Muss der Mieter die Wohnung beim Auszug streichen? Rechte und Pflichten für Vermieter

1. Einleitung: Muss der Mieter die Wohnung beim Auszug streichen?

2. Was sagt das Mietrecht über Schönheitsreparaturen beim Auszug?

3. Wann ist der Mieter zum Streichen der Wohnung verpflichtet?

4. Unwirksame Klauseln in Mietverträgen: Was müssen Vermieter wissen?

5. Wie können Vermieter sich absichern? Gestaltung rechtssicherer Mietverträge

6. Vorgehensweise, wenn der Mieter die Wohnung nicht streicht: Rechte der Vermieter

7. Gibt es ein neues Gesetz zum Thema "Wohnung streichen bei Auszug"?

8. Praktische Tipps für die Übergabe der Wohnung

Das Mietrecht in Deutschland regelt die Pflichten von Mietern und Vermietern bezüglich Schönheitsreparaturen, auch beim Auszug, durch eine Kombination aus gesetzlichen Vorgaben und der Rechtsprechung. Schönheitsreparaturen umfassen Maßnahmen, die dazu dienen, die Wohnung in einem gepflegten Zustand zu erhalten. Dazu zählen in der Regel das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern sowie Innenfenstern und -türen.

Gesetzliche Grundlagen

Nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen können jedoch durch den Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Die Übertragung muss klar und verständlich sein, damit sie wirksam ist.

Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

Die Rechtsprechung, insbesondere die des Bundesgerichtshofs (BGH), hat klare Richtlinien dazu entwickelt, unter welchen Umständen die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist:

• Unrenovierte Wohnungen: Wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt und der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthält, ohne eine angemessene Ausgleichsregelung für den Zustand bei Einzug zu bieten, kann diese Klausel unwirksam sein.
• Starre Fristen: Klauseln, die starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsehen, sind in der Regel unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen können.
• Qualitätsvorgaben: Anforderungen, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen in fachhandwerklicher Qualität auszuführen, sind oft zu streng und daher unwirksam.

Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie bei der Formulierung von Mietverträgen sorgfältig vorgehen müssen, um sicherzustellen, dass ihre Schönheitsreparaturklauseln den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass sie nicht automatisch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, insbesondere wenn sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen haben oder der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält.

Obwohl oft nach einem "neuen Gesetz zum Thema Wohnung streichen bei Auszug" gesucht wird, existiert kein spezielles neues Gesetz zu dieser Frage. Die rechtlichen Rahmenbedingungen werden durch das bestehende Mietrecht und insbesondere durch Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) geprägt. Schlüsselurteile vom 18. März 2015 haben klargestellt:

• Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind unwirksam.
• Klauseln, die Mieter zu Renovierungen verpflichten, ohne eine angemessene Ausgleichsregelung für den Zustand der Wohnung bei Einzug, sind ebenfalls unwirksam.

Diese Rechtsprechung hat zur Folge, dass viele Standardklauseln zu Schönheitsreparaturen nicht mehr haltbar sind. Vermieter und Mieter müssen sich daher bei der Vereinbarung von Renovierungspflichten eng an der aktuellen Rechtslage orientieren. Es gibt kein neues Gesetz, aber die bestehenden Vorschriften werden durch die Gerichtsurteile fortlaufend präzisiert

Vermieter müssen beim Verfassen von Mietverträgen sorgfältig vorgehen, um sicherzustellen, dass ihre Klauseln rechtlich haltbar sind. Insbesondere im Bereich der Schönheitsreparaturen gibt es zahlreiche Klauseln, die von Gerichten als unwirksam eingestuft wurden. Diese Unwirksamkeit kann dazu führen, dass Vermieter nicht die erwarteten Renovierungsarbeiten von den Mietern einfordern können. Hier sind einige Beispiele für Klauseln, die häufig für unwirksam befunden werden, inklusive Referenzen zu relevanten Urteilen:

1. Starre Fristen für Schönheitsreparaturen

Klauseln, die feste Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsehen, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf, wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam erklärt (Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14). Solche starren Fristenpläne können den Mieter unangemessen benachteiligen.

2. Endrenovierungsklauseln

Klauseln, die einen Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichten, sind nach der Rechtsprechung des BGH ebenfalls unwirksam (Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07).

