Immobilienverkauf – was Sie beachten sollten


Immobilienverkauf

Immobilie verkaufen – Die wichtigsten Tipps

Eine Immobilienverkauf ist definitiv kein Selbstläufer: Zu viele Besonderheiten wollen beachtet, zu viele Stolpersteine übersprungen werden.

In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Fragen für Sie geklärt:

Was muss ich beim Immobilienverkauf beachten?

Was braucht man, um ein Haus zu verkaufen?

Wann muss ein Hausverkauf/Immobilienverkauf versteuert werden?

Im Folgenden haben wir die wichtigsten Eckpunkte rund um den Immobilienverkauf für Sie aufgelistet, unterteilt in drei Bereiche:

  • Vor dem Immobilienverkauf,
  • währenddessen und
  • danach.

1) Immobilienverkauf: Was ist im Vorfeld wichtig?

Die Zeit, bevor Ihre Immobilienanzeige in Internetportalen und Tageszeitungen veröffentlicht wird, ist enorm wichtig, denn hier legen Sie den Grundstein für Erfolg oder Misserfolg Ihres Immobilienverkaufs. Die folgenden Tipps sollten Sie deshalb unbedingt beachten.

Tipp:
Bei einem Immobilienverkauf geht es um jede Menge Geld. Es ist deshalb nur in Ausnahmefällen zu empfehlen, gänzlich ohne fachliche Hilfe die Immobilie zu verkaufen, denn es bestehen zu viele mögliche und letzten Endes kostspielige Fehlerquellen.

2) Wann ist der perfekte Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ?

3) Was möchte ich überhaupt verkaufen?

Eigentlich versteht es sich von selbst, doch gerade diese simple Frage wird von Verkäufern, die das erste Mal eine Immobilie verkaufen wollen, gerne übersehen: Welcher Art ist meine Immobilie eigentlich und welche Käufer möchte ich ansprechen?

Marketingstrategen wissen: Ohne genau definierte Zielgruppe kann es keine gute Verkaufsstrategie geben – auch nicht bei einem Immobilienverkauf. Es ist daher wichtig, dass Sie sich einmal ganz in Ruhe überlegen, welcher Art Ihre Immobilie ist (Reihenhaus, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Bürofläche, Baugrundstück etc.) und welche Käufer sich dafür interessieren. Stellen Sie sich Ihren idealen Käufer ganz genau vor, geben Sie ihm einen Namen, einen Beruf, Hobbies, eine Familie. Je deutlicher sie ihn vor sich sehen, umso leichter wird es Ihnen fallen, in Ihren Verkaufsanzeigen auch genau diesen Typ Mensch anzusprechen.

Tatsächlich ist die Jahreszeit für den Verkauf einer Immobilie irrelevant, da Käufer das ganze Jahr über nach Wohn- oder Gewerberaum suchen. Dennoch gibt es gute und schlechte Zeitpunkte für einen Immobilienverkauf. Diese erstrecken sich jedoch eher über Jahre als über einige Wochen. Ausschlaggebend sind hier die Zinsen für Kredite (z. B. Finanzierungskredite und Bausparer) und das generelle Niveau der Immobilienpreise.

2019 wird unter Experten als gutes Verkaufsjahr angesehen: Zum einen befinden sich die Tilgungszinsen auf einem historischen Tief, wodurch Kredite für Käufer vergleichsweise billig zu haben sind. Zum anderen sind die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren gestiegen – und zwar schneller als Mieten und Gehälter. Diese Preisspirale wird sich aber nicht ewig in die Höhe schrauben und auch die Tilgungszinsen werden tendenziell wieder steigen.

