Vermietetes Haus verkaufen – das sollten Sie beachten

Die Vermietung eines Einfamilienhauses wirft in der Regel wenig Rendite ab. Das liegt nicht zuletzt am ungünstigen Zusammenspiel zwischen Quadratmetergröße und Mieteranzahl: Damit die vergleichsweise vielen Quadratmeter eines Hauses für einen einzigen Mieter bezahlbar bleiben, muss an der Mietrendite gespart werden. Darüber hinaus liegen vermietete Häuser für gewöhnlich eher in ländlichen Gebieten und die Mieten sind hier im Vergleich mit denen der Stadt ohnehin bereits geringer. Zuletzt kommen bei einem vermieteten Haus prozentual höhere Instandhaltungskosten auf den Vermieter zu als bei einer Wohnung.

Alles zusammen kann der Verkauf des vermieteten Hauses also Kapital freisetzen, das die letzten Jahre nur wenig Rendite abgeworfen hat. Wird das freigewordene Kapital anschließend auf den Aktienmärkten angelegt, sind die Ertragschancen wesentlich höher.

Diese Frage kann ganz klar mit „ohne“ beantwortet werden. Zwar bekommt der Käufer den Mieter und somit die Verwertung seines eingesetzten Kapitals direkt mitgeliefert. Auf der negativen Seite fallen jedoch viele unterschiedliche Gründe ins Gewicht:

• Der Käufer wird aus der Miete ungefähr dieselbe Rendite ziehen können wie Sie. Und was sich für Sie schon nicht gelohnt hat, wird für den Käufer kaum anders aussehen.

• Der Mieter geht nicht nur als Geldgeber, sondern auch als Rechteinhaber an den Käufer über. Der Käufer muss den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernehmen und kann somit nicht einfach die Miete erhöhen oder den Mieter vor die Tür setzen.

• Die meisten Hauskäufer wollen die Immobilie selber bewohnen. Der Markt für vermietete Häuser ist von Beginn an also recht klein.

Wer trotzdem sein vermietetes Haus verkaufen möchte, muss die negativen Aspekte über den Preis aufwiegen und von Beginn an weniger ansetzen (ca. 20 bis 30 Prozent), als die Immobilie eigentlich wert ist.

Wenn Sie Ihr aktuell vermietetes Haus verkaufen wollen, kommen drei Personengruppen infrage:

• Ihr aktueller Mieter. Mietern von Häusern steht im Gegensatz zu Mietern von Wohnungen zwar kein Vorkaufsrecht zu, doch natürlich kann der Vermieter trotzdem zuerst seinen Mieter ansprechen, wenn er das Haus verkaufen möchte.

• Käufer auf der Suche nach einer sicheren Kapitalanlage. Wenn Ihr Mieter bereits seit Jahren oder Jahrzehnten in Ihrem Haus wohnt und bisher immer pünktlich seine Miete bezahlt hat, kann der neue Besitzer ebenfalls von regelmäßigen Mieteinnahmen ausgehen. Die Rendite ist somit zwar immer noch nicht hoch, aber wenigstens verhältnismäßig sicher.

• Eigennutzer. Da die allermeisten Hauskäufer die Immobilie selber bewohnen wollen, müssen sich potenzielle Eigennutzer nach dem Erwerb eines vermieteten Hauses jedoch zunächst einmal um den Auszug des Mieters kümmern. Hier hilft nur die Eigenbedarfskündigung, die wir unten noch einmal näher erläutern. Dieser Prozess kostet jedoch Zeit und Geld, das heißt, Sie müssen beim Verkaufspreis dieses spätere Investment Ihres Käufers miteinbeziehen und die Immobilie von Vornherein billiger anbieten (zwischen 20 und 30 Prozent).

Natürlich ist es für Vermieter verlockend, ihren aktuellen Mieter vor dem Verkauf aus dem Haus zu bekommen, um die Immobilie zu ihrem vollen Preis verkaufen zu können.

Dieser Möglichkeit hat der Gesetzgeber jedoch zahlreiche große Steine in den Weg gelegt, denn der Verkauf des Hauses stellt keinen Kündigungsgrund für den Mietvertrag dar. Dem Vermieter bleiben also nur noch die folgenden beiden Möglichkeiten.

