Maklerprovision – alles Wissenswerte rund um die Maklervergütung


Wann fällt eigentlich eine Maklerprovision an, wer zahlt den Makler und wird eine Provisionszahlung auf jeden Fall fällig? Wir haben die wichtigsten Fragen rund um das Thema Maklergebühr in diesem Artikel beantwortet.

Maklerprovision, wer zahlt den Makler?

Maklerprovision wer zahlt

Maklerprovision

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, erhalten Sie nun auf die Frage „Wer zahlt den Makler“ in Ihrem konkreten Fall eventuell eine andere Antwort als noch vor dem 23.12.2020. Denn seit diesem Stichtag ist eine neue Regelung, die Zahlung der Maklerprovision betreffend, in Kraft getreten: Beauftragt der Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses einen Makler mit dem Verkauf, muss er nun mindestens die Hälfte der Maklercourtage übernehmen.

Festgehalten ist die neue Regel im „Gesetz für die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Bundesgesetzbuch.
Was das genau für Sie bedeutet, darüber geben wir vom Ratgeber für den Immobilienverkauf Ihnen in diesem Artikel Überblick.

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Fragestellungen rund um die Maklercourtage

Der Makler kann seine Dienste nicht gratis anbieten, er muss eine Provision für diese fordern – so viel ist klar. Regelmäßig fragen sich Menschen jedoch, wer die Maklercourtage zahlen muss. Muss der Immobilienverkäufer die Provision übernehmen oder der Käufer und in welcher Höhe liegt die Provision eigentlich? Unter welchen Bedingungen wird eine Maklercourtage fällig? Wie wird die Betragshöhe der Courtage festgelegt? Kann ich als Käufer eventuell mit dem Makler über den Provisionsbetrag verhandeln? Ist die Provision umgehbar und wann genau ist sie letztlich zu zahlen? Sämtliche dieser Fragen rund um Maklercourtagen werden vom Maklerrecht geregelt.

Provisionsanspruch der Makler – was steht im Gesetzt?

Per Definition in §§ 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist die Maklercourtage das Honorar, das einem Immobilienmakler für den “Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages“ oder für die Vertragsvermittlung zusteht. Laut Gesetzgeber ist die Feststellung der erfolgreichen Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers also ausreichend, um festzustellen, dass eine Provision gezahlt werden muss. 

Im Gesetz ist vom „Mäklerlohn“ die Rede. Neben Maklerprovision, Maklercourtage oder Provision werden manchmal auch die Begriffe Courtage, Maklerlohn sowie Maklergebühr verwendet. Die genaue Bezeichnung ist unerheblich. Was zählt, ist, dass der Makler eine Leistung erbracht hat, für die er eine Honorierung erhalten muss.

Beim Immobilienkauf gilt das Bestellerprinzip – Änderungen im Überblick

Je nach getroffener Vereinbarung war bisher entweder nur der Verkäufer, der Käufer oder anteilig beide provisionspflichtig. Zum 23.12.2020 wurde jedoch das neue Gesetz wirksam: das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. 

Beim Kauf von Wohneigentum gilt nun das in § 656a bis § 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschriebene Gesetz.

Das sind die wichtigsten Änderungen:

  • Mündlich geschlossene Verträge haben keine Gültigkeit mehr. Verträge bedürfen ab sofort der Textform. Mit einer SMS oder einer E-Mail etwa ist diese bereits erfüllt.
  • Bei Doppeltätigkeit – Tätigkeit für den Verkäufer als auch den Käufer – muss ein Makler nun beiden Parteien die gleichen Maklerkosten in Rechnung stellen.
  • Engagiert sich ein Immobilienmakler für eine der Parteien unentgeltlich, kann er auch von der anderen kein Honorar fordern.
  • Hat eine Partei den Immobilienmakler beauftragt, muss sie auch die Maklergebühr bezahlen. Die Aufteilung der Courtage ist lediglich möglich, wenn der weitergereichte Kostenanteil höchstens 50 % der gesamten Maklercourtage beträgt.

