Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf


Vorfälligkeitsentschädigung Hausverkauf

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, obwohl Sie noch einen Kredit für diese Immobilie abbezahlen, sollten Sie sich im Vorfeld genau über das Thema Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf informieren. Denn sie haben bei einem Hausverkauf zwar das Recht, den Kreditvertrag mit der Bank vorzeitig zu kündigen. Sie müssen jedoch den hierdurch bei der Bank entstandenen finanziellen Schaden begleichen.

Zinsschaden der Bank begleichen

Beim Kauf Ihres Hauses haben Sie bei Ihrer Bank um einen Finanzierungskredit gebeten und dieser wurde Ihnen gewährt. Die Bank hat Ihnen zum Beispiel 200.000 € geliehen mit der Auflage, dass Sie jeden Monat 1000 € zu einem Zinssatz von 4 % zurückzahlen. Die Bank erwirtschaftet durch die Zinszahlungen also langfristig einen Gewinn – und dieser Gewinn verringert sich, wenn Sie das Darlehen in einem Rutsch begleichen und somit einen Großteil der monatlichen Zinszahlungen einsparen.

Dieser Schaden nennt sich Zinsschaden. Er basiert auf zwei unterschiedlichen Schadensmustern: dem Margenschaden und dem Refinanzierungsschaden. Der Margenschaden beschreibt den Ausfall des Gewinns, den die Bank dank der Zinsen auf die Rückzahlungsraten erwirtschaftet hätte. Dem Refinanzierungsschaden liegt die Annahme zugrunde, dass die Bank das zurückgezahlte Geld nur zu einem schlechteren Zinssatz wieder neu anlegen kann.

Die Bank steht nun in der Pflicht, ihren Zinsschaden transparent zu berechnen. In der Vergangenheit ist es hier immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen gekommen. Für Laien ist es generell schwer nachzuvollziehen, ob die Bank realistisch gerechnet hat oder den Zinsschaden in ihrem Sinne übertrieben darstellt. Ein Beispiel:

Aktiv-Passiv-Vergleich: Die Bank legt das zurückgezahlte Kapital in Hypothekenpfandbriefen an. Die Ertragszinsen sind hier jedoch vergleichsweise gering und liegen oftmals bei nicht einmal 0,5 %. Der Zinsschaden ist nun die Differenz aus Ihrem Tilgungszinssatz und dem neuen Ertragszins, also 3,5 %.

Aktiv-Aktiv-Vergleich: Die Bank könnte das Kapital jedoch auch neu an Sie verleihen, zu einem deutlich besseren Zinssatz als bei Hypothekenpfandbriefen. Legt eine Bank dieses Szenario bei der Schadensberechnung zugrunde, fällt der Zinsschaden wesentlich geringer aus. Viele Banken machen von dieser Möglichkeit jedoch keinen Gebrauch, sondern berechnen den Zinsschaden anhand des Aktiv-Passiv-Vergleichs. Der einzige Weg, die Bank zum Aktiv-Aktiv-Vergleich zu zwingen, ist, sofort einen neuen Kredit abzuschließen.
Tipp: Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Berechnung haben, können Sie sich gegen eine Bearbeitungsgebühr an die Verbraucherzentrale wenden. Die Einspruchsfrist beträgt drei Jahre.

Höhe Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Um Ihnen einen besseren Überblick zu geben, haben wir exemplarisch eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet:

[Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung]

Die Bank darf jedoch nicht nur ihre Verluste in die Berechnung mit einbeziehen, sondern muss auch ihre Gewinne gegenrechnen. So entfallen mit einer früheren Darlehensauflösung auch die Verwaltungskosten aufseiten der Bank sowie die Risikokosten (= Abfederung eines Totalausfalls der Rückzahlungen).

Der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, um eine andere (kleinere, größere, anderswo gelegene) Immobilie zu erwerben, sollten Sie versuchen, den Kredit auf die neue Immobilie zu übertragen. Dieses Vorhaben muss die Bank aber natürlich absegnen, das heißt, Sie dürfen keine Immobilie erwerben, die keine geeignete Sicherheit darstellt (zum Beispiel einsturzgefährdet oder sehr baufällig).

Eine weitere Möglichkeit wäre, den neuen Eigentümer der Immobilie als neuen Schuldner in den Kredit aufzunehmen. Auch hier hat jedoch die Bank das letzte Wort, denn sie muss nicht jeden akzeptieren. Und auch Ihr Käufer könnte anderswo vielleicht billiger an denselben Kredit kommen und deshalb Ihren Kredit nicht übernehmen wollen.

Die sicherste Methode ist, das Haus erst nach mehr als zehn Jahren zu verkaufen und somit auch erst dann den Restkredit aufzulösen, denn dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.

Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung?

So manch einem schlackern beim ersten Hören „seiner“ Vorfälligkeitsentschädigung die Ohren. Viele überlegen in diesem Moment, den Hausverkauf doch nicht durchzuführen. Hierbei handelt es sich jedoch meist um eine Milchmädchenrechnung, denn das Geld für die Vorfälligkeitsentschädigung hätten Sie ohnehin gezahlt: als Zinszahlungen auf die Raten. Darüber hinaus kann die Marktlage für Immobilien so gut sein, dass der zu erwartende Verkaufsgewinn die Vorfälligkeitsentschädigung schlicht in den Schatten stellt.

Sie sollten deshalb in Ruhe überlegen, ob sich ein Hausverkauf für Sie lohnt oder nicht. Wenn Sie Ihr Vorhaben mit einem unserer Makler besprechen, wird er oder sie Sie auch im Punkt Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf kompetent beraten.

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