Hausverkauf, doch Mieter will nicht ausziehen: Das können Sie tun:

• Mietaufhebungsvertrag

Mithilfe eines Mietaufhebungsvertrages bestimmen beide Parteien die Konditionen rund um den vorzeitigen Auszug des Mieters. Sie sind grundsätzlich allesamt frei verhandelbar. So kann der Vermieter dem Mieter eine „Auszugsprämie“ anbieten, also eine Einmalzahlung, wenn der Mieter auch ohne Kündigungsgrund seitens des Vermieters das Haus räumt.

Der Mieter kann sowohl einzelnen Klauseln als auch dem Mietaufhebungsvertrag als solchem vor dem Abschluss jederzeit widersprechen. Nach der Unterschrift sind die Vereinbarungen jedoch bindend.

• Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er selber oder Familienangehörige in dem vermieteten Haus wohnen wollen. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. So muss die einziehende Person ein berechtigtes Interesse vorweisen können (und nein, reine Gewinnerzielungsabsicht durch einen späteren Hausverkauf ist kein berechtigtes Interesse) und die Immobilie dann auch tatsächlich drei Jahre nach dem Auszug des ehemaligen Mieters selbst bewohnen. Darüber hinaus kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt (zum Beispiel hohes Alter des Mieters, eine Behinderung oder Schwangerschaft). Diese Möglichkeit sollte also immer, wenn überhaupt, vorausschauend und grundsätzlich mit Bedacht gewählt werden, denn Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen genau und Ihr Mieter kann auch Jahre später noch Schadensersatz bzw. seinen erneuten Einzug verlangen.

Mehr zum Thema Eigenbedarfskündigung finden Sie in unserem Artikel „Vermieterrechte“.

Dem Mieter eines Hauses steht kein Vorkaufsrecht zu. Nur Mieter von Wohnungen können sich beim Verkauf des Mehrfamilienhauses, in dem sich ihre Wohnung befindet, oder bei dem Verkauf der Eigentumswohnung, die sie aktuell mieten, auf ein Vorkaufsrecht beziehen.

Das Fehlen des Rechts muss jedoch nicht bedeuten, dass Sie Ihren Mieter komplett übergehen. Immerhin wohnt er/sie bereits in der Immobilie und könnte auch ohne explizites Recht gewillt sein, das Haus zu kaufen.

Bevor Sie ein vermietetes Haus verkaufen können, müssen Sie erst einmal wissen, wie viel die Immobilie überhaupt wert ist. Die Bewertung eines vermieteten Hauses ist komplizierter als die Bewertung eines aktuell leer stehenden Hauses, da sich Mieter, Makler und Vermieter auf einen Besichtigungstermin einigen müssen. Darüber hinaus muss der Makler bereits vor der Bewertung zusammen mit dem Vermieter eine Zielgruppenanalyse vornehmen:

Möchte der Eigentümer an Eigennutzer verkaufen, die dem aktuellen Mieter nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen werden, so muss das Vergleichswertverfahren zur Bewertung herangezogen werden. Beim Vergleichswertverfahren zieht der Makler andere Immobilien zur Preisfindung als Vergleichsobjekte heran.

Möchte der Vermieter hingegen eher an Interessenten verkaufen, die eine sichere Kapitalanlage suchen, so muss der Makler das Ertragswertverfahren anwenden. Bei diesem Verfahren wird der Gewinn ermittelt, den der Käufer mit der Immobilie erzielen kann.

Das Ergebnis aus beiden Verfahren wird der Makler im Anschluss anhand der individuellen wertsteigernden und wertmindernden Faktoren des Hauses nach oben oder unten konkretisieren.

Würde das Haus leer stehen, könnten Sie zu jeder beliebigen Zeit und so oft Sie wollen Besichtigungstermine durchführen. Bei einem vermieteten Haus ist das nicht möglich. Sie sind jedoch auch nicht gezwungen, das Haus nur von außen zu zeigen. Was Sie in puncto Besichtigungen dürfen und was nicht, hat der Gesetzgeber klar definiert:

