Vermietete Wohnung verkaufen


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vermietete Wohnung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen oder ein vermietetes Haus veräußern wollen verkaufen Sie in aller Regel eine Kapitalanlage. Doch auch die Mieterrechte wie das Vorkaufsrecht müssen im Rahmen eines Wohnungsverkaufs beachtet werden. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Punkte rund um den Verkauf einer vermieteten Wohnung  zusammengefasst.

  • Vermietete Wohnung verkaufen: Was muss ich beachten?
  • Muss ich mit einer Wertminderung rechnen, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufe?
  • Was gilt es in Bezug auf Vorkaufsrecht und Mieterrechte zu berücksichtigen?

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1) Erfolgreich vermietete Wohnung verkaufen: Käuferklientel und Mieterrechte

Ob Sie für Ihre vermietete Wohnung einen Käufer finden, hängt maßgeblich davon ab, wo Sie Ihren Käufer suchen. Denn in der Theorie gibt es drei verschiedene Personenkreise, die eine vermietete Wohnung kaufen würden. Sie sind jedoch unterschiedlich vielversprechend.

1.Ihr aktueller Mieter
Wenn Sie eine aktuell vermietete Wohnung verkaufen wollen, muss Sie Ihr erster Gang zu Ihrem aktuellen Mieter führen, denn dieser hat ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Erst, wenn Ihr Mieter die Wohnung nicht selber kaufen kann oder will, dürfen Sie sie anderen Personen anbieten.

2.Selbstnutzer
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt zwar, diese Entwicklung können Sie sich bei einer vermieteten Wohnung jedoch kaum zunutze machen. Denn Ihre Wohnung ist bereits bewohnt und Ihr Mieter hat Bestandschutz, das heißt, der Käufer muss den bestehenden Mietvertrag unverändert übernehmen. Möchte der Käufer nun selber in der Wohnung wohnen, hat er deshalb nur die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden und den aktuellen Mieter somit vor die Tür zu setzen. Dieses Vorhaben ist in der Praxis jedoch schon oft gescheitert, denn der Eigenbedarf muss gut begründet werden. Kann der neue Eigentümer keine ausreichende Begründung liefern, wird der Eigenbedarf vor Gericht nicht standhalten.

Tipp:
Wenn Ihr aktueller Mieter das Mietverhältnis kündigt, können Sie Ihre Wohnung nun wie eine ganz normale Eigentumswohnung vermarkten und im Schnitt 20 bis 30 % mehr verlangen.

3. Kapitalanleger
Die Gruppe der Kapitalanleger ist die vielversprechendste Käufergruppe für vermietete Wohnungen. Hier gilt es, den Käufer davon zu überzeugen, dass er mit der Wohnung Rendite erwirtschaften kann. Diese Rendite kann kurzfristig oder langfristig ausgelegt sein, sollte jedoch klar und verständlich von Ihnen kommuniziert werden.

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2) Eigenkapitalrendite berechnen

Die Berechnung der Eigenkapitalrendite ist umfangreich und zieht verschiedene Werte mit ein. Grob gesagt werden den Ausgaben (Kaufpreis sowie Kaufnebenkosten und Tilgungszins eines Finanzierungskredits plus Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) die Einnahmen (Mieten) gegenübergestellt.

Rechnung:
Einnahmen / Ausgaben = Rendite in %

Fällt diese Rechnung deutlich positiv aus, haben Sie ein gutes Verkaufsargument zur Hand.
Weitere Informationen rund um den Verkauf einer Immobilie finden Sie in unserem Artikel Immobilienverkauf.

Video: Schnelle Wertermittlung einer vermieteten Wohnung

3) Vermietete Wohnung bewerten

Der Grundstein für eine jede Eigenkapitalrenditeberechnung für den Käufer ist jedoch, dass Sie ganz genau wissen, wie viel Ihre vermietete Wohnung wert ist und wie hoch somit der Kaufpreis sein soll. Für die Wertermittlung empfehlen wir Ihnen, mit einem unserer Makler zusammenzuarbeiten. Er oder sie wird Ihnen einen fundiert ermittelten Wert an die Hand geben, der die Basis für jegliche weitere Verkaufsbemühungen darstellt.

