Verkehrswert Immobilie: So ermitteln und berechnen Sie den Wert Ihrer Immobilie

Der Verkehrswert einer Immobilie, auch bekannt als Marktwert, entspricht dem Preis, den Sie in einem fairen Marktgeschäft erwarten können. Er bildet den realistischen Verkaufswert ab, der sich aus Angebot und Nachfrage ergibt. Kurz gesagt, es ist der Betrag, den jemand bereit ist, für Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter normalen Umständen zu zahlen.

In Deutschland wird der Verkehrswert nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) ermittelt.

Beim Immobilienkauf und -verkauf spielt der Verkehrswert eine zentrale Rolle. Für Verkäufer bildet er eine wichtige Grundlage, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen.

• Marktwert und Verkehrswert: In Deutschland werden die Begriffe oft synonym verwendet und bezeichnen den Wert, der unter gewöhnlichen Umständen auf dem offenen Markt erzielt werden kann. Beide berücksichtigen die aktuellen Marktbedingungen und die spezifischen Eigenschaften der Immobilie.

• Beleihungswert: Dieser Wert ist vor allem im Finanzierungs- und Bankwesen relevant. Er ist in der Regel konservativer als der Verkehrswert und dient als Grundlage für die Vergabe von Hypotheken oder Krediten. Der Beleihungswert berücksichtigt zusätzliche Sicherheitsabschläge, um das Risiko für den Kreditgeber zu minimieren.

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist in verschiedenen Situationen sinnvoll und teilweise auch gesetzlich vorgeschrieben. Hier sind einige der wichtigsten Anlässe, bei denen eine Verkehrswertermittlung angebracht oder erforderlich ist:

1. Immobilienkauf oder -verkauf

• Verkauf: Um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen, der weder zu hoch (und damit potenzielle Käufer abschreckt) noch zu niedrig ist (und so zu finanziellen Einbußen führt).
• Kauf: Um sicherzustellen, dass der Kaufpreis fair und marktgerecht ist und um eine Überzahlung zu vermeiden.

2. Finanzierung und Beleihung

• Bei der Aufnahme eines Hypothekenkredits ermitteln Banken und Finanzinstitute den Verkehrswert, um den Beleihungswert zu bestimmen, der wiederum die Höhe des gewährten Kredits beeinflusst.

3. Erbschaften und Schenkungen

• Um den Wert einer Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder bei der Schenkung einer Immobilie festzustellen. Dies ist relevant für die Berechnung von Erbschafts- oder Schenkungssteuern.

4. Scheidungen und Vermögensaufteilungen

• Zur fairen Aufteilung des Vermögens bei einer Scheidung oder Trennung, wenn eine Immobilie zum gemeinsamen Vermögen gehört.

5. Steuerliche Bewertungen

• Für die Ermittlung der Grundsteuer oder bei der Feststellung des Wertes für das Finanzamt in bestimmten steuerlichen Angelegenheiten.

Die Ermittlung und Berechnung des Verkehrswerts erfolgt in Deutschland gemäß den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB). Es gibt drei anerkannte Verfahren zur Wertermittlung, die in der Wertermittlungsverordnung (WertV) näher festgelegt sind. Diese Verfahren sind:

1.Vergleichswertverfahren:

• Hier werden die Preise vergleichbarer Grundstücke herangezogen, die kürzlich auf dem Markt verkauft wurden.
• Faktoren wie Lage, Größe, Nutzungsart und Bodenrichtwerte werden berücksichtigt.
• Dieses Verfahren eignet sich besonders gut für Wohngrundstücke.

2.Ertragswertverfahren:

• Dieses Verfahren basiert auf den zu erwartenden Erträgen, die aus der Nutzung der Immobilie erzielt werden können.
• Es wird häufig bei Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien angewendet.

Der Bodenwert und der Gebäudewert werden getrennt ermittelt.

3. Sachwertverfahren:

• Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen.
• Der Gebäudewert wird durch den Wert der baulichen Anlagen, abzüglich der Alterswertminderung, bestimmt.
• Dieses Verfahren wird vor allem für selbstgenutzte Wohnimmobilien verwendet.

