Vorfälligkeitsentschädigung: Wie hoch? Berechnung, und Tipps beim Hausverkauf


Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken von Kreditnehmern verlangen, wenn ein Immobilienkredit vor dem vereinbarten Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird. Dieses Thema ist besonders relevant für Immobilieneigentümer, die überlegen, ihre Immobilie zu verkaufen oder ihre Hypothek umzuschulden.

Die 4 wichtigsten Fakten zur Vorfälligkeitsentschädigung
  1. Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung: Sie kompensiert die Bank für die Zinseinnahmen, die ihr durch die vorzeitige Kreditrückzahlung entgehen.

  2. Berechnung: Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Restschuld des Kredits, der Differenz zwischen dem ursprünglichen Zinssatz und dem aktuellen Zinssatz für vergleichbare Kredite sowie der verbleibenden Laufzeit des Kredits.

  3. Rechtliche Grenzen: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Deutschland setzt klare Grenzen für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, um Verbraucher zu schützen.

  4. Möglichkeiten zur Vermeidung oder Reduzierung: Unter bestimmten Bedingungen, wie z.B. dem Ablauf einer Zinsbindungsdauer oder bei einer vertraglich vereinbarten Sondertilgungsoption, kann die Vorfälligkeitsentschädigung vermieden oder reduziert werden.

Inhaltsverzeichnis

  1. Unter welchen Umständen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

  2. Wie wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

  3. Rechenbeispiel für eine Vorfälligkeitsentschädigung

  4. Kann die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen oder reduziert werden?

  5. Rechtliche Grundlagen zur Vorfälligkeitsentschädigung.

  6. FAQs zur Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die von Banken erhoben wird, wenn ein Darlehensnehmer seinen Immobilienkredit vorzeitig, also vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist, zurückzahlt.

Diese Entschädigung soll den finanziellen Verlust der Bank ausgleichen, der durch den entgangenen Zinsertrag entsteht, den sie bei regulärer Fortführung des Kredits bis zum ursprünglich vereinbarten Ende erhalten hätte. Die Höhe der Entschädigung basiert auf der Restschuld, der verbleibenden Laufzeit des Kredits und der Differenz zwischen dem ursprünglichen Zinssatz und dem aktuellen Marktzinssatz für ähnliche Kredite

Unter welchen Umständen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig unter Umständen, wie:

  1. Vorzeitige Kreditrückzahlung: Wenn ein Kreditnehmer beschließt, seinen Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig zurückzuzahlen, etwa bei Verkauf der Immobilie oder bei Umschuldung auf ein Darlehen mit günstigeren Konditionen.

  2. Außerordentliche Kündigung durch den Kreditnehmer: In seltenen Fällen kann der Kreditnehmer den Kreditvertrag außerordentlich kündigen, beispielsweise bei einem beruflich bedingten Umzug, unter Inkaufnahme der Vorfälligkeitsentschädigung.

  3. Nicht vereinbarte Sondertilgungen: Wenn Sondertilgungen über die im Kreditvertrag vereinbarten Freibeträge hinausgehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Die spezifischen Bedingungen, unter denen eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird, sind im Kreditvertrag festgelegt und können je nach Bank und Vertrag variieren


Wie wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus einer detaillierten Berechnung, die darauf abzielt, den finanziellen Verlust der Bank aufgrund entgangener Zinserträge auszugleichen. Dieser Verlust entsteht, wenn ein Kreditnehmer sein Darlehen vor Ablauf der festgelegten Zinsbindungsfrist zurückzahlt. Die Berechnung umfasst verschiedene Faktoren, die den Gesamtverlust der Bank abbilden sollen:

  1. Aktuelle Restschuld: Als Ausgangspunkt dient die aktuelle Restschuld des Darlehens, also der Betrag, den der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung noch schuldet.

  2. Restlaufzeit der Zinsbindung: Ein entscheidender Faktor ist die verbleibende Laufzeit der Zinsbindung. Eine längere Restlaufzeit bedeutet in der Regel einen höheren entgangenen Zinsertrag für die Bank und somit eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung.

  3. Entgangener Zinsertrag: Der Kern der Berechnung ist der entgangene Zinsertrag der Bank. Dieser wird ermittelt, indem die zukünftigen, der Bank entgehenden Zinszahlungen auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Dabei wird der ursprüngliche Zinssatz des Darlehens berücksichtigt sowie der aktuelle Zinssatz, zu dem die Bank die erhaltenen Gelder wieder anlegen könnte (Wiederanlagezinssatz).

