einfach. Nehmen wir einmal an, die Geschossflächenzahl liegt bei 0,5. Das bedeutet, dass bei 500 Quadratmetern Grundstücksfläche 250 Quadratmeter Geschossfläche (ebenfalls inklusive aller Mauern) errichtet werden dürfen.

Bei der Gestaltung dieser 250 Quadratmeter Geschossfläche haben Sie jedoch nicht freie Hand, sondern müssen sich an weitere Vorgaben halten, die je nach Region variieren und im Bebauungsplan festgehalten sind. Wollten Sie beispielsweise die 250 Quadratmeter in 10 Stockwerke zu je 25 Quadratmeter aufteilen, obwohl Ihr Grundstück inmitten einer Reihenhaussiedlung mit ansonsten nur zweistöckigen Häusern liegt, werden Sie Ihr Bauvorhaben sehr wahrscheinlich nicht genehmigt bekommen.

3) Grundstück verkaufen: Wie finde ich den richtigen Käufer?

Wie ein Grundstück verkaufen

Käufer finden

Kennen Sie den Bodenrichtwert sowie die Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl und haben Sie außerdem die Vorgaben des Bebauungsplans im Kopf, können Sie nun Ihr Grundstück verkaufen.

Als Käufer kommen grundsätzlich zwei unterschiedliche Typen infrage: private Käufer, die ein Eigenheim errichten wollen, und gewerbliche Käufer, die die erbauten Immobilien später selber weiterverkaufen.

Bietet Ihr Grundstück Platz für ein bis maximal zwei Einheiten, können Sie sowohl private als auch gewerbliche Käufer ansprechen. Haben Sie Platz für genau zwei Einheiten und auch zwei private Interessenten, können Sie eine sogenannte Realteilung durchführen. Bei einer Realteilung machen Sie aus einem Grundstück zwei, die vollkommen unabhängig voneinander bestehen und jeweils einen eigenen Grundbucheintrag haben. Verkaufen Sie beide Einheiten an denselben Käufer, ist eine Realteilung nicht nötig.

Bei größeren Grundstücken mit vielen Einheiten kann es anstrengend werden, für jede Einheit einen privaten Käufer zu suchen. Hier empfiehlt es sich also, direkt die verschiedenen Bauträger der Region anzusprechen, die dann ihrerseits die auf Ihrem (ehemaligen) Grundstück gebauten Immobilien verkaufen oder vermieten. Haben Sie einen Makler mit dem Grundstücksverkauf beauftragt, wird er seine Kontakte zu den örtlichen Bauträgern nutzen und so den Verkauf des Grundstücks vorantreiben.

4) Grundstücksverkauf: Diese Dokumente werden benötigt.

Unterlagen Grundstücksverkaufzu beziehen
FlurkarteBezirksamt / Gemeinde
LiegenschaftskarteBezirksamt (Fachbereich Vermessung)
BebauungsplanBezirksamt / Gemeinde
GrundbuchauszugGrundbuchamt
BaulastenverzeichnisBezirksamt / Gemeinde
ErschließungsnachweisGemeinde
Außen- und Luftbildaufnahmen des GrundstücksInternet , Maps
FlächennutzungsplanBezirksamt / Gemeinde

5) Die richtige Vermarktungsstrategie beim Grundstücksverkauf

Um etwaige Interessenten gleich von Beginn an bei der Stange zu halten, sollten Sie im Vorfeld verschiedene Bauszenarien erarbeiten, die natürlich allesamt mit dem Bebauungsplan übereinstimmen müssen. Bei einem kleineren Grundstück können Sie zum Beispiel Pläne für ein größeres Einfamilienhaus oder einen kleineren Bungalow mit Dachterrasse und Garage vorlegen. Ist Ihr Grundstück größer, sind die unterschiedlichsten Szenarien denkbar. Werden Sie deshalb kreativ und führen Sie Ihren Interessenten einige Beispiele vor Augen. Ein so visuell angeregter Interessent wird eher zum Käufer als jemand, der vor einem Stück Brachland steht und sich hier beim besten Willen kein Haus vorstellen kann.

Sind Sie in der glücklichen Lage, ein sehr attraktives Grundstück verkaufen zu können, das in einer stark nachgefragten Gegend liegt und auch über eine hohe Grundflächenzahl verfügt, sollten Sie über ein Bieterverfahren nachdenken.


⇒ INFOKASTEN :
Das Bieterverfahren ist wie eine Auktion zu verstehen: Auf Grundlage eines Mindestgebots bieten alle Interessenten auf das zu verkaufende Grundstück und treiben den Preis somit selber in die Höhe. Unter Umständen kann man das Mindestgebot auch weglassen und den Interessenten so völlig freie Hand lassen.

Für die Durchführung eines Bieterverfahrens sollten Sie eng mit einem versierten Makler zusammenarbeiten. Der Makler wird das Bieterverfahren auf Immobilienportalen, in Tageszeitungen und auf seiner eigenen Webseite bekannt machen, den Sammelbesichtigungstermin durchführen und die verschiedenen Gebote entgegennehmen. Meist stehen den Interessenten hierfür einige Wochen zur Verfügung. Je nach Art des Verfahrens wird er außerdem die Bieter über den jeweils aktuellen Stand informieren. Nach Ende der Frist wertet der Makler die Angebote aus und informiert Sie sowie den Höchstbietenden über den Ausgang.

6) Grundstück verkaufen – wir helfen Ihnen

Ein Grundstücksverkauf ist zwar nicht so kompliziert wie der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, dennoch sind Laien schnell überfordert. Wer trotzdem alles alleine stemmen möchte, riskiert, einen schlechteren Preis für sein Grundstück zu erzielen. Wir greifen Ihnen deshalb gerne unter die Arme und verbinden Sie mit einem unserer hervorragend ausgebildeten Makler aus Ihrer Nähe. Zusammen werden wir Ihre Wünsche ermitteln und Sie zu einem rundum erfolgreichen Grundstücksverkauf führen.

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