Die Auswahl des geeigneten Verfahrens hängt von der Art der Immobilie, dem Zweck der Wertermittlung und den verfügbaren Informationen ab. In der Praxis kann auch eine Kombination der Verfahren angewendet werden, um zu einem umfassenderen und genaueren Verkehrswert zu gelangen.

Für die konkrete Anwendung der Verfahren sind spezialisierte Gutachter oder Sachverständige für Immobilienbewertung erforderlich.

Verkehrswert Immobilie: Dieses kurze Video zeigt Ihnen, wie das Vergleichswertverfahren in der Praxis  funktioniert. 

Die Schlüsselfaktoren, die den Verkehrswert eines Hauses beeinflussen, umfassen:

• Lage und Umfeld: Die spezifische Position (Mikrolage) und das regionale Umfeld (Makrolage).
• Marktlage: Die aktuelle Nachfrage und das Angebot auf dem Immobilienmarkt.
• Größe und Layout: Grundstücks- und Wohnfläche sowie die Aufteilung der Räume.
• Alter und Energieeffizienz: Das Baujahr und der energetische Zustand der Immobilie.
• Ausstattung: Die Qualität und der Umfang der Einrichtung und technischen Merkmale.

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie basiert auf komplexen Bewertungsverfahren, die sowohl mathematische als auch wirtschaftliche Prinzipien einbeziehen. Obwohl es keine universelle "Formel" gibt, die auf jede Immobilie anwendbar ist, folgen die Bewertungsmethoden bestimmten theoretischen Grundlagen, die eine systematische Annäherung an den realistischen Marktwert ermöglichen.

Mathematische und wirtschaftliche Grundlagen

Die Verkehrswertermittlung stützt sich auf drei Hauptverfahren, wie bereits weiter oben beschrieben, die jeweils eigene Formeln und Berechnungsweisen nutzen:

1.) Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert der Immobilie durch den Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten in ähnlicher Lage bestimmt.

Die Formel könnte vereinfacht so aussehen: Verkehrswert = Durchschnittspreis pro Quadratmeter × Fläche der Immobilie.

2.) Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Objekten angewendet und berechnet den Wert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen.

Die Formel hierfür berücksichtigt die Jahresnettokaltmiete, den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer: Ertragswert = (Jahresnettokaltmiete × Vervielfältiger) + Bodenwert.

3.) Sachwertverfahren: Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der Gebäude abzüglich altersbedingter Wertminderungen zusammen.

Die Formel lautet: Sachwert = Bodenwert + (Bauwert - Wertminderung).

Beispielhafte Darstellung einer Verkehrswertformel

Nehmen wir als Beispiel das Vergleichswertverfahren, das relativ einfach und direkt ist. Angenommen, ähnliche Wohnungen in der Umgebung wurden durchschnittlich für 3.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Unsere Zielimmobilie hat eine Fläche von 100 Quadratmetern. Der Verkehrswert würde dann wie folgt berechnet:

Verkehrswert = 3.000 Euro/m² × 100 m² = 300.000 Euro

Diese Berechnung dient als Grundlage, muss jedoch um spezifische Anpassungen für die individuellen Merkmale der Immobilie ergänzt werden, wie Zustand, Lagebesonderheiten oder besondere Ausstattungsmerkmale.

Die hier vorgestellten Formeln dienen lediglich als vereinfachte Beispiele, um die zugrundeliegenden Prinzipien zu veranschaulichen.

Für eine präzise Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind verschiedene Unterlagen notwendig, die dem Gutachter oder Sachverständigen einen umfassenden Überblick über das Objekt geben. Hier sind die wesentlichen Dokumente aufgelistet:

1. Grundbuchauszug: Gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen.

2. Lageplan: Zeigt die genaue Lage und die Umgebung der Immobilie.

3. Bauzeichnungen und Grundrisse: Veranschaulichen die Struktur, die Größe und die Aufteilung der Immobilie.

4. Flurkarte: Stellt das Grundstück und seine Grenzen dar.

5. Baubeschreibung: Enthält Details über die Bauweise, die verwendeten Materialien und das Jahr der Fertigstellung.

6. Energieausweis: Informiert über die Energieeffizienz und den Energieverbrauch.

7. Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen: Belege über durchgeführte Maßnahmen, die den Wert der Immobilie beeinflussen.

