Wohnflächenberechnung richtig vornehmen


Die Wohnflächenberechnung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Festlegung des Miet- oder Kaufpreises. Sie wird nach fest vorgegebenen Kriterien berechnet.

In diesem Artikel beleuchten wir die folgenden Fragen:

Wie kann man die Wohnfläche berechnen?

Welche Vorgaben existieren zur Wohnflächenberechnung?

Was passiert, wenn die Berechnung der Wohnfläche fehlerhaft war?

1) Bedeutung der Wohnflächenberechnung

Wer eine neue Immobilie baut oder bauen lässt, muss sich auch mit dem Thema Berechnung der Wohnfläche auseinandersetzen. Wurde die Immobilie über einen Bauträger in Auftrag gegeben, hat das Unternehmen bereits die Wohnfläche berechnet. Sie ist ein entscheidendes Kriterium für den Kaufpreis, denn letztendlich wollen Sie nur für den Platz bezahlen, den sie auch tatsächlich mit Leben füllen können.

Bei Mehrfamilienhäusern ist die Wohnflächenberechnung ebenfalls fester Bestandteil des Bauantrages: Wie viele Mieteinheiten zu wie vielen Quadratmetern Wohnfläche können in der Immobilie entstehen? Hiervon leitet sich nicht nur der Mietpreis ab, sondern auch, ob das Bauamt dem Bauantrag stattgibt oder nicht.

Letzten Endes ist eine korrekte Wohnflächenberechnung aber auch ein gutes Mittel, um Bestandsimmobilien miteinander zu vergleichen. Hierbei sollte man jedoch Vorsicht walten lassen, denn um die Wohnfläche berechnen zu können, müssen sich Architekten bei Immobilien im öffentlich geförderten Bereich an andere Vorgaben halten als bei frei finanzierten Immobilien. Die Ergebnisse weichen in der Folge oftmals deutlich voneinander ab.

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.

2) Die beiden Verfahren zur Wohnflächenberechnung

Welches Verfahren gewählt wird, hat im Zweifel große Auswirkungen auf die errechnete Gesamtfläche und somit auf den Miet- oder Kaufpreis. Im öffentlich geförderten Bereich ist ausschließlich die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zulässig. Handelt es sich um frei finanzierten Wohnungsraum, ist auch die Wohnflächenberechnung nach der die DIN 277 zulässig.

Im Folgenden werden wir die beiden Verfahren zur Berechnung der Wohnfläche genauer erklären.

3) Berechnung Wohnfläche: Die Vorgaben der Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die einzig zulässige Berechnungsmethode im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Sie wird am häufigsten angetroffen und ist wesentlich bewohnerfreundlicher als die Berechnung nach der DIN 277.

Ausschlaggebender Faktor bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die Frage, ob die Fläche einen angemessenen Wohnstandard erlaubt. Tut sie es nicht, wird sie gar nicht oder nur teilweise in die Gesamtberechnung mit einbezogen.

Laut Wohnflächenverordnung erlauben folgende Räume einen angemessenen Wohnstandard:

  • Wohn- und Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche, Esszimmer
  • Bad und Toiletten
  • Flure, Vorräume,
  • Speisekammern, Besenkammern
  • Nach vier Seiten geschlossene Räume wie Wintergärten, Fitnessraum, Sauna

Die Fläche all dieser Räume wird jedoch nur dann voll zur Berechnung hinzugezogen, wenn die lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt.

Gut zu wissen:
Die lichte Höhe bezeichnet den freien vertikalen Raum, also zum Beispiel den Raum zwischen Fußboden und Decke. Ihr Pendant ist die lichte Breite.

Diese Räume tragen nur teilweise zu einem angemessenen Wohnstandard bei:

  • Balkon, Terrasse, Loggia
  • Raumteile zwischen einem und zwei Metern lichter Höhe

Diese Flächen erhöhen zwar die Lebensqualität der Bewohner, können jedoch nicht vollends bewohnt werden. Deshalb werden sie maximal zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen.

