Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf


Vorfälligkeitsentschädigung Hausverkauf

Vorfälligkeitsentschädigung

Unter dem Begriff der Vorfälligkeitsentschädigung wird eine Sonderzahlung an die Bank bei vorzeitigem Auflösen eines Kredits verstanden. Die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf fällt also immer dann an, wenn die Laufzeit des Finanzierungskredits zum Zeitpunkt des Hausverkaufs noch nicht beendet war.

In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte rund um die Vorfälligkeitsentschädigung.

Mit welchem Betrag muss ich rechnen?

Wie berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigungshöhe?

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Vorfälligkeitsentschädigung: Was ist das?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt immer dann an, wenn ein Kredit vor der vereinbarten Zeit zurückgezahlt wird. Das klingt zunächst paradox, denn immerhin bekommt die Bank ja das ganze verliehene Geld mit einem Schlag zurück. Alles gut! Oder etwa nicht? Nein, denn die Bank hat das Geld nicht umsonst verliehen, sondern zu einem festen Zinssatz. Das bedeutet, dass die Bank nicht nur mit der Rückzahlung des geliehenen Betrages bei der Kreditvergabe kalkuliert hat, sondern außerdem mit der Zahlung der Zinsen.

Diese Zinsen fallen nicht einmalig an. Bei einem geliehenen Betrag von 100.000 € und 4 Prozent Tilgungszins beträgt die Gesamtzinssumme also nicht 4.000 € (4 Prozent von 100.000), sondern wesentlich mehr, denn die Zinsen werden jedes Jahr anteilig auf die noch verbliebene Restschuldensumme berechnet. Zahlt der Kreditnehmer jedes Jahr insgesamt 8.400 € zurück (700 € im Monat), so berechnet sich die Zinssumme wie folgt:

  • Jeden Monat gehen 700 € Rate bei der Bank ein. Der Rückzahlungsbetrag verringert sich mathematisch also zunächst jeden Monat um 700 €.
  • Die einzelnen Monatsbeträge werden addiert. Im ersten Monat betrug die Restschuldsumme noch 100.000 €, im zweiten nur noch 99.300 €, im dritten noch 98.600 € etc. Alle Restschuldsummen zusammen ergeben nach 12 Monaten den Wert 1.153.800 €.
  • Dieser Betrag wird durch 12 geteilt, um die durchschnittliche Restschuldsumme des ersten Jahres errechnen zu können. Das Ergebnis: 96.150 €.
  • Diese 96.150 € werden nun mit 4 Prozent verzinst.
  • Im Ergebnis stehen 3.846 € an Zinszahlungen, die von den 8.400 € Jahresrate abgezogen werden. Der Kreditnehmer hat also nur 4.554 € zurückgezahlt. Der Rest sind Zinszahlungen, also der Verdienst für die Bank aus dem Geschäft.

Im neuen Jahr beginnt diese Berechnung von vorne. In unserem Beispiel benötigt der Kreditnehmer 16 Jahre, um den Kredit vollständig abzubezahlen. In dieser Zeit hat er/sie über 35.000 € an Zinsen zusätzlich zu den 100.000 € Kreditsumme an die Bank bezahlt.

Löst dieser Kreditnehmer seinen Kredit nach drei Jahren auf und verkauft seine Immobilie, so kann er/sie dank des Verkaufserlöses zwar das geliehene Geld mit einem Schlag zurückzahlen. Doch was ist mit den Zinsen? Die Bank würde in diesem Fall rund 25.000 € an Zinszahlungen verlieren, mit denen sie aber bereits kalkuliert hatte. Um nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten, kann die Bank mithilfe der Vorfälligkeitsentschädigung diese Zinsen auf einmal verlangen und sich somit schützen.

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Vorfälligkeitsentschädigung: Höhe und Berechnung

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf im Endeffekt ausfallen wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Auf Kreditnehmerseite spielen die Höhe des Zinssatzes, die Restlaufzeit und die Kredithöhe die wichtigsten Rollen. Auf der Seite der Bank fallen die Verwaltungskosten, die Bearbeitungsgebühr, das Kreditausfallrisiko und die Höhe des neuen Zinssatzes ins Gewicht.

Verwaltungskosten

Da die Bank einen laufenden Kredit immer auch verwalten muss, entstehen ihr im Laufe der Zeit Verwaltungskosten. Diese Kosten fallen bei der vorzeitigen Auflösung des Kredits weg. Die über die eigentliche Laufzeit angefallenen Verwaltungskosten mindern also die Vorfälligkeitsentschädigung.

Kreditausfallrisiko

Dasselbe gilt für das Kreditausfallrisiko, denn wenn die Kreditsumme in einem Fall zurückgezahlt wurde, entfällt auch das Risiko, dass der Schuldner zahlungsunfähig wird. Auch diese Kosten verringern also die Vorfälligkeitsentschädigung.

Bearbeitungsgebühr

Anders sieht es mit der Bearbeitungsgebühr aus. Sie erhöht die Vorfälligkeitsentschädigung, denn die Bank hatte mit der frühzeitigen Kreditauflösung und der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Arbeit.

Höhe des neuen Zinssatzes

Während die Verwaltungskosten, das Kreditausfallrisiko und die Bearbeitungsgebühr aufgrund ihrer geringeren Höhe bei der Festlegung der Vorfälligkeitsentschädigung insgesamt eher weniger ins Gewicht fallen, ist die Höhe des neuen Zinssatzes der Wert, der im Zusammenspiel mit dem alten Zinssatz, der Restlaufzeit und der restlichen Kredithöhe die Vorfälligkeitsentschädigung in die Höhe treibt. Denn die Bank lässt das zurückgezahlte Geld des alten Kredits nicht einfach liegen, sondern wird es neu anlegen. Vom Zinssatz dieser neuen Anlage hängt nun ab, wie hoch der Verlust der Bank tatsächlich ausfällt.