8. Betriebskostenaufstellung: Gibt einen Überblick über laufende Kosten wie Heizung, Wasser und sonstige Nebenkosten.

9. Mietverträge: Bei vermieteten Objekten wichtig für die Berechnung des Ertragswertes.

10. Teilungserklärung: Bei Eigentumswohnungen relevant, da sie die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums regelt.

11. Wohnflächenberechnung: Detaillierte Aufstellung der Wohn- und Nutzflächen.

12. Aktuelle Fotos: Bieten visuelle Eindrücke von der Immobilie und ihrem Zustand.

Diese Unterlagen ermöglichen eine fundierte Bewertung des Verkehrswertes, indem sie einen detaillierten Einblick in die rechtlichen, baulichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten der Immobilie geben

Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie selbst zu ermitteln, können Sie folgende praktische Schritte unternehmen, auch wenn eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen für genaue Ergebnisse empfohlen wird:

Vergleich über Immobilienportale:

1. Suchkriterien festlegen: Geben Sie die spezifischen Merkmale Ihrer Immobilie ein, wie Standort, Immobilientyp, Wohnfläche, Zimmeranzahl und Zustand. So erhalten Sie eine Liste vergleichbarer Objekte.

2. Vergleichsobjekte auswählen: Wählen Sie Angebote aus, die Ihrer Immobilie am ähnlichsten sind. Achten Sie besonders auf die Lage, da diese einen erheblichen Einfluss auf den Wert hat.

3. Preisspanne ermitteln: Notieren Sie die Preise der ausgewählten Vergleichsobjekte, um eine Preisspanne für ähnliche Immobilien in Ihrer Region zu erhalten. Berücksichtigen Sie dabei auch, wie lange die Objekte bereits auf dem Markt sind, da dies auf eine Über- oder Unterbewertung hindeuten kann.

4. Besonderheiten berücksichtigen: Beachten Sie alle besonderen Merkmale Ihrer Immobilie, die den Wert beeinflussen könnten, wie eine moderne Ausstattung, einen besonders guten Zustand oder eine einzigartige Lage. Diese Faktoren können den Wert Ihrer Immobilie im Vergleich zu den gefundenen Objekten erhöhen oder verringern.

Grundstückswert über Bodenrichtwert (z.B. von Boris):

1. Bodenrichtwert recherchieren: Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks pro Quadratmeter an und wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Suchen Sie nach dem Bodenrichtwert für Ihre Region auf den entsprechenden Online-Portalen oder direkt bei Ihrem zuständigen Gutachterausschuss.

2. Grundstücksfläche berücksichtigen: Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Größe Ihres Grundstücks, um den Grundstückswert zu ermitteln. Beachten Sie, dass der Bodenrichtwert eine Durchschnittsgröße darstellt und individuelle Merkmale des Grundstücks den Wert beeinflussen können.

3. Zusammenführen der Informationen: Kombinieren Sie die Informationen aus dem Immobilienvergleich und der Bodenrichtwertanalyse, um eine umfassendere Einschätzung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie zu erhalten.

Denken Sie daran, dass diese Methoden zwar eine gute Näherung bieten können, die genaueste Bewertung jedoch durch einen professionellen Gutachter erfolgt. Die selbst durchgeführte Schätzung kann Ihnen jedoch eine solide Grundlage für Verkaufsverhandlungen oder für die Entscheidung bieten, ob und wann Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Ein Verkehrswertgutachten für Immobilien ist ein detailliertes Dokument, das von einem qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter erstellt wird, um den Wert einer Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt unter Berücksichtigung des freien Marktes zu bestimmen.