3. Quotenabgeltungsklauseln

Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines anteiligen Betrags für Schönheitsreparaturen verpflichten, ohne den tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung zu berücksichtigen, wurden unter bestimmten Umständen für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13).

4. Farbvorgaben und Materialvorschriften

Klauseln, die genaue Vorgaben zur Farbe oder zu den Materialien machen, mit denen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, können die Mieterfreiheit übermäßig einschränken und somit unwirksam sein (BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 - VIII ZR 277/16).

Was bedeutet das für Vermieter?

Vermieter sollten darauf achten, Mietvertragsklauseln so zu gestalten, dass sie den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen. Unwirksame Klauseln können nicht nur dazu führen, dass die erwarteten Renovierungsleistungen nicht durchgesetzt werden können, sondern auch das Risiko von Rechtsstreitigkeiten erhöhen. Es empfiehlt sich, Mietverträge regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um ihre Wirksamkeit sicherzustellen. Bei Unsicherheiten oder zur Vermeidung von rechtlichen Fallstricken kann die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht sinnvoll sein

in Vorabnahmetermin bei Auszug des Mieters bietet sowohl für Vermieter als auch für Mieter zahlreiche Vorteile und ist daher aus verschiedenen Gründen sinnvoll:

1. Klärung des Zustands der Wohnung

• Ein Vorabnahmetermin ermöglicht es, den aktuellen Zustand der Wohnung gemeinsam zu begutachten und festzuhalten. Dies kann spätere Unstimmigkeiten über eventuelle Schäden oder den Renovierungsbedarf vermeiden.

2. Feststellung von Reparaturbedarf

• Während des Termins kann identifiziert werden, welche Reparaturen oder Schönheitsreparaturen notwendig sind, um die Wohnung in den vereinbarten Zustand zu versetzen. Dies gibt dem Mieter die Möglichkeit, eventuelle Mängel selbst zu beheben oder in Absprache mit dem Vermieter eine Lösung zu finden.

3. Planungssicherheit für beide Parteien

• Der Mieter erhält Klarheit darüber, welche Arbeiten vor dem Auszug noch zu erledigen sind, während der Vermieter besser planen kann, wann die Wohnung wieder vermietbar sein wird.

4. Vermeidung von Streitigkeiten

• Durch die frühzeitige Klärung der Erwartungen und Pflichten werden potenzielle Konflikte um den Zustand der Wohnung beim Auszug minimiert. Ein Protokoll des Vorabnahmetermins dient als Dokumentation und kann als Beweismittel dienen, sollte es zu Meinungsverschiedenheiten kommen.

5. Effizienz bei der Wohnungsübergabe

• Ein Vorabnahmetermin reduziert den Aufwand und die Zeit, die für die endgültige Wohnungsübergabe benötigt werden, da bereits im Vorfeld geklärt wurde, welche Maßnahmen erforderlich sind.

6. Möglichkeit zur gütlichen Einigung

• Sollten sich Mängel zeigen, die der Mieter nicht zu verantworten hat, oder die über normale Abnutzung hinausgehen, können Vermieter und Mieter eine Vereinbarung über die Aufteilung der Kosten oder die Art der Behebung treffen.

Ein Vorabnahmetermin ist also ein effektives Instrument, um die Rückgabe der Mietwohnung für beide Seiten so reibungslos wie möglich zu gestalten. Er fördert die Transparenz, Fairness und Zufriedenheit am Ende des Mietverhältnisses.

Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, folgende Situationen im Kontext von Schönheitsreparaturen und dem Streichen der Wohnung beim Auszug zu tolerieren:

1. Ignorieren vertraglicher Vereinbarungen

• Wenn im Mietvertrag klar geregelt ist, dass der Mieter zum Streichen der Wohnung beim Auszug verpflichtet ist und diese Klausel wirksam ist, müssen Sie es nicht hinnehmen, wenn der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt.

2. Unzureichende Ausführung der Schönheitsreparaturen

• Sollte der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen, aber in einer Qualität, die deutlich unter den üblichen Standards liegt (z.B. unsachgemäßes Streichen), müssen Sie dies nicht akzeptieren.

