Maklerprovision – alles Wissenswerte rund um die Maklervergütung
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielt die Maklerprovision eine entscheidende Rolle. Sie ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Die Höhe der Provision und wer sie letztendlich zahlt, kann je nach Bundesland und individueller Vereinbarung variieren. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zur Maklerprovision, um bei Ihrem nächsten Immobiliengeschäft bestens informiert zu sein.
Die 4 wichtigsten Punkte zur Maklerprovision
Höhe der Provision: Die Maklerprovision ist prozentual am Verkaufspreis der Immobilie orientiert und variiert in Deutschland üblicherweise um die 7,14% inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe kann regional unterschiedlich sein und hängt von den Vereinbarungen zwischen Makler, Käufer und Verkäufer ab.
Aufteilung der Kosten: Seit Dezember 2020 regelt ein neues Gesetz die Aufteilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien. Es sieht vor, dass Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen, sofern der Makler beide Parteien vertritt. Diese Regelung zielt darauf ab, die finanzielle Belastung für den Käufer zu reduzieren.
Fälligkeit der Provision: Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Hauptvertrag (in der Regel der Kaufvertrag) über die Immobilie notariell beurkundet wurde. Ein Anspruch auf die Provision besteht nur, wenn der Makler nachweislich zum Abschluss des Vertrags beigetragen hat.
Verhandelbarkeit: Obwohl die Provisionssätze oft als feste Größen erscheinen, sind sie in der Praxis verhandelbar. Insbesondere in einem Käufermarkt können potenzielle Käufer oder Verkäufer versuchen, mit dem Makler über die Höhe der Provision zu verhandeln, um bessere Konditionen zu erzielen.
Inhaltsverzeichnis
Grundlagen der Maklerprovision
- Ein Überblick über die Bedeutung und Rechtsgrundlage der Maklerprovision im Immobiliengeschäft.
Höhe und Berechnung der Maklerprovision
- Details zu den üblichen Provisionssätzen, wie sie berechnet werden und von welchen Faktoren sie abhängen.
Neue gesetzliche Regelungen zur Aufteilung
- Erläuterung der seit 2020 geltenden Gesetzesänderung zur gerechten Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.
Fälligkeit und Anspruch der Provision
- Informationen darüber, wann die Provision fällig wird und unter welchen Bedingungen ein Anspruch darauf besteht.
Verhandlungsmöglichkeiten
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Seit Dezember 2020 ist in Deutschland durch das neue Maklergesetz geregelt, dass beim Verkauf von Wohnimmobilien die Maklerprovision gerecht zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, sofern der Makler beide Parteien vertritt. Dies bedeutet, dass nicht mehr automatisch der Käufer die gesamte Provision übernehmen muss, wie es in vielen Bundesländern zuvor üblich war. Ziel der Regelung ist es, die zusätzlichen Kosten für den Käufer zu reduzieren und für eine fairere Lastenverteilung zu sorgen.
Die genaue Aufteilung kann jedoch variieren und sollte im Maklervertrag klar definiert sein. In manchen Fällen kann auch vereinbart werden, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt, insbesondere wenn dies ein entscheidender Faktor für den Abschluss des Verkaufs ist. Die Vereinbarung über die Provision ist verhandelbar und hängt von der Marktsituation sowie den individuellen Absprachen zwischen den beteiligten Parteien ab.
Wie viel kostet ein Makler?
Die Höhe der Maklerprovision kann in Deutschland je nach Bundesland und individueller Vereinbarung variieren. Vor der Gesetzesänderung im Dezember 2020 waren die regional üblichen Provisionssätze und deren Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer unterschiedlich geregelt. Die Provision lag üblicherweise zwischen 5,95% und 7,14% des Kaufpreises der Immobilie, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Diese Sätze konnten je nach Region und den Gepflogenheiten des lokalen Immobilienmarktes variieren. In einigen Bundesländern musste nur der Käufer die Maklerprovision bezahlen.
Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2020 ist die Aufteilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien so geregelt, dass Käufer und Verkäufer sich die Kosten teilen müssen, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird. Das bedeutet, dass in der Regel sowohl der Käufer als auch der Verkäufer jeweils die Hälfte der Provision tragen, es sei denn, es wird anders vereinbart.
