Wohnung bewerten: Was ist meine Wohnung wert?
1) Wertermittlung Wohnung: Wie funktioniert die Wohnungsbewertung?
Wer seine Wohnung bewerten lassen möchte, muss vor allem darauf achten, dass sich der Anbieter die Mühe einer Vor-Ort-Begehung macht. Diese Begutachtung des real existierenden Objektes ist absolut erforderlich, denn nur so können wertbestimmende Faktoren wie Zustand der Bausubstanz oder Ausstattung tatsächlich analysiert und in einen konkreten Wert umgerechnet werden.
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Ohne eine Vor-Ort-Begehung erfolgt die Begutachtung sozusagen nur nach dem Hörensagen: Der Eigentümer schätzt die Bausubstanz nach bestem Wissen und Gewissen ein und der Profi oder ein Online-Rechner ermittelt daraus den Wert. Da die Einschätzung des Eigentümers jedoch sehr wahrscheinlich nur auf Laienwissen basiert und nicht auf Immobilien-Know-how, wird der errechnete Wohnungswert fehlerhaft sein.
2) Was ist meine Wohnung wert? Die drei Wertermittlungsverfahren
Sobald alle relevanten Daten zur Verfügung stehen, geht es in einem zweiten Schritt darum, sie in einen konkreten Wohnungswert umzurechnen. Hierfür stehen drei zugelassene Verfahren zur Auswahl:
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren sortiert die zu bewertende Wohnung mit all ihren Faktoren in eine Vergleichsmenge ein und zieht daraus Rückschlüsse auf den Wohnungswert. Handelt es sich zum Beispiel um eine Wohnung im Berliner Sprengelkiez aus dem Jahr 1940 mit 60 m², drei Zimmern, Stuckdecken, Ölheizung, doppelt verglasten Fenstern, einem Balkon, saniertem Bad und solider Bausubstanz, so werden die Verkaufspreise der letzten Monate von Wohnungen mit eben diesen Daten zum Vergleich herangezogen.
Das Vergleichswertverfahren ist somit umso akkurater, je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Es können jedoch auch nur grob passende Objekte zum Vergleich herangezogen werden, doch müssen in diesem Fall die individuellen Merkmale nachträglich gesondert berücksichtigt werden.
Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren kommt es nicht auf die Vergleichsmenge an, sondern auf den Gewinn, der mit einer Immobilie zu erzielen ist. Wenn Sie nach dem Ertragswertverfahren Ihre Wohnung bewerten lassen, ist Ihre Käuferzielgruppe die der Kapitalanleger. Ein solcher Käufer möchte die Wohnung nicht selber bewohnen, sondern vermieten. Die Miete muss dabei höher sein als die jährlichen Ausgaben rund um die Wohnung, damit sich ein positiver Ertrag ergibt und sich der Kauf nach einer bestimmten Laufzeit rentiert hat.
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Beim Ertragswertverfahren werden somit die Kosten dem Gewinn gegenübergestellt. Die daraus resultierende Rendite bestimmt die Höhe des Wertes der Wohnung.
Schlussendlich gibt es auch noch das Sachwertverfahren. Hier wird der reine Gebäudewert zum reinen Grundstückswert hinzugerechnet. Beim Sachwertverfahren geht es also primär um harte Tatsachen und erst in einem zweiten Schritt (und auch nur beim Grundstückswert) um das Marktgeschehen.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird gerne als Kontrollverfahren angewendet, um damit das Ergebnis eines der ersten beiden Verfahren zu überprüfen. Es kann jedoch auch als alleiniges Wertermittlungsverfahren zum Einsatz kommen, wenn die Wohnung um Beispiel privat genutzt werden soll, aber nicht genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.
3) Wohnung bewerten: Welche Faktoren sind relevant?
Um den Wohnungswert berechnen zu können, müssen unterschiedliche Kriterien einer Wohnung analysiert werden. Nicht jedes Kriterium hat denselben Einfluss auf den Wert der Wohnung, doch je mehr zusammengenommen werden, umso akkurater ist das Ergebnis.
Wichtige Kriterien für eine Wohnungsbewertung:
Makrolage: In welchem Teil des Landes liegt die Wohnung, ist es eine eher ländliche oder eine eher städtische Gegend, wie hoch sind die Steuern in diesem Gebiet und wie steht es um den Arbeitsmarkt?
