Räumungsklage: Wenn der Streit um die Wohnung eskaliert

Die Wohnung ist Eigentum des Vermieters, doch der Mieter verwandelt sie Stück für Stück in einen Sanierungsfall, bleibt die Mietzahlung schuldig oder stört die gesamte Hausgemeinschaft jedes Wochenende mit ausufernden Partys. Mit manch einem Vermieter gehen in dieser Situation die Nerven durch und die Versuchung ist groß, den Störenfried kurzerhand selbst aus der Wohnung zu befördern.

Diesem Vorgehen wurde vom Gesetzgeber jedoch eine Absage erteilt. Wer einen Mieter aus dem Haus haben möchte, muss einen genau definierten Rechtsweg beschreiten, der meist mit einer Abmahnung beginnt.

1) Vertragswidriges Verhalten abmahnen

In vielen Fällen muss der Vermieter den Mieter zunächst einmal abmahnen, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhalten hat. Eine Abmahnung ist unter anderem bei den folgenden Vergehen zwingend der erste Schritt:

• Lärmbelästigung/Ruhestörung

• gewerbliche Nutzung privater Wohnräume

• Haltung unerlaubter Haustiere

2) Dem Mieter kündigen

Hat der Mieter die Abmahnung ignoriert und sein Verhalten nicht geändert, kann der Vermieter ihm die Kündigung aussprechen. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und wird am besten per Einschreiben versendet oder aber im Beisein eines Zeugen persönlich übergeben.

Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt verschiedene Kündigungsgründe zu. Im Paragraphen 543 Abs. 1 BGB werden die folgenden Gründe für eine fristlose Kündigung genannt:

• Gefährdung oder Vernachlässigung der Mietsache

• Unbefugtes Überlassen der Mietsache an einen Dritten

• Rückstand der Mietzahlungen von zwei aufeinanderfolgenden Terminen ganz oder in erheblicher Höhe

• Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten über einen unbestimmten Zeitraum

Allerdings weist das BGB im oberen Paragrafen auch darauf hin, dass zunächst eine Abmahnung erfolgen sollte. Lediglich wenn bereits vor der Abmahnung klar ist, dass sie nichts bringen wird, darf der Vermieter sofort das Kündigungsschreiben aufsetzen. Doch wann ist die Sinnlosigkeit einer Abmahnung eindeutig? Im Zweifel sollten Vermieter also immer zuerst abmahnen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Eine Kündigung muss je nach Kündigungsgrund unterschiedliche Kündigungsfristen enthalten:

Damit die Kündigung wirksam werden kann, muss sie rechtskräftig sein. Hierfür sind einige Bestandteile unerlässlich. Zwingend in einer Kündigung enthalten sein müssen die folgenden Angaben:

• Namen und Adressen aller Vermieter

• Namen und Adressen aller Mieter

• Adresse und genaue Lage der Wohnung (zum Beispiel 3. OG links)

• Kündigungsgrund

• Kündigungsfrist

• Hinweis auf Folgen bei Verstreichenlassen der Frist

Ist die Kündigung einmal eingegangen, kann sie kaum ungeschehen gemacht werden. Lediglich beim Kündigungsgrund Zahlungsrückstand kann die fristlose Kündigung sozusagen annulliert werden, wenn der Mieter seine Schulden vor Ablaufen der Auszugsfrist begleicht. Dieses Recht hat der Mieter jedoch nur einmal alle zwei Jahre. Lag der fristlosen Kündigung außerdem eine ordentliche Kündigung bei, sieht die Lage weniger rosig aus. Die ordentliche Kündigung kann der Mieter nicht durch Begleichen seiner Schulden vom Tisch fegen. Sie bleibt hiervon unbenommen und somit bestehen.

Ignoriert ein Mieter die Kündigung, unterlässt die Begleichung seiner Schulden und bleibt über die Frist hinaus in der Wohnung, bleibt dem Vermieter nur noch das Mittel der Räumungsklage.

Eine Räumungsklage kann für beide Seiten sehr ins Geld gehen. Zunächst zahlt jedoch lediglich der Vermieter.

