Hauswert ermitteln: Was ist mein Haus wert?

Der Wert einer Immobilie wird über verschiedene Schritte ermittelt. Zu Anfang steht die Wertermittlung anhand eines der drei in Deutschland üblichen Verfahren

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Das so ermittelte Ergebnis wird mithilfe einer Bewertung der individuellen wertsteigernden und wertmindernden Faktoren verfeinert.
Noch vor der ersten Berechnung muss jedoch ein Schritt Null erfolgen: Sie oder Ihr Makler müssen sich Gedanken zu Lage, Bausubstanz und Größe sowie Raumaufteilung machen, um bei der späteren Berechnung alle Informationen zur Hand zu haben.

Eine genaue Beschreibung der Verfahren um Ihr Hauswert zu ermitteln finden Sie in unserem Artikel Immobilienbewertung.

Bewertung der Lage
Zur Bewertung der Lage müssen Sie sich gleich mehrfach Ihre Immobilie ansehen, denn wichtig für die Käufer und somit für die Frage, was ist mein Haus wert, ist nicht nur die Lage innerhalb Deutschlands, sondern auch die innerhalb einer bestimmten Region, innerhalb des Ortes sowie die Ausrichtung der Immobilie.

Die Lage innerhalb Deutschlands bestimmt zu einem großen Teil den Wert Ihrer Immobilie. Ein Einfamilienhaus im Speckgürtel von Berlin wird wesentlich mehr einbringen als ein Haus derselben Größe inmitten von Brandenburg. Und schon hier ziehen Käufer die Trennlinie, denn wer in einer Großstadt arbeitet, aber auf dem Land leben möchte, wird nur im Umkreis dieser Stadt suchen können, nicht jedoch 100 km außerhalb – egal wie schön und preiswert dort die Häuser sind.

Wenn ein Kaufinteressent als Lage innerhalb Deutschlands das Ruhrgebiet festgelegt hat und er selber auch von dort kommt, wird es für ihn sehr wahrscheinlich eine große Rolle spielen, wo innerhalb dieser Region die Immobilie liegt. Ein eingefleischter Dortmunder wird sich zwar vielleicht noch damit anfreunden können, in Duisburg zu wohnen. Gelsenkirchen dürfte jedoch allein schon aufgrund der Rivalität der Fußballvereine keine Option sein.

Des Weiteren interessieren sich Käufer sehr für die Lage innerhalb der infrage kommenden Stadt oder des Ortes. Es ist ein Unterschied, ob man im Szenebezirk wohnt oder im Hochhausgebiet mit fragwürdigem Ruf. Auch die Straße ist wichtig, denn in jedem Bezirk gibt es eher ruhige und eher lautere Straßen. Auch hier bestimmt also die Lage, in kleinerem Maßstab, über den Kaufpreis.

Und nicht zuletzt wollen die meisten Käufer helle Häuser. Geht Ihre Immobilie also mit dem Garten nach Norden und hat außerdem im Süden einen um zwei Stockwerke höheren Nachbarn, sollten Sie das ebenfalls im Angebotspreis berücksichtigen.

Die Bausubstanz der Immobilie
Die Bausubstanz entscheidet ebenfalls fundamental über den Wert Ihrer Immobilie. Wurde Ihr Haus in den 1920ern erbaut, vor zehn Jahren jedoch kernsaniert, werden Sie eine ansehnliche Summe verlangen können. Anders sähe es bei derselben Immobilie aus, die noch nie oder das letzte Mal 1950 renoviert wurde. Wichtig sind hier vor allem die Eckpfeiler angenehmen Wohnens, nämlich der Zustand von Dach und Keller sowie der Leitungen, Rohre und Heizungen.

Größe und Raumaufteilung
Als Faustformel gilt: Je mehr Größe und Zimmeraufteilung in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen, umso höher wird der Wert Ihrer Immobilie sein. Ausnahmen gibt es zwar immer, doch für Normalkäufer sollte Ihre Immobilie bei beispielsweise 120 m² Wohnfläche über fünf bis sieben Zimmer verfügen, die im Idealfall alle separat begehbar sind.

Wichtig für Käufer ist außerdem die Frage, ob große Zimmer durch eine nachträglich einzuziehende Wand geteilt werden können oder ob dann eines zu einem Durchgangszimmer werden muss und ob andersherum zwei kleine Zimmer durch das Abreißen der Trennwand zu einem großen gemacht werden können. Hierzu sollten Sie also bereits im Vorfeld die Grundrisse und Bauzeichnungen studieren, um einen Überblick über die tragenden Wände zu erhalten.

Sie sollten jedoch nicht den Fehler begehen und proaktiv Ihre Immobilie „optimieren“. Machen Sie zum Beispiel aus zwei kleinen Zimmern ein großes, um mehr Käufer anzulocken, kann der Schuss schnell nach hinten losgehen. Vielleicht sucht jemand eine Immobilie mit zwei kleinen Zimmern, da er zwei Hobbies hat, die eine gemeinsame Nutzung desselben Raumes ausschließen (beispielsweise eine Dunkelkammer für die Entwicklung eigener Fotos und einen sehr hellen Raum für Malerei). Diesen Interessenten hätten Sie dann bereits verloren.

Was ist mein Haus wert? Die wichtigsten Punkte:

• Lage (innerhalb Deutschlands, innerhalb der Region, innerhalb des Ortes sowie Ausrichtung der Immobilie)

• Bausubstanz (Baujahr und Renovierungen; Zustand Keller, Dach, Leitungen, Rohre, Heizungen)

• Größe und Raumaufteilung

Wenn Sie den Hauswert ermittelt haben, stellt sich die Frage, mit welchen Verkaufspreis Sie Ihre Immobilie anbieten wollen. Folgende Grafik soll Ihnen ein wenig in der Preissfindung unterstützen. 

Es ist wichtig, dass Sie bereits vor Beginn der Verkaufsaktivitäten die Frage, was ist mein Haus wert, beantworten können. Hierfür werden Sie jedoch in aller Regel Unterstützung benötigen, denn auch, wenn Sie über Lage, Bausubstanz und Größe bestens informiert sind, fehlen noch die Wertermittlung via Wertermittlungsverfahren sowie die Einschätzung der wertmindernden und wertsteigernden Faktoren.
Wir helfen Ihnen hierbei gerne weiter und vermitteln Sie an einen unserer erfahrenen und zuverlässigen Makler aus Ihrer Region. Er oder sie wird kostenfrei und für Sie vollkommen unverbindlich die Wertermittlung vornehmen und Ihnen so eine detaillierte Antwort liefern.