Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verständlich erklärt
Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG oder Wohnungseigentümergesetz, wurde 1951 ins Leben gerufen, um die Vorgaben aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch zu ergänzen und so der Wohnungsknappheit nach dem Zweiten Weltkrieg zu begegnen. Erst durch das Wohnungseigentumsgesetz wurde es möglich, ein Gebäude unter mehreren Besitzern aufzuteilen.
Das WEG Gesetz regelt die Aufteilung, Verwaltung und Verwendung von Wohneigentum und beantwortet u. a. die folgenden Fragen:
Was ist das Wohneigentumsgesetz?
Unterschied Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Welche Rechte und Pflichten hat jeder Eigentümer laut WEG Gesetz?
Was regelt die Eigentümergemeinschaft?
Ist ein Verwalter Pflicht?
1) Die vier Teile des Wohnungseigentumsgesetzes
Das WEG Gesetz ist in vier Teile untergliedert:
Gesetzliche Definition des Wohneigentums und des Teileigentums sowie deren Nutzungsbestimmung. Darüber hinaus enthält der erste Teil Vorgaben zu Verwaltung, Wohnungserbbaurecht sowie zur Eigentümergemeinschaft.
Definition und Bestimmungen des Dauerwohnrechts.
Zuständigkeiten bei Rechtsstreitigkeiten sowie Kostenaufteilung.
Ergänzungen.
2) Was sagt das WEG zu Sondereigentum und Eigentümergemeinschaft?
Beim Wohnungseigentum handelt es sich in den meisten Fällen um das sogenannte Sondereigentum, also um die Teile einer Immobilie, die nur einem einzigen Eigentümer zugeschrieben werden und nicht der gesamten Hausgemeinschaft. Die Innenräume einer jeden Eigentumswohnung gehören somit zum Sondereigentum, während zum Beispiel das Treppenhaus zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Das Sondereigentum wird im Grundbuch vermerkt und ist somit rechtskräftig – so sieht es das Wohnungseigentümergesetz vor. Der Besitzer ist nur sich selbst verpflichtet, wie er oder sie die Eigentumswohnung gestalten möchte – zumindest in der Regel. Denn die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht immer sofort nachvollziehbar. So dürfen Eigentümer zwar die Innenseite ihrer Wohnungstüren nach ihrem eigenen Geschmack gestalten, doch die Außenseiten gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Über das Gegenteil des Sondereigentums, also das Gemeinschaftseigentum, wacht die Eigentümergemeinschaft. Sie besteht aus allen Eigentümern innerhalb eines Mehrfamilienhauses, wobei sich jeder Stimmenanteil nach dem Prozentsatz des Eigentums gemessen an der Gesamtimmobilie berechnet. Hierfür wird die Teilungserklärung herangezogen. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind für alle bindend und unterliegen der Mehrheitspflicht. Auch diese Vorgaben regelt das Wohnungseigentumsgesetz.
3) Macht das WEG Gesetz einen Verwalter zur Pflicht?
In Paragraph 21 des Wohnungseigentumsgesetzes steht zu lesen, dass die Eigentümergemeinschaft zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist. Auch was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, ist klar vorgegeben:
- eine Hausordnung sowie ein Wirtschaftsplan
- die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sowie der Aufbau einer entsprechenden finanziellen Rücklage
- bestimmte Versicherungen (zum Beispiel muss das Gemeinschaftseigentum gegen Feuer abgesichert sein und die Eigentümer benötigen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
- sowie „die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind“
Laut WEG Gesetz gehören also zahlreiche und in ihrem Wesen verschiedene Aufgaben zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Einen entsprechenden Verwalter schreibt das Wohnungseigentumsgesetz jedoch nicht vor. Vielmehr kann die Eigentümergemeinschaft die Verwaltungsaufgaben auch selber vornehmen.
Da Laien mit den Aufgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung jedoch schnell überfordert sein dürften, ist ein professioneller Verwalter grundsätzlich zu empfehlen, zum Beispiel über eine Hausverwaltung. Darüber hinaus hat jeder Miteigentümer das Recht, die Bestellung eines Verwalters zu verlangen, sofern es bei der Verwaltung Marke Eigenbau zu Fehlern gekommen ist.
4) Was regelt die Hausordnung laut WEG?