3. Übermäßige Abnutzung oder Beschädigungen

• Auch wenn das Streichen zum normalen Umfang von Schönheitsreparaturen gehört, müssen Sie nicht hinnehmen, dass die Wohnung mit Schäden zurückgegeben wird, die über die normale Abnutzung hinausgehen, wie große Löcher in den Wänden oder beschädigte Bodenbeläge.

4. Verweigerung der Zugänglichkeit für Vorabnahmen

• Ein Mieter, der sich weigert, einen Vorabnahmetermin zu ermöglichen, um den Zustand der Wohnung und den Umfang der notwendigen Schönheitsreparaturen zu besprechen, agiert nicht im Sinne einer kooperativen Übergabe.

In diesen Fällen ist es wichtig, dass Vermieter ihre Rechte kennen und angemessen darauf reagieren. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung genau und kommunizieren Sie klar und schriftlich mit dem Mieter über die festgestellten Mängel und die erwarteten Maßnahmen. Bei Uneinigkeit oder Verweigerung der Pflichten durch den Mieter kann es notwendig sein, rechtliche Schritte einzuleiten, um die Einhaltung des Mietvertrags und die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung sicherzustellen

Um sich als Vermieter abzusichern und rechtssichere Mietverträge zu gestalten, die späteren Streitigkeiten vorbeugen, sollten Sie folgende Aspekte beachten:

1. Klarheit und Eindeutigkeit

• Formulieren Sie die Klauseln klar und eindeutig. Vermeiden Sie Fachjargon und sorgen Sie dafür, dass die Verpflichtungen und Rechte beider Parteien leicht verständlich sind.

2. Wirksame Schönheitsreparaturklauseln

• Gestalten Sie die Klauseln zu Schönheitsreparaturen so, dass sie den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen. Vermeiden Sie starre Fristen und sorgen Sie dafür, dass die Klauseln den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

3. Individuelle Anpassung

• Berücksichtigen Sie die spezifischen Gegebenheiten der Mietwohnung und passen Sie den Vertrag entsprechend an. Pauschalverträge können wichtige Details übersehen und bieten weniger Schutz.

4. Dokumentation des Wohnzustands

• Fertigen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll an, das den Zustand der Wohnung bei Einzug dokumentiert. Fotos können hier als zusätzliche Beweismittel dienen.

5. Regelung zur Rückgabe der Wohnung

• Definieren Sie genau, in welchem Zustand die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben ist. Dies umfasst Vorgaben zum Streichen, Reinigen und zu Reparaturen.

Ein Beispiel für eine Schönheitsreparaturklausel:

"Die Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter, sofern diese aufgrund des üblichen Gebrauchs der Mieträume während der Mietzeit erforderlich werden. Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizungsrohre sowie der Innentüren und Fenster.

Die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen richtet sich nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad. Der Mieter ist nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Abnutzung unter dem üblichen Maß liegt.

Vor Durchführung der Schönheitsreparaturen wird dem Mieter empfohlen, dies mit dem Vermieter abzustimmen, um den Umfang und die Art der erforderlichen Maßnahmen zu klären. Sollte der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht in fachgerechter Qualität ausführen, kann der Vermieter nach Auszug und unter Anrechnung der vom Mieter geleisteten Arbeit die notwendigen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen."

Wichtig zu beachten:

• Diese Klausel ist ein Beispiel und muss an die spezifischen Umstände des Einzelfalls und an die aktuelle Rechtslage angepasst werden.
• Die Klausel versucht, den Anforderungen des BGH gerecht zu werden, indem sie keine starren Fristen für Renovierungen vorgibt und den Grad der Abnutzung berücksichtigt.
• Eine individuelle rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt ist stets zu empfehlen, um die Wirksamkeit und Rechtskonformität der Klausel sicherzustellen.

Die Wohnungsübergabe bei Auszug ist ein entscheidender Moment sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Ein strukturierter Ablauf hilft, Missverständnisse zu vermeiden und stellt sicher, dass beide Parteien zufriedenstellend aus dem Mietverhältnis ausscheiden. Hier sind die wesentlichen Schritte sowie praktische Tipps für eine reibungslose Wohnungsübergabe:

Vorbereitung auf die Übergabe

• Termin festlegen: Vereinbaren Sie einen Übergabetermin, der für beide Parteien passt, idealerweise am letzten Tag des Mietverhältnisses oder kurz danach.
• Checkliste erstellen: Eine Checkliste für die Wohnungsübergabe kann helfen, alle relevanten Punkte systematisch zu prüfen.
• Zustand der Wohnung dokumentieren: Fotografieren Sie die Wohnung vor der Übergabe, um den Zustand festzuhalten.