Abgesehen von der generellen Marktlage gibt es weitere gute oder schlechte Zeitpunkte für den Immobilienverkauf. Besitzen Sie zum Beispiel eine Mietwohnung, die Sie verkaufen wollen, sind Auszug oder Tod des bisherigen Mieters geeignete Gelegenheiten dazu. Viele Käufer scheuen den „Mitkauf“ des aktuellen Mieters, da sie auch dessen Mietkonditionen übernehmen müssten. Steht die Wohnung jedoch aktuell leer, kann der Käufer sie entweder selber bewohnen oder aber an einen von ihm ausgesuchten Mieter vergeben. Diese komfortable Situation schlägt sich in aller Regel auch im Kaufpreis nieder.

Gut zu wissen:
Wollen Sie eine aktuell vermietete Wohnung verkaufen, hat Ihr Mieter ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Eventuell wird Ihnen der Käufer zu Ihrem Immobilienverkauf also bereits gesetzlich vorgeschrieben auf dem Silbertablett serviert.

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4) Wohin gehe ich selbst nach dem Verkauf meiner Immobilie?

Auch diese Frage ist unbedingt vor dem Start der Verkaufsaktivitäten zu klären. Verlassen Sie sich auf keinen Fall auf scheinbar beruhigende Worte von Freunden oder Bekannten, die Ihnen versichern, dass Sie für die Frage „Wo wohne ich nach dem Immobilienverkauf“ immer noch Zeit hätten. Mitunter kann es schneller gehen, als Sie denken, und das ist ja sogar in Ihrem Sinne. Die Angst, auf der Straße zu stehen, würde Sie dann jedoch selber hemmen.

Wenn Sie ein Folgeobjekt im Auge haben, kümmern Sie sich um etwaige Restkredite auf Ihre Immobilie, die mit dem Verkaufserlös in einem Streich beglichen werden sollen. Die allermeisten Banken verlangen in solchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung, da der Kredit ursprünglich auf eine längere Laufzeit ausgelegt war und somit auch mehr Zinsen angefallen wären.

Tipp:
Lesen Sie mehr zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf in unserem Artikel „Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf“!

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5) Immobilienverkauf: Welche Unterlagen muss ich im Vorfeld besorgen?

Je nach Art der Immobilie benötigen Sie für den Immobilienverkauf unterschiedliche Unterlagen. Bei einer privat genutzten Immobilie brauchen Sie den Energieausweis, die Flurkarte, den Grundbuchauszug und den Grundriss. Bei Mietshäusern sind zusätzlich die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen vorzuzeigen, der Mietnachweis und Nachweise über die Gebäudeversicherung.

Fehlt einer dieser Nachweise, kann es teuer werden: Ist beispielsweise der Energieausweis zum Zeitpunkt der ersten Besichtigung nicht vorhanden, drohen hohe Strafen.

6) Was ist meine Immobilie wert?

Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

Die Wertermittlung Ihrer Immobilie ist unbedingt vor dem Verkauf zu klären, denn haben die Verhandlungen erst begonnen, können Sie schlecht nachjustieren. Sie selber sollten die Immobilienbewertung jedoch nicht vornehmen: Zu viel Fachwissen ist bei der Bewertung einzelner Gebäudemerkmale erforderlich, als dass ein Pi-mal-Daumen-Vorgehen durch einen Laien vielversprechend wäre.

Wir kennen jedoch auch die Beweggründe, die Privatverkäufer davon abhalten, einen Immobilienmakler mit der Erstellung des Wertgutachtens zu beauftragen. Die Angst vor schwarzen Schafen ist groß, die die eigene Unwissenheit ausnutzen, horrende Rechnungen ausstellen und selber kaum etwas leisten. Deshalb haben wir uns zu einem unabhängigen Verbund zusammengeschlossen. Wir bieten Ihnen eine garantiert kostenfreie Wertermittlung, die sie zu nichts verpflichtet. Unsere Makler arbeiten transparent und zuverlässig und respektieren Sie und Ihr Eigentum. Nach der Besichtigung bekommen Sie ein professionell ausgearbeitetes Exposé mit Stadtplan, Grundriss, hochwertigen Fotos und vielem mehr. Soll unser Makler nicht nur die Bewertung durchführen, sondern außerdem Ihre Immobilie verkaufen, fällt die Bezahlung für seine Arbeit erst bei einem erfolgreichen Verkauf an. Wollen Sie ihn nicht weiter engagieren, bleibt die Immobilienbewertung unser Geschenk an Sie.

