Grundstücksbewertung: Wie viel ist mein Grundstück wert?


Grundstücksbewertung

Grundstücksbewertung

Wer als Laie ein Grundstück bewerten lassen möchte, steht schnell vor einem ganzen Fragenkatalog:

Wie funktioniert eine Grundstücksbewertung?

Wer sollte mein Grundstück bewerten?

Stimmt der reine Grundstückswert auch mit dem späteren Verkaufspreis überein?

In diesem Artikel geben wir Ihnen Antworten auf Ihre Fragen und haben auch den ein oder anderen nützlichen Tipp parat.


1) Methoden zur Grundstücksbewertung

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte sich zunächst über dessen Wert im Klaren sein. Die Bewertung kann der Eigentümer selbst, ein Makler oder ein Sachverständiger durchführen.

Gut zu wissen:

Wenn Fachkundige ein Grundstück bewerten, unterscheiden Sie zwischen Bodenwert (unbebautes Grundstück) und Grundstückswert (Grundstück mitsamt allen darauf befindlichen Gebäuden).

Theoretisch kommen bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken dieselben Wertermittlungsverfahren infrage wie bei der Bewertung von bebauten Grundstücken oder bei der Hausbewertung. In der Praxis stoßen diese Verfahren bei unbebautem Land jedoch oft an ihre Grenzen.

Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise der vergangenen Monate vergleichbarer Immobilien im selben Bezirk als Grundlage für die Wertermittlung herangezogen. Dieses Verfahren ist für Häuser und Wohnungen gut geeignet, denn hier gibt es meist ausreichend Vergleichsobjekte. Nicht so bei unbebauten Grundstücken: Gerade in Städten sind unbebaute Grundstücke in aller Regel Mangelware und Vergleichswerte somit schlichtweg nicht existent. Auf dem Land ist zwar mehr Platz, doch wer nicht gerade in einem Neubaugebiet ein Fleckchen Erde besitzt, wird auch hier kaum vergleichbare Grundstücke finden, die erst vor Kurzem erfolgreich verkauft wurden.

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Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Gewinn, der mit einer Immobilie zu erzielen wäre. Da unbebaute Grundstücke jedoch nur sehr selten verpachtet oder vermietet sind, entfällt hier auch dieses Verfahren.

Tipp:
Soll das Grundstück an einen Bauträger verkauft werden, kann der Wert anhand des Gewinns ermittelt werden, den der Bauträger durch die Bebauung sehr wahrscheinlich erzielen wird. Hierfür wird die maximal mögliche Bebauungsfläche mit der Geschossflächenzahl multipliziert. Das Ergebnis gibt an, wie viele Quadratmeter Wohnfläche auf dem Grundstück entstehen können. Dieses Verfahren kann bei einem privaten Käufer jedoch nicht genutzt werden..

Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren errechnet den Wert aus Bodenrichtwert und Gebäudewert. Es kommt somit nur für bebaute Grundstücke infrage.

Makler und Gutachter greifen aufgrund dieser Schwierigkeiten bei ihren Bewertungen von unbebauten Grundstücken deshalb regelmäßig auf die Bodenrichtwerte zurück und verfeinern das Ergebnis anhand der individuellen Charaktereigenschaften des Grundstücks.

2) Bodenrichtwerte bieten Orientierungswert

Mindestens alle zwei Jahre erstellen Gutachterausschüsse der verschiedenen Region Deutschlands anhand der tatsächlich erzielten Kaufpreise die Bodenrichtwertzonen. Grundstücke mit ähnlichem Zustand bilden eine Bodenrichtwertzone. Die so ermittelten Bodenrichtwerte spiegeln also den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter einer bestimmten Grundstücksart pro Region wieder und lassen somit auch Rückschlüsse auf den Wert eines neu zu bewertenden Grundstücks zu. Dieses Grundstück muss jedoch ebenfalls unbebaut sein.