Tipp:
Sie wollen einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen, obwohl Ihre Wohnung aktuell vermietet ist? Eine Möglichkeit, den Verkaufspreis legal zu steigern, ist die Erhöhung der Miete vor den Verkaufsaktivitäten. So muss Ihr Käufer nicht erst selber die Miete erhöhen, sondern erhält ohne großen Aufwand eine 1a Kapitalanlage. Sie dürfen die Miete jedoch nicht nach eigenem Ermessen erhöhen, sondern müssen sich an ganz bestimmte Vorgaben halten. In unserem Artikel „Mieterhöhung“ sind wir diesem Thema auf den Grund gegangen.

4) Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?

Generell ja. Da der Käufer einer aktuell vermieteten Wohnung auch den bestehenden Mieter „mitkauft“ und somit nicht frei über sein Eigentum verfügen kann, erzielen vermietete Wohnungen in der Regel um bis zu 30 Prozent niedrigere Preise als leerstehende.

Trotzdem kann es sich für Sie lohnen, eine vermietete Wohnung verkaufen zu wollen. Je nach Situation auf dem Immobilienmarkt in Ihrer Region können auch vermietete Wohnungen Spitzenpreise erzielen – ganz einfach deshalb, weil sonst kaum noch etwas zu haben ist. Darüber hinaus kann Ihre persönliche Situation den Verkauf zwingend erforderlich machen.

5) Rechte und Pflichten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Kündigungsschutz:

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer den Mieter nicht einfach nur deshalb vor die Tür setzen darf, weil er jetzt der neue Eigentümer ist. Stattdessen kann der neue Eigentümer nur die gesetzlichen Kündigungsgründe ins Feld führen, um die Wohnung leer zu bekommen.

Zu diesen Kündigungsgründen gehören das Ausbleiben der Mietzahlungen, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder die Bedrohung des Vermieters. In den meisten Fällen lässt sich ein Mieter diese Dinge jedoch nicht zuschulden kommen, weshalb auch keine Kündigung ausgesprochen werden kann.

Es bleibt also nur noch die Kündigung wegen Eigenbedarf: Möchte der neue Eigentümer die Wohnung zukünftig selber bewohnen, kann er dem bisherigen Mieter deswegen kündigen.

Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen:

  • Weniger als fünf Jahre Mietdauer: drei Monate Kündigungsfrist
  • Zwischen fünf und acht Jahren: sechs Monate
  • Über acht Jahre: neun Monate

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist jedoch kein Selbstläufer, sondern wird nicht selten vor Gericht entschieden, denn manch ein Eigentümer hat sich den Eigenbedarf ausgedacht, um die Wohnung endlich teurer vermieten zu können. Doch selbst, wenn dies nicht der Fall ist, kann die Eigenbedarfskündigung abgewiesen oder überhaupt nicht erst für ein richterliches Verfahren zugelassen werden. Wie kommt das?

Um Mieter vor systematischen Kündigungen beim Eigentümerwechsel zu schützen und hier gar nicht erst falsche Anreize aufkommen zu lassen, haben viele Städte und Gemeinden eine sogenannte Sperrfrist ausgerufen. Wird ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen umgewandelt, so darf dem bisherigen Mieter vom neuen Eigentümer erst nach einer bestimmten Frist wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Diese Frist variiert zwischen drei und sogar zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Frist beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist, sie kommt also noch einmal oben drauf.

Gut zu wissen::
Handelt es sich lediglich um ein Zweifamilienhaus und lebt der neue Eigentümer in einer der beiden Wohnungen, muss er für eine Eigenbedarfskündigung kein berechtigtes Interesse nachweisen können.

6) Verkauf einer vermieteten Wohnung einfach Eigenbedarf anmelden?

Kündigung wegen Eigenbedarf:

Wie bereits erwähnt, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf meist die einzige Möglichkeit für den neuen Eigentümer, den alten Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Sofern keine Kündigungs-Sperrfrist (siehe obiges Kapitel) greift, gelten für die Kündigung wegen Eigenbedarf die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei, sechs oder neun Monaten – jedoch nur, wenn die Eigenbedarfskündigung auch wirklich gültig ist.

Was also muss der neue Eigentümer beachten und auf welche Fehler können Mieter lauern, um sich erfolgreich gegen die Eigenbedarfskündigung zu wehren?