Mikrolage: Welchen Ruf hat die unmittelbare Nachbarschaft der Immobilie, handelt es sich um eine ruhige Straße oder nicht, wie weit sind Schulen, Ärzte und Supermärkte entfernt, liegt die Wohnung in der Einflugschneise eines Flughafens, wo ist die nächste Bushaltestelle und gibt es ausreichend Spielplätze und Grünflächen?
Etage und Ausrichtung: Befindet sich die Wohnung im Erdgeschoss, unter dem Dach oder irgendwo dazwischen? Kommt Licht durch die Fenster oder blockt ein nahes Nachbarhaus alle Sonnenstrahlen ab?
Größe: Die reine Quadratmeterzahl hat einen sehr großen Einfluss auf den Wert der Wohnung. Wichtig ist jedoch, dass es sich auch um Wohnfläche handelt.
Zimmeraufteilung: 90 Quadratmeter, aber nur ein Zimmer? Manches Klientel fühlt sich exakt hiervon angesprochen, doch die meisten Suchenden bevorzugen zwischen zwei und vier Zimmern, von denen alle separat begehbar sein müssen, also keine Durchgangszimmer.
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Zustand: Der Wasserhahn wird nur noch vom Kalk in seiner Verankerung gehalten und die Fenster weisen nur Einfachverglasung auf? Eine solche Wohnung ist deutlich weniger wert als eine vergleichbare Wohnung in frisch saniertem Zustand. Auch der Zustand der Bausubstanz, also von Wänden, Dach und Keller, ist von hoher Bedeutung bei der Wohnungsbewertung.
Ausstattung: Balkon, Tageslichtbad, Laminatboden und eine moderne Heizung – Wohnungen mit einer modernen oder zumindest nicht veralteten Ausstattung werden einen deutlich besseren Preis am Markt erzielen als Objekte, die dringend saniert werden müssten. Dabei muss jedoch nicht alles Alte schlecht sein. Ein gemütlicher Kaminofen zum Beispiel kann den Wert auch steigern, vorausgesetzt, dass es sich hierbei nicht um die einzige Wärmequelle handelt.
Baujahr: Der Baustil hat sich im Laufe der Jahrzehnte immer wieder gewandelt. Waren im ausgehenden 19. und beginnenden 20. Jahrhundert noch hohe Decken und imposante Eingangsportale chic, wurde nach dem Zweiten Weltkrieg wesentlich sparsamer gebaut. Neubauten sind hingegen oftmals ebenfalls luxuriös gebaut, jedoch in einem modernen und somit schlichteren Stil. Die Art der Immobilie hängt also auch von ihrem Baujahr ab. Am Markt erzielen derzeit modernisierte Altbauten (hohe Decken, Stuck, Flügeltüren, aber Dreifachverglasung und moderne Heizungen) und Neubauobjekte die besten Preise.
4) Wer kann den Wohnungswert ermitteln?
Wer eine Wohnung bewerten kann und wer nicht, hängt zuallererst davon ab, wie man „kann“ versteht: Wird es im Sinne von „dürfen“ gebraucht, dann hängt die Erlaubnis zur Wohnungsbewertung vom Anlass ab, für den man den Wert braucht. Liest man „kann“ jedoch wirklich als Fähigkeit, dann kommen nur noch sehr wenige berufliche Gruppen infrage.
Wer darf eine Wohnung bewerten?
Wird die Wohnungsbewertung einzig für Verkaufszwecke benötigt, so darf theoretisch jeder die Bewertung vornehmen, also auch Sie oder Ihr Käufer. Eine solche Bewertung wird aber aller Wahrscheinlichkeit nach weit vom eigentlichen Wert der Wohnung entfernt liegen. Der Hintergrund ist einfach: Wenn der Bewertende nicht über den nötigen Fachverstand verfügt, kann er oder sie allenfalls gut raten, niemals aber wissen. Auch Käufer werden um Ihr Angebot einen großen Bogen machen, wenn herauskommt, dass der Wert auf Ihren eigenen Schätzungen beruht, denn man würde Ihnen immer eine Bewertung in Ihrem eigenen Interesse unterstellen. Selbst wenn Sie also aus der Branche kommen, sollten Sie für die Bewertung Ihrer eigenen Immobilie eine dritte Person beauftragen.
