Spekulationssteuer Immobilien : Immobiliengeschäfte steuerfrei tätigen


Die Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften wird immer dann fällig, wenn die sogenannte Spekulationsfrist unterschritten wurde. Maßgebend für die Höhe der Spekulationssteuer sind der persönliche Steuersatz und der Gewinn aus dem Immobiliengeschäft.

In diesem Artikel bringen wir Licht ins Dunkel rund um das Thema Spekulationssteuer Immobilien und beantworten unter anderem die folgenden Fragen:

Was ist die Spekulationssteuer genau?

Was ist mit Spekulationsfrist im Immobilienbereich gemeint?

Spekulationssteuer Höhe: Womit muss ich rechnen?

Ab wann liegt ein gewerblicher Immobilienhandel vor?

1) Spekulationssteuer: Was ist das?

Hinter dem Begriff Spekulationssteuer verbirgt sich die Steuer auf den Gewinn eines Immobiliengeschäftes. Haben Sie die besagte Immobilie beispielsweise für 300.000 € gekauft und für 350.000 € wieder verkauft, müssen Sie auf den Gewinn in Höhe von 50.000 € Spekulationssteuer zahlen.

Diese Spekulationssteuer fällt jedoch nicht immer an, sondern unterliegt bestimmten Regelungen. Hier ist vor allem die Spekulationsfrist zu nennen, auf die wir im folgenden Kapitel näher eingehen werden. Doch auch, ob Sie privat oder gewerblich handeln und ob Sie die Immobilie vielleicht geerbt haben, spielt eine wichtige Rolle, um die Spekulationssteuer berechnen zu können.

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2) Spekulationsfrist Immobilien – das gilt es zu beachten

Die Spekulationsfrist ist eine der wichtigsten Größen bei der Frage, ob mit Spekulationssteuer auf das Immobiliengeschäft zu rechnen ist oder nicht.

Wenn Sie privat Ihr Haus verkaufen, müssen Sie selber in den letzten drei Jahren in der Immobilie gelebt haben, damit Sie steuerfrei aus dem Handel herausgehen. Auch wenn Ihre Kinder in der Immobilie gewohnt haben, zählt dies als private Nutzung. Voraussetzung ist jedoch, dass Ihre Sprösslinge in dieser Zeit noch Kindergeld bekommen haben.

Für die Frist von drei Jahren sind die Jahreszahlen maßgebend. Sie müssen also nicht volle drei Jahre in der Immobilie gelebt haben, sondern lediglich drei aufeinanderfolgende Jahreszahlen für Ihre Wohnzeit vorweisen können. Sind Sie im Dezember 2017 eingezogen, könnten Sie also bereits im Januar 2019 steuerfrei verkaufen, obwohl Sie lediglich 14 Monate in der Immobilie gelebt haben.

Wenn Sie gewerblich mit Immobilien handeln, beträgt die Frist bis zum steuerfreien Verkauf zehn Jahre. Sie müssen die Immobilie also über zehn Jahre im Bestand gehabt haben, um die Spekulationssteuer auf den Immobilienhandel nicht zahlen zu müssen.

Gut zu wissen:
Bei der Berechnung der Spekulationsfrist zählt das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Wenn Sie eine eigentlich gewerblich erworbene Immobilie unterhalb von zehn Jahren steuerfrei wieder verkaufen wollen, müssen Sie selber in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren diese Immobilie bewohnen. Danach können Sie steuerfrei verkaufen, auch wenn insgesamt vielleicht erst vier Jahre seit dem Ankauf vergangen sind. Diese Variante setzt allerdings voraus, dass Sie weniger als drei Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren getätigt haben bzw. tätigen werden (s. nächstes Kapitel).

Achtung:
Dieser Trick funktioniert jedoch auch andersherum und somit zu Ihren Ungunsten: Haben Sie eine Immobilie zunächst selbst bewohnt und dann aber vermietet, fallen Sie in die Zehnjahresfrist.

3) Wann verkaufe ich gewerblich und wann privat?

Um einschätzen zu können, ob man nun drei oder zehn Jahre mit dem Verkauf warten muss, muss man wissen, ob das Finanzamt bei den eigenen Immobiliengeschäften von einer privaten oder einer gewerblichen Tätigkeit ausgeht.

Einen rein privaten Charakter haben Immobiliengeschäfte dann, wenn die jeweilige Person weniger als drei Transaktionen innerhalb von fünf Jahren tätigt. Ein Rentnerehepaar, das das seit Jahrzehnten selbst bewohnte Haus gegen eine kleinere Erdgeschosswohnung in Zentrumsnähe eintauscht, handelt also privat, da es sich lediglich um zwei Immobiliengeschäfte handelt. Würde dasselbe Ehepaar ein Jahr später jedoch zusätzlich eine Ferienwohnung auf Mallorca erwerben, würde das Finanzamt die letzten drei Immobiliengeschäfte auf eine Gewinnerzielungsabsicht hin prüfen, also rückwirkend auch den Verkauf des Hauses und den Kauf der kleineren Wohnung unter die Lupe nehmen.

Tipp:
Auch bei drei Immobiliengeschäften kann das Finanzamt noch zugunsten eines privaten Handels entscheiden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass wirklich nichts auf eine Gewinnerzielungsabsicht hindeutet. Die Ferienwohnung auf Mallorca sollte also nicht vermietet werden und auch wertsteigernde Renovierungsmaßnahmen sollten tunlichst auf später verschoben werden.

