Maklerprovision – alles Wissenswerte rund um die Maklervergütung


Wann fällt eigentlich eine Maklerprovision an, wer zahlt den Makler und wird eine Provisionszahlung auf jeden Fall fällig? Wir haben die wichtigsten Fragen rund um das Thema Maklergebühr in diesem Artikel beantwortet.

Maklerprovision Hausverkauf – Wann fällt sie an?

Maklerprovision wer zahlt

Maklerprovision

Der Anspruch des Maklers auf Vergütung basiert auf einem rechtswirksamen Maklervertrag mit dem Verkäufer sowie einem ebenso wirksamen Maklervertrag mit dem Käufer (bei Fernabsatzkanälen samt Widerrufsbelehrung). Gab es diesen Maklervertrag nicht oder ist es zu Fehlern gekommen, wird auch der Provisionsanspruch schwierig durchsetzbar sein.

De facto wird die Maklerprovision also nur dann fällig, wenn:

  1. ein gültiger Maklervertrag im Vorfeld abgeschlossen wurde,
  2. der Makler sich an seine Verpflichtungen aus diesem Vertrag gehalten hat,
  3. auch mit dem Käufer ein Maklervertrag (eventuell samt Widerrufsbelehrung) abgeschlossen wurde und
  4. aufgrund der Tätigkeiten, die aus den vertraglich vereinbarten Verpflichtungen entstehen, ein wirksamer und notariell beurkundeter Kaufvertrag für die entsprechende Immobilie unterschrieben wurde.

Anhand der folgenden Beispiele wird der Zusammenhang noch einmal deutlicher:

1. Beispiel:
Herr B. beauftragt Makler A. mit dem Verkauf seiner Immobilie am Stadtrand von Berlin. Sie halten ihre Übereinkunft in einem Maklervertrag fest. Makler A. übernimmt die gesamte Vermarktung der Immobilie und findet via Internet einen Interessenten. Der Interessent fordert per Mail ein Exposé an, das ihm der Makler auch zusendet – auf diese Weise ist per Angebot und Annahme ein Maklervertrag zwischen Makler und Interessent zustande gekommen. Makler A. hat den Interessenten im Zuge der Zusendung des Exposés außerdem über sein Widerrufsrecht informiert. Dem Interessenten gefällt die Immobilie und Makler A. erreicht einen Verkaufsabschluss, der notariell beurkundet wird. Da die Immobilie aufgrund der Vermarktungstätigkeiten des Maklers A. den Besitzer gewechselt hat und er außerdem über einen offiziellen Auftrag durch Herrn B. verfügt sowie den Interessenten und späteren Käufer über sein Widerrufsrecht informiert hat, steht Makler A. die vertraglich vereinbarte Provision zu.

2. Beispiel:
Auch in diesem Beispiel beauftragt Herr B. Makler A., seine Immobilie bei Berlin zu verkaufen. Makler A. findet wieder über einen Fernabsatzkanal einen Käufer und der Kaufvertrag kommt zustande. Der Käufer weigert sich nun aber, die Provision zu bezahlen, die er in Berlin alleine tragen müsste. Da Makler B. es versäumt hat, ihn über sein Widerrufsrecht zu informieren, kann der Käufer den Auftrag 1 Jahr und 14 Tage widerrufen und muss nicht die Provision bezahlen.

Ein Makler ist hingegen immer dann im Recht, wenn er sich an seinen Teil der Verpflichtungen gehalten hat. Dann steht ihm der volle Provisionsanspruch zu. Das gilt auch, wenn der Kaufvertrag erst nach Ablauf des Maklervertrages zustande gekommen ist. Hat der Käufer zusammen mit dem Makler die Immobilie besichtigt und dann gewartet, bis der Maklervertrag mit dem Eigentümer ausgelaufen ist, muss er trotzdem die Provision zahlen.

Wie hoch darf die Maklergebühr beim Hausverkauf sein?

Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar, wenn es sich um einen Immobilienverkauf handelt. Je nach Bundesland existieren zwar Regelwerte, die tatsächliche Provision kann aber darüber (bei einer schwer vermittelbaren Immobilie) oder darunter liegen. Die Provisionshöhe muss jedoch in einem vernünftigen Verhältnis zur Arbeit des Maklers stehen und darf nicht exorbitant höher sein als der im jeweiligen Bundesland übliche Wert.