Räumungsklage Kosten für den Vermieter:

Um überhaupt eine Räumungsklage einreichen zu dürfen, muss der Vermieter einen Vorschuss auf die Gerichtskosten zahlen. Dieser orientiert sich an der Jahreskaltmiete der Wohnung und wird gegebenenfalls um die rückständige Miete noch erhöht. Beträgt die Nettokaltmiete monatlich 500 € und ist der Mieter außerdem mit zwei Monatsmieten im Rückstand, beläuft sich der Gesamtstreitwert auf 7.000 €. Der Gerichtskostenvorschuss liegt in diesem Fall bei 552 €. (Berechnung nach https://www.smart-rechner.de/gerichtskosten/rechner.php)

Auch die Kosten für den Anwalt muss der Vermieter zunächst einmal selber übernehmen. Diese können schnell 1.000 € oder mehr betragen. Schlussendlich wird der Vermieter in den meisten Fällen auch die Kosten für die Räumung übernehmen müssen. Zwar kann er diese Kosten vom Vermieter zurückklagen, doch zumindest beim Kündigungsgrund Mietrückstand ist dieses Vorhaben meist mit wenig Aussicht auf Erfolg verbunden.

Räumungsklage Kosten für den Mieter:

Der Mieter muss sich zunächst nur um einen Anwalt kümmern. Für ihn belaufen sich die Kosten dann aber immerhin auch mindestens auf 1.000 €. Sollte er das Verfahren verlieren, kommt die gesamte Kostenlast auf ihn zu, sofern das Gericht die Kosten aufgrund einer prekären finanziellen Situation auf Verliererseite nicht ausnahmsweise dem Gewinner anlastet.

Der vor Gericht erstrittene Räumungstitel berechtigt den Vermieter nach einer Frist von vier Wochen zur Zwangsräumung – zumindest dann, wenn der Mieter in der Zwischenzeit nicht von selbst ausgezogen ist.

Die Zwangsräumung selbst darf jedoch nur ein Gerichtsvollzieher durchführen. Um dessen Hilfe zu erlangen, muss der Vermieter zunächst einen Antrag auf Zwangsräumung beim Amtsgericht stellen. Ist der Anspruch des Vermieters rechtens, muss er abermals in Vorleistung gehen: Schließlich verursacht auch eine Zwangsräumung Kosten, die die Gemeinde nicht selber tragen möchte.

Nun legt der Gerichtsvollzieher den Tag der Zwangsräumung fest. Der Mieter hat nun abermals drei Wochen Zeit, um seinem Rauswurf zuvorzukommen. Tut er es nicht, wird er am Tag der Zwangsräumung vom Gerichtsvollzieher sowie eventuell Polizei, Schlüsseldienst, Schlosser und oftmals auch dem Vermieter selbst aus der Wohnung entfernt. Um den Hausrat kümmert sich der Vermieter, der ihn entweder selbst abtransportieren und für mindestens zwei Monate zwischenlagern kann oder ein Umzugsunternehmen hiermit beauftragt. Auch diese Kosten trägt der Vermieter zunächst selbst. Eine dritte Variante ist die Einigung mit den Mietern, den Hausrat noch für einige Tage in der Wohnung zu belassen, bis diese sich selbst um die Abholung kümmern können.

Um die Zwangsräumung in letzter Minute noch zu verschieben, können Mieter innerhalb der Dreiwochenfrist einen Räumungsschutzantrag stellen. Damit diesem Antrag stattgegeben wird, sind jedoch gute Gründe vonnöten. Hierunter fallen Suizidgefahr oder schwere Krankheiten.

Wenn die Räumungsklage beantrag wurde, sollten Mieter schnell handeln.

Zunächst einmal gilt es, innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einzulegen und maximal weitere zwei Wochen später diesen Widerspruch auch zu begründen.

Ist der Mieter an keinem Widerspruch interessiert, so kann er selber eine Räumungsfrist beantragen. Der Vorteil: Es fallen weniger Kosten für den Mieter an und er kann bei der Festlegung der Frist zumindest in Maßen mitreden.

Gegen das Urteil Zwangsräumung kann der Mieter innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben.

Handelt es sich bei der Räumungsklage um den Kündigungsgrund Mietrückstand, kann der größte Schaden auch jetzt noch durch das Begleichen der Schulden abgewandt werden. Hierfür hat der Mieter maximal zwei Monate nach Eingang der Räumungsklage in seinem Briefkasten Zeit.