Um anhand der Bodenrichtwerte den Wert Ihres Grundstücks zu ermitteln, müssen Sie folgende Formel benutzen:

Quadratmeterzahl x Bodenrichtwert = Grundstückswert

Etwas komplizierter wird die Formel, wenn sich an das Grundstück unbebaubares Hinterland anschließt. In diesem Fall steigt zwar der gesamte Wert des Grundstücks, der Anteil der bebaubaren Fläche nimmt im Verhältnis jedoch ab:

(Bodenrichtwert Bauland * Quadratmeterzahl Bauland) + (Bodenrichtwert Hinterland * Quadratmeterzahl Hinterland) = Grundstückswert

Bodenrichtwerte sind ein wertvolles Instrument bei der Wertermittlung eines Grundstücks, doch wie der Name schon sagt: Es sind lediglich Richtwerte. Da bei der Erstellung nur grobe Kriterien zur Unterscheidung der Grundstücke herangezogen und sie ansonsten in einen Topf geworfen werden, kann der Bodenrichtwert niemals eins zu eins für das eigene Grundstück übernommen werden.

Gut zu wissen:
Schon der Schnitt des Grundstücks reicht aus, um den Wert deutlich zu verändern. In eng bebauten Städten sind Eckgrundstücke wesentlich mehr wert als ein Grundstück derselben Größe zwanzig Meter weiter. Spitze Winkel erschweren ebenfalls eine Bebauung. Die tatsächlich erzielten Verkaufspreise pro Quadratmeter weichen deshalb regelmäßig bis zu 20 Prozent nach oben oder unten vom Bodenrichtwert ab.

3) Grundstück bewerten: Die individuellen Faktoren machen den Unterschied

Jede Immobilie verfügt über individuelle wertsteigernde und wertmindernde Faktoren. Das gilt auch für Grundstücke.

Die wichtigsten Faktoren für die Grundstücksbewertung sind:

  • Bebaubarkeit
  • Lage
  • Größe
  • Schnitt
  • Ausrichtung
  • Qualität des Bodens
  • Bewuchs
  • Anbindung an die öffentliche
  • Versorgung

Bebaubarkeit

Wer Grund und Boden besitzt, darf noch lange nicht auch ein Haus darauf errichten. Die einzelnen Bundesländer und Gemeinden haben eine sehr genaue Vorstellung davon, welches Land bebaut werden darf und welches nicht. Zwar kann sich der Status eines Grundstücks ändern, doch wer die Bebaugenehmigung für sein Grundstück bereits beim Verkauf vorweisen kann, wird mit Abstand den besten Preis erzielen.

Gut zu wissen:
Auf dem Weg zum Bauland (der Bebauung stehen keine behördlichen Hürden mehr entgegen) durchläuft ein Grundstück verschiedene Stufen: Von einem Grundstück, bei dem die Bebauung ausgeschlossen ist, kann es zu Bauerwartungsland werden (eine zukünftige Bebauung steht zu erwarten) und im Anschluss zu Rohbauland (die Bebauung ist theoretisch vorgesehen). Die letzte Stufe ist die des Baulands.

Bauland ist im Bebauungsplan der Gemeinde klar ausgewiesen. Doch auch jetzt kann der Besitzer des Grundstücks nicht bauen, was er möchte. Der Bebauungsplan regelt nicht nur, welche Grundstücke überhaupt bebaut werden dürfen, sondern auch, welche Gebäude darauf errichtet werden dürfen.

Die Vorgaben im Bebauungsplan sind sehr präzise:

  • Welche Fläche des Grundstücks darf maximal bebaut werden (in Prozent)
  • Wie viele Geschosse dürfen die Gebäude haben
  • Wie darf der Stil der Gebäude sein (Farbe, Form, Dachform etc.)

Wenn Sie bei Ihrem Bauland die Zahl 0,30 bei Grundfläche finden, bedeutet das, dass maximal 30 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen.

Gut zu wissen:
Wenn Sie wissen wollen, welche Vorgaben für Ihr Grundstück gelten, können Sie den Bebauungsplan beim Bauamt Ihres Ortes einsehen.