Zweck und Anwendungsbereiche

Verkehrswertgutachten werden in verschiedenen Situationen benötigt, darunter:

• Kauf oder Verkauf von Immobilien: Zur Ermittlung eines fairen Verkaufspreises oder Angebotspreises.
• Finanzierung und Beleihung: Banken und Kreditinstitute fordern oft ein Verkehrswertgutachten an, um den Beleihungswert für die Immobilienfinanzierung festzulegen.
• Erbschaften und Schenkungen: Für die Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbauseinandersetzung oder zur Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer.
• Scheidungen: Zur gerechten Aufteilung des Vermögens.
• Steuerliche Zwecke: Zur Feststellung des Wertes für steuerliche Bewertungen.

Inhalte eines Verkehrswertgutachtens

Ein typisches Verkehrswertgutachten umfasst:

• Objektbeschreibung: Detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich aller relevanten physischen und rechtlichen Eigenschaften.
• Bewertungsmethode: Erläuterung der angewandten Methoden zur Wertermittlung, wie das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.
• Marktanalyse: Analyse der aktuellen Marktsituation und wie diese den Wert der Immobilie beeinflusst.
• Wertfaktoren: Auflistung und Bewertung aller Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen, z.B. Lage, Zustand, Ausstattung.
• Ermittelter Verkehrswert: Die abschließende Bewertung, die den geschätzten Marktwert der Immobilie angibt.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Hier sind einige Aspekte, die die Kosten beeinflussen können:

1. Art und Größe der Immobilie: Größere oder komplexere Immobilien erfordern in der Regel mehr Aufwand und können daher teurer sein.

2. Lage der Immobilie: Die Region, in der sich die Immobilie befindet, kann die Kosten beeinflussen. In teureren oder stark nachgefragten Gebieten können die Gutachterkosten höher sein.

3. Umfang des Gutachtens: Ein umfassendes Verkehrswertgutachten, das verschiedene Bewertungsmethoden und eine detaillierte Analyse enthält, kann teurer sein als eine einfachere Bewertung.

Ein Verkehrswertgutachten, das 20 bis 30 Seiten umfasst, gerichtsfest ist und eine ausführliche Dokumentation der Immobilie enthält, hat in der Regel Kosten, die zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie liegen.

Nein, der Verkehrswert und der Vergleichswert sind nicht dasselbe, obwohl sie in der Immobilienbewertung miteinander verbunden sind. Hier sind die Unterschiede:

Verkehrswert:

• Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der geschätzte Wert einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen zum Zeitpunkt der Wertermittlung.
• Er berücksichtigt verschiedene Wertermittlungsverfahren, einschließlich des Vergleichswertverfahrens, Ertragswertverfahrens und Sachwertverfahrens.
• Der Verkehrswert wird oft gesetzlich definiert und spielt eine entscheidende Rolle in rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten.

Vergleichswert:

• Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei anerkannten Verfahren zur Wertermittlung, das im Rahmen der Bestimmung des Verkehrswerts angewendet werden kann.
• Es basiert auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien in der Umgebung, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu ermitteln.
• Das Vergleichswertverfahren wird besonders für Wohnimmobilien verwendet, bei denen ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind.

Mit anderen Worten:

Der Vergleichswert ist eine Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden Preise ähnlicher Immobilien herangezogen, um den Verkehrswert zu schätzen. Der Verkehrswert ist jedoch der übergeordnete Begriff, der alle anerkannten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) umfasst, je nachdem, welches am besten für die spezifische Immobilie geeignet ist.

Die Notare spielen eine Schlüsselrolle bei der Übermittlung von Informationen an die Gutachterausschüsse, die wiederum die Grundlage für die Ermittlung von Immobilienpreisen bilden. Hier ist, wie dieser Prozess in der Regel abläuft:

Kaufverträge und Notarverträge:

Notare beurkunden die Kaufverträge bei Immobilientransaktionen. Diese Verträge enthalten wichtige Informationen über den Immobilienkauf, einschließlich des Kaufpreises, der betroffenen Grundstücke und weiterer relevanter Bedingungen.

Mitteilung an den Gutachterausschuss:

Die Notare sind verpflichtet, relevante Informationen, insbesondere die Kaufverträge, an die Gutachterausschüsse weiterzuleiten. Dies geschieht in der Regel durch die Mitteilung von Daten über abgeschlossene Immobilientransaktionen.

Erfassung und Auswertung durch Gutachterausschüsse:

Die Gutachterausschüsse sammeln diese Informationen, um damit Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte zu erstellen. Durch die Analyse dieser Daten können die Ausschüsse Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt verfolgen und Trends identifizieren.

Marktberichte und Preisentwicklung:

Die Gutachterausschüsse veröffentlichen regelmäßig Marktberichte, in denen sie Informationen zur Preisentwicklung und zu anderen relevanten Marktaspekten bereitstellen. Diese Berichte dienen als wichtige Informationsquelle für Immobilienexperten, Behörden und die Öffentlichkeit.

Ermittlung von Bodenrichtwerten:

Die Bodenrichtwerte werden unter anderem durch die Analyse von Vergleichsdaten aus den übermittelten Kaufverträgen ermittelt. Diese Werte geben Auskunft über den durchschnittlichen Bodenwert pro Quadratmeter für bestimmte Lagen.

Die enge Zusammenarbeit zwischen Notaren und Gutachterausschüssen trägt dazu bei, dass die Immobilienpreise transparent erfasst und aufbereitet werden können. Dies fördert die Markttransparenz und unterstützt die Genauigkeit der Immobilienbewertung in Deutschland.

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Deutschland sind staatliche Institutionen, die auf der Grundlage von Landesgesetzen tätig sind. Die rechtliche Grundlage für die Tätigkeit der Gutachterausschüsse ist das Baugesetzbuch (BauGB). Das Baugesetzbuch ist ein Bundesgesetz, das die städtebauliche Planung und die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Immobilienbewertung in Deutschland regelt.

Die Gutachterausschüsse sind in den Bundesländern etabliert, und es gibt Gutachterausschüsse auf Ebene der Landkreise, kreisfreien Städte oder Bezirke. Diese Ausschüsse arbeiten unabhängig und sind keine privatwirtschaftlichen Unternehmen. Die Mitglieder der Gutachterausschüsse sind in der Regel erfahrene Immobiliensachverständige, darunter Gutachter, Ingenieure, Architekten und Vertreter der Finanzverwaltung.

Es ist wichtig zu betonen, dass die Gutachterausschüsse einen öffentlichen Auftrag haben und ihre Arbeit darauf ausgerichtet ist, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen und eine objektive Grundlage für die

Das Finanzamt verwendet für die Ermittlung des Immobilienwerts das standardisierte Einheitswertverfahren, insbesondere im Kontext der Grundsteuerberechnung. Die Formel für die Grundsteuer lautet wie folgt:

Einheitswert×Grundsteuermesszahl×Hebesatz der Kommune

Dabei resultiert der Einheitswert, multipliziert mit der Grundsteuermesszahl, im Grundsteuermessbetrag.

Welche Faktoren berücksichtigt das Finanzamt bei der Berechnung des Immobilienwerts?

Für die Grundsteuerberechnung sind drei wesentliche Faktoren von Bedeutung:

1. Einheitswert:

Der Einheitswert repräsentiert den Wert eines Grundstücks aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer und 1964 für die alten Bundesländer. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenwert aus dem entsprechenden Jahr mit der Grundstücksgröße in Quadratmetern multipliziert. Bei bebauten Grundstücken kommen entweder das Sachwertverfahren (bei selbstgenutzten Immobilien) oder das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Immobilien) zur Anwendung.

2. Grundsteuermessbetrag:

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich durch die Multiplikation des Einheitswerts mit der Grundsteuermesszahl. Diese Zahl legt fest, welcher Anteil des Einheitswerts besteuert wird und wird in Promille angegeben. In den alten Bundesländern liegt die Grundsteuermesszahl zwischen 2,6 und 6,0 Promille, während sie in den neuen Bundesländern zwischen 5,0 und 10,0 Promille variiert.

