Tod des Mieters – Rechte und Pflichten von Erben und Vermieter
Was passiert mit dem Mietvertrag im Todesfall? Wer räumt die Wohnung? Und welche Rechte und Pflichten haben sowohl Erben als auch Vermieter, wenn der bisherige Mieter verstorben ist? In diesem Artikel finden Sie die Antworten.
Mieter verstorben: Wer räumt die Wohnung?
Wie lange gilt der Mietvertrag bei Tod des Mieters fort?
Nach dem Tod des Mieters können keine Erben ausgemacht werden – was nun?
1) Was passiert mit dem Mietvertrag beim Tod des Mieters?
Zunächst können wir direkt Entwarnung geben: Der Mietvertrag bleibt auch nach dem Tod des Mieters erst einmal erhalten. Die Hinterbliebenen können also die Wohnung nach wie vor betreten und alles Notwendige regeln. Eventuell zum Haushalt des Verstorbenen gehörende Personen (vor allem Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder) stehen ebenfalls nicht plötzlich ohne Dach über dem Kopf da. Und auch für Vermieter ist diese Regelung positiv, da sie nicht von heute auf morgen ohne Mietzahlungen auskommen müssen.
Die Paragrafen 563 BGB und 563 b BGB legen genau fest, welche Rechte und Pflichten alle Beteiligten beim Tod des Mieters haben. Lesen Sie hier die wichtigsten Regelungen im Überblick:
Mietvertrag Todesfall: Die einzelnen Regelungen im Überblick
⇒ Der Mietvertrag soll übernommen werden
Fall 1: In der Wohnung lebten neben dem Verstorbenen auch dessen Frau und ein Sohn. Nun ist es möglich, dass die Frau oder der Sohn (oder beide) den Mietvertrag übernehmen. Der Vermieter hat hier kein Widerspruchsrecht. Er kann aber die Zahlung einer Mietkaution in der üblichen Höhe verlangen, wenn es diese bisher nicht gegeben hat.
Fall 2: Weder die Frau noch der Sohn wollen das Mietverhältnis übernehmen. In diesem Fall wird der Vertrag enden.
Fall 3: Der Mieter hat allein gelebt. Nach seinem Tod erbt seine Schwester, die zusammen mit ihrer Familie in einer anderen Stadt lebt, sein gesamtes Vermögen. Hierzu zählt auch der Mietvertrag. Auch die Schwester kann nun also in den Mietvertrag einsteigen, da für Erben dieselben Rechte gelten wie für Personen des Haushalts des Verstorbenen.
Fall 3: Der Verstorbene hatte weder Frau noch Kind, sondern lebte mit einem langjährigen Freund in einer Wohngemeinschaft in der Wohnung. Der Vertrag läuft auf beide Männer. Nach dem Tod des Freundes kann der zweite Mieter den Mietvertrag alleine fortführen. Hier ist eine verwandtschaftliche Bindung nicht nötig, da beide Mieter im Mietvertrag standen.
⇒ Der Mietvertrag soll enden
Möchte kein Erbe den Mietvertrag übernehmen, so kann er gekündigt werden. Da das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages im Todesfall vorsieht, haben Erben hierzu auch jedes Recht. Die Kündigungsfrist beträgt vier Wochen nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters. Der Mietvertrag selbst endet dann drei Monate nach der Kündigung.
Verpassen die Erben diese Frist, erlischt ihr Sonderkündigungsrecht. Ihnen bleibt nun nur noch die ordentliche Kündigung. Bis dahin besteht der Mietvertrag mit den alten Rechten und Pflichten fort.
⇒ Der Vermieter möchte den Mietvertrag nach Tod des Mieters kündigen
Nicht immer liegt es im Interesse des Vermieters, wenn die Erben den Mietvertrag übernehmen. Eine Kündigung ist jedoch nur unter zwei Bedingungen möglich:
Fall 1: Auch Vermieter können den Mietvertrag im Todesfall kündigen und auch ihnen steht hier eine Kündigungsfrist von vier Wochen nach der Kenntnisnahme des Todes zu. Ist die Kündigung rechtens, endet der Mietvertrag drei Monate nach der Kündigung. Die Kündigung ist jedoch nur dann im Einklang mit dem Paragrafen 563 (b) BGB, wenn die Erben zuvor nicht bereits in der Wohnung gewohnt haben.
Fall 2: Die Erben haben schon zu Lebzeiten des Mieters in der Wohnung gewohnt und konnten den Mietvertrag somit übernehmen. Nun kann der Vermieter ihnen nur kündigen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Hierzu zählen ein Rückstand der Mietzahlungen, die Störung des Hausfriedens durch die Erben oder Eigenbedarf.
2) Mieter verstorben, wer zahlt die Miete?
Da der Mietvertrag beim Tod des Mieters erst einmal bestehen bleibt, fallen auch weiterhin Mietzahlungen an. Diese müssen von den Erben des Verstorbenen fristgerecht und in voller Höhe entrichtet werden. Dies gilt bis zur Kündigung des Vertrages.
Es gibt nur einen Weg für die Erben, den Mietzahlungen zu entgehen: Die Ausschlagung des Erbes. Hat der Verstorbene zum Beispiel nur Schulden hinterlassen, kann es sich lohnen, das Erbe auszuschlagen. In diesem Fall verlieren die Erben jedoch auch das Recht, persönliche Gegenstände des Verstorbenen aus der Wohnung zu holen.
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3) Mieter verstorben: Räumung, Renovierung und Schönheitsreparaturen
Wie bereits erwähnt, geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über, solange diese ihr Erbe nicht ausschlagen. Die Erben sind somit auch für eventuelle Renovierungen an der Wohnung oder Schönheitsreparaturen zuständig. Sie können sie entweder selber durchführen oder Handwerker bezahlen.
Auch die Räumung der Wohnung obliegt den Erben. Wer sich selbst aus zeitlichen oder emotionalen Gründen nicht in der Lage dazu sieht, den Hausrat des Verstorbenen in „Kann weg“ und „Erinnerungsstück“ aufzuteilen, kann hierfür spezielle Dienstleistungsunternehmen beauftragen. In unserem Artikel „Wohnungsauflösung“ haben wir das genaue Vorgehen beschrieben und geben praktische Tipps.
4) Tod des Mieters, aber keine Erben in Sicht
Der Mieter ist verstorben, aber weit und breit sind keine Erben in Sicht. Was nun?
In diesem Fall kann sich die Abwicklung des Mietvertrages ziehen, denn die Behörden versuchen erst einmal alles, um doch noch mögliche Erben ausfindig zu machen. Erst wenn wirklich niemand gefunden werden kann, springt der Staat als Erbe ein. Der Staat hat jedoch eine Sonderrolle inne, denn er haftet nur mit dem Nachlass des Verstorbenen. War der Verstorbene also verschuldet und gibt es somit de facto keinen oder nur einen sehr geringen Nachlass, gehen die meisten Gläubiger leer aus. Das gilt auch für Vermieter und noch ausstehende Mietzahlungen.