Lage

Die Lage ist grundsätzlich eines der wichtigsten Kriterien, oftmals sogar das wichtigste überhaupt. Man unterscheidet dabei in Makrolage und Mikrolage.

Die Makrolage gibt an, wie der Ruf der Region ist (politisch, wirtschaftlich), wie es mit der generellen Anbindung aussieht und welche Entwicklung zu erwarten ist. Natürlich spielen auch kulturelle Besonderheiten für die Käufer eine Rolle: Wer sich eher mit der norddeutschen Lebensart identifiziert, wird kaum nach Bauland im Herzen Bayerns suchen.

Die Mikrolage ist wie ein Hereinzoomen in die Karte: Wo liegt das Grundstück innerhalb der Straße, welchen Charakter hat die Nachbarschaft, wo sind die nächsten Schulen/Supermärkte/Haltestellen, wie steht es mit der Naherholung, wie ist es um das Thema Lärm bestellt (liegt das Gebiet zum Beispiel in der Einflugschneise eines großen Flughafens oder ist die Straße das Ausgehviertel der Stadt?) und gibt es ausreichend potenzielle Arbeitgeber?

Größe

Selbstredend hat auch die Größe des Grundstücks Einfluss auf dessen Wert. Größer bedeutet jedoch nicht immer mehr: Kleine Grundstücke in stark nachgefragten Gebieten können wesentlich mehr einbringen als große in Gegenden, in denen es keine Nachfrage gibt.

Schnitt

Ein Grundstück ist umso wertvoller, je weniger es durch andere Grundstücke beeinträchtigt wird. Ein Eckgrundstück erzielt deshalb bessere Preise als das eingebettete Nachbargrundstück, denn es bietet mehr freien Blick. Dasselbe gilt für Grundstücke an Berghängen, Flussufern oder mit Blick auf Land, das im Bebauungsplan nicht für eine Bebauung freigegeben ist. Für den Schnitt ist ebenfalls elementar, dass nicht allzu viele spitze Winkel, enge Korridore oder kleine Überbleibsel eine Bebauung erschweren.

Ausrichtung

Gerade in Städten oder bergigen Regionen hat die Ausrichtung des Grundstücks einen großen Einfluss auf den Wert. Wenn andere Objekte das Licht nehmen, sinkt der Grundstückswert. Dasselbe gilt, wenn das Grundstück am Nordhang liegt.

Qualität des Bodens

Jedes Grundstück bringt seine eigene Geschichte mit. Vielleicht befand sich auf dem Gelände mal eine Fabrik oder ein Umschlagsbahnhof oder es handelt sich um einen Teil der ehemaligen innerdeutschen Grenzanlage. In allen diesen Fällen muss das Erdreich gründlich auf eventuelle giftige Stoffe untersucht werden, um die Qualität des Bodens und somit den Wert des Grundstücks eindeutig ermitteln zu können.

Bewuchs

Ob sich eine grüne Wiese auf dem Bauland befindet oder ein Matschfeld, dürfte dem Käufer, ob privat oder Bauträger, ziemlich egal sein. Anders sieht es hingegen aus, wenn Bäume auf dem Grundstück stehen. Da Bäume ab einer gewissen Höhe nicht einfach so gefällt werden dürfen, muss der Käufer also bürokratische Anstrengungen einplanen, um sein Grundstück tatsächlich bebauen zu können. Als Ergebnis wird der Grundstückswert sinken. Alte Obstbäume können hingegen, wenn sie günstig stehen, den Wert des Grundstücks ein klein wenig steigern.

Anbindung an die öffentliche Versorgung

Wenn es sich um die Ersterschließung eines Grundstücks handelt, kann es gut sein, dass das örtliche Wasser- und Abwassersystem, die Gas- und Stromleitungen sowie das Telefonnetz noch nicht bis hierhin vorgedrungen sind. Mitunter müssen auch erst noch Zufahrtswege gebaut werden. Das alles übernimmt nicht allein die Gemeinde, sondern sie legt einen Großteil der Kosten auf den Grundstückseigentümer um.