3. Hebesatz der Kommunen:

Die Kommunen setzen mit dem Grundsteuer-Hebesatz ihren eigenen Wert fest, der darüber entscheidet, wie hoch die tatsächliche Steuerbelastung ausfällt. Die Grundsteuer, die an die jeweilige Kommune gezahlt wird, dient der Finanzierung öffentlicher Einrichtungen und dem Ausbau der Infrastruktur. Der Hebesatz wird in Prozent angegeben und variiert zwischen 80 und 995 Prozent.

Die aktuelle Berechnung der Grundsteuer wurde 2019 vom Bundesverfassungsgericht als veraltet und verfassungswidrig eingestuft. Der Einheitswert basiert auf alten Daten, was nicht mehr zeitgemäß ist. Eine Neuberechnung der Grundsteuer ist für das Jahr 2025 geplant. Bis dahin gelten die bestehenden, veralteten Werte fort.

Bei einer Erbschaft wird der Verkehrswert einer Immobilie benötigt, um die Erbschaftsteuer festzusetzen. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt in diesem Kontext aufgrund der spezifischen Umstände der Erbschaft. Hier sind die typischen Schritte:

Nachlassbewertung:

Bei Eintritt des Erbfalls erfolgt eine Bewertung des gesamten Nachlasses, zu dem auch die Immobilien gehören. Hierbei werden alle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten berücksichtigt.

Einheitswert der Immobilie:

Der Einheitswert der Immobilie wird durch das Finanzamt ermittelt. Dieser Wert basiert auf dem Einheitswertverfahren und den jeweiligen Daten aus dem Grundbuch.

Aktualisierung des Einheitswerts:

Der Einheitswert wird in der Regel aktualisiert, um den aktuellen Verkehrswert der Immobilie besser zu repräsentieren. Dies kann mithilfe von Sachverständigengutachten oder anderen anerkannten Wertermittlungsmethoden geschehen.

Ermittlung des Verkehrswerts:

Der Verkehrswert wird auf Basis des aktualisierten Einheitswerts und unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation ermittelt. Hierbei können auch Faktoren wie Lage, Größe, Bauzustand und andere relevante Kriterien einfließen.

Berücksichtigung von Freibeträgen:

Bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer werden Freibeträge berücksichtigt. Je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben gibt es unterschiedliche Freibeträge. Der Restwert nach Abzug der Freibeträge bildet die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer.

Ermittlung der Erbschaftsteuer:

Die Erbschaftsteuer wird auf Grundlage der Bemessungsgrundlage und unter Anwendung des Erbschaftsteuertarifs berechnet.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Ermittlung des Verkehrswerts und die Festsetzung der Erbschaftsteuer durch das Finanzamt erfolgen. Oftmals wird ein Immobiliengutachter hinzugezogen, um eine genaue Wertermittlung vorzunehmen und den aktuellen Verkehrswert zu bestimmen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Verkehrswertverfahren ein anerkanntes und häufig angewendetes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien ist. Dieser Wert bildet die Grundlage für verschiedene rechtliche, steuerliche und finanzielle Entscheidungen im Zusammenhang mit Immobilien.

Das Verkehrswertverfahren beruht auf dem Grundsatz des realen Marktwerts einer Immobilie, also dem Preis, der unter normalen Umständen bei einem Verkauf erzielt werden könnte. Es berücksichtigt die individuellen Merkmale der Immobilie, die aktuelle Marktsituation sowie vergleichbare Transaktionen in der Umgebung.

Die zentralen Schritte des Verkehrswertverfahrens umfassen die umfassende Analyse des Grundstücks, die Bewertung von Gebäuden und sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren. Die Anwendung von Vergleichswerten, Sachwerten und Ertragswerten ermöglicht eine differenzierte und präzise Wertermittlung.

Es ist wichtig zu betonen, dass das Verkehrswertverfahren von qualifizierten Gutachtern durchgeführt werden sollte, die mit den lokalen Marktgegebenheiten vertraut sind. Die Ergebnisse des Verfahrens werden in Gutachten dokumentiert und können bei Verkaufsverhandlungen, Erbschaftsangelegenheiten, steuerlichen Bewertungen und anderen rechtlichen Angelegenheiten entscheidend sein.