Sachwertverfahren: So wird der Sachwert von Immobilien errechnet
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien, insbesondere bei solchen mit einzigartiger Bausubstanz oder schwer vergleichbaren Neubaukosten.
Dieser Artikel bietet eine detaillierte Einführung in das Verfahren, erläutert seine Berechnungsmethodik, die spezifischen Anwendungsbereiche sowie die damit verbundenen Vor- und Nachteile.
Die 4 wichtigsten Fakten zum Sachwertverfahren:
Definition und Anwendungsbereiche: Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für Immobilientypen, bei denen Standardvergleichswerte fehlen, wie bei kommunalen Gebäuden oder einzigartigen Wohnimmobilien. Es hilft, den Verkehrswert solcher Objekte präzise zu bestimmen.
Berechnungsmethode: Die Berechnung des Sachwerts erfolgt durch eine systematische Analyse, beginnend mit der Bodenwertermittlung und endet mit der Feststellung des Gebäudesachwerts nach Abzug von Alterswertminderungen.
Vor- und Nachteile: Zu den Vorteilen gehört die hohe Genauigkeit bei der Bewertung der physischen Substanz von Immobilien. Allerdings kann das Verfahren bei starken Marktschwankungen oder ungewöhnlichen Immobilieneigenschaften Herausforderungen bieten.
Professionelle Bewertung: Die Einbindung eines zertifizierten Sachverständigen ist entscheidend, um eine genaue und marktgerechte Bewertung zu gewährleisten und finanzielle Risiken durch Fehleinschätzungen zu minimieren.
Sachwertverfahren
Inhaltsverzeichnis
Definition und gesetzliche Grundlagen
Anwendungsbereiche des Sachwertverfahrens
Berechnung des Sachwerts
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Definition und gesetzliche Grundlagen des Sachwertverfahrens:
Das Sachwertverfahren ist ein standardisiertes Bewertungsverfahren, das den Verkehrswert oder Beleihungswert einer Immobilie bestimmt. Es basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst an den aktuellen Baupreisindex und die Marktsituation, um eine präzise Bewertung zu ermöglichen.
Verankert ist dieses Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), speziell in den §§ 35 bis 39. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter der Bruttogrundfläche berechnet und mit der gesamten Fläche multipliziert. Von diesem Wert wird die Alterswertminderung abgezogen, um den tatsächlichen Sachwert des Gebäudes festzustellen.
Das Sachwertverfahren folgt einem Schema, um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln.
Das Sachwertverfahren folgt einem strukturierten Schema, um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln. Dieses Schema lässt sich in mehrere Schlüsselschritte unterteilen, die jeweils wichtige Aspekte der Bewertung adressieren:
1. Bodenwertermittlung:
- Grundlage: Bestimmung des Wertes des Grundstücks ohne Berücksichtigung der Bebauung.
- Methode: Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, der regionale Durchschnittspreise widerspiegelt.
2. Ermittlung der Herstellungskosten:
- Grundlage: Berechnung der Kosten, die für die Errichtung des Gebäudes heute anfallen würden.
- Methode: Verwendung der Regelherstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche, multipliziert mit der Gesamtfläche des Gebäudes.
3. Berücksichtigung der Alterswertminderung:
- Grundlage: Anpassung der Herstellungskosten um die Wertminderung aufgrund des Alters und der Abnutzung des Gebäudes.
- Methode: Abzug der Alterswertminderung von den ermittelten Herstellungskosten, um den aktuellen Gebäudesachwert zu erhalten.
4. Addition von Bodenwert und Gebäudewert:
- Grundlage: Zusammenführung der separaten Werte von Grundstück und Gebäude.
- Methode: Addition des Bodenwerts und des (angepassten) Gebäudesachwerts.
5. Anpassung an den Markt:
- Grundlage: Modifikation des vorläufigen Sachwerts, um Marktspezifika und lokale Besonderheiten einzubeziehen.
- Methode: Anwendung von Marktanpassungsfaktoren, die die Marktlage und besondere Wertfaktoren berücksichtigen.
Ergebnis: Endgültiger Sachwert
- Definition: Der endgültige Sachwert ist die Summe aus dem Bodenwert und dem angepassten Gebäudesachwert, multipliziert mit den Marktanpassungsfaktoren. Er reflektiert die Kosten eines vergleichbaren Neubaus zum Bewertungszeitpunkt und bietet eine solide Basis für die Bestimmung des Verkehrswerts der Immobilie.
Dieses Schema ermöglicht eine systematische und nachvollziehbare Bewertung von Immobilien, insbesondere in Fällen, in denen Vergleichswerte schwer zu ermitteln sind. Es stellt sicher, dass alle relevanten Kostenfaktoren und Markteinflüsse in die Bewertung einfließen, um einen realistischen Sachwert zu ermitteln.
Die Formel:
Grundstücksfläche in m² Brutto-Rauminhalt in m³ x
Bodenrichtwert pro m² Preis pro m³
= Bodenwert
Brutto-Rauminhalt in m³
x Preis pro m³
= reine Baukosten
+ Wert der Außenanlagen
+ Baunebenkosten (5 Prozent der reinen Baukosten)
= Gebäuderegelherstellungswert
- Alterswertminderung
= Gebäudesachwert
Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert
x Marktanpassungsfaktor
= Sachwert
Das Sachwertverfahren-Schema ist also nicht unbedingt kompliziert, sondern schnell gerechnet. Die Voraussetzung ist jedoch, dass vom Brutto-Rauminhalt über die Alterswertminderung bis zum Marktanpassungsfaktor alle relevanten Zahlen korrekt vorliegen.
Berechnung - Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?
Eine vereinfachte Darstellung der Berechnungsschritte:
Die detaillierte Berechnung im Sachwertverfahren folgt einem strukturierten Prozess, der sich in verschiedene Phasen gliedert. Ziel ist es, einen realistischen Wert der Immobilie basierend auf ihren physischen und materiellen Eigenschaften zu ermitteln.
1. Bodenwert ermitteln
- Berechnung: Der Bodenwert wird ermittelt, indem die Fläche des Grundstücks (in Quadratmetern) mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Der Bodenrichtwert spiegelt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Lage wider.
- Formel: Bodenwert = Grundstücksfläche (m²) × Bodenrichtwert (€/m²)
2. Herstellungskosten des Gebäudes berechnen
- Berechnung: Die Herstellungskosten des Gebäudes werden auf Basis der Regelherstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche berechnet. Diese Kosten beinhalten Material- und Baukosten sowie Kosten für Außenanlagen und Nebenkosten.
- Formel: Gebäudeherstellungskosten = Bruttogrundfläche (m²) × Regelherstellungskosten (€/m²)
3. Alterswertminderung abziehen
- Berechnung: Von den Herstellungskosten des Gebäudes wird eine Alterswertminderung abgezogen, um den aktuellen Wert des Gebäudes unter Berücksichtigung von Abnutzung und Alter zu reflektieren.
- Formel: Gebäudesachwert = Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung
4. Vorläufigen Sachwert berechnen
- Berechnung: Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert.
- Formel: Vorläufiger Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert
5. Marktanpassung vornehmen
- Berechnung: Der vorläufige Sachwert wird um Marktanpassungsfaktoren korrigiert, um den endgültigen Sachwert zu ermitteln. Diese Anpassungen reflektieren die aktuelle Marktlage und spezifische Wertfaktoren der Immobilie.
- Formel: Endgültiger Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktoren
Wenn Sie es ganz genau wissen wollen - Eine detaillierte Beispielrechnung:
Sachwertverfahren: Berechnung nach dem Sachwertschema
- Zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Garage
- Brutto-Rauminhalt der Immobilie: 500 m³
- Rohbauwert je m³: 114 €
- Grundstücksfläche: 300 m²
Bodenrichtwert: 780 €/m² (laut Bodenrichtwertkarte der Stadt Düsseldorf für zweigeschossige Bauten in Gerresheim - Garage: 24 m³ (Rohbauwert hier: 79 €/m³)
- Alter: 12 Jahre
- Marktanpassungsfaktor: 1,05
1. Schritt: Grundstücksgröße x Bodenrichtwert = Bodenwert
m² x 780 € = 234.000 € Bodenwert
2. Schritt: Brutto-Rauminhalt x Rohbauwert = reine Baukosten
500 m³ x 114 € = 57.000 €
3. Schritt: reine Baukosten + Außenanlagen + Baunebenkosten = Gebäuderegelherstellungswert
57.000 €
+ 24 m³ x 79 € = 1.896 € (Garage/Außenanlage)
+ 57.000 € x 0,05 = 2.850 € (Baunebenkosten)
= 61.746 € Gebäuderegelherstellungswert
4. Schritt: (Alter x 1,25 = Alterswertminderung) x reine Baukosten
12 x 1,25 = 15 Prozent
57.000 € x 0,15 = 8.850 € AWM
57.000 € - 8.850 € AWM = 52.896 € Gebäudesachwert
5. Schritt: (Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert) x Marktanpassungsfaktor
234.000+ 52.896 = 286.896 €
286.8956 € x 1,05 = 301.240,80 € Sachwert
6. Schritt: Sachwert +/- ev. wertbeeinflussende Extras der Immobilie
Die Bedeutung des Marktanpassungsfaktors beim Sachwertverfahren.
Der Marktanpassungsfaktor ist im Sachwertverfahren von entscheidender Bedeutung, da er dazu dient, den mittels der Sachwertermittlung berechneten Wert einer Immobilie an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen. Dies ist notwendig, weil das Sachwertverfahren primär auf den physischen und materiellen Werten der Immobilie basiert – also auf den Kosten, die für den Bau eines vergleichbaren Gebäudes und den Wert des Grundstücks entstehen würden. Diese Berechnung berücksichtigt allerdings nicht direkt die Dynamiken des Immobilienmarktes, die Angebot und Nachfrage sowie die spezifischen Lageeigenschaften einer Immobilie umfassen.
Bedeutung des Marktanpassungsfaktors
- Anpassung an den Markt: Immobilienpreise werden nicht nur durch die Baukosten oder den Bodenwert bestimmt, sondern auch durch Markttrends, die Nachfrage in der Region, die Lagequalität und andere externe Faktoren. Der Marktanpassungsfaktor ermöglicht es, diese Aspekte in die Bewertung einfließen zu lassen, sodass der ermittelte Sachwert realistische Verkaufspreise widerspiegelt.
- Flexibilität: Der Faktor bietet die Flexibilität, auf Veränderungen im Immobilienmarkt zu reagieren, zum Beispiel bei steigenden oder fallenden Immobilienpreisen in einer bestimmten Lage.
- Individualisierung: Jede Immobilie ist einzigartig. Der Marktanpassungsfaktor hilft dabei, individuelle Eigenschaften und Lagevorteile der Immobilie in die Bewertung einzubeziehen.
Herkunft des Marktanpassungsfaktors
Der Marktanpassungsfaktor wird in der Regel von Sachverständigen oder Gutachterausschüssen festgelegt, die umfassende Kenntnisse über den lokalen Immobilienmarkt besitzen. Er basiert auf einer Vielzahl von Datenquellen, darunter:
- Vergleichsdaten: Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung.
- Markttrends: Informationen über die Entwicklung des Immobilienmarktes, einschließlich Angebot und Nachfrage.
- Lagebewertungen: Spezifische Merkmale der Lage, wie Infrastruktur, soziales Umfeld und Zukunftsaussichten des Gebiets.
- Wirtschaftliche Faktoren: Allgemeine wirtschaftliche Bedingungen, Zinsniveau und Baukostenentwicklung.
Die Bestimmung des Marktanpassungsfaktors erfordert daher eine detaillierte Analyse des Immobilienmarktes und eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Faktoren. Er ist ein essenzielles Instrument, um die Brücke zwischen dem rein materiellen Wert einer Immobilie und ihrem tatsächlichen Marktwert zu schlagen, und stellt sicher, dass die Sachwertbewertung die Realitäten des Marktes widerspiegelt.
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren ist eine der drei Hauptmethoden zur Bewertung von Immobilien, neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Es hat spezifische Vor- und Nachteile, die es für bestimmte Situationen besonders geeignet machen oder eben nicht. Hier sind die wichtigsten Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens zusammengefasst:
Vorteile des Sachwertverfahrens
Substanzwert im Fokus: Das Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen der physische Zustand und die Substanz des Gebäudes im Vordergrund stehen, wie bei Einzelhandelsgebäuden, Industrieimmobilien oder einzigartigen Objekten ohne adäquate Vergleichsobjekte.
Unabhängigkeit von Mieteinnahmen: Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren, das auf den potenziellen Einnahmen aus der Immobilie basiert, ist das Sachwertverfahren unabhängig von der aktuellen oder erwarteten Vermietungssituation, was es ideal für selbstgenutzte oder nicht vermietbare Immobilien macht.
Transparenz und Nachvollziehbarkeit: Die Berechnung basiert auf klaren und nachvollziehbaren Faktoren wie Bodenrichtwerten und Baukosten, was die Ergebnisse transparent und vergleichsweise einfach zu überprüfen macht.
Anpassbarkeit an den Markt: Durch die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren können Sachverständige die Bewertung feinjustieren, um den tatsächlichen Marktwert der Immobilie widerzuspiegeln.
Nachteile des Sachwertverfahrens
Komplexität der Berechnung: Die Ermittlung des Sachwerts kann aufgrund der Notwendigkeit, verschiedene Faktoren wie Bodenwert, Baukosten und Alterswertminderung zu berücksichtigen, komplex sein.
Eingeschränkte Anwendung: Das Verfahren ist nicht immer geeignet für Immobilien mit starkem Ertragsfokus, wie Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude, wo Mieteinnahmen eine entscheidende Rolle spielen.
Marktdynamik nur bedingt berücksichtigt: Obwohl Marktanpassungsfaktoren verwendet werden, kann das Sachwertverfahren die Dynamik und Spezifika des Immobilienmarktes nicht immer vollständig erfassen, insbesondere in schnell veränderlichen oder sehr spezifischen Marktsegmenten.
Potenzielle Über- oder Unterbewertung: Die starke Fokussierung auf die physische Substanz kann dazu führen, dass immaterielle Wertfaktoren, wie die Attraktivität der Lage oder besondere Nutzungsrechte, nicht ausreichend berücksichtigt werden, was zu Abweichungen vom realen Marktwert führen kann.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle in der Immobilienbewertung spielt, besonders bei speziellen Objekten und Situationen, in denen die physische Substanz der Immobilie im Mittelpunkt steht. Die Wahl des Bewertungsverfahrens sollte jedoch immer unter Berücksichtigung der spezifischen Eigenschaften der Immobilie und der Anforderungen des Bewertungszwecks erfolgen.
Die Bedeutung des Marktanpassungsfaktors beim Sachwertverfahren.
Das Sachwertverfahren für die Bewertung einer Immobilie selbst durchzuführen, ist theoretisch möglich, allerdings mit einigen Herausforderungen und Einschränkungen verbunden. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten:
Möglichkeiten und Grenzen der Eigenbewertung
Zugang zu Daten: Um den Sachwert einer Immobilie zu berechnen, benötigen Sie Zugang zu spezifischen Daten wie Bodenrichtwerten, Baukostenindizes und Alterswertminderungstabellen. Viele dieser Daten sind öffentlich zugänglich, aber ihre korrekte Interpretation und Anwendung erfordern Fachkenntnisse.
Verständnis der Methodik: Das Sachwertverfahren basiert auf einer klaren methodischen Vorgehensweise, die detaillierte Kenntnisse der Immobilienbewertung erfordert. Ohne ein fundiertes Verständnis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der relevanten Berechnungsformeln können Fehler auftreten, die das Bewertungsergebnis verfälschen.
Objektivität: Eine selbst durchgeführte Bewertung kann durch persönliche Interessen oder emotionale Bindungen zum Objekt beeinflusst werden, was zu einer über- oder unterbewerteten Immobilieneinschätzung führen kann.
Empfehlungen
Einsatz professioneller Hilfe: Aufgrund der Komplexität und der Bedeutung einer korrekten Immobilienbewertung wird in den meisten Fällen die Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen empfohlen. Ein Fachexperte bringt nicht nur das notwendige methodische Wissen und den Zugang zu aktuellen Marktdaten mit, sondern gewährleistet auch eine objektive und marktgerechte Bewertung.