Hier eine beispielhafte Aufstellung der Maklerprovision je Bundesland vor der Gesetzesänderung:
Bundesland | Maklerprovision gesamt | Anteil Verkäufer | Anteil Käufer |
---|---|---|---|
Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Berlin | 7,14 % | 0 % | 7,14 % |
Brandenburg | 7,14 % | 0 % | 7,14 % |
Bremen | 5,95 % | 0 % | 5,95 % |
Hamburg | 6,25 % | 0 % | 6,25 % |
Hessen | 5,95 % | 0 % | 5,95 % |
Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,38 % | 3,57 % |
Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57% | 3,57 % |
Saarland | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 33,57 % | 3,57 % |
Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Wann fällt Maklerprovision an?
ie Maklerprovision fällt an, wenn ein Immobilienmakler erfolgreich eine Immobilie vermittelt hat, also wenn durch seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ein Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag zustande kommt. Die rechtliche Grundlage dafür bildet in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die §§ 652 ff. BGB. Hier wird geregelt, dass ein Anspruch auf Provision besteht, wenn der Makler einen Hauptvertrag (z.B. einen Kaufvertrag über eine Immobilie) erfolgreich vermittelt hat.
Wichtige Punkte zur Fälligkeit der Maklerprovision:
Maklervertrag: Zunächst muss ein wirksamer Maklervertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber (Käufer, Verkäufer oder beide) bestehen. Dieser Vertrag kann schriftlich oder mündlich geschlossen werden, wobei aus Beweisgründen die Schriftform empfohlen wird.
Erfolgsprinzip: Die Provision ist erfolgsabhängig. Sie wird also nur fällig, wenn der Makler eine Immobilie nachweist oder vermittelt, die den Vorstellungen des Auftraggebers entspricht und daraufhin ein Vertragsabschluss erfolgt.
Vertragsabschluss: Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Der genaue Zeitpunkt kann jedoch im Maklervertrag individuell vereinbart werden.
Zahlungspflichtiger: Wer die Provision zahlen muss (Käufer, Verkäufer oder beide), hängt von der Vereinbarung im Maklervertrag ab. Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, dass Käufer und Verkäufer die Provision teilen müssen, wenn der Makler beide Parteien vertritt.
Diese gesetzliche Regelung ist im Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Verträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu finden, welches eine gerechtere Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer anstrebt und somit die finanzielle Belastung für den Käufer verringert.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird fällig, sobald der durch den Makler vermittelte Hauptvertrag (in der Regel ein Kaufvertrag) wirksam abgeschlossen wurde, meist nach der notariellen Beurkundung. Ein Anspruch auf die Provision besteht jedoch nur, wenn der Makler nachweislich einen wesentlichen Beitrag zur Herbeiführung des Vertragsabschlusses geleistet hat. Die genauen Bedingungen für die Fälligkeit der Provision können im Maklervertrag festgelegt werden, wobei gesetzliche Vorschriften zu beachten sind.
Wann entfällt die Maklerprovision?
Die Provision entfällt in folgenden Fällen:
Kein Vertragsabschluss: Kommt kein Vertrag über die vermittelte Immobilie zustande, besteht in der Regel kein Anspruch auf Provision.
Eigene Bemühungen: Kann der Käufer nachweisen, dass der Vertragsabschluss unabhängig von der Tätigkeit des Maklers und durch eigene Bemühungen zustande gekommen ist, entfällt der Provisionsanspruch.
Ausschluss im Vertrag: In manchen Maklerverträgen kann vereinbart sein, dass die Provision nur unter bestimmten Bedingungen fällig wird, beispielsweise bei einem Verkauf zu einem bestimmten Mindestpreis. Wird diese Bedingung nicht erfüllt, entfällt der Anspruch auf Provision.
Rücktritt vom Vertrag: Unter bestimmten Umständen kann auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag die Provisionspflicht aufheben. Dies hängt jedoch von den spezifischen Umständen des Rücktritts und den Regelungen im Maklervertrag ab.
Was ist eine Innenprovision, was eine Außenprovision?
In der Immobilienbranche wird zwischen Innenprovision und Außenprovision unterschieden, um zu klären, wer die Maklerprovision zu zahlen hat – der Verkäufer, der Käufer oder beide.
Innenprovision
Die Innenprovision ist die Provision, die der Verkäufer einer Immobilie an den Makler zahlt. Sie entsteht, wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers handelt und für diesen die Immobilie vermittelt. In diesem Fall trägt der Verkäufer die Kosten für die Maklertätigkeit. Die Innenprovision wird üblicherweise im Maklervertrag zwischen dem Verkäufer und dem Makler vereinbart und fällt an, wenn der Makler erfolgreich einen Käufer für die Immobilie findet und ein Kaufvertrag zustande kommt.
Außenprovision
Die Außenprovision ist demgegenüber die Provision, die der Käufer einer Immobilie zahlen muss. Sie wird fällig, wenn der Makler im Auftrag des Käufers tätig wird oder wenn durch gesetzliche Regelungen oder Vertragsvereinbarungen festgelegt ist, dass der Käufer die Provision oder einen Teil davon übernimmt. Die Höhe und die Fälligkeit der Außenprovision werden in der Regel im Maklervertrag oder im Kaufvertrag festgelegt.