Eine Eigenbedarfskündigung greift nur, wenn der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht. Was darunter zu verstehen ist und was nicht, hat der Gesetzgeber klar definiert. So gilt ein Eigenbedarf dann als gerechtfertigt, wenn die folgenden Personen die Wohnung bewohnen wollen:

  • Eigentümer mit oder ohne Lebenspartner
  • Einer von mehreren Eigentümern, wenn die Wohnung einer Eigentümergemeinschaft (Personengesellschaft) gehört
  • Pflegekraft des Eigentümers

Bei allen anderen Personen geht das Gericht nach 1. dem Verwandtschaftsgrad und 2. der Beziehung untereinander oder moralischen Verpflichtung.

So sind zum Beispiel Geschwister generell Personen, für die der Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Kann der Mieter jedoch nachweisen, dass die persönliche Beziehung unter den Geschwistern zerrüttet ist, könnte das die Kündigung wieder kippen.

Nach Verwandtschaftsgrad berechtigte Personen sind:

  • Eltern, Großeltern, Enkel
  • Kinder, Stiefkinder, auch Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners
  • Geschwistern und deren Kinder (Neffen, Nichten)
  • Ehepartner (auch im Trennungsjahr, jedoch nicht mehr nach erfolgter Scheidung)
    eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern (erlischt ebenfalls nach einer Scheidung)

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7) Vermietete Wohnung: Besichtigungsrecht: Erlaubnis vom Mieter nötig?

Besichtigungsrecht:

Niemand kauft gerne die Katze im Sack, schon gar nicht, wenn es um sehr viel Geld geht. Möchte der Eigentümer die vermietete Wohnung verkaufen, stehen dem Mieter deshalb Besichtigungstermine ins Haus. Doch muss der Mieter diese Besichtigungstermine überhaupt erlauben und wenn ja, wie viele und unter welchen Bedingungen?

Die erste Antwort lautet: Ja, generell muss der Mieter die Besichtigungstermine gestatten. Trotzdem kann der Eigentümer nicht machen, was er will, denn sein Mieter hat immer noch das Hausrecht. Konkret stehen dem Mieter die folgenden Rechte zu:

  • der Mieter kann verlangen, dass sich die Besucher angemessen verhalten, zum Beispiel die Schuhe ausziehen. Auch Fotos dürfen die Gäste nur machen, wenn der Mieter ausdrücklich zustimmt.
  • der Mieter kann fordern, dass sich der Besuch ausweist
  • wenn der Mieter es will, dürfen die Besichtigungstermine nur im Beisein des Vermieters/Eigentümers stattfinden. Ganz alleine hat der Vermieter hingegen wiederum kein Besichtigungsrecht.
  • der Mieter muss mit angemessener Vorlaufzeit über den Termin informiert werden. Passt es dem Mieter zeitlich nicht, kann er ablehnen.
  • es hat sich eingebürgert, dass der Mieter pro Woche ca. einen Termin akzeptieren muss, der nicht länger als eine Dreiviertelstunde dauert. Gesetzliche Vorgaben existieren hier jedoch nicht.
  • konnte die Wohnung auch nach einem halben Jahr noch nicht verkauft werden, kann der Mieter eine Strategieänderung vom Eigentümer fordern. Jahrelange Besichtigungen ohne erkennbaren Nutzen muss er nicht akzeptieren.- der Mieter muss generell nur Einzelbesichtigungen zustimmen, keinen Massenterminen

8) Vermietete Wohnung: Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel

Nebenkostenabrechnung:

Der Eigentümer hat gewechselt, die Miete fließt nun an ihn. So weit, so einfach. Doch was passiert mit den Nebenkosten? Da manche Nebenkosten, zum Beispiel die Heizkosten, oft nur einmal im Jahr abgerechnet werden, kommt es bei Eigentümerwechseln immer wieder zu Verwirrungen, wer für die Nebenkostenabrechnung zuständig ist.

Die Rechtslage ist hier jedoch glücklicherweise eindeutig: Es ist derjenige für die Nebenkostenabrechnung zuständig, der zu dem Zeitpunkt der Eigentümer war, als der Abrechnungszeitraum endete.

Ein Beispiel: Der Abrechnungszeitraum erstreckt sich grundsätzlich vom März bis zum Februar im folgenden Jahr. Im Januar erfolgte der Eigentümerwechsel. Da der Abrechnungszeitraum jedoch erst einen Monat später endet, ist der neue Eigentümer für die Nebenkostenabrechnung zuständig. Der alte Eigentümer ist jedoch zur Mithilfe bei der Erstellung verpflichtet, indem er beispielsweise die alten Abrechnungen zur Einsicht bereitstellt.