Tipp:
Die Höhe der Maklerkosten sind in jedem Bundesland unterschiedlich und werden auch in unterschiedlicher Höhe zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Mehr Informationen zu diesem Thema gibt Ihnen unser Artikel „Maklerkosten“.

7) Immobilienverkauf: Den Verkaufsvorgang sicher meistern

Die Vorbereitungen sind erledigt, nun geht es an den Hauptteil: Wie behalten Sie während der heißen Phase des Immobilienverkaufs einen kühlen Kopf?

8) Der Angebotspreis beim Immobilienverkauf

Bereits im Vorfeld haben Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen. Sie wissen nun, was Sie guten Gewissens verlangen können. Dennoch sollten Sie den ersten Angebotspreis etwa 5 – 10 % höher ansetzen, um Verhandlungsspielraum zu haben.

Haben Sie den Immobilienwert nicht professionell ermitteln lassen, ist jetzt der letzte Zeitpunkt, das eigene Ergebnis noch einmal zu überprüfen. Denn ist Ihre Anzeige erst einmal veröffentlicht, sind Nachjustierungen nur noch mit Verlusten möglich. Haben Sie den Immobilienwert zu niedrig angegeben, werden die Käufer zwar Schlange stehen, aber Sie machen dennoch Verlust. Sind Sie hingegen zu hoch eingestiegen, wird sich kaum jemand für Ihre Immobilie interessieren. Und auch nachträgliche Preissenkungen helfen nicht mehr: Interessenten werden nun glauben, dass Sie auch noch weiter den Preis senken, und abermals abwarten.

9) Wie erreichen Sie Ihren Traumkäufer?

Um Ihren idealen Käufer auch tatsächlich vom Vorhandensein Ihrer Immobilie wissen zu lassen, sollten Sie sich möglichst breit aufstellen. Ihr Makler (oder Sie selber) wird Ihre Anzeige in allen großen und wichtigen Internetportalen veröffentlichen. Außerdem schaltet er Inserate in Tageszeitungen und Anzeigenblättern, stellt ein Verkaufsschild in Ihren Garten und veröffentlicht Ihre Anzeige in seinem eigenen Schaufenster.

Zusätzlich können Sie für eine weitere Verbreitung sorgen, indem Sie Ihren Familien- und Freundeskreis, Ihre Nachbarn und den örtlichen Einzelhandel (Bäcker, Frisör etc.) von Ihrem Immobilienverkauf in Kenntnis setzen.

10) Besichtigungen, Terminvergabe, Nachverhandlungen

Wertgutachten Haus Immobilienbewertung

Wenn sich ein Interessent bei Ihnen meldet und ein Exposé anfordert, sollten Sie immer erst herausfinden, welche Art Immobilie der Interessent sucht. Erst, wenn seine/ihre Wünsche mit Ihrem Angebot übereinstimmen, sollten Sie das Exposé versenden. Machen Sie in diesem Fall auch direkt einen Besichtigungstermin aus. So sparen Sie sich lästiges Hinterhertelefonieren. Hat der Interessent nach Durchsicht des Exposés wider Erwarten kein Interesse mehr, kann er den Termin wieder absagen.

In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie die verschiedenen Besichtigungstermine so legen, dass Sie zwar für jeden Interessenten genug Zeit haben, aber nicht jeden Tag nur einer zur Besichtigung kommen. Blocken Sie zum Beispiel zwei Tage in der Woche und machen Sie die voll. Für einen guten Besichtigungstermin sollten Sie unbedingt mindestens eine Stunde einplanen, eher anderthalb. Schließlich wollen Sie ganz in Ruhe Ihre Immobilie zeigen, auf Fragen eingehen und den Interessenten kennenlernen können.