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Betrifft das Gesetz alle Immobilienkäufer?

Lediglich wenn der Käufer als Verbraucher agiert, gilt für ihn das neue Gesetz.

Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Privatperson ihr Eigenheim kauft. Der Immobilienverband Deutschland ist jedoch der Auffassung, dass die neue Regelung auch dann gültig ist, wenn Privatpersonen eine Kapitalanlage wie beispielsweise eine vermietete Wohnung erwerben.

Bei gewerblich handelnden Immobilienkäufern findet das Bestellerprinzip dagegen keine Anwendung. Bei dieser Art von Immobilienerwerb können die Maklerkosten gemäß der Vertragsfreiheit beliebig festgelegt werden.

Das neue Gesetz gilt also nur für bestimmte Käufer.

Wer zahlt den Makler?

Die Maklergebühren sind in aller Regel von der Partei zu entrichten, die den Makler beauftragt hat. Es ist aber auch möglich, die Maklerkosten aufzuteilen, es dürfen jedoch maximal 50 % der gesamten Maklercourtage auf die andere Partei übertragen werden.

Wenn der Immobilienmakler nur für eine oder mehrere privaten Personen oder nur für den Besteller arbeitet, darf höchstens die 50-50-Teilung umgesetzt werden.

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Die Vereinbarung der Provision mit dem Makler

In Deutschland existiert keine Gebührenordnung für Makler. Der Maklervertrag kann weitgehend frei gestaltet werden. Sofern Makler und Kunde im Maklervertrag keine eigene Provisionsvereinbarung getroffen haben, fällt gemäß § 653 die ortsübliche Provision an. Anhaltspunkte über deren Höhe geben die „marktüblichen“ Regelungen im betreffenden Bundesland. So waren in Brandenburg und Berlin bis zu 7,14 % gängig. Unverhältnismäßig hohe Provisionen(Bundesgerichtshof, Az. V ZR 260/90) etwa doppelt so hoch wie üblich) sind sittenwidrig und lassen sich per Gerichtsurteil herabsetzen.

In besonderen Fällen kann sich aus Verkäufersicht ein gewisser Verhandlungsspielraum ergeben – beispielsweise wenn die sehr schnelle Immobilienveräußerung gewünscht ist oder sich die Immobilie nur schwer verkaufen lässt.

Für die Berechnung der Maklergebühren gibt es also keine festen Sätze. Die Courtage ist orientiert an der allgemeinen Verkehrsanschauung zur Zeit des Vertragsabschlusses auszurichten. Dabei müssen die örtlichen Besonderheiten beachtet werden (Oberlandesgericht Frankfurt, NJW-RR 2000,60). Details über die marktübliche Courtage lassen sich auch beim vor Ort zuständigen Maklerverband oder der Industrie- und Handelskammer in Erfahrung bringen.

Maklerkosten – übliche Provisionssätze

Üblicherweise bewegen sich die Provisionshöhen in Deutschland zwischen 3 und 6 % des beurkundeten Kaufpreises. Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 %, somit beläuft sich die Bruttoprovision beim Immobilienverkauf auf 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent vom Kaufpreis.

Im Einzelfall ist die Vereinbarung einer Mehr- oder Überlösklausel zwischen Verkäufer und Makler für die Immobilienvermittlung des Maklers möglich. In dem Fall bekommt der Immobilienmakler den über einen zuvor vereinbarten Betrag hinaus erhaltenen Kaufpreis beziehungsweise einen Anteil davon als Maklercourtage (BGH IV ZR 35/93).

Entscheidend für die Provisionshöhe sind der Maklervertrag und der beurkundete Kaufvertrag. Keinesfalls sollten die Parteien im notariellen Kaufvertrag einen niedrigeren Kaufpreis vereinbaren, um auf dieser Basis die Höhe der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer zu mindern. Zum einen ist ein solcher Kaufvertrag gemäß § 311b im Bürgerlichen Gesetzbuch nichtig, da die Absprache, einen Kaufpreisanteil anderweitig zu bezahlen, nicht beurkundet ist. Zum anderen riskieren Immobilienkäufer und -besitzer, sich aufgrund von Steuerbetrug strafbar zu machen.