4) Grundstückswert über Bauträgerkalkulation ermitteln

Die bereits erwähnten individuellen Besonderheiten eines jeden Grundstücks liegen auch der Wertermittlung durch einen Bauträger zugrunde. Das heißt, auch Bauträger ermitteln zunächst die maximale Wohnfläche anhand der bebaubaren Fläche und der Geschossflächenzahl, bestimmen im Anschluss den in dieser Region erzielbaren Verkaufserlös pro Quadratmeter und ziehen in einem letzten Schritt die Bau- und Erschließungskosten ab.

Doch auch, wer nicht an einen Bauträger verkaufen möchte, kann sich mithilfe der sogenannten Bauträgerkalkulation einen Überblick über den Grundstückswert verschaffen:

Verkaufserlös – Baukosten (Erschließung, Material etc.) – erwünschter Gewinn = akzeptabler Kaufpreis/Verkehrswert des Grundstücks


5) Grundstückswert gleich Verkehrswert?

Gerade Laien oder Erstverkäufer machen gerne den Fehler, den Grundstückswert auch als Verkaufspreis festzusetzen. Dieses Vorgehen ist jedoch keinesfalls zu empfehlen, denn der Verkehrswert (das, was Käufer auf einem freien Markt gewillt sind, zu bezahlen) stimmt in den allerwenigsten Fällen auch mit dem reinen Wert des Grundstücks überein.

Wer 1980 im Umland Berlins ein Einfamilienhaus gekauft hat, wird es heute mit deutlichem Gewinn wieder verkaufen können. Dabei ist jedoch nicht das Gebäude für den Wertzuwachs verantwortlich, denn das hat über die Jahre durch Verfall und Wettereinflüsse eher noch an Wert verloren. Der Wertzuwachs wird vielmehr durch das Grundstück erreicht – doch das Erdreich an sich ist gar nicht wertvoller geworden. Was ist also passiert? Grundstücke im Einzugsgebiet Berlins sind heute viel stärker nachgefragt als zu DDR-Zeiten. Es ist also allein die Nachfrage, die den Grundstückswert nach oben schnellen lässt. Der Verkehrswert liegt demnach um einen hohen Prozentsatz über dem eigentlichen Grundstückswert. Grundstücksbesitzer, die den Grundstückswert als Verkaufspreis angeben, machen also das schlechteste Geschäft ihres Lebens.

Tipp:
Damit Ihnen ein solcher Fehler nicht unterläuft, empfehlen wir Ihnen die Vermarktung über einen Makler. Unsere Makler sind seit Jahren am Markt tätig und kennen die Preise. Rufen Sie uns an! Wir verbinden Sie noch heute mit unserem Partnermakler in Ihrer Region.

Wenn Sie sich eingehender mit dem Thema Verkaufsstrategie und Verkehrswert beschäftigen möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel „Preisstrategie beim Immobilienverkauf“.

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6) Grundstück bewerten lassen: Makler, Gutachter oder in Eigenregie?

Bei einer Grundstücksbewertung ist es wie bei der Bewertung einer jeden anderen Immobilie auch: Es ist zwar theoretisch möglich, die Bewertung selber vorzunehmen, Laien ist diese Vorgehensweise jedoch keinesfalls zu empfehlen.

Der Grund liegt klar auf der Hand: Eine Immobilienbewertung, also auch die Bewertung eines Grundstücks, ist zu komplex, als dass ein Laie alle mitbestimmenden Faktoren korrekt einschätzen könnte. Doch jeder Fehler, jede Ungenauigkeit kann am Ende mehrere tausend Euro Verlust bedeuten. Es lohnt sich also, fachkundigen Rat einzuholen.

Ich mach das selbst!

