Verkehrswert ermitteln: Ein Leitfaden


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Verkehrswert ermitteln

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist ein entscheidender Schritt, um den realen Marktwert von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken zu bestimmen. Dieser Wert spielt nicht nur beim Kauf oder Verkauf eine zentrale Rolle, sondern ist auch für Finanzierungsanfragen, steuerliche Bewertungen und in rechtlichen Angelegenheiten von Bedeutung. In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick darauf, wie Sie den Verkehrswert ermitteln können, und stellen die wichtigsten Fakten und Methoden vor, die in diesem Prozess zum Tragen kommen.

Die 5 wichtigsten Fakten zum Thema "Verkehrswert ermitteln"
  1. Definition: Der Verkehrswert (Marktwert) spiegelt den Preis wider, der zum aktuellen Zeitpunkt unter gewöhnlichen Marktbedingungen für eine Immobilie erzielt werden könnte.

  2. Gesetzliche Grundlage: Die Ermittlung des Verkehrswertes ist im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland geregelt.

  3. Bewertungsmethoden: Zur Ermittlung des Verkehrswertes werden hauptsächlich drei Verfahren verwendet: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Jede Methode berücksichtigt unterschiedliche Aspekte der Immobilie.

  4. Einflussfaktoren: Der Verkehrswert wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die Lage, der Zustand der Immobilie, vorhandene Ausstattungsmerkmale und die aktuelle Marktsituation.

  5. Professionelle Bewertung: Für eine genaue Ermittlung des Verkehrswertes ist es oft ratsam, einen zertifizierten Sachverständigen oder Gutachter hinzuzuziehen, insbesondere bei komplexen Immobilien oder speziellen Bewertungsfällen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Rechtliche Grundlagen zur Ermittlung des Verkehrswertes

  2. Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes

  3. Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Verkehrswertermittlung

  4. Einflussfaktoren auf den Verkehrswert

  5. Verkehrswert selbst ermitteln vs. professionelle Bewertung

Was ist der Verkehrswert - Definition

Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, definiert den Preis, den ein Objekt unter normalen Marktbedingungen zum aktuellen Zeitpunkt erzielen kann. Dieser Wert basiert auf Angebot und Nachfrage und berücksichtigt spezifische Eigenschaften und Zustände der Immobilie sowie die allgemeine Marktlage. Im Immobilienmarkt ist der Verkehrswert entscheidend, da er eine objektive Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen bietet, die Finanzierung beeinflusst und bei steuerlichen sowie rechtlichen Bewertungen eine zentrale Rolle spielt.

Rechtliche Grundlagen zur Ermittlung und wann benötige ich den Verkehrswert

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist in Deutschland durch verschiedene gesetzliche Vorschriften geregelt, die eine faire und transparente Bewertung sicherstellen sollen. Diese rechtlichen Grundlagen definieren nicht nur, wie der Verkehrswert zu bestimmen ist, sondern auch seine Anwendung in verschiedenen rechtlichen Kontexten.

Gesetzliche Vorschriften

  • Baugesetzbuch (BauGB): Im Baugesetzbuch, insbesondere in § 194, wird der Verkehrswert (Marktwert) definiert als der Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Diese Verordnung konkretisiert die Methoden und Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, einschließlich des Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahrens.

Rolle des Verkehrswertes in rechtlichen Angelegenheiten

  • Immobilientransaktionen: Der Verkehrswert bildet die Basis für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen auf dem Immobilienmarkt. Er dient als Orientierung für Verkäufer und Käufer, um einen angemessenen Preis für eine Immobilie zu finden.
  • Finanzierung und Beleihung: Banken und andere Kreditinstitute nutzen den Verkehrswert zur Bestimmung des Beleihungswertes, der wiederum die Höhe der möglichen Kreditvergabe beeinflusst.
  • Erbschafts- und Schenkungssteuer: Für die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer wird der Verkehrswert herangezogen, um den steuerlichen Wert einer geerbten oder geschenkten Immobilie festzulegen.
  • Scheidungsverfahren: Bei der Aufteilung des Vermögens in Scheidungsverfahren wird der Verkehrswert zur Ermittlung des Wertes gemeinsamer Immobilien verwendet.
  • Steuerliche Bewertung: Der Verkehrswert ist auch für die Festsetzung von Grundsteuern und bei der Veräußerungsgewinnbesteuerung relevant.

Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes

Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden verschiedene Bewertungsmethoden angewandt. Jede Methode berücksichtigt unterschiedliche Aspekte der Immobilie und eignet sich für verschiedene Arten von Immobilien. Hier eine Übersicht der gängigen Methoden:

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip des Vergleichs mit ähnlichen Objekten. Dabei werden Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu bestimmen. Dieses Verfahren wird häufig bei Wohnimmobilien angewendet, für die ausreichend Vergleichsdaten auf dem Markt vorhanden sind.

  • Anwendungsbereich: Besonders geeignet für Wohnimmobilien wie Häuser und Wohnungen.
  • Vorteil: Einfache Anwendbarkeit bei Verfügbarkeit von Vergleichsobjekten.
  • Nachteil: Schwierigkeiten bei einzigartigen Immobilien, für die keine Vergleichsobjekte existieren.

2. Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht die Erzielung von Einkünften durch die Immobilie im Vordergrund, etwa durch Vermietung. Der Wert der Immobilie ergibt sich aus der Kapitalisierung der zukünftig zu erwartenden Nettoerträge.

  • Anwendungsbereich: Vorrangig bei Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.
  • Vorteil: Berücksichtigung der Ertragskraft der Immobilie.
  • Nachteil: Abhängigkeit von der Genauigkeit der Ertragsprognosen und dem gewählten Kapitalisierungszinssatz.

3. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren berechnet den Verkehrswert durch Addition des Bodenwertes und des Wertes der baulichen Anlagen, abzüglich wertmindernder Faktoren. Es berücksichtigt die Kosten, die für die Wiederherstellung des Gebäudes anfallen würden.

  • Anwendungsbereich: Eignet sich besonders für spezielle Immobilien, bei denen keine Mieteinnahmen erzielt werden oder keine Vergleichsobjekte vorhanden sind, wie z.B. bei einzigartigen Villen oder spezialisierten Gewerbeimmobilien.
  • Vorteil: Unabhängigkeit von Marktschwankungen und Mieteinnahmen.
  • Nachteil: Herausforderung bei der Ermittlung der korrekten Wiederbeschaffungskosten und der Berücksichtigung von Altersabschlägen.

Sie möchten den Verkehrswert selbst ermitteln?

Für Laien, die eine eigenständige Einschätzung des Verkehrswertes ihrer Immobilie vornehmen möchten, ohne auf professionelle Bewertungstools zurückzugreifen, gibt es praktikable Ansätze, um eine annähernde Bewertung zu erhalten. Hier ist eine vereinfachte Anleitung:

Schritt 1: Vergleichsobjekte recherchieren

  • Immobilienscout24 und andere Plattformen: Nutzen Sie Online-Immobilienportale, um Angebote von ähnlichen Immobilien in Ihrer Region zu recherchieren. Achten Sie auf Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung, um vergleichbare Objekte zu finden.

Schritt 2: Marktanalyse durchführen

  • Preisspannen ermitteln: Sammeln Sie Informationen über die geforderten Verkaufspreise der Vergleichsobjekte. Beachten Sie, dass die Angebotspreise nicht immer den tatsächlichen Verkaufspreisen entsprechen.
  • Entwicklungen beobachten: Versuchen Sie, Trends auf dem lokalen Immobilienmarkt zu erkennen, z.B. steigende oder fallende Preistendenzen.

Schritt 3: Bodenwert ermitteln

  • Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS): In vielen Bundesländern können Sie über das Online-System BORIS den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück ermitteln. Dieser Wert gibt an, was der Boden ohne Bebauung wert ist.

Schritt 4: Erste Schätzung des Verkehrswertes

  • Kombinieren Sie Ihre Erkenntnisse: Nutzen Sie die Informationen aus den Vergleichsobjekten und den Bodenrichtwert, um eine erste Schätzung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie vorzunehmen. Bedenken Sie, dass der Zustand und die Ausstattung Ihrer Immobilie den Wert maßgeblich beeinflussen können.

Tipp:

  • Professionelle Einschätzung einholen: Auch wenn Sie eine erste Schätzung selbst vornehmen können, ist es ratsam, für eine genaue Bewertung einen Makler oder Gutachter zu konsultieren. Viele Makler bieten kostenlose Bewertungen an, die eine zweite Meinung zu Ihrem eigenen Ergebnis darstellen können.

Diese Schritte bieten eine grundlegende Richtlinie, wie Laien eine erste Einschätzung des Verkehrswertes ihrer Immobilie vornehmen können. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass diese Methode nur eine grobe Schätzung liefert und professionelle Bewertungsmethoden deutlich präzisere Ergebnisse erzielen.

