Wohnung verkaufen Berlin

Wird die Wohnung vermietet, gilt seit 2014 das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt hat, bezahlt ihn auch. In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Natürlich kann man in einem solch hart umkämpften Markt den Makler auch weglassen und selber einen neuen Mieter suchen. Dass die meisten Vermieter von dieser Möglichkeit jedoch nur selten Gebrauch machen, zeigt, wie wichtig die Arbeit eines guten Maklers ist.

Nimmt ein Immobilienbesitzer die Wohnung aus dem Vermietmarkt heraus und bietet sie stattdessen zum Kauf an, agiert er von nun an im Verkaufsbereich – und hier zahlt in Berlin der Käufer die Maklercourtage. Es kann sich also gleich mehrfach lohnen, in Berlin eine Wohnung zu verkaufen anstatt zu vermieten.

Wohnungen verkaufen Berlin: die Vorteile:

• Maklercourtage zahlt der Käufer

• freies Kapital zur Wiederanlage

• keine Arbeit mit anstrengenden Mietern

• keine Zahlungsausfälle durch fehlende Mieteinnahmen

Um in Berlin eine Wohnung verkaufen zu können, müssen Sie die folgenden Vorschriften beachten und sollten sich auch den einen oder anderen Tipp zu Herzen nehmen.

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen wollen, die noch vermietet ist, müssen Sie dem aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht gewähren. Das heißt, noch bevor Sie die Wohnung auf dem freien Markt anbieten, müssen Sie Ihren Mieter über Ihr Vorhaben informiert und ihm Gelegenheit gegeben haben, selber die Wohnung zu einem angemessenen Preis zu erwerben. Erst, wenn Ihr Mieter von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht, können Sie die Wohnung anderen Interessenten anbieten.

Ihr Mieter hat nach § 469 Abs. 2 BGB eine Woche nach Erhalt der Mitteilung Zeit, sich für oder gegen sein Vorkaufsrecht zu entscheiden. Wichtig ist, dass der Erhalt der Mitteilung zählt, nicht, wann sie versendet wurde. Für derartigen Schriftverkehr empfehlen wir deshalb ein Einschreiben oder zumindest eine Mail mit Lesebestätigung.

Hat Ihr Mieter von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht, können Sie die Wohnung nun auf dem freien Markt zum Kauf anbieten. Sie müssen jedoch auf die aktuelle Mietsituation hinweisen, um Kaufinteressenten gleich von Beginn an ein klares Bild zu ermöglichen. Denn Ihr Mieter genießt Bestandsschutz. Das bedeutet, dass der Mietvertrag zwischen Ihnen und ihm eins zu eins vom neuen Eigentümer übernommen werden muss.

Vielen Kaufinteressenten ist die Übernahme des alten Vertrages zu unflexibel. Bereits vermietete Wohnungen erzielen deshalb einen im Schnitt 30 % niedrigeren Kaufpreis als vergleichbare freie Objekte. Viele Eigentümer würden ihren aktuellen Mieter deshalb gerne vor die Tür setzen. Die Mieterschutzgesetze schieben diesem Vorhaben jedoch einen Riegel vor.

Die Mieterschutzgesetze sollen verhindern, dass Menschen aus rein wirtschaftlichen Erwägungen von ihren Vermietern aus der Wohnung geklagt werden. Deshalb sind sie auch recht eng gefasst und erlauben wenig Spielraum. Mögliche Kündigungsgründe sind:

• Eigenbedarf

• Hinderung wirtschaftlicher Verwertung

• Renovierung, Abriss

• Vertragsverletzung seitens des Mieters

Eigenbedarf ist ein beliebter Kündigungsgrund und deshalb nehmen die Gerichte ihn ganz genau unter die Lupe. Benötigen Sie oder enge Verwandte die vermietete Wohnung, muss Ihr Mieter raus. Sie müssen jedoch die Wohnung auch wirklich benötigen und nutzen wollen. Geben Sie als Eigenbedarfsgrund Ihre Schwester an, die in der Schweiz lebt und nur alle drei Monate nach Berlin kommt, wird das Gericht der Kündigung nicht stattgeben.

Steht Ihr aktueller Mieter einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Ihrer Wohnung im Wege, können Sie ihm ebenfalls kündigen. Es ist hierbei jedoch noch schwieriger nachzuweisen, dass Ihnen kaum eine andere Wahl blieb. Müssen Sie Ihre Wohnung aus finanzieller Not heraus verkaufen und finden mitsamt Mieter partout keinen Käufer, können Sie mit Ihrer Kündigung Erfolg haben.
Bei einer Kernsanierung oder bei einem Abriss muss der Mieter ebenfalls raus. Sie müssen jedoch abermals nachweisen, dass die Bauvorhaben unbedingt erforderlich sind. Haben Sie sich nie groß um Ihre Immobilie gekümmert, aber die Preise für Eigentumswohnungen in Ihrem Bezirk sind deutlich angestiegen, wird wohl jeder Richter den Braten riechen.

Am einfachsten ist es natürlich, wenn Ihr Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht nachkommt oder immer so laute Partys feiert, dass der Hausfrieden gefährdet ist. In einem solchen Fall bekommen Sie meist Recht – vorausgesetzt, Sie haben Ihren Mieter zuvor rechtlich einwandfrei abgemahnt.

Der Wohnungsmarkt in Berlin ist sowohl für vermietete als auch für Eigentumswohnungen gut – Immobilienbesitzer können sich über eine große Nachfrage freuen. Je nach aktueller Mietersituation kann es jedoch zu Problemen kommen, wollen Sie Ihre Wohnung verkaufen. Berlin und alle anderen Bundesländer schützen die Rechte der Mieter.

Wir empfehlen Ihnen deshalb, ein wachsames Auge auf Ihre Immobilien zu haben. Zieht ein Mieter von selber aus, sollten Sie vor einer Neuvermietung prüfen, ob sich der Verkauf der Wohnung lohnt.