Eignung für einfache Fälle: In einigen einfacheren Fällen, wie bei der Bewertung eines unbebauten Grundstücks in einem Gebiet mit gut dokumentierten Bodenrichtwerten, könnte eine Eigenbewertung eher möglich sein. Dennoch ist Vorsicht geboten, um signifikante Abweichungen vom realen Marktwert zu vermeiden.
Lern- und Informationszwecke: Für Eigentümer, die an einer groben Einschätzung interessiert sind oder ihr Wissen erweitern möchten, kann der Versuch, das Sachwertverfahren selbst anzuwenden, informativ sein. Es sollte jedoch klar sein, dass solche Eigenbewertungen nicht für offizielle Zwecke oder Transaktionen verwendet werden sollten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Durchführung des Sachwertverfahrens durch Laien zwar möglich, aber nicht empfehlenswert ist, insbesondere wenn es um bedeutende finanzielle Entscheidungen geht. Die Komplexität der Bewertung und die Notwendigkeit einer genauen Marktanpassung machen die Expertise eines professionellen Gutachters unverzichtbar.
Welche Faktoren haben Einfluss auf den Sachwert einer Immobilie?
Verschiedene Faktoren beeinflussen den Sachwert einer Immobilie, darunter:
- Bodenwert: Der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht, basierend auf dem Bodenrichtwert der Region.
- Baukosten: Die aktuellen Herstellungskosten für das Gebäude, inklusive Material- und Arbeitskosten, angepasst an den Baupreisindex.
- Alterswertminderung: Die Wertminderung des Gebäudes aufgrund seines Alters und der damit verbundenen Abnutzung.
- Außenanlagen: Der Wert von Außenanlagen und besonderen Einrichtungen, die zum Gebäude gehören.
- Marktanpassungsfaktoren: Anpassungen, die den berechneten Sachwert an die spezifischen Marktbedingungen und die Lage der Immobilie anpassen.
- Zustand und Ausstattung: Der physische Zustand der Immobilie und ihre Ausstattungsmerkmale, die ihren Wert beeinflussen können.
- Lage: Die geografische Lage und das Umfeld der Immobilie, einschließlich der Infrastruktur und der Nachfrage im jeweiligen Gebiet.
Welche Kosten fallen bei einem Sachwertverfahren an?
Die Kosten für ein Sachwertverfahren hängen von der Komplexität der Immobilie, dem Umfang der Bewertung und dem Honorar des Sachverständigen ab. Generell können die Kosten für ein Sachwertgutachten zwischen einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro variieren.
Welche Bewertungsverfahren gibt es für Immobilien und wann werden sie angewendet?
Neben dem Sachwertverfahren gibt es zwei weitere zentrale Methoden zur Bewertung von Immobilien, die jeweils für unterschiedliche Immobilientypen und Marktsituationen geeignet sind. Hier ein Überblick über jedes Verfahren und seine spezifischen Anwendungsgebiete:
1) Das Sachwertverfahren
Wie bereits detailliert beschrieben, basiert das Sachwertverfahren auf der physischen Substanz der Immobilie und ist ideal für einzigartige oder schwer vergleichbare Immobilien, wo keine direkten Marktdaten verfügbar sind.
2) Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Immobilien angewandt, die Erträge generieren, wie Mietwohngebäude oder gewerbliche Objekte. Es basiert auf den potenziellen Einnahmen, die die Immobilie erzeugen kann, und berücksichtigt dabei sowohl die aktuellen Mieteinnahmen als auch die mögliche künftige Rentabilität. Dieses Verfahren ist besonders relevant in Märkten, wo der Kapitalertrag die primäre Investitionsattraktion darstellt.
3) Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit kürzlich verkauften ähnlichen Objekten in der gleichen Region bestimmt. Dieses Verfahren ist besonders nützlich in aktiven Märkten mit einer hohen Anzahl von Immobilientransaktionen und liefert schnelle und verlässliche Schätzungen, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Fazit: Jedes dieser Bewertungsverfahren hat spezifische Stärken und eignet sich am besten für bestimmte Immobilientypen und Marktbedingungen. Die Wahl des angemessenen Bewertungsverfahrens hängt stark von den Eigenschaften der Immobilie, den Zielen der Bewertung und der Verfügbarkeit von Markt- und Finanzdaten ab