Wer sich trotzdem an einer Bewertung Marke Eigenbau versuchen möchte, sollte wie folgt vorgehen:

  1. Tragen Sie anhand der Verkaufsberichte Ihrer Region oder bekannter Immobilienportale die Verkaufspreise von vergleichbaren Grundstücken aus den letzten Monaten zusammen. Doch Achtung: Angebotspreise auf Portalen sind keine Verkaufspreise! Kalkulieren Sie also immer mit ein, dass Ihr so berechnetes Ergebnis von der Realität abweichen kann.

  2. Tragen Sie alle Grundstücke in eine Tabelle ein. Achten Sie auf eine möglichst große Vergleichbarkeit und bringen Sie eventuelle Besonderheiten in ein Verhältnis (zum Beispiel kann ein kleiner Grundstücksvorteil durch einen kleinen Nachteil ausgeglichen werden).

  3. Ziehen Sie die örtliche Bodenrichtwerttabelle heran, um den im Vergleichswertverfahren ermittelten Wert mit dem Bodenrichtwert abzugleichen. Abweichungen von bis zu 20 Prozent sind normal, bei höheren Werten sollten Sie Ihre Berechnung noch einmal überprüfen.

Tipp:
Oftmals ist die Versuchung groß, das eigene Grundstück online bewerten zu lassen. Da Sie jedoch selber die Eckdaten eingeben und somit auch entscheiden müssen, ob ein bestimmtes Kriterium Ihres Grundstücks bereits eher einen Nachteil oder vielleicht doch noch einen Vorteil darstellt, kann der Mangel an eigenem Fachwissen hiermit kaum ausgeglichen werden.

Gutachter

Eine Möglichkeit ist es, einen Gutachter mit der Bewertung zu beauftragen. Gutachter gibt es mit unterschiedlichen „Gütesiegeln“: Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist am ranghöchsten, er wird von der IHK oder der Architektenkammer geprüft und überwacht. Der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige ist dem öffentlich bestellten und vereidigten theoretisch gleichgestellt, doch findet diese Regelung noch nicht überall auch praktische Anwendung. Auch der zertifizierte Sachverständige wird regelmäßig geprüft und kontrolliert. Der Dritte im Bunde schließlich ist der freie Sachverständige. Er gehört meist einem Verband an, von denen es in Deutschland verschiedene gibt, und ist nur den Vorgaben dieses Verbands verpflichtet.

Gutachter stellen für Ihre Dienste einen vorher auszuhandelnden Betrag in Rechnung, der sich meist irgendwo zwischen 0,5 und einem Prozent des Immobilienwerts befindet. Diese Werte sind jedoch nicht in Stein gemeißelt und können individuell abweichen.

Tipp:
Da Gutachter Ihr Honorar selber festlegen dürfen, lohnt sich der Vergleich. Holen Sie also im Vorfeld verschiedene Angebote ein und achten Sie auch auf den Leumund der Kandidaten!

Eine von einem öffentlich bestellten und vereidigten bzw. von einem zertifizierten Gutachter erstellte Bewertung hat vor Ämtern und Gerichten Bestand. Die Gutachten von freien Sachverständigen hingegen nicht.

Makler

Auch die Wertermittlung eines Maklers wird vor Gerichten und Behörden nicht anerkannt. Da sie jedoch nach denselben Prinzipien funktioniert wie die eines Sachverständigen, reicht sie für den einfachen Verkaufsfall völlig aus.

Tipp:
Unsere Makler werden kostenlos und völlig unverbindlich Ihr Grundstück bewerten. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Wir werden Sie mit unserem Maklerpartner in Ihrer Region bekanntmachen.

Die Frage, ob es ein Gutachter sein soll oder ein Makler, hängt also maßgeblich vom Zweck des Gutachtens ab. Wer das Gutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigt oder dem Finanzamt eine Aufstellung seines Vermögens darlegen muss, muss einen Sachverständigen mit der Grundstücksbewertung beauftragen. Sobald weder Gerichte noch Behörden im Spiel sind (also in einem ganz normalen Verkaufsfall), ist der Makler die kostengünstigere Wahl.