Die folgenden Räume haben zwar eine Funktion und erhöhen auch indirekt den Wohnstandard, können jedoch wenig bis gar nicht bewohnt werden. Aus der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung fallen sie deshalb gänzlich heraus:

  • Keller
  • Garagen
  • Heizungs- und Waschräume

Folgende Flächen werden wieder abgezogen:

Wie bereits mehrfach angedeutet, fragt die Wohnflächenverordnung nicht nach der Wohnqualität, sondern nach der frei bewohnbaren Fläche. Es gibt somit auch Flächen, die von der Gesamtfläche wieder abgezogen werden und sie somit mindern, da sie Raum einnehmen, der sonst hätte bewohnt werden können. Hierzu gehören:

  • Türnischen
  • Flächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter
  • Kamine/Schornsteine mit mindestens 0,1 m² Grundfläche

Grafische Darstellung:

Wohnflächenberechnung


4) Wohnfläche berechnen nach der DIN 277

Die zweite Variante der Wohnflächenberechnung ist die nach den Regeln der DIN 277. Sie ist nur im frei finanzierten Wohnungsbau zulässig und favorisiert eher die Eigentümer von Immobilien.

Im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung, die allein nach der Wohnfläche fragt, ermittelt die DIN 277 die Grundfläche. Sie wird in drei Kategorien unterteilt: die Nutzfläche, die technische Nutzfläche und die Fläche für die Verkehrserschließung bzw. -sicherung.

Zur Nutzfläche zählen neben den tatsächlich bewohnten Flächen auch Kellerräume, Balkone, Hausarbeitsräume, Garagen und sogar Raumteile mit einer lichten Höhe unter einem Meter.

Zur technischen Nutzfläche werden Heizungskeller oder der Aufzug gezählt.

Die Fläche zur Verkehrserschließung bzw. -sicherung beinhaltet Flure, Hausflure und Treppen.

Die Gesamtquadratmeterzahl, die zur Berechnung des Mietpreises herangezogen wird, kann bei einer Wohnflächenberechnung nach der DIN 277 also wesentlich größer ausfallen als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.

5) Fehlerhafte Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung ist je nach Methode recht fehleranfällig, da verschiedene Vorgaben beachtet werden müssen. Dass die Wohnfläche falsch berechnet wurde, kommt deshalb relativ häufig vor. Als Mieter oder Käufer sollten Sie vor oder spätestens direkt nach dem Einzug deshalb unbedingt noch einmal professionell nachmessen lassen, um eventuelle Fehler zu entdecken.

Lag eine Fehlberechnung vor und beträgt die Abweichung mehr als zehn Prozent, können Sie zumindest als Mieter eine Mietsenkung um den Prozentsatz der Fehlberechnung durchsetzen. Ist Ihre Wohnung also 12 Prozent kleiner als angegeben, können Sie auch 12 Prozent Mietminderung verlangen – und das sogar rückwirkend für bis zu drei Jahre. Bei einer Fehlmessung von unter zehn Prozent stehen ihnen jedoch keine Ansprüche zu.

Gut zu wissen:
Die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl ist keine vertraglich zugesicherte Größe, sondern eher ein Orientierungswert. Abweichungen von wenigen Prozent stellen somit auch keine Vertragsverletzung dar.


6) Fazit

Je nachdem, welchen Vorgaben die Wohnflächenberechnung folgt, können Sie vollkommen unterschiedliche Ergebnisse erhalten. Bei Standardmietwohnungen fällt der Unterschied noch nicht so groß aus, da hier oftmals nur die Berechnung des Balkons zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. Bauen Sie ein Haus, sieht die Sache jedoch schnell ganz anders aus. Vor allem bei großen Terrassen oder vielen Treppen werden Sie bei einer Berechnung nach der DIN 277 einen wesentlich höheren Kaufpreis zahlen müssen als bei einer Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung.

Wir sind Immobilien-Profis

Wir beraten Sie und bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort.