Vermietete Wohnung verkaufen


vermietete Wohnung verkaufen

vermietete Wohnung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen oder ein vermietetes Haus veräußern wollen verkaufen Sie in aller Regel eine Kapitalanlage. Doch auch die Mieterrechte wie das Vorkaufsrecht müssen im Rahmen eines Wohnungsverkaufs beachtet werden. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Punkte rund um den Verkauf einer vermieteten Wohnung  zusammengefasst.

  • Vermietete Wohnung verkaufen: Was muss ich beachten?
  • Muss ich mit einer Wertminderung rechnen, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufe?
  • Was gilt es in Bezug auf Vorkaufsrecht und Mieterrechte zu berücksichtigen?

Erfolgreich vermietete Wohnung verkaufen: Käuferklientel und Mieterrechte

Ob Sie für Ihre vermietete Wohnung einen Käufer finden, hängt maßgeblich davon ab, wo Sie Ihren Käufer suchen. Denn in der Theorie gibt es drei verschiedene Personenkreise, die eine vermietete Wohnung kaufen würden. Sie sind jedoch unterschiedlich vielversprechend.

1.Ihr aktueller Mieter
Wenn Sie eine aktuell vermietete Wohnung verkaufen wollen, muss Sie Ihr erster Gang zu Ihrem aktuellen Mieter führen, denn dieser hat ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Erst, wenn Ihr Mieter die Wohnung nicht selber kaufen kann oder will, dürfen Sie sie anderen Personen anbieten.

2.Selbstnutzer
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt zwar, diese Entwicklung können Sie sich bei einer vermieteten Wohnung jedoch kaum zunutze machen. Denn Ihre Wohnung ist bereits bewohnt und Ihr Mieter hat Bestandschutz, das heißt, der Käufer muss den bestehenden Mietvertrag unverändert übernehmen. Möchte der Käufer nun selber in der Wohnung wohnen, hat er deshalb nur die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden und den aktuellen Mieter somit vor die Tür zu setzen. Dieses Vorhaben ist in der Praxis jedoch schon oft gescheitert, denn der Eigenbedarf muss gut begründet werden. Kann der neue Eigentümer keine ausreichende Begründung liefern, wird der Eigenbedarf vor Gericht nicht standhalten.

Tipp:
Wenn Ihr aktueller Mieter das Mietverhältnis kündigt, können Sie Ihre Wohnung nun wie eine ganz normale Eigentumswohnung vermarkten und im Schnitt 20 bis 30 % mehr verlangen.

3. Kapitalanleger
Die Gruppe der Kapitalanleger ist die vielversprechendste Käufergruppe für vermietete Wohnungen. Hier gilt es, den Käufer davon zu überzeugen, dass er mit der Wohnung Rendite erwirtschaften kann. Diese Rendite kann kurzfristig oder langfristig ausgelegt sein, sollte jedoch klar und verständlich von Ihnen kommuniziert werden.

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Eigenkapitalrendite berechnen

Die Berechnung der Eigenkapitalrendite ist umfangreich und zieht verschiedene Werte mit ein. Grob gesagt werden den Ausgaben (Kaufpreis sowie Kaufnebenkosten und Tilgungszins eines Finanzierungskredits plus Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) die Einnahmen (Mieten) gegenübergestellt.

Rechnung:
Einnahmen / Ausgaben = Rendite in %

Fällt diese Rechnung deutlich positiv aus, haben Sie ein gutes Verkaufsargument zur Hand. Doch auch bei einem negativen Ergebnis kann sich die Kapitalanlage für den Käufer noch lohnen.

Der Grund: Die Absetzung des Verlusts von den Einnahmen bei der Jahressteuererklärung und somit die Senkung der Steuerschuld. Gepaart mit dem Vorhaben, die Immobilie in vielleicht zehn Jahren gewinnbringend wieder zu verkaufen, kann ein Käufer somit auch bei kurzfristigen Verlusten langfristig Gewinne erzielen.
Weitere Informationen rund um den Verkauf einer Immobilie finden Sie in unserem Artikel Immobilienverkauf.

Video: Schnelle Wertermittlung einer vermieteten Wohnung

Vermietete Wohnung bewerten

Der Grundstein für eine jede Eigenkapitalrenditeberechnung für den Käufer ist jedoch, dass Sie ganz genau wissen, wie viel Ihre vermietete Wohnung wert ist und wie hoch somit der Kaufpreis sein soll. Für die Wertermittlung empfehlen wir Ihnen, mit einem unserer Makler zusammenzuarbeiten. Er oder sie wird Ihnen einen fundiert ermittelten Wert an die Hand geben, der die Basis für jegliche weitere Verkaufsbemühungen darstellt.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?

Generell ja. Da der Käufer einer aktuell vermieteten Wohnung auch den bestehenden Mieter „mitkauft“ und somit nicht frei über sein Eigentum verfügen kann, erzielen vermietete Wohnungen in der Regel um bis zu 30 Prozent niedrigere Preise als leerstehende.

Trotzdem kann es sich für Sie lohnen, eine vermietete Wohnung verkaufen zu wollen. Je nach Situation auf dem Immobilienmarkt in Ihrer Region können auch vermietete Wohnungen Spitzenpreise erzielen – ganz einfach deshalb, weil sonst kaum noch etwas zu haben ist. Darüber hinaus kann Ihre persönliche Situation den Verkauf zwingend erforderlich machen.

Vermietete Wohnung verkaufen – Wir haben die Profis!

Da die weitere Vermarktung einer vermieteten Wohnung recht kompliziert ist, sollten Sie sich auch hier von unseren Maklerprofis unterstützen lassen. Denn die Verkaufsgespräche sind oftmals sehr zahlenlastig und basieren auf umfangreichen Renditeberechnungen. Darüber hinaus werden vermietete Wohnungen meist erst dann zur Besichtigung freigegeben, wenn ein Interessent ernsthaftes Kaufinteresse zeigt. Die Verhandlungen bis zu diesem Zeitpunkt laufen also hauptsächlich auf dem Papier ab.

Fazit: Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen Sie einige Besonderheiten beachten. Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrem Projekt!

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