Sachwertverfahren: Schema, Berechnung und Infos


SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren ist eines von drei zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie.

In diesem Artikel …

… behandeln wir alles Wichtige rund um das Sachwertverfahren,

… geben wir Ihnen ein Sachwertverfahren-Schema an die Hand und

… zeigen Ihnen mithilfe eines konkreten Beispiels, wie eine Berechnung nach dem Sachwertverfahren aussehen könnte.


1) Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren dient dazu, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Es ist neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren eines der drei zulässigen Verfahren zur Wertermittlung in Deutschland.

Das Sachwertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn eine Immobilie keinen Ertrag erwirtschaftet (oder erwirtschaften soll) und keine brauchbaren Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Typische Objekte sind somit Einfamilienhäuser und Villen in Privatbesitz sowie Fabriken in Firmenbesitz oder allgemein genutzte Immobilien wie Bahnhöfe.

Das Sachwertverfahren dient wie auch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren der transparenten Wertermittlung einer Immobilie. An dem so ermittelten Verkehrswert können sich Käufer und Verkäufer bei Preisverhandlungen orientieren, ohne befürchten zu müssen, dass eine Seite übervorteilt wird.

Gut zu wissen:
Der Verkehrswert ist der aktuelle Wert einer Immobilie auf einem frei zugänglichen Markt. Er basiert auf den Charakteristiken der Immobilie (Lage, Bausubstanz, Alter etc.) und der aktuellen Marktlage (was wird derzeit für eine Immobilie dieses Typs gezahlt). Der Verkehrswert ist also kein Wert für die Ewigkeit, sondern stichtagbezogen.

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2) Die 6 Schritte des Sachwertverfahrens

1) Berechnung des Bodenwerts

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudewert zunächst getrennt ermittelt und später addiert.

Im ersten Schritt erfolgt die Berechnung des Bodenwerts. Hierfür wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert pro m² multipliziert. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinde anhand der tatsächlich erzielten Verkaufspreise der Vergangenheit ermittelt und können online eingesehen werden.

2) Baukosten berechnen

Im zweiten Schritt werden die reinen Baukosten berechnet. Hierfür wird der Brutto-Rauminhalt der Immobilie mit dem Rohbauwert je m³ multipliziert.

Gut zu wissen:
Der Brutto-Rauminhalt oder umbaute Raum ist das Volumen des Gebäudes, theoretisch also Länge mal Breite mal Höhe. Hierzu zählen auch alle Außenmauern. Die tatsächliche Berechnung des Brutto-Rauminhalts sollte jedoch ein Profi vornehmen, da es zahlreiche Besonderheiten zu beachten gibt.

Die Rohbauwerte werden ebenfalls behördlich festgelegt und stehen online zur Einsicht zur Verfügung.

3) Außenanlagen und die Baunebenkosten

Im dritten Schritt werden der Wert der Außenanlagen und die Baunebenkosten den reinen Baukosten hinzugefügt. Das Ergebnis ist der Gebäuderegelherstellungswert und somit der Wert, den die Neuerrichtung des Gebäudes vermutlich kosten würde.

Die Außenanlagen sind alles vom Gartenzaun bis zur gepflasterten Auffahrt. Der Einfachheit halber sind wir in unserem Beispiel jedoch lediglich von einer Garage ausgegangen. Die Baunebenkosten werden gesetzlich vorgeschrieben mit fünf Prozent veranschlagt.

4) Alterswertminderung

Im vierten Schritt erfolgt die Reduzierung des Gebäuderegelherstellungswerts um die Alterswertminderung.

Der Gesetzgeber geht bei Wohnimmobilien von einer Gesamtlebensdauer von 80 Jahren aus. Bereits existierende Immobilien haben also eine geringere Restnutzungsdauer als Neubauten. Hierdurch verringert sich auch ihr Wert. Für die Berechnung der Alterswertminderung wird das Alter der Immobilie mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Faktor 1,25 multipliziert und das Ergebnis anteilig auf den Gebäudewert hochgerechnet. Der so ermittelte Wert wird schließlich vom Gebäuderegelherstellungswert abgezogen. Das Ergebnis ist der Gebäudesachwert.

5) Bodenwert und Gebäudesachwert addieren

Im fünften Schritt werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert, der mit dem passenden Marktanpassungsfaktor multipliziert wird und letztendlich den Sachwert ergibt.

Mit dem Marktanpassungsfaktor werden der reine Substanzwert des Gebäudes und des Grundstücks in die aktuelle Marktlage katapultiert. Auch der Marktanpassungsfaktor basiert auf den Kaufpreissammlungen der letzten Jahre und steht online zur Einsicht bereit.

6) wertbeeinflussende  Faktoren

Im sechsten Schritt kann der Sachwert noch um verschiedene wertbeeinflussende besondere Faktoren nach oben oder unten angepasst werden, sofern sie bislang keine Berücksichtigung in der Berechnung gefunden hatten.

3) Sachwertverfahren Schema:

Die Formel:

Grundstücksfläche in m² Brutto-Rauminhalt in m³  x

Bodenrichtwert pro m² Preis pro m³

= Bodenwert


Brutto-Rauminhalt in m³

x  Preis pro m³

= reine Baukosten

+ Wert der Außenanlagen

+ Baunebenkosten (5 Prozent der reinen Baukosten)

= Gebäuderegelherstellungswert

– Alterswertminderung

= Gebäudesachwert

Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert

x Marktanpassungsfaktor

= Sachwert

Das Sachwertverfahren-Schema ist also nicht unbedingt kompliziert, sondern schnell gerechnet. Die Voraussetzung ist jedoch, dass vom Brutto-Rauminhalt über die Alterswertminderung bis zum