Welche Unterlagen benötige ich zur Ermittlung des Verkehrswertes

Vorbereitung und benötigte Unterlagen

  1. Grundbuchauszug: Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, um Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen zu klären.

  2. Bauunterlagen: Dazu gehören Bauzeichnungen, Grundrisse, Flächenberechnungen und Baugenehmigungen, die Auskunft über die Größe und Beschaffenheit der Immobilie geben.

  3. Lageplan: Ein aktueller Lageplan zeigt die genaue Position und die Umgebung der Immobilie.

  4. Fotos: Fotografien von Innen- und Außenansichten helfen, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie zu dokumentieren.

  5. Energieausweis: Der Energieausweis liefert wichtige Informationen zur Energieeffizienz der Immobilie.

  6. Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen: Dokumentieren Sie alle Verbesserungen und Reparaturen, die den Wert der Immobilie potenziell erhöhen.

  7. Aktuelle Mietverträge: Bei vermieteten Objekten sind Informationen zu den Mieteinnahmen relevant.

Begriffe beim Verkehrswert die Sie kennen sollten - Verkehrswert, Verkaufswert und Marktwert

Der Verkehrswert, Verkaufswert und Marktwert sind Begriffe, die in der Immobilienbewertung oft verwendet werden und eng miteinander verbunden sind, aber es gibt feine Unterschiede in ihrer Bedeutung:

Verkehrswert

Der Verkehrswert (definiert in § 194 BauGB für Deutschland) ist der Wert, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert soll eine objektive Bewertung des Wertes einer Immobilie darstellen und basiert auf einer umfassenden Analyse durch einen Gutachter oder Sachverständigen.

Verkaufswert

Der Verkaufswert bezieht sich auf den Preis, den ein Verkäufer tatsächlich für seine Immobilie beim Verkauf erzielen möchte oder kann. Dieser Wert kann durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden, einschließlich der Verhandlungsfähigkeiten des Verkäufers, der aktuellen Marktnachfrage und besonderer Merkmale der Immobilie. Der Verkaufswert kann vom Verkehrswert abweichen, da er subjektive Erwartungen des Verkäufers einschließt und von den Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Verkaufs abhängig ist.

Marktwert

Der Marktwert entspricht weitgehend dem Verkehrswert und beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen und bei einer freien Marktwirtschaft zwischen einem unabhängigen Käufer und Verkäufer vereinbart werden würde. Der Marktwert ist also der Preis, der typischerweise auf dem offenen Markt erzielt werden kann, und spiegelt die aktuellen Marktbedingungen wider.

Zusammenfassung

Obwohl die Begriffe oft synonym verwendet werden, liegt der feine Unterschied hauptsächlich in der Perspektive: Der Verkehrswert ist eine objektive Einschätzung, der Verkaufswert kann subjektive Erwartungen beinhalten, und der Marktwert reflektiert den Preis unter aktuellen Marktbedingungen. In der Praxis streben Verkäufer und Käufer in Verhandlungen oft danach, einen Preis zu erzielen, der dem Marktwert entspricht, der wiederum nahe am objektiv ermittelten Verkehrswert liegen sollte

Verkehrswert ermitteln: Diese Faktoren beeinflussen den Wert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird von einer Reihe von Faktoren beeinflusst, die zusammen den Marktwert bestimmen. Diese Faktoren spiegeln sowohl die individuellen Merkmale der Immobilie als auch externe Marktbedingungen wider. Hier sind die wichtigsten Einflussfaktoren:

1. Lage

Die Lage ist einer der entscheidenden Faktoren für den Verkehrswert einer Immobilie. Sowohl die Makrolage (Stadt oder Region) als auch die Mikrolage (genaue Position innerhalb eines Viertels oder einer Straße) haben einen erheblichen Einfluss. Aspekte wie die Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen, öffentlichen Verkehrsmitteln und Freizeitangeboten sowie die Qualität des Wohnumfelds spielen eine wichtige Rolle.

2. Zustand der Immobilie

Der physische Zustand der Immobilie, einschließlich Alter, Bausubstanz und eventueller Mängel oder Sanierungsbedarfe, wirkt sich direkt auf den Verkehrswert aus. Gut gepflegte und modernisierte Immobilien erzielen in der Regel höhere Werte.

3. Ausstattungsmerkmale

Hochwertige und moderne Ausstattungsmerkmale wie eine Einbauküche, energiesparende Heizsysteme, Balkone, Terrassen oder Gärten können den Verkehrswert einer Immobilie steigern. Auch architektonische Besonderheiten oder ein energieeffizientes Design sind wertsteigernd.