Neuregelung seit Dezember 2020
In Deutschland wurde mit Wirkung vom Dezember 2020 das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Dieses Gesetz zielt darauf ab, die Last der Maklerprovision gerechter zwischen Käufer und Verkäufer zu verteilen. Seitdem gilt, dass wenn der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer beauftragt wurde, beide Parteien die Provision teilen müssen. Dies hat das traditionelle Modell der reinen Innen- oder Außenprovision teilweise verändert und sorgt für eine gerechtere Aufteilung der Kosten.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Ob sich die Provision für einen Immobilienmakler von der Steuer absetzen lässt, hängt vom Verwendungszweck der Immobilie ab:
Beim Kauf oder Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum
Die Maklerprovision für den Kauf oder Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum kann in der Regel nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Für Privatpersonen, die eine Immobilie zum eigenen Wohnen erwerben oder verkaufen, stellt die Maklerprovision eine private Ausgabe dar.
Beim Kauf oder Verkauf von vermieteten Immobilien
Wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient und vermietet wird, können die Maklerkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das gilt sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf der Immobilie, sofern diese Maßnahmen mit der Einkunftserzielung in direktem Zusammenhang stehen.
Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien als Teil einer gewerblichen Tätigkeit
Für gewerbliche Immobilieninvestoren oder Unternehmer, die Immobilien im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit kaufen oder verkaufen, können die Maklergebühren als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Dies mindert das zu versteuernde Einkommen und somit die Steuerlast.
Wichtig zu beachten:
Die steuerliche Absetzbarkeit der Maklerprovision ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden und kann sich je nach individueller Situation und geltender Steuergesetzgebung unterscheiden. Es ist empfehlenswert, im Einzelfall eine Beratung durch einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt einzuholen, um die Möglichkeiten der steuerlichen Absetzbarkeit in Ihrem spezifischen Fall zu klären.
Wie müssen Maklerverträge nach dem Gesetzgeber 2024 abgeschlossen werden?
Generell gelten für den Abschluss von Maklerverträgen bestimmte Grundprinzipien, die auch in der Zukunft ihre Gültigkeit haben dürften:
Schriftform
Obwohl ein Maklervertrag grundsätzlich auch mündlich gültig sein kann, ist die Schriftform aus Beweisgründen zu empfehlen. Seit der Einführung des Gesetzes zur Regelung der Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Dezember 2020 ist es besonders wichtig, die Vereinbarungen bezüglich der Provisionsteilung schriftlich festzuhalten.
Klarheit und Transparenz
Der Vertrag sollte alle wesentlichen Bedingungen klar und verständlich darlegen, einschließlich der Höhe der Maklerprovision, der Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer (sofern zutreffend), der Laufzeit des Vertrags und der Kündigungsbedingungen.
Exklusivität
Es sollte klar definiert sein, ob es sich um einen Exklusivvertrag handelt, der den Auftraggeber daran hindert, andere Makler zu beauftragen, oder um einen einfachen Maklervertrag, der parallele Beauftragungen zulässt.
Widerrufsrecht
Privatkunden haben unter bestimmten Umständen ein Widerrufsrecht, das ihnen erlaubt, innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist vom Vertrag zurückzutreten. Die Details hierzu sollten im Vertrag vermerkt sein.
Dienstleistungsumfang
Der Vertrag sollte genau festlegen, welche Leistungen der Makler erbringen wird, z.B. Erstellung eines Exposés, Durchführung von Besichtigungen, Verhandlungsführung.
Was ist das Bestellerprinzip bei der Vermietung ?
Das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien ist eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die besagt, dass derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt hat, also der Besteller, auch die Maklerprovision zahlen muss. Diese Regelung wurde im Juni 2015 eingeführt und ist im Wohnungsvermittlungsgesetz verankert.
Ziel des Bestellerprinzips
Das Hauptziel des Bestellerprinzips ist es, die finanzielle Belastung für Mieter zu verringern. Vor Einführung dieser Regelung war es üblich, dass Maklerkosten auch dann vom Mieter getragen werden mussten, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Da die Nachfrage nach Mietwohnungen in vielen Städten das Angebot übersteigt, hatten Mieter oft keine andere Wahl, als die zusätzlichen Kosten zu akzeptieren. Durch das Bestellerprinzip sollen nun Vermieter, die die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen wollen, auch die Kosten dafür tragen.