Benötigen Sie die Wertermittlung der Wohnung für eine Behörde (zum Beispiel das Finanzamt) oder für einen Streit vor Gericht, muss ein Gutachter die Wohnungsbewertung vornehmen. Hierfür wird der Gutachter einen bestimmten Betrag in Rechnung stellen, der auch vom Wert der Wohnung abhängt.
Ein Makler ist so etwas wie der Goldene Mittelweg zwischen Laie und Gutachter. Ein Makler hat den nötigen Fachverstand und ausreichend Autorität bei Ihren Kunden, um die Wohnungsbewertung vornehmen zu können – handelt es sich um einen unserer Partner-Makler, wird er oder sie die Bewertung außerdem kostenfrei und absolut unverbindlich vornehmen. Makler dürfen jedoch nur für den Verkauf oder die Vermietung Wohnungsbewertungen erstellen. Sobald Sie den Wert für eine Behörde oder vor Gericht benötigen, führt Sie kein Weg an einem kostenpflichtigen Gutachter vorbei.
5) Wie teuer ist eine Wohnungsbewertung?
Wenn Sie Ihre Wohnung bewerten lassen wollen, hängt der Preis sehr stark vom Anlass und vom gewählten Anbieter ab.
Bei der Wohnungsbewertung über einen Gutachter fallen grundsätzlich Kosten an, die jedoch auch noch einmal von der Art des Gutachtens abhängen: Ein sogenanntes Kurzgutachten darf nur für Verkaufsaktivitäten genutzt werden. Es ist somit identisch mit einer Wohnungswertermittlung durch einen Makler, kostet jedoch ab 500 € aufwärts. Da ein solches Gutachten auch Makler erstellen dürfen, sollte in diesem Fall immer auf den Service durch einen Makler zurückgegriffen werden.
Das vollständige Wertgutachten durch einen Gutachter hat auch vor Behörden und Gerichten Bestand. Es wird auf Basis der Gebührenordnung für Gutachter und abhängig vom Wert der Immobilie vergütet. Rechnen Sie bei einer Wohnung mit 200.000 € Marktwert mindestens mit knapp über 1000 €.
6) Wertermittlung Eigentumswohnung: Besser mit Mieter verkaufen oder ohne?
Der Wert einer Wohnung hängt nicht nur von den oben genannten Faktoren ab, sondern zusätzlich von einem weiteren, sehr wichtigen Punkt: Ist die Wohnung aktuell vermietet und soll trotzdem verkauft werden, ist der Käuferkreis stark eingeschränkt und auch der letztliche Kaufpreis wird sich spürbar unter dem bewegen, was dieselbe Wohnung in leerem Zustand eingebracht hätte.
Für vermietete Wohnungen kommen eigentlich nur Kapitalanleger als Käufer infrage. Ihnen wird jetzt zwar der Mieter direkt mitgeliefert und somit müssen sie auch erst mal keinen Mietausfall befürchten, doch kaufen sie nicht nur den Mieter selbst, sondern auch seinen Mietvertrag – mitsamt der dort angegebenen Miete. Diese Miete wird jedoch sehr wahrscheinlich niedriger sein als das aktuelle Mietniveau bei Neuvermietungen. Der neue Eigentümer müsste also erst einmal die Miete erhöhen oder aber die niedrigeren Mieteinnahmen akzeptieren. Da eine Mieterhöhung während der Mietzeit jedoch mit rechtlichen Hürden verbunden ist (der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen oder aber der Vermieter muss die Erlaubnis einklagen), scheuen viele Käufer den Aufwand und das Risiko.
Theoretisch kommt auch noch die Gruppe der Privatkäufer infrage. Wer privat eine vermietete Wohnung kauft, sie aber eigentlich selber bewohnen möchte, muss den alten Mieter nach dem Kauf mit einer Eigenbedarfskündigung vor die Tür setzen. Auch das ist mit Aufwand und einem möglichen Rechtsstreit verbunden.
Tipp: Wer eine vermietete Wohnung möglichst ohne große Hürden und finanzielle Einbußen kaufen möchte, sollte die Wohnung dem Mieter zum Kauf anbieten. Hierzu ist der Eigentümer in vielen Fällen ohnehin verpflichtet, denn wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll, besitzt der aktuelle Mieter das sogenannte Vorkaufsrecht.