Räumungsklage: Wenn der Streit um die Wohnung eskaliert
Wenn der Mieter nach erfolgter Kündigung nicht auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Wir erklären, was eine Räumungsklage ist und wie sie funktioniert und beantworten unter anderem die folgenden Fragen:
Welche Fristen müssen bei einer Räumungsklage beachtet werden?
Räumungsklage Dauer: Wann muss der Mieter ausziehen?
Was wird Vermieter und Mieter eine Räumungsklage kosten?
Wer darf die Räumung letztendlich durchführen?
Inhaltsverzeichnis
- 1) Alles, was Recht ist – der Weg hin zur Räumungsklage
- 2) Was passiert bei einer Räumungsklage?
- 3) Räumungsklage: Kosten und Dauer
- 4) Räumungsklage Dauer
- 5) Räumungsklage vollstrecken: die Zwangsräumung
- 6) Räumungsklage bei gewerblichen Objekten
- 7) Wie können sich Mieter gegen eine Räumungsklage wehren?
- 8) Mögliche Alternativen zur Räumungsklage
1) Alles, was Recht ist – der Weg hin zur Räumungsklage
Die Wohnung ist Eigentum des Vermieters, doch der Mieter verwandelt sie Stück für Stück in einen Sanierungsfall, bleibt die Mietzahlung schuldig oder stört die gesamte Hausgemeinschaft jedes Wochenende mit ausufernden Partys. Mit manch einem Vermieter gehen in dieser Situation die Nerven durch und die Versuchung ist groß, den Störenfried kurzerhand selbst aus der Wohnung zu befördern.
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Diesem Vorgehen wurde vom Gesetzgeber jedoch eine Absage erteilt. Wer einen Mieter aus dem Haus haben möchte, muss einen genau definierten Rechtsweg beschreiten, der meist mit einer Abmahnung beginnt.
1) Vertragswidriges Verhalten abmahnen
In vielen Fällen muss der Vermieter den Mieter zunächst einmal abmahnen, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhalten hat. Eine Abmahnung ist unter anderem bei den folgenden Vergehen zwingend der erste Schritt:
- Lärmbelästigung/Ruhestörung
- gewerbliche Nutzung privater Wohnräume
- Haltung unerlaubter Haustiere
2) Dem Mieter kündigen
Hat der Mieter die Abmahnung ignoriert und sein Verhalten nicht geändert, kann der Vermieter ihm die Kündigung aussprechen. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und wird am besten per Einschreiben versendet oder aber im Beisein eines Zeugen persönlich übergeben.
Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt verschiedene Kündigungsgründe zu. Im Paragraphen 543 Abs. 1 BGB werden die folgenden Gründe für eine fristlose Kündigung genannt:
Gefährdung oder Vernachlässigung der Mietsache
Unbefugtes Überlassen der Mietsache an einen Dritten
Rückstand der Mietzahlungen von zwei aufeinanderfolgenden Terminen ganz oder in erheblicher Höhe
Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten über einen unbestimmten Zeitraum
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Allerdings weist das BGB im oberen Paragrafen auch darauf hin, dass zunächst eine Abmahnung erfolgen sollte. Lediglich wenn bereits vor der Abmahnung klar ist, dass sie nichts bringen wird, darf der Vermieter sofort das Kündigungsschreiben aufsetzen. Doch wann ist die Sinnlosigkeit einer Abmahnung eindeutig? Im Zweifel sollten Vermieter also immer zuerst abmahnen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Eine Kündigung muss je nach Kündigungsgrund unterschiedliche Kündigungsfristen enthalten:
| Grund | Art der Kündigung | Kündigungsfrist |
|---|---|---|
| Eigenbedarf des Vermieters | ordentliche Kündigung | 3 bis 9 Monate |
| Mietrückstand | fristlose Kündigung | meist 2 Wochen |
| dauerhaft verspätete Mietzahlungen | fristlose Kündigung | meist 2 Wochen |
| Lärmbelästigung | fristlose Kündigung nach Abmahnung | meist 2 Wochen |
| Vandalismus/Verwahrlosung | fristlose Kündigung (ev. nach Abmahnung) | meist 2 Wochen |
| Tätlichkeiten gegen den Vermieter (auch verbal) | fristlose Kündigung (meist keine Abmahnung erforderlich) | meist 2 Wochen |
| unerlaubte Überbelegung oder Untervermietung | fristlose Kündigung (ev. nach Abmahnung) | meist 2 Wochen |
| unerlaubte Nutzung (zum Beispiel gewerblich) | fristlose Kündigung nach Abmahnung | meist 2 Wochen |
| angemessene wirtschaftliche Verwertung | ordentliche Kündigung | 3 Monate |
Damit die Kündigung wirksam werden kann, muss sie rechtskräftig sein. Hierfür sind einige Bestandteile unerlässlich. Zwingend in einer Kündigung enthalten sein müssen die folgenden Angaben:
Namen und Adressen aller Vermieter
Namen und Adressen aller Mieter
Adresse und genaue Lage der Wohnung (zum Beispiel 3. OG links)
Kündigungsgrund
Kündigungsfrist
Hinweis auf Folgen bei Verstreichenlassen der Frist
Ist die Kündigung einmal eingegangen, kann sie kaum ungeschehen gemacht werden. Lediglich beim Kündigungsgrund Zahlungsrückstand kann die fristlose Kündigung sozusagen annulliert werden, wenn der Mieter seine Schulden vor Ablaufen der Auszugsfrist begleicht. Dieses Recht hat der Mieter jedoch nur einmal alle zwei Jahre. Lag der fristlosen Kündigung außerdem eine ordentliche Kündigung bei, sieht die Lage weniger rosig aus. Die ordentliche Kündigung kann der Mieter nicht durch Begleichen seiner Schulden vom Tisch fegen. Sie bleibt hiervon unbenommen und somit bestehen.