Die Hausordnung wird von der Eigentümergemeinschaft erlassen. Hierfür sind verschiedene rechtliche Wege zulässig, doch der bekannteste ist die Festlegung durch die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. In diesem Fall können auch Änderungen an der Hausordnung nur durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden.
In der Hausordnung sollte festgehalten werden, welche Flächen zu welcher Nutzung vorgesehen sind und wer sie benutzen darf. Darüber hinaus werden Aufgaben der Eigentümer verteilt (zum Beispiel Treppenhaus putzen) und die Ruhezeiten im gesetzlich zulässigen Rahmen definiert. Auch Pflichten der Miteigentümer im Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum können in der Hausordnung festgehalten werden (zum Beispiel löschen des Kellerlichts bei Verlassen des Kellers).
Nicht erlaubt sind hingegen Klauseln, die über das übliche Maß hinausgehen. Eine Hausordnung kann zum Beispiel nicht vorschreiben, dass nach 22:00 keine Besucher mehr empfangen werden dürfen – auch dann nicht, wenn die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft diese Klausel gerne aufnehmen würde.
5) Wohnung verkaufen – was sagt das WEG Gesetz?
Mit der Teilungserklärung und dem Eintrag im Grundbuch geht die Eigentumswohnung komplett in den Besitz des Eigentümers über. Über diesen Besitz kann er oder sie nun völlig frei verfügen. Das gilt auch für einen eventuellen Verkauf an eine andere Person sowie die Festlegung des Kaufpreises.
Es kann jedoch sein, dass eine Eigentümergemeinschaft nicht irgendwen ins Haus holen, sondern bei jedem neuen Miteigentümer selber darüber entscheiden können möchte, ob er oder sie tatsächlich kaufen und somit einziehen darf oder nicht. Dieses Recht auf Mitbestimmung muss jedoch zuvor festgeschrieben und somit von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet worden sein. Existiert dieses Recht, kann die Wohnung erst nach Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des die Eigentümergemeinschaft vertretenden Verwalters verkauft werden.
6) Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum
Wenn bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum notwendig oder von Eigentümern erwünscht sind, entscheidet laut Wohnungseigentumsgesetz die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss über ihre Durchführung. Soll zum Beispiel ein Teil des Vorgartens in Stellplätze umgewandelt werden, muss die Eigentümergemeinschaft diese Umbauarbeiten erst beschließen. Hierfür reicht zwar theoretisch eine einfache Mehrheit aus, doch sollten sich in dieser Mehrheit tunlichst alle diejenigen Eigentümer befinden, die auch von den Baumaßnahmen betroffen sind. Hat einer der betroffenen Miteigentümer dagegen gestimmt, kann er den Mehrheitsbeschluss anfechten.
Handelt es sich bei den Maßnahmen um Modernisierungen, reicht eine einfache Mehrheit auch dann aus, wenn nicht alle betroffenen Miteigentümer zu dieser Mehrheit gehören. Bei Instandhaltungen oder Instandsetzungen kann die Umsetzung sogar verlangt werden. Bei Modernisierungen ohne konkreten (d. h. baulich notwendigen oder gesetzlich vorgeschriebenen) Anlass wird eine doppelt qualifizierte Mehrheit benötigt. Das bedeutet, dass Dreiviertel aller Miteigentümer, die zusammen mehr als 50 Prozent der Eigentumsanteile halten, zustimmen müssen.
7) Erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz eine gewerbliche Nutzung meiner Wohnung?
Das WEG Gesetz sieht in Paragraph 15 ein Mitbestimmungsrecht der Eigentümergemeinschaft vor. Möchte ein Miteigentümer sein Sondereigentum gewerblich nutzen, kann er also bei der Eigentümergemeinschaft anfragen, ob das in Ordnung ist. Lehnt die Eigentümergemeinschaft ab, weil sie zum Beispiel zu viel Publikumsverkehr und somit Unruhe im Haus fürchtet, muss der Antragsteller diese Ablehnung für gewöhnlich akzeptieren, denn in der Regel gibt die Teilungserklärung klar vor, wie das Sondereigentum genutzt werden darf – nämlich ausschließlich zu Wohnzwecken.
Einziges Schlupfloch ist das Teileigentum. Ein zu einer Wohnung gehörendes Kellerabteil kann also theoretisch gewerblich genutzt werden, sofern die gewerbliche Nutzung hier überhaupt von Vorteil wäre.