Durchführung der Wohnungsübergabe

• Gemeinsame Begehung: Führen Sie gemeinsam mit dem Mieter eine Begehung der Wohnung durch und vergleichen Sie den aktuellen Zustand mit dem Zustand bei Einzug.
• Protokoll führen: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung detailliert festgehalten wird. Notieren Sie alle festgestellten Mängel und vereinbaren Sie, wer für deren Beseitigung verantwortlich ist.
• Zählerstände ablesen: Lesen Sie gemeinsam die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas ab.
• Schlüsselübergabe: Stellen Sie sicher, dass alle Schlüssel zurückgegeben werden. Dokumentieren Sie die Anzahl und Art der Schlüssel im Übergabeprotokoll.

Nach der Übergabe

• Endabrechnung der Nebenkosten: Bereiten Sie die Nebenkostenabrechnung vor und teilen Sie dem Mieter mit, wann er mit der Abrechnung rechnen kann.
• Kaution zurückzahlen: Prüfen Sie, ob Ansprüche gegen die Kaution bestehen. Ist dies nicht der Fall, sollte die Kaution zeitnah an den Mieter zurückgezahlt werden.

Praktische Tipps zur Übergabe

• Kommunikation: Halten Sie die Kommunikation mit dem Mieter offen und freundlich. Klären Sie im Vorfeld, welche Erwartungen an den Zustand der Wohnung bestehen.
• Flexibilität: Seien Sie bei kleinen Mängeln flexibel und suchen Sie nach pragmatischen Lösungen, die für beide Seiten akzeptabel sind.
• Dokumentation: Eine gründliche Dokumentation ist essentiell. Das Übergabeprotokoll und Fotos dienen im Zweifelsfall als Beweismittel.
• Rechtlicher Beistand: Bei Unklarheiten oder Konflikten kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen, um Ihre Interessen zu wahren.

Eine gut organisierte Wohnungsübergabe schafft Klarheit und Fairness und legt den Grundstein für ein positives Ende des Mietverhältnisses.

1. Muss der Mieter die Wohnung beim Auszug immer streichen?

Nein, der Mieter muss die Wohnung beim Auszug nicht grundsätzlich streichen. Dies hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Ohne eine wirksame vertragliche Vereinbarung oder bei Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand ist der Mieter in der Regel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

2. Was gilt als wirksame Klausel für Schönheitsreparaturen?

Eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen sollte klar und verständlich formulieren, welche Arbeiten vom Mieter erwartet werden, ohne ihn unangemessen zu benachteiligen. Sie sollte keine starren Fristen für die Durchführung vorschreiben und den Zustand der Wohnung bei Einzug berücksichtigen. Es empfiehlt sich, einen Fachanwalt zur Überprüfung oder Formulierung heranzuziehen.

3. Kann ich als Vermieter verlangen, dass der Mieter in neutralen Farben streicht?

Ja, es ist möglich, im Mietvertrag festzulegen, dass Schönheitsreparaturen (einschließlich Streichen) in neutralen Farben durchzuführen sind, um die Weitervermietung zu erleichtern. Diese Anforderung sollte jedoch angemessen und nicht zu restriktiv sein, um als wirksam zu gelten.

4. Was passiert, wenn der Mieter die Wohnung in einem schlechten Zustand hinterlässt?

Wenn der Mieter die Wohnung in einem Zustand hinterlässt, der über die normale Abnutzung hinausgeht und seine vertraglichen Pflichten verletzt hat, können Sie als Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung genau und suchen Sie gegebenenfalls rechtlichen Rat.

5. Wie gehe ich vor, wenn wir uns nicht einigen können, ob gestrichen werden muss?

Bei Uneinigkeit empfiehlt es sich, zuerst das Gespräch zu suchen und gemeinsam eine Lösung zu finden. Ist keine Einigung möglich, kann eine Mediation oder, als letztes Mittel, die Klärung durch ein Gericht notwendig sein. Ein detailliertes Übergabeprotokoll und Fotos vom Zustand der Wohnung können bei der Klärung helfen.