4. Aktuelle Marktsituation

Die allgemeine Marktsituation, bestimmt durch Angebot und Nachfrage, beeinflusst den Verkehrswert erheblich. In einem Verkäufermarkt, wo die Nachfrage das Angebot übersteigt, können höhere Verkaufspreise erzielt werden. Die wirtschaftliche Lage, Zinssätze für Baufinanzierungen und demografische Entwicklungen sind ebenfalls relevante Faktoren.

5. Rechtliche Aspekte und Planungsvorgaben

Rechtliche Einschränkungen, wie Denkmalschutzauflagen, Bebauungspläne oder Wegerechte, können den Verkehrswert beeinträchtigen oder steigern. Die Möglichkeit zur weiteren Bebauung oder Umnutzung eines Grundstücks kann ebenfalls einen positiven Effekt haben.

6. Größe und Schnitt

Die Größe der Wohn- oder Nutzfläche sowie ein praktischer und ansprechender Grundriss tragen zur Wertbestimmung bei. Größere Immobilien mit gut konzipierten Grundrissen sind oft wertvoller.

7. Ertragspotenzial

Bei vermieteten Objekten spielt das Ertragspotenzial eine zentrale Rolle. Die erzielbaren Mieteinnahmen, die Vertragskonditionen mit Mietern und die Mietausfallrisiken werden in die Bewertung einbezogen.

Die Kenntnis dieser Faktoren und ihre sorgfältige Bewertung sind entscheidend für eine realistische Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Es empfiehlt sich, für eine präzise Bewertung professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, insbesondere bei komplexen Bewertungssituationen.

Im Erbfall spielt der Verkehrswert einer Immobilie eine wesentliche Rolle

Im Erbfall spielt der Verkehrswert einer Immobilie eine wesentliche Rolle bei der Feststellung des Nachlasswertes und hat direkte Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer sowie die Aufteilung des Erbes unter den Erben. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die im Erbfall bezüglich des Verkehrswertes zu beachten sind:

1. Ermittlung des Verkehrswertes für die Erbschaftssteuer

  • Das Finanzamt fordert zur Berechnung der Erbschaftssteuer eine Bewertung der geerbten Immobilie. Der Verkehrswert dient als Grundlage, um den steuerpflichtigen Wert des Erbes zu bestimmen. Hierfür kann das Finanzamt eine externe Bewertung durch einen Sachverständigen verlangen oder die Wertermittlung anhand eigener Verfahren vornehmen.

2. Grundlage für die Erbauseinandersetzung

  • Der Verkehrswert gibt den fairen Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls an und ist entscheidend für die gerechte Aufteilung des Erbes unter den Erben. Insbesondere wenn ein Erbe die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen möchte, dient der ermittelte Verkehrswert als Berechnungsgrundlage für die Ausgleichszahlungen.

3. Bewertungsmethoden

  • Für die Bewertung im Erbfall können dieselben Methoden (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) angewendet werden wie bei jeder anderen Verkehrswertermittlung. Die Auswahl der Methode hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.

4. Besonderheiten im Erbfall

  • Im Erbfall ist besonders darauf zu achten, dass die Bewertung zum Zeitpunkt des Erbfalls erfolgt. Marktwertänderungen, die nach dem Erbfall eintreten, sind für die Bewertung nicht relevant.
  • Falls die Immobilie innerhalb der Familie weitergegeben wird und der Erbe die Immobilie selbst nutzt, können sich steuerliche Vergünstigungen ergeben, die den zu zahlenden Erbschaftssteuerbetrag mindern.

5. Notwendigkeit einer professionellen Bewertung

  • Um Konflikte unter den Erben zu vermeiden und eine korrekte Grundlage für die Erbschaftssteuer zu schaffen, empfiehlt sich oft die Einholung eines professionellen Verkehrswertgutachtens durch einen zertifizierten Sachverständigen.

6. Steuerliche Freibeträge

  • Bei der Erbschaftssteuer existieren Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe variieren. Der Wert der Immobilie wird im Rahmen der gesamten Erbmasse berücksichtigt, und es ist zu prüfen, inwiefern die Freibeträge angewandt werden können.

Die Ermittlung des Verkehrswertes im Erbfall ist ein wichtiger Schritt, um den Wert der Immobilie fair und transparent festzustellen, sowohl für steuerliche Zwecke als auch für eine gerechte Verteilung des Nachlasses unter den Erben.