  4. Sondertilgungsrechte und vorzeitige Tilgungsfreiheit: Berücksichtigt werden auch eventuell im Kreditvertrag vereinbarte Sondertilgungsrechte des Kreditnehmers, die den zu entschädigenden Betrag reduzieren können.

Rechenbeispiel für eine Vorfälligkeitsentschädigung

Beispielrechnung (vereinfacht):

Angenommen, die Restschuld eines Darlehens beträgt 100.000 Euro, die Restlaufzeit der Zinsbindung sind 5 Jahre, und der ursprüngliche Zinssatz war 3%. Der aktuelle Wiederanlagezinssatz sei 1%. Die Berechnung des entgangenen Zinsertrags könnte wie folgt aussehen:

  • Der Bank entgehen jährliche Zinseinnahmen von 2.000 Euro (100.000 Euro * 2%), wenn man von einem vereinfachten Zinsdifferenzbetrag von 2% (3% ursprünglicher Zinssatz - 1% aktueller Wiederanlagezinssatz) ausgeht.
  • Über die Restlaufzeit von 5 Jahren summiert sich der entgangene Zinsertrag auf 10.000 Euro.

Diese vereinfachte Darstellung dient lediglich der Veranschaulichung. Die tatsächliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplexer und berücksichtigt die Abzinsung zukünftiger Zinserträge, eventuelle Sondertilgungsrechte und weitere Faktoren. Es ist daher ratsam, für eine präzise Berechnung direkt bei der finanzierenden Bank anzufragen oder einen unabhängigen Finanzberater zu konsultieren.

Kann die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen oder reduziert werden?

Ja, es gibt verschiedene Wege, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder zu reduzieren:

  1. Sondertilgungsrechte nutzen: Viele Kreditverträge beinhalten das Recht auf Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Kreditsumme pro Jahr ohne zusätzliche Kosten. Die Nutzung dieser Option kann die Restschuld reduzieren und somit die Vorfälligkeitsentschädigung mindern.

  2. Kündigungsrecht nach 10 Jahren: Nach § 489 BGB haben Darlehensnehmer das Recht, Kredite mit einer festen Zinsbindung nach 10 Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, unabhängig von der vereinbarten Gesamtlaufzeit.

  3. Verkauf der Immobilie und Übertragung des Kredits: In einigen Fällen kann der bestehende Kredit auf den Käufer der Immobilie übertragen werden. Dies bedarf jedoch der Zustimmung der Bank und der Bereitschaft des Käufers, den Kredit zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen.

  4. Verhandlungen mit der Bank: Manche Banken sind unter bestimmten Umständen bereit, über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln oder alternative Lösungen anzubieten, besonders wenn eine Umschuldung innerhalb derselben Bank angestrebt wird.

  5. Prüfung der Berechnung: Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sollte genau geprüft werden. Fehler in der Berechnungsmethode oder die Nichtberücksichtigung von Sondertilgungsrechten können zu einer Reduzierung der geforderten Summe führen.

  6. Widerrufsjoker: In einigen Fällen wurden die Widerrufsbelehrungen in den Kreditverträgen nicht korrekt formuliert. Betroffene Darlehensnehmer könnten den Vertrag auch Jahre nach Abschluss noch widerrufen. Dies sollte jedoch mit einem Anwalt geprüft werden, da das Vorgehen rechtliche Risiken birgt.

Es ist ratsam, alle Optionen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche oder finanzielle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die beste Strategie zur Minimierung oder Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung zu entwickeln.

Hausverkauf vor Kreditablauf: Umgang mit der Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, bevor Ihr Immobilienkredit abgelaufen ist, kann dies die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach sich ziehen. Diese Gebühr kompensiert Ihre Bank für die entgangenen Zinserträge, die sie erwartet hätte, wenn der Kredit bis zum ursprünglich vereinbarten Ende fortgeführt worden wäre. Hier sind Schritte, die Sie unternehmen sollten, um mit dieser Situation umzugehen:

1. Vorfälligkeitsentschädigung prüfen:

  • Kreditvertrag prüfen: Schauen Sie in Ihren Kreditvertrag, um die Bedingungen bezüglich der vorzeitigen Kündigung und der Vorfälligkeitsentschädigung zu verstehen.
  • Höhe erfragen: Kontaktieren Sie Ihre Bank, um die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu erfahren. Die Bank ist verpflichtet, Ihnen eine detaillierte Berechnung zur Verfügung zu stellen.