Gut zu wissen::
Es ist nicht gestattet, den Abrechnungszeitraum wegen eines Eigentümerwechsels zu verkürzen oder aufzuteilen. Im obigen Beispiel dürfte also der alte Eigentümer nicht bis zum Wechsel abrechnen und der neue „seinen“ Abrechnungszeitraum mit der Immobilienübernahme beginnen lassen.

9) Muss der WEG-Verwalter dem Verkauf meiner Eigentumswohnung zustimmen?

Wer eine Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses besitzt, ist auch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Über die Rechte und Pflichten dieser Gemeinschaft wacht in aller Regel ein Verwalter. Ob Sie die Zustimmung dieses Verwalters benötigen, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, hängt in erster Linie davon ab, ob die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung des Verwalters bei Eigentümerwechseln in der Gemeinschaftsordnung schriftlich festgelegt hat.

Existiert diese Bestimmung, muss der ehemalige Eigentümer die Zustimmung des WEG-Verwalters einholen. Der Haken an der Sache: Erst nachdem sich Käufer und Verkäufer einig geworden sind und den Kaufvertrag unterschrieben sowie beurkundet haben, schickt der nun ehemalige Eigentümer diesen an den Verwalter mit der Bitte um Zustimmung.

Der Verwalter darf diese Zustimmung verweigern, jedoch nur aus triftigem Grund – zum Beispiel, wenn der Käufer nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügt, um die Instandhaltungsrücklage zu zahlen.

Gut zu wissen::
Die Kosten für die Verwalterzustimmung trägt in der Regel die Eigentümergemeinschaft. Es kann jedoch auch mehrheitlich beschlossen werden, dass der Verkäufer die Kosten zu tragen hat.

10 )Kaufvertrag: Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Ein Kaufvertrag ist zwar ohnehin grundsätzlich ein wichtiges Dokument, doch wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen Sie noch weitere Punkte beachten als beim Verkauf einer leerstehenden Wohnung.

Ein sehr wichtiger Punkt ist beispielsweise die Miete: Soll sie bereits ab Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers an den Käufer überwiesen werden oder soll der Mieter warten, bis auch die Übertragung im Grundbuch stattgefunden hat?

Der Zeitpunkt der offiziellen Inanspruchnahme der Wohnung ist jedoch nicht nur für die Mietzahlungen relevant, sondern auch für die Nebenkosten (ab wann ist der neue Eigentümer offiziell der Vermieter und somit auch für die Nebenkostenabrechnung zuständig) und die hinterlegte Mietkaution. Der alte Eigentümer muss die vom Mieter gezahlte Mietkaution auf ein speziell hierfür eingerichtetes Konto des neuen Eigentümers überweisen. Auch dieser Zeitpunkt sollte vertraglich festgehalten werden.

Gut zu wissen::
Bestehen Mietschulden, so ist ab dem offiziellen Eigentümerwechsel der neue Eigentümer für deren Eintreibung zuständig. Ein weiterer Punkt also, warum der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels unbedingt vertraglich festgelegt werden sollte.

11) Nach dem Verkauf: Die Spekulationssteuer beachten

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist nicht nur eine Sache zwischen Verkäufer und Käufer, sondern auch das Finanzamt redet bisweilen kräftig mit. So kann es sein, dass Sie mit Spekulationssteuer rechnen müssen, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen.

Spekulationssteuer ist die Steuer, die anfällt, wenn Sie aus spekulativen Gründen (also zur Geldvermehrung) eine Immobilie veräußert haben. Diese Steuer fällt zwar nur auf den Gewinn an, also auf den Erlös abzüglich der ehemaligen Kaufkosten, doch je nachdem, wie profitabel das Geschäft war, kann sie immer noch einen großen Betrag ausmachen.

Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müssen Sie sich lediglich zwei Parameter beachten:

Zwischen Ankauf und Verkauf der Wohnung müssen mindestens zehn Jahre vergangen sein.
Sie dürfen in den letzten fünf Jahren maximal zwei Immobiliengeschäfte (Ankauf oder Verkauf) getätigt haben. Der aktuelle Verkauf zählt bereits mit zu diesen zwei Geschäften.
Halten Sie sich an diese beiden Regeln, geht der Fiskus leer aus. Sie können in diesem Fall also den gesamten Gewinn aus dem Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung behalten.

Fazit: Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen Sie mehr als nur einige Besonderheiten beachten. Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrem Projekt!


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