Generell können alle beteiligten Parteien die Höhe der Maklercourtage verhandeln, also Verkäufer, Käufer und Makler. Der Verkäufer wird eine niedrigere Provision verlangen können, wenn die Immobilie stark nachgefragt ist und somit weniger Arbeit für den Makler anfällt. Der Makler kann die Provision erhöhen, wenn er überdurchschnittlich viel Arbeit mit einer Immobilie haben wird. Und der Käufer kann seinen Teil der Provision drücken, wenn er weit und breit der einzige ist, der sich für eine Immobilie interessiert.
Eine einverständliche Vereinbarung der Parteien ist zwingende Grundlage für die Höhe der Maklerprovision.
Die Regelwerte für die einzelnen Bundesländer finden Sie in der folgenden Tabelle. Hier ist auch aufgeführt, wer die Maklergebühr zu zahlen hat.

Übersicht Maklerprovision / Bundesland
Bundesland Maklerprovision gesamt Wer trägt die Kosten
 Baden-Württemberg 7,14% 50% Käufer / 50% Verkäufer
Bayern 7,14% 50% Käufer / 50% Verkäufer
Berlin 7,14% 100% Käufer
Brandenburg 7,14% 100% Käufer
Bremen 5,95% 100% Käufer
Hamburg 6,25% 100% Käufer
Hessen 5,95% 100% Käufer
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 100% Käufer
Niedersachsen 4,76 – 7,14% 3,57% Käufer / 2,38% Verkäufer
Nordrhein-Westfalen 7,14% (teilw. niedriger) 50% Käufer / 50% oder teilw. 100% Verkäufer
Rheinland-Pfalz 7,14% (teilw. niedriger) 50% Käufer / 50% Verkäufer
Saarland 7,14% 50% Käufer / 50% Verkäufer
Sachsen 7,14% 50% Käufer / 50% Verkäufer
Sachsen-Anhalt 7,14% 50% Käufer / 50% Verkäufer
Schleswig-Holstein 7,14% 50% Käufer / 50% Verkäufer
Thüringen 7,14% (teilw. niedriger) 50% Käufer / 50% Verkäufer

Bei einem Vermietgeschäft ist die Maklerprovision in Höhe von zwei Nettomonatsmieten in der Praxis kaum verhandelbar, da sich kaum ein Makler finden wird, der die Vermarktung für eine geringere Entlohnung übernimmt.

Das Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip wurde 2014 ins Leben gerufen und gilt nur bei Vermietungen. Es besagt, dass derjenige die Maklergebühr bezahlen muss, der den Makler beauftragt hat. Im Vermietgeschäft ist das fast immer der Immobilienbesitzer, der sich nicht selber auf die Suche nach neuen Mietern machen möchte.

Das Bestellerprinzip hat Vor- und Nachteile für beide Seiten. So bewerben sich zwar mehr Interessenten auf eine Wohnung, da sie keine Maklergebühr befürchten müssen, doch trägt der Vermieter selber die höheren Kosten. Und auch aufseiten der Käufer ist nicht alles rosig: Viele Vermieter gehen dazu über, freie Wohnungen gar nicht mehr anzubieten, sondern direkt einen Nachmieter zu akzeptieren, den ihr aktueller Mieter ihnen vorschlägt. Oder aber Eigentümer einer Mietwohnung ziehen sich aus dem Vermietgeschäft zurück und bieten die Wohnung stattdessen zum Kauf an, um so die Maklerprovision wieder vom Käufer bezahlen zu lassen. Ohne entsprechende Kontakte oder das nötige Kapital ist es also noch schwieriger geworden, in stark nachgefragten Gebieten eine Wohnung zu bekommen.

Wann ist eine Maklercourtage beim Hausverkauf unzulässig?

Wie im obigen Beispiel erläutert, kann ein Makler bereits dann auf seinen Provisionsansprüchen sitzen bleiben, wenn er es bei einem Fernabsatzgeschäft versäumt hat, den Interessenten und späteren Käufer über sein Widerrufsrecht zu informieren.

Auch eine absurd hohe Maklercourtage (zum Beispiel deutlich über dem allgemeinen Niveau des Bundeslandes) muss nicht bezahlt werden.

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