2. Möglichkeiten zur Reduzierung prüfen:

  • Sondertilgungsrechte: Überprüfen Sie, ob Sie Sondertilgungsrechte haben, die genutzt werden können, um die Restschuld ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu verringern.
  • Kündigungsrecht nach 10 Jahren: Nach § 489 BGB können Sie den Kredit nach 10 Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

3. Finanzielle Planung:

  • Kosten einplanen: Berücksichtigen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrer finanziellen Planung für den Hausverkauf.
  • Verhandlung mit Käufern: Möglicherweise können Sie den Verkaufspreis so aushandeln, dass er die Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder vollständig abdeckt.

4. Alternativen erwägen:

  • Umschuldung prüfen: In manchen Fällen kann eine Umschuldung oder ein Kreditgeberwechsel finanziell sinnvoller sein, insbesondere wenn die neuen Konditionen günstiger sind.
  • Kreditübertragung: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, ob eine Übertragung des Kredits auf den Käufer möglich ist. Dies kann eine Win-Win-Situation für beide Parteien darstellen.

Rechtliche Grundlagen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Hier sind die wesentlichen Paragraphen und deren Bedeutung:

§ 490 Abs. 2 BGB - Vorzeitige Rückzahlung:

Dieser Paragraph regelt die Möglichkeit für Darlehensnehmer, einen Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Er gibt der Bank das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, wenn durch die vorzeitige Rückzahlung ein Schaden entsteht, insbesondere durch entgangene Zinseinnahmen.

§ 489 BGB - Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers:

  • Absatz 1 gibt dem Darlehensnehmer das Recht, einen Kreditvertrag mit festem Zinssatz nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
  • Absatz 2 und 3 regeln die Kündigungsfristen für Kredite mit kürzerer Zinsbindungsdauer.

§ 497 Abs. 4 BGB - Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden:

Dieser Paragraph regelt die Zinsen und Schäden, die im Falle eines Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers anfallen. Obwohl er sich nicht direkt auf die Vorfälligkeitsentschädigung bezieht, ist er relevant für die Berechnung von Schäden bei nicht vertragsgemäßer Kreditrückzahlung.

§ 355 BGB - Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen:

In bestimmten Fällen können Darlehensverträge, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden und eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthalten, auch heute noch widerrufen werden. Dies kann die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden oder rückgängig machen.

Rechtsprechung und Verbraucherschutz:

Neben den gesetzlichen Regelungen gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, die sich mit der Angemessenheit und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung befasst. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen festgelegt, wie Banken die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen dürfen und welche Grenzen dabei einzuhalten sind. Verbraucherschutzorganisationen bieten zudem Beratung und Unterstützung für Darlehensnehmer, die sich mit der Thematik der Vorfälligkeitsentschädigung auseinandersetzen.

Diese gesetzlichen Bestimmungen und die Rechtsprechung bilden das Fundament, auf dem die Praxis der Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland beruht. Darlehensnehmer und -geber sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein, um informierte Entscheidungen treffen zu können

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Die Möglichkeit, einen Kreditvertrag aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung zu widerrufen, bietet für Kreditnehmer unter bestimmten Umständen eine Chance, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Dieser sogenannte „Widerrufsjoker“ basiert auf Urteilen des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) und betrifft Verträge, die zu verschiedenen Zeiten abgeschlossen wurden. Hier sind die maßgeblichen Regelungen:

Verträge abgeschlossen zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010

  • Für diese Verträge besteht ein unbegrenztes Widerrufsrecht nur dann, wenn im Vertrag keine Widerrufsbelehrung enthalten ist. Das bedeutet, dass Kreditnehmer diese Verträge unter den genannten Voraussetzungen auch Jahre nach Abschluss noch widerrufen können.

Verträge abgeschlossen zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016

  • In diesem Zeitraum abgeschlossene Verträge können unbegrenzt widerrufen werden, wenn die Widerrufsbelehrung mangelhaft ist oder ganz fehlt. Dies eröffnet Kreditnehmern die Möglichkeit, sich von ihrem Kreditvertrag zu lösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, sofern die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist.

Verträge abgeschlossen seit dem 21. März 2016

  • Für Kreditverträge, die seit dem 21. März 2016 unterzeichnet wurden, verlängert sich das Widerrufsrecht um ein Jahr und 14 Tage über die reguläre Widerrufsfrist hinaus, wenn die Widerrufsbelehrung fehlt oder fehlerhaft ist. Dies gibt Kreditnehmern zusätzliche Zeit, um von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen.

Wichtig zu beachten:

  • Prüfung der Widerrufsbelehrung: Kreditnehmer, die den „Widerrufsjoker“ in Betracht ziehen, sollten ihre Verträge sorgfältig prüfen oder von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfen lassen, um die Erfolgschancen eines Widerrufs zu bewerten.
  • Konsequenzen des Widerrufs: Ein erfolgreicher Widerruf führt zur Rückabwicklung des Kreditvertrags. Das bedeutet, dass die Darlehenssumme zurückgezahlt und die bereits gezahlten Zinsen unter Umständen erstattet werden müssen

FAQs zur Vorfälligkeitsentschädigung

1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken von Kreditnehmern verlangen, wenn diese ihren Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen möchten. Sie dient als Ausgleich für die Zinseinnahmen, die der Bank durch die vorzeitige Kreditauflösung entgehen.

2. Unter welchen Umständen muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen möchten, insbesondere wenn dies außerhalb vertraglich vereinbarter Sondertilgungsmöglichkeiten geschieht oder die Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

3. Wie wird die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab, darunter der Restschuld des Kredits, der Differenz zwischen dem ursprünglichen Zinssatz und dem aktuellen Marktzinssatz, der verbleibenden Laufzeit der Zinsbindung und eventuellen Sondertilgungsrechten.

4. Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
In bestimmten Fällen können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, zum Beispiel durch Nutzung des gesetzlichen Kündigungsrechts nach 10 Jahren Laufzeit oder wenn der Kreditvertrag fehlerhafte Widerrufsbelehrungen enthält.

5. Gibt es gesetzliche Grenzen für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung?
Ja, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich begrenzt, um Kreditnehmer vor überhöhten Forderungen zu schützen. Die genauen Grenzen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt.

6. Kann ich gegen die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Einspruch erheben?
Wenn Sie Zweifel an der Korrektheit der Berechnung haben, können Sie diese von der Bank erläutern lassen und gegebenenfalls durch einen unabhängigen Experten überprüfen lassen. Bei begründetem Einspruch ist eine Neuberechnung möglich.

7. Was passiert, wenn ich die Vorfälligkeitsentschädigung nicht zahlen kann oder will?
Wenn Sie die Vorfälligkeitsentschädigung nicht zahlen können oder wollen, besteht die Möglichkeit, dass die Bank der vorzeitigen Kredittilgung nicht zustimmt. In diesem Fall müssen Sie den Kredit gemäß den ursprünglichen Konditionen weiterführen.

Diese FAQs bieten einen Überblick über die grundlegenden Fragen rund um die Vorfälligkeitsentschädigung und sollen dabei helfen, die Rechte und Pflichten von Kreditnehmern besser zu verstehen

Fazit: Wichtiges zur Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein wichtiger Aspekt, den Kreditnehmer beim vorzeitigen Rückzahlen eines Immobilienkredits berücksichtigen müssen. Hier ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, die Sie wissen sollten:

  • Zweck: Die Vorfälligkeitsentschädigung dient als Ausgleich für die Bank für entgangene Zinseinnahmen, wenn ein Kredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird.
  • Berechnung: Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird auf Basis der Restschuld, der verbleibenden Laufzeit der Zinsbindung, der Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem aktuellen Zinssatz sowie eventueller Sondertilgungsrechte berechnet. Diese Berechnung kann komplex sein und variiert von Bank zu Bank.
  • Gesetzliche Regelungen: Es gibt gesetzliche Vorgaben und Grenzen für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, um Kreditnehmer vor überhöhten Forderungen zu schützen. Insbesondere nach 10 Jahren besteht unter bestimmten Bedingungen ein Recht zur Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Möglichkeiten zur Vermeidung oder Reduzierung: Kreditnehmer können die Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen vermeiden oder reduzieren, indem sie Sondertilgungsrechte nutzen, das gesetzliche Kündigungsrecht nach 10 Jahren in Anspruch nehmen oder mit der Bank über die Konditionen verhandeln.
  • Überprüfung und Einspruch: Kreditnehmer sollten die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung genau prüfen und bei Unklarheiten oder Fehlern eine Überprüfung oder Neuberechnung anfordern. Unabhängige Beratung kann hierbei hilfreich sein.

Für Kreditnehmer ist es entscheidend, sich über die Bedingungen und möglichen Kosten einer vorzeitigen Kreditrückzahlung im Klaren zu sein. Eine sorgfältige Planung und Beratung können helfen, finanzielle Nachteile zu vermeiden und die besten Entscheidungen in Bezug auf die eigene Immobilienfinanzierung zu treffen.