Ignoriert ein Mieter die Kündigung, unterlässt die Begleichung seiner Schulden und bleibt über die Frist hinaus in der Wohnung, bleibt dem Vermieter nur noch das Mittel der Räumungsklage.
2) Was passiert bei einer Räumungsklage?
Zieht ein Mieter nicht freiwillig aus, muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Als Folge erhält der Mieter Post vom Gericht: Er muss Stellung beziehen, entweder schriftlich oder persönlich. Der Mieter hat für seinen Widerspruch gegen die Räumungsklage zwei Wochen Zeit und noch einmal zwei Wochen, um seinen Widerspruch zu begründen.
Reicht der Mieter Widerspruch und Begründung fristgerecht ein, kommt es zur Gerichtsverhandlung. Nun sind zwei Ausgänge denkbar:
Wenn der Mieter Recht bekommt, darf er in der Wohnung bleiben. Dies ist meist dann der Fall, wenn der Mieter den Grund der Kündigung nicht zu verschulden hatte, nicht genug Beweise vorliegen oder die Kündigung Formfehler enthielt. Ist der Kündigungsgrund nur ausgedacht (zum Beispiel ein erfundener Eigenbedarf), wird der Mieter ebenfalls in der Wohnung bleiben dürfen. Auch besondere Härte kann ein Grund gegen die Räumungsklage sein. So haben Menschen mit Behinderungen, ältere Menschen oder Schwangere gute Chancen, zumindest vorerst in der Wohnung bleiben zu dürfen.
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Bekommt hingegen der Vermieter Recht, ist das Ergebnis ein Räumungstitel, der nach einem Monat rechtskräftig wird – sprich, der Vermieter darf spätestens dann den Mieter mithilfe eines Gerichtsvollziehers vor die Tür setzen.
3) Räumungsklage: Kosten und Dauer
Eine Räumungsklage kann für beide Seiten sehr ins Geld gehen. Zunächst zahlt jedoch lediglich der Vermieter.
Räumungsklage Kosten für den Vermieter:
Um überhaupt eine Räumungsklage einreichen zu dürfen, muss der Vermieter einen Vorschuss auf die Gerichtskosten zahlen. Dieser orientiert sich an der Jahreskaltmiete der Wohnung und wird gegebenenfalls um die rückständige Miete noch erhöht. Beträgt die Nettokaltmiete monatlich 500 € und ist der Mieter außerdem mit zwei Monatsmieten im Rückstand, beläuft sich der Gesamtstreitwert auf 7.000 €. Der Gerichtskostenvorschuss liegt in diesem Fall bei 552 €. (Berechnung nach https://www.smart-rechner.de/gerichtskosten/rechner.php)
Auch die Kosten für den Anwalt muss der Vermieter zunächst einmal selber übernehmen. Diese können schnell 1.000 € oder mehr betragen. Schlussendlich wird der Vermieter in den meisten Fällen auch die Kosten für die Räumung übernehmen müssen. Zwar kann er diese Kosten vom Vermieter zurückklagen, doch zumindest beim Kündigungsgrund Mietrückstand ist dieses Vorhaben meist mit wenig Aussicht auf Erfolg verbunden.
Räumungsklage Kosten für den Mieter:
Der Mieter muss sich zunächst nur um einen Anwalt kümmern. Für ihn belaufen sich die Kosten dann aber immerhin auch mindestens auf 1.000 €. Sollte er das Verfahren verlieren, kommt die gesamte Kostenlast auf ihn zu, sofern das Gericht die Kosten aufgrund einer prekären finanziellen Situation auf Verliererseite nicht ausnahmsweise dem Gewinner anlastet.
4) Räumungsklage Dauer
Vermieter sollten sich mindestens auf drei Monate einstellen, bis ihre Räumungsklage zu einem Urteil geführt hat. In vielen Fällen zieht sich der Vorgang aber auch über ein halbes bis sogar ganzes Jahr und länger hin. Legt der Mieter zum Beispiel Widerspruch wegen besonderer Härte ein, muss zunächst ein Gutachten beantragt und angefertigt werden. Auch Berufungen sind ein beliebtes Mittel, um die Räumungsklage in die Länge zu ziehen.