Wer seinen privaten Status nicht verlieren möchte, sollte unbedingt darauf achten, die Weniger-als-drei-Immobiliengeschäfte-in-fünf-Jahren-Regelung nicht zu verletzen. Wurden bereits zwei Geschäfte getätigt und kommt im fünften Jahr überraschend ein weiteres hinzu, kann das Finanzamt auch rückwirkend für den ersten und zweiten Immobilienverkauf Steuern verlangen.

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4) Spekulationssteuer trotz Einhaltung der Spekulationsfrist – geht das?

Kurz gesagt: Ja. Wo es Regeln gibt, da bestehen kreative Wege, sie zu umgehen. Der Gesetzgeber hat also einige weitere Kriterien erlassen, anhand derer das Finanzamt im Zweifelsfall zu Ungunsten des Immobilienverkäufers entscheiden kann, obwohl sich dieser an die Spekulationsfrist gehalten hat.

  • Sie haben die Immobilie zwar selbst bewohnt und auch erst nach drei Jahren weiterverkauft, jedoch so viele Modernisierungsmaßnahmen und Umbauten vorgenommen, dass Sie den Wert der Immobilie allein dadurch deutlich gesteigert haben. Hier geht das Finanzamt von einer klaren Gewinnerzielungsabsicht aus und zwar von Beginn an. Die Spekulationssteuer wird fällig.
  • Sie haben die Immobilie durch die Aufgabe Ihres Betriebes oder durch Ihre Scheidung erhalten. Auch hier müssen Sie Spekulationssteuer bei einem sofortigen Wiederverkauf zahlen, obwohl das auf den ersten Blick ungerecht wirkt. Doch da Scheidungen und Betriebsaufgaben auch absichtlich herbeigeführt werden können, um ein lukratives Immobiliengeschäft zu tätigen, bittet das Finanzamt in solchen Fällen per se zur Kasse.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen: Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, werden die Besitzjahre des Erblassers zu Ihren hinzugerechnet. Hat der Erblasser also bereits zehn Jahre vor seinem Tod in der Immobilie gelebt, können Sie die Immobilie sofort steuerfrei verkaufen und müssen sich selber keine Spekulationsfrist mehr „erwohnen“.

5) Spekulationssteuer berechnen: ein Beispiel

SpekulatiossteuerWer bereits weiß, dass er bei einem Immobilienverkauf Steuern auf den Gewinn zahlen muss, der möchte natürlich in etwa die Höhe abschätzen können. Hierzu müssen Sie zunächst Ihren persönlichen Steuersatz kennen sowie eine grobe Vorstellung vom zu erwartenden Verkaufspreis haben.

Von diesem Verkaufspreis können Sie nun nicht nur den damaligen Ankaufspreis abziehen, sondern auch viele Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf – zum Beispiel Maklergebühren, Renovierungsarbeiten oder Ausgaben für die Vermarktung. Aber auch Verluste aus anderen Immobiliengeschäften im selben Kalenderjahr drücken die Steuerlast.

Einfach die Spekulationssteuer berechnen:

Verkaufspreis 375.000 €

– Ankaufspreis 255.000 €

– Renovierung, Marketing etc. 25.000 €

zu versteuernder Gewinn 95.000 €

pers. Steuersatz 38 %

SPEKULATIONSSTEUER 36.100 €

So weit, so gut. Aber was, wenn Sie den Verkaufspreis gar nicht absehen können? In diesem Fall hilft Ihnen eine Immobilienbewertung weiter. Bei einer solchen Wertermittlung wird ein Profi Ihre Immobilie anhand bestimmter Kriterien sowie auf Basis einer Vor-Ort-Begehung bewerten und Ihnen eine Hausnummer für den Verkaufspreis liefern.

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6) Spekulationssteuer anteilig zahlen

Nicht immer wird eine Immobilie rein privat oder ausschließlich geschäftlich genutzt. Um sich hier nicht für das eine oder andere entscheiden zu müssen, wird bei Fällen der Mischnutzung auch nur anteilig die Spekulationssteuer fällig.

Existieren in einem Mehrfamilienhaus drei Wohnungen und wird nur eine davon selbst bewohnt, so fällt bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist nur für die anderen beiden Wohnungen Spekulationssteuer an. Die Höhe der Steuer richtet sich dabei nach dem Flächenanteil der beiden Wohnungen. Nehmen die vermieteten Wohnungen 60 Prozent der Gesamtfläche in Anspruch, fällt auch nur auf 60 Prozent des Gewinns Spekulationssteuer an.

Haben Sie sich in einer privat genutzten Immobilie ein Arbeitszimmer eingerichtet und verkaufen Sie vor Ablauf der Spekulationsfrist diese Immobilie, so müssen Sie auch hier anteilig Spekulationssteuer zahlen: auf den gewerblich genutzten Raum, also das Arbeitszimmer.


7) Spekulationssteuer Grundstück

Die Spekulationssteuer gilt für alle Immobilien und somit auch für Grundstücke. Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, müssen Sie also dieselben Regeln und Besonderheiten beachten wie bei einem Hausverkauf.

Nur in einem Punkt müssen Sie aufpassen: Haben Sie ein Grundstück erworben und wollen Sie es innerhalb von drei Jahren verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu zahlen, müssen Sie das Grundstück bebauen und in diesem Haus wohnen. Ein Zelt auf einem unbebauten Grundstück aufzuschlagen und dort drei Jahre zu leben, lässt das Finanzamt nicht als Eigennutzung gelten.

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