Bisher übliche Provisionshöhen in den Bundesländern – ein Überblick
Übersicht Maklerprovision / Bundesland
BundeslandMaklerprovision gesamtWer trägt die Kosten
 Baden-Württemberg7,14%50% Käufer / 50% Verkäufer
Bayern7,14%50% Käufer / 50% Verkäufer
Berlin7,14%100% Käufer
Brandenburg7,14%100% Käufer
Bremen5,95%100% Käufer
Hamburg6,25%100% Käufer
Hessen5,95%100% Käufer
Mecklenburg-Vorpommern5,95%100% Käufer
Niedersachsen4,76 – 7,14%3,57% Käufer / 2,38% Verkäufer
Nordrhein-Westfalen7,14% (teilw. niedriger)50% Käufer / 50% oder teilw. 100% Verkäufer
Rheinland-Pfalz7,14% (teilw. niedriger)50% Käufer / 50% Verkäufer
Saarland7,14%50% Käufer / 50% Verkäufer
Sachsen7,14%50% Käufer / 50% Verkäufer
Sachsen-Anhalt7,14%50% Käufer / 50% Verkäufer
Schleswig-Holstein7,14%50% Käufer / 50% Verkäufer
Thüringen7,14% (teilw. niedriger)50% Käufer / 50% Verkäufer

Maklerprovisionen sind frei verhandelbar. Diese Sätze sind bis zum 23.12.2020 im Markt größenteils angewendet worden.

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Lässt sich die Maklercourtage von der Steuer absetzen?

Nur im Ausnahmefall ist die Courtage steuerlich absetzbar. 

Maklerkosten fallen beim Immobilienkauf unter die sogenannten Anschaffungsnebenkosten der Immobilie und können – wenn der Käufer selbst in die Immobilie einzieht – nicht in der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. Der Immobilienkauf gilt dann als Privatsache. Anders verhält es sich bei Vermietung der Immobilie. Dann reduziert de Maklercourtage den Ertrag aus der Vermietung. 

Auskunftsrecht des Immobilienmaklers zur Berechnung der Provision

Ist der Makler selbst nicht imstande, die angemessene Maklergebühr zu ermitteln, hat er einen Auskunftsanspruch (Bundesgerichtshof II ZR 279/99). In der Regel wird ihm auf Basis des Maklervertrages ebenfalls das Recht auf Grundbucheinsicht zuerkannt (Oberlandesgericht Stuttgart 8 W 452/82). Als reines wirtschaftliches Interesse wurde das Recht auf Grundbucheinsicht für den Makler jedoch in einem Fall abgelehnt, in dem der Maklervertrag nicht vom Kunden unterzeichnet wurde (Oberlandesgericht Dresden 3 W 1228/09).

Voraussetzungen für die Maklercourtage

Erhebt der Makler eine Courtage, muss er die folgenden vier Merkmale erklären und beweisen:

  1. Unterzeichnung eines Maklervertrages
  2. Maklercourtage nur als Vermittlungsmakler oder Nachweismakler
  3. Der Kaufvertrag ist Bedingung für die Provision
  4. Verbindung zwischen Maklercourtage und Erfolg

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Wann ist die Provision fällig?

Sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, ist die Courtage dann fällig, sobald der Immobilienverkauf rechtsverbindlich abgewickelt, also vom Notar beurkundet wurde. Vereinbarungen, nach denen die Zahlbarkeit der Maklerkosten vorzuverlegen oder hinauszuschieben ist, sind zugelassen. Da es sich bei der Maklertätigkeit um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, muss der Makler eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellen. Die Rechnungsgrundlegung des Immobilienmaklers wirkt sich jedoch nicht auf dessen grundsätzlichen Anspruch auf die Maklergebühr aus, in dieser wird aber zumeist ein konkretes Zahlungsziel datiert.