5) Räumungsklage vollstrecken: die Zwangsräumung
Der vor Gericht erstrittene Räumungstitel berechtigt den Vermieter nach einer Frist von vier Wochen zur Zwangsräumung – zumindest dann, wenn der Mieter in der Zwischenzeit nicht von selbst ausgezogen ist.
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Die Zwangsräumung selbst darf jedoch nur ein Gerichtsvollzieher durchführen. Um dessen Hilfe zu erlangen, muss der Vermieter zunächst einen Antrag auf Zwangsräumung beim Amtsgericht stellen. Ist der Anspruch des Vermieters rechtens, muss er abermals in Vorleistung gehen: Schließlich verursacht auch eine Zwangsräumung Kosten, die die Gemeinde nicht selber tragen möchte.
Nun legt der Gerichtsvollzieher den Tag der Zwangsräumung fest. Der Mieter hat nun abermals drei Wochen Zeit, um seinem Rauswurf zuvorzukommen. Tut er es nicht, wird er am Tag der Zwangsräumung vom Gerichtsvollzieher sowie eventuell Polizei, Schlüsseldienst, Schlosser und oftmals auch dem Vermieter selbst aus der Wohnung entfernt. Um den Hausrat kümmert sich der Vermieter, der ihn entweder selbst abtransportieren und für mindestens zwei Monate zwischenlagern kann oder ein Umzugsunternehmen hiermit beauftragt. Auch diese Kosten trägt der Vermieter zunächst selbst. Eine dritte Variante ist die Einigung mit den Mietern, den Hausrat noch für einige Tage in der Wohnung zu belassen, bis diese sich selbst um die Abholung kümmern können.
Um die Zwangsräumung in letzter Minute noch zu verschieben, können Mieter innerhalb der Dreiwochenfrist einen Räumungsschutzantrag stellen. Damit diesem Antrag stattgegeben wird, sind jedoch gute Gründe vonnöten. Hierunter fallen Suizidgefahr oder schwere Krankheiten.
6) Räumungsklage bei gewerblichen Objekten
Im Grundsatz ähneln sich die Vorgänge bei privaten und gewerblichen Mietern. Es gibt jedoch zwei bedeutende Unterschiede.
Gewerbetreibenden wird grundsätzlich keine Räumungsfrist eingeräumt.
Da der Streitwert bei gewerblichen Objekten meist höher liegt, steigen auch die Kosten für das Gerichtsverfahren.
7) Wie können sich Mieter gegen eine Räumungsklage wehren?
Wenn die Räumungsklage beantrag wurde, sollten Mieter schnell handeln.
Zunächst einmal gilt es, innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einzulegen und maximal weitere zwei Wochen später diesen Widerspruch auch zu begründen.
Ist der Mieter an keinem Widerspruch interessiert, so kann er selber eine Räumungsfrist beantragen. Der Vorteil: Es fallen weniger Kosten für den Mieter an und er kann bei der Festlegung der Frist zumindest in Maßen mitreden.
Gegen das Urteil Zwangsräumung kann der Mieter innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben.
Handelt es sich bei der Räumungsklage um den Kündigungsgrund Mietrückstand, kann der größte Schaden auch jetzt noch durch das Begleichen der Schulden abgewandt werden. Hierfür hat der Mieter maximal zwei Monate nach Eingang der Räumungsklage in seinem Briefkasten Zeit.
8) Mögliche Alternativen zur Räumungsklage
Die Räumungsklage ist zwar der einzige Weg, um eine Garantie für den Auszug des Mieters zu erhalten, doch sie ist auch mit hohen Kosten und einem starken Nervenverschleiß auf beiden Seiten verbunden. Wer sich trotz aller Querelen noch gütlich einigen möchte, kann deshalb der jeweils anderen Seite die folgenden Alternativen vorschlagen.
1) Mietvertrag aufheben
Bereits vor der Einreichung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinem Mieter eine Aufhebung des Mietvertrages anbieten. Meist handelt es sich hierbei um eine Art Deal, bei der beide Seiten Kompromisse eingehen, aber auch Bonbons erhalten. So kann der Mieter der Aufhebung seines Vertrages zu einem bestimmten Zeitpunkt zustimmen, wenn er hierfür die geschuldete Miete nicht mehr begleichen muss.
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Verstößt der Mieter gegen die im Mietaufhebungsvertrag angegebene Auszugsverpflichtung, ist abermals die Räumungsklage das letzte Mittel.
2) Räumungsvergleich vorschlagen
Auch im Gerichtssaal kann noch eine verhältnismäßig gütliche Einigung erzielt werden. Bei dieser verpflichtet sich der Mieter vor dem Richter, bis zu einem bestimmten Termin auszuziehen. Sein Vorteil: Es kommt zu keiner Zwangsräumung und somit zu keiner weiteren Erhöhung der Kosten.
Hält sich der Mieter im Fall eines Räumungsvergleichs nicht an seinen Auszugstermin, kann der Vermieter unverzüglich die Zwangsräumung beauftragen.