Beispiel:

Vorfälligkeitsentschädigung: Wie hoch fällt sie aus?

Alter Zinssatz: 4 %

Neuer Zinssatz: 0,8 %

Verlust: 3,2 %

Restkreditsumme: 60.000 €

Restlaufzeit: 9 Jahre

monatl. Rate: 700 €

Zinsschaden: 8.213 €

– Verwaltungskosten: 250 €

– Ausfallrisiko: 300 €

+ Bearbeitungsgebühr: 150 €

= Vorfälligkeitsentschädigung: 7.813 €

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung tatsächlich ausfallen wird, kann letzten Endes nur die Bank berechnen, denn nur die Bank kennt den neuen Anlagezins. Sie müssen die Berechnung jedoch nicht kommentarlos hinnehmen, sondern können eine Überprüfung durch die Verbraucherzentrale oder ähnliche Stellen vornehmen lassen.

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Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf der Immobilie – geht das?

Die Bank wird bei der Berechnung des Zinsschadens grundsätzlich nicht zu Ihren Gunsten handeln, sondern von einer möglichst niedrigen neuen Zinshöhe ausgehen. Klassischerweise legen die Banken der Berechnung eine Neuinvestition des zurückgezahlten Geldes in Pfandbriefen zugrunde – eine sichere Anlage, aber auch eine mit nur niedrigem Ertrag. Wollen Sie dies verhindern, können Sie Ihren Kredit entweder auf eine andere Person übertragen (den Käufer Ihrer Immobilie) oder aber die Sicherheit austauschen (die Immobilie).

Schuldnertausch

Tauschen Sie den Kreditnehmer aus, so wird der ursprüngliche Kredit nicht aufgelöst, sondern zukünftig lediglich von einer anderen Person bedient – dem Käufer Ihrer Immobilie. Sowohl Käufer als auch Bank müssen diesem Wechsel natürlich erst einmal zustimmen. Die Chancen auf eine positive Rückmeldung der Bank steigen, wenn die Bonität des neuen Kreditnehmers mindestens so gut ist wie Ihre. Ihr Käufer wird umso eher Ja sagen, je besser die Kreditbedingungen sind.

Tausch der Sicherheit

Nicht immer wird eine Immobilie verkauft, weil der Kreditnehmer in eine finanzielle Schieflage gekommen ist. Mitunter steht auch einfach nur ein Umzug in eine andere Stadt oder eine

Vergrößerung zum Beispiel durch Familienzuwachs an. In diesem Fall kann die neue Immobilie die ursprüngliche als Kreditsicherheit für die Bank ersetzen.

Selbstredend hat auch hier die Bank ein Wörtchen mitzureden. Allerdings darf sie nicht aus Prinzip ablehnen und die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wenn die neue Immobilie eine vergleichbare oder sogar bessere Sicherheit darstellt und der Kreditnehmer die Bearbeitungskosten rund um den Kreditwechsel übernimmt, sind die Chancen hoch, dass Ihre Bank dem Wechsel zustimmen wird bzw. muss.

Tipp:
Im Urteil XI ZR 398/02 hat der Bundesgerichtshof für einen Sicherheitenaustausch entschieden. Geklagt hatte ein Familienvater, der nach der Geburt seines zweiten Kindes eine größere Immobilie erwerben und mit demselben Kredit (also ohne Vorfälligkeitsentschädigung) abbezahlen wollte. Dieses Urteil sollten Sie unbedingt erwähnen, wenn Sie mit Ihrer Bank über einen Sicherheitenaustausch verhandeln.

Gut zu wissen: Sie dürfen Ihren Kredit erst dann vor Laufzeitende kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Hierzu zählen der Umzug in eine andere Stadt, eine Scheidung oder Familienzuwachs, jedoch nicht, dass Sie bei einer anderen Bank bessere Konditionen erhalten würden.

Eine weitere Möglichkeit, wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einsparen können, ist das jedem Kreditnehmer in Deutschland gesetzlich zustehende Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit. In diesem Fall geht Ihre Bank also völlig leer aus, auch wenn die eigentliche Laufzeit noch nicht beendet ist. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall sechs Monate. Je nach finanzieller Situation und Restlaufzeit bis zur Zehnjahresfrist kann es sich also lohnen, noch einige Monate mit dem Verkauf der Immobilie zu warten.

Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung?

So manch einem schlackern beim ersten Hören „seiner“ Vorfälligkeitsentschädigung die Ohren. Viele überlegen in diesem Moment, den Hausverkauf doch nicht durchzuführen. Hierbei handelt es sich jedoch meist um eine Milchmädchenrechnung, denn das Geld für die Vorfälligkeitsentschädigung hätten Sie ohnehin gezahlt: als Zinszahlungen auf die Raten. Darüber hinaus kann die Marktlage für Immobilien so gut sein, dass der zu erwartende Verkaufsgewinn die Vorfälligkeitsentschädigung schlicht in den Schatten stellt.

Sie sollten deshalb in Ruhe überlegen, ob sich ein Hausverkauf für Sie lohnt oder nicht. Wenn Sie Ihr Vorhaben mit einem unserer Makler besprechen, wird er oder sie Sie auch im Punkt Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf kompetent beraten.

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