Ausnahmen und Anwendung
Das Bestellerprinzip gilt explizit für die Vermittlung von Wohnraum zur Miete. Wenn ein Vermieter also einen Makler beauftragt, um einen Mieter für seine Immobilie zu finden, muss der Vermieter die Provision zahlen. Beauftragt hingegen der Mieter selbst einen Makler, um eine Wohnung zu finden, ist der Mieter zur Zahlung der Provision verpflichtet.
Auswirkungen des Bestellerprinzips
Seit Einführung des Bestellerprinzips tragen Vermieter in den meisten Fällen die Maklerkosten. Dies hat zu einer gewissen Entlastung der Mieter bei den Umzugskosten geführt. Kritiker weisen jedoch darauf hin, dass Vermieter die höheren Kosten möglicherweise durch höhere Mieten auszugleichen versuchen. Trotz dieser Bedenken bleibt das Bestellerprinzip ein wichtiger Schritt zur Stärkung der Rechte der Mieter in Deutschland.
Welche Leistungen sind im Rahmen der Maklerprovision abgedeckt?
Die Maklerprovision vergütet eine Reihe von Dienstleistungen, die ein Immobilienmakler im Rahmen des Verkaufs oder der Vermietung einer Immobilie erbringt. Die genauen Leistungen können je nach Makler und Auftrag variieren, umfassen aber in der Regel folgende Tätigkeiten:
Marktanalyse und Preisermittlung:
- Ermittlung eines marktgerechten Verkaufs- oder Mietpreises basierend auf einer umfassenden Marktanalyse und Bewertung der Immobilie.
Erstellung und Verwaltung des Exposés:
- Professionelle Aufbereitung von Objektinformationen in einem Exposé, inklusive Fotografien, Beschreibungen und ggf. Grundrissen, zur Präsentation der Immobilie.
Marketing und Werbung:
- Durchführung von Vermarktungsmaßnahmen, wie das Einstellen der Immobilie in Immobilienportale, die Schaltung von Anzeigen in lokalen Medien und die Nutzung sozialer Netzwerke.
Besichtigungen:
- Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen mit Interessenten sowie die Präsentation der Immobilie vor Ort.
Kommunikation und Verhandlungen:
- Kommunikation zwischen Verkäufer/Mieter und potenziellen Käufern/Mietern, einschließlich der Führung von Verkaufs- oder Mietverhandlungen.
Vorbereitung des Vertragsabschlusses:
- Unterstützung bei der Vorbereitung des Kauf- oder Mietvertrages, inklusive der Klärung rechtlicher Details und der Koordination mit Notaren.
Unterstützung bis zum Vertragsabschluss:
- Begleitung des Kunden bis zum erfolgreichen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages, inklusive der Übergabe der Immobilie.
After-Sales-Service:
- Nachbetreuung nach Vertragsabschluss, beispielsweise Unterstützung bei der Übergabe oder bei Fragen nach dem Einzug.
Die Maklerprovision deckt somit ein umfangreiches Paket an Dienstleistungen ab, das darauf abzielt, den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie für den Auftraggeber so effizient und reibungslos wie möglich zu gestalten. Die genauen Leistungen sollten im Maklervertrag detailliert festgehalten werden, um Transparenz über den Umfang der vereinbarten Tätigkeiten und die dafür fällige Provision zu schaffen.
Was sollte ich beachten, bevor ich einen Maklervertrag unterschreibe?
Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, sollten Sie verschiedene Aspekte genau prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen angemessen vertreten werden und um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Hier sind wichtige Punkte, die Sie beachten sollten:
1. Art des Maklervertrags
- Alleinauftrag vs. Allgemeinauftrag: Verstehen Sie den Unterschied zwischen einem Alleinauftrag, der den Makler exklusiv mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt, und einem Allgemeinauftrag, der es Ihnen erlaubt, parallel auch andere Makler zu beauftragen oder selbst aktiv zu werden. In der Praxis werden Alleinaufträge geschlossen.
2. Laufzeit des Vertrags
- Achten Sie auf die vereinbarte Laufzeit des Maklervertrags. Eine zu lange Bindung kann nachteilig sein, falls Sie mit der Leistung des Maklers unzufrieden sind.
3. Kündigungsbedingungen
- Überprüfen Sie, unter welchen Bedingungen der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann und ob dafür Kosten anfallen.
4. Höhe und Fälligkeit der Provision
- Stellen Sie sicher, dass die Höhe der Maklerprovision sowie die Bedingungen, unter denen diese fällig wird, klar und verständlich im Vertrag festgehalten sind.
5. Leistungsumfang
- Lassen Sie sich genau auflisten, welche Leistungen der Makler erbringen wird. Dazu gehören beispielsweise die Erstellung eines Exposés, die Durchführung von Besichtigungen, die Bewerbung der Immobilie und die Unterstützung bei Vertragsverhandlungen.