Wertermittlung Immobilie – so geht‘s

Auf die Frage, was bei der Wertermittlung einer Immobilie besonders wichtig ist, wird jeder Makler antworten: Die Lage. Natürlich bestimmt nicht nur die Lage über den Wert, doch ist sie tatsächlich einer der Punkte, die am stärksten über den Verkaufspreis entscheiden. Und sie ist auch nicht nur einmal von Relevanz, sondern gleich drei- bis viermal.

Die Lage innerhalb Deutschlands entscheidet maßgeblich darüber, wie viel ein Eigentümer für seine Immobilie verlangen kann. Die Preise variieren je nach Region enorm. Die Makrolage ist zudem ein Ausschlussfaktor für die meisten Kaufinteressenten, denn kaum jemand sucht deutschlandweit nach einer neuen Bleibe. Die meisten Käufer sind durch Arbeit oder Familie an eine bestimmte Region gebunden und suchen deshalb auch nur dort.

Innerhalb einer bestimmten Region gibt es ebenfalls große Unterschiede, die beim Thema Wertermittlung Immobilie berücksichtigt werden wollen. Liegt die Immobilie innerhalb des infrage kommenden Gebiets in einer Stadt oder auf dem Land? Auch welche Stadt oder welches Dorf es genau ist, spielt eine wesentliche Rolle, denn der Ruf zweier benachbarter Dörfer kann vollkommen unterschiedlich ausfallen.

Die Mikrolage, also wo innerhalb einer Stadt oder eines Dorfes die Immobilie liegt, ist ebenfalls von Bedeutung. Liegt das neue Eigenheim neben einem verträumten See oder neben der Autobahn? Wie ist die Nachbarschaft und wie weit sind Schulen und Einkaufsmöglichkeiten entfernt? All diese Faktoren haben einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Zuletzt muss auch die Ausrichtung der Immobilie in die Wertermittlung miteinbezogen werden. Ein helles Haus nach Süden wird einen höheren Kaufpreis erzielen als ein vergleichbares Haus, dessen Garten nach Norden geht. Befindet sich die Immobilie in einem bergigen Gebiet, werden Käufer außerdem wissen wollen, wie viel Sonne die nahen Höhenzüge abhalten und wie es mit der Lawinengefahr aussieht.

Raumaufteilung

Die Lage ist bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie also gleich mehrfach von Bedeutung. Sie ist jedoch auch nicht alles. Ein top erhaltenes Haus wird in derselben Lage mehr einbringen als eines, das zuletzt vor 20 Jahren renoviert wurde.

Der Zustand der Immobilie ist also ebenfalls nicht zu verachten. Abhängig vom Baujahr werden Käufer mehr oder weniger zahlen wollen. Besonders nachgefragt sind Altbauten aus den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts und Neubauten ab 1980. Immobilien mit den Baujahren 1950 bis 1980 erzielen hingegen schlechtere Preise. Dennoch muss ein Altbau gut in Schuss sein, um zahlungskräftiges Klientel anzuziehen, denn kaum jemand möchte die Rohre von 1920 selber auswechseln müssen oder beim ersten Regen feststellen, dass das Dach undicht ist.

Haben Sie eine Immobilie in rundum guter Lage anzubieten, die außerdem hervorragend in Schuss ist, können Sie sich auf einen hohen Verkaufspreis freuen. Dennoch kann auch jetzt noch etwas den Preis drücken: Wenn die Größe der Immobilie nicht zur Anzahl der Zimmer passt, springen viele Käufer wieder ab.

Generell ist gegen große Zimmer nichts einzuwenden. Wenn auf 120 m² Wohnfläche jedoch nur drei Zimmer vorhanden sind, kann es trotz der Größe der Immobilie schwierig werden, sie zu einem guten Preis zu verkaufen. Genauso würden auch zu viele sehr kleine Zimmer Käufer abschrecken.

Wenn Ihre Immobilie über eine ungünstige Zimmeraufteilung verfügt, sollten Sie die Situation in aller Ruhe mit Ihrem Makler besprechen. Er kann am ehesten beurteilen, wie der Markt für Ihre Immobilie ist und welche Maßnahmen ergriffen werden sollten. Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel, die Immobilie so, wie sie ist, zum Verkauf anzubieten, aber bereits in der Anzeige die Möglichkeiten von räumlichen Veränderungen zu erwähnen (beispielsweise, welche Wände nicht tragend sind und deshalb eingerissen werden könnten, um die Zimmer zu vergrößern).

Wertermittlung Immobilie:

• Lage, Lage, Lage
• Baujahr, Renovierungen, Zustand
• Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Ärzte, Schule, etc)
• Größe
• Zimmeraufteilung

Ein Makler wird sich einen ersten Überblick über Ihre Immobilie verschaffen und insbesondere die oben beschriebenen Faktoren beachten. Zur tatsächlichen Wertermittlung stehen ihm dann drei Verfahren zur Verfügung:

Beim Vergleichswertverfahren schaut der Makler, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien aus Ihrer Region über den Tisch gegangen sind. Er zieht hierfür das Register des örtlichen Amtes zu allen tatsächlich erzielten Verkaufspreisen zurate. Da das Vergleichswertverfahren bereits nach der Lage der Immobilie vorsortiert, basiert es sehr auf diesem Faktor.

Das Ertragswertverfahren kommt bei wirtschaftlich genutzten Immobilien zum Einsatz. Es fragt nach dem Ertrag, den der Eigentümer aus der Immobilie ziehen kann. Da Mieteinnahmen, ob gewerblich oder privat, ebenfalls von der Lage abhängen, bewertet auch das Ertragswertverfahren diesen Faktor sehr stark.

Das Sachwertverfahren schließlich berechnet den Grundstückswert und den Hauswert separat nach festgelegten Tabellen und Verfahren. Es ist am wenigsten auf einen Faktor fixiert und sehr transparent. Dieses Verfahren zur Wertermittlung Immobilie ist deshalb bei Banken sehr beliebt.

Wertermittlungsverfahren liefern einen ersten Grundwert, müssen jedoch durch die Miteinbeziehung der individuellen wertsteigernden und wertmindernden Faktoren einer Immobilie nachjustiert werden. Zu den wertsteigernden Faktoren gehören ein ausbaubarer Dachboden, ein noch nicht bis zum vollen erlaubten Wert bebautes Grundstück, ein Wintergarten oder ein Swimmingpool im Keller. Zu den wertmindernden Faktoren gehören nicht erfolgte Renovierungen, ein feuchter Keller, einfach verglaste Fenster oder eine veraltete Heizart.

Unter Einbeziehung dieser Faktoren sowie auf Basis des gewählten Wertermittlungsverfahrens kann der Makler einen fundierten Immobilienwert errechnen, der auch kritischen Fragen von Kaufinteressenten problemlos standhält.

Wenn Sie einen transparent arbeitenden, seriösen und fachlich versierten Makler suchen, der Ihnen im Bereich Wertermittlung Immobilie und auf Wunsch auch bei der Vermarktung Ihrer Immobilie unter die Arme greifen soll, kontaktieren Sie uns. Wir machen Sie gerne mit einem unserer Profis aus Ihrer Region bekannt, der kostenlos und unverbindlich die Wertermittlung für Sie vornimmt.