Als Vermieter bzw. Eigentümer einer Immobilie steht Ihnen ein Hausbesichtigungsrecht zu. Sie und auch Ihr Makler sowie, in Begleitung, Ihre Interessenten dürfen die Immobilie also betreten, jedoch müssen Sie die Termine mit dem Mieter abstimmen.
Halten Sie sich bei den Terminen an übliche Uhrzeiten. Wenn Sie Ihrem Mieter einen Termin früh am Morgen oder spät am Abend vorschlagen, kann er/sie die Besichtigung zu diesem Zeitpunkt verweigern.
Koordinieren Sie die Besichtigungstermine in kompakten Blöcken, um den Mieter so wenig wie möglich beeinträchtigen zu müssen. Der Mieter muss mehr als zwei Stunden Besichtigung pro Woche nicht zustimmen.
Ist Ihr Mieter im Urlaub oder anderweitig außer Haus, kann er Ihnen den Zutritt zum Haus verweigern. Auch Sonn- und Feiertage sind tabu.

Der Verkauf von vermieteten Einfamilienhäusern ist nicht nur bei der Festlegung des Kaufpreises, der Zielgruppe und der Wertermittlung arbeitsreicher als der eines leer stehenden Hauses, auch die Liste der notwendigen Verkaufsunterlagen ist länger.

Zu den allgemeinen Unterlagen bei einem Hausverkauf gehören:

• Grundbuchauszug, Flurkarte
• Grundrisse
• Berechnung der Wohn- und der Nutzfläche
• Energieausweis
• Rechnungen zu den Betriebskosten
• Nachweis über die Höhe der Grundsteuer

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen wollen, benötigen Sie außerdem die folgenden Papiere:

• aktueller Mietvertrag samt Angabe zur letzten Mieterhöhung
• Betriebskostenabrechnungen (welche Nebenkosten haben Sie in welcher Höhe auf den Mieter umgelegt)
• Beleg für Instandhaltungsrücklagen
• Nachweise über eventuelle Extravereinbarungen mit dem Mieter

Damit der Kaufvertrag zu einem vermieteten Haus auch wirklich Hand und Fuß hat, dürfen die folgenden Punkte nicht fehlen:

• Erwähnen Sie ausdrücklich den vermieteten Zustand des Objekts

• Listen Sie die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag einzeln auf und legen Sie dem Kaufvertrag am besten auch den Mietvertrag als Anlage bei

• Legen Sie genau fest, ab wann die Mieten dem neuen Käufer zustehen, wann er die Mietkaution erhält und ab wann er für die Zahlung der Betriebskosten verantwortlich ist

Generell fallen bei jedem Hausverkauf Kosten an. Manche von ihnen können, so wie die Maklercourtage, je nach Bundesland in Teilen oder sogar in voller Höhe auf den Käufer umgelegt werden.

Zu den generellen Kosten gehören:

• Maklercourtage

• ev. Kosten für Renovierungen

• Kosten für den Energieausweis, sofern kein aktueller vorliegt

• Marketingkosten, soweit sie nicht in der Maklercourtage enthalten sind

• Gebühr für die Wertermittlung, soweit sie nicht in der Maklercourtage enthalten ist

• ev. Vorfälligkeitsentschädigung (lesen Sie hierzu unseren Artikel „Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf“)

• ev. Spekulationssteuer (lesen Sie hierzu unseren Artikel „Spekulationssteuer“)

• Notarkosten, sofern sie nicht der Käufer übernimmt

Bei einem aktuell vermieteten Haus sollten Sie zusätzlich Kosten für eine Auszugsprämie oder für einen Anwalt mit einkalkulieren.

Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist alles andere als trivial. Zu viel muss beachtet, abgewogen und mit den unterschiedlichsten Akteuren besprochen werden, als dass Laien diesen Verkauf erfolgreich über die Bühne bringen könnten.

Es ist daher ratsam, sich einen kompetenten, ortskundigen und vertrauenswürdigen Makler ins Boot zu holen. Ihr Makler wird Sie bei allen Fragen unterstützen und Ihnen den allergrößten Teil der Arbeit abnehmen.

• Kompetente Beantwortung zu Fragen rund um Kündigungsschutz und Mietrecht

• Beratung zur Höhe einer eventuellen Auszugsprämie

• Berechnung des Immobilienwertes mit und ohne Mieter

• Fundierte Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises

• Zielgruppenanalyse auf Basis der örtlichen Besonderheiten und der Markterfahrung des Maklers

• Zugriff auf Interessentenpool auch für vermietete Immobilien

• Gezielte Vermarktung

• Klare Preiskommunikation

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