Am Ende der ersten Besichtigung sollten Sie immer das weitere Vorgehen abstecken. Lassen Sie Ihre Interessenten nicht einfach so gehen! Machen Sie entweder direkt einen zweiten Termin aus oder aber vereinbaren Sie einen verbindlichen Zeitpunkt, zu dem Ihr Interessent sich bei Ihnen zu melden hat. Ist er zu keiner der beiden Optionen bereit, können Sie ihn von Ihrer Liste streichen, denn ernsthaftes Kaufinteresse besteht nicht.

Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie betreut, wird er oder sie all diese Aufgaben für Sie übernehmen. Ein Makler ist zudem im Verkauf geschult und wird deutlich auf einen Abschluss hinarbeiten.

Tipp:
Geben Sie Ihrem Makler klare Vorgaben, in welchem Rahmen er oder sie Nachverhandlungen beim Kaufpreis eigenständig durchführen darf. So beschleunigen Sie den Verkaufsprozess und lassen Ihre Kaufinteressenten spüren, dass zwischen Ihrem Makler und Ihnen ein Vertrauensverhältnis besteht.

Bei einem zweiten Besichtigungstermin wird der Interessent beginnen, den Nachverhandlungsspielraum abzuklopfen und nach Sonderkonditionen zu fragen. Und vielen fällt das leichter, wenn sie ihre Fragen einem neutralen Mittelsmann stellen können anstatt dem tatsächlichen Verkäufer. Auch Bedingungen, unter welchen Umständen man zum Kauf bereit wäre, teilen Käufer lieber einem Makler mit. Hier kann es sich also auszahlen, einen Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt zu haben, da diese Interessenten sonst vermutlich einfach abspringen werden.

Zu guter Letzt übernimmt der Makler auch die Bonitätsprüfung des Käufers, hilft dem Käufer selbst bei Bedarf bei der Finanzierung und steht bei Rechtsfragen klärend zur Seite. Den Kaufvertrag sollten Sie deshalb immer auch unter Hinzuziehung des Maklers anfertigen, denn er oder sie war die ganze Zeit über maßgeblich am Geschehen beteiligt und kennt die jeweiligen mündlichen Absprachen rund um den Immobilienverkauf.

11) Nach dem Immobilienverkauf

Herzlichen Glückwunsch: Sie konnten erfolgreich Ihre Immobilie verkaufen! Nun können Sie sich fast schon wieder entspannt zurücklegen, denn nur noch ein Thema ist offen geblieben: Mögliche Abgaben an das Finanzamt…

12) Immobilienverkauf: Steuer und Jahresfrist

Die gute Nachricht gleich vorweg: In aller Regel fallen bei Verkäufen im privaten Bereich keine Steuern an. Haben Sie also Ihre selbst genutzte Immobilie mit einem Gewinn von 20.000 € im Vergleich zu den damaligen Anschaffungskosten verkauft, geht der Fiskus leer aus.

Dennoch müssen Sie auch hier noch einige Vorgaben beachten: Um der Steuerlast zu entgehen, ist es zum Beispiel notwendig, dass Sie selber in der nun veräußerten Immobilie gewohnt haben. War das nicht der Fall, müssen zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sein. Wenn eine der beiden Regeln auf sie zutrifft, entgehen Sie der Steuerschuld.

Mehr Infos haben wir in unserem Artikel Hausverkauf Steuern für Sie zusammengestellt.

13) Fazit Immobilienverkauf

Ob selbst genutztes Reihenhaus, Gewerbeimmobilie oder Baugrundstück: Ein Immobilienverkauf möchte immer gut vorbereitet werden. Wenn Sie sich an die Tipps aus diesem Artikel halten, sollten Sie die gröbsten Stolpersteine umgehen können. Wünschen Sie professionelle Hilfe, machen wir Sie gerne mit einem unserer zuverlässigen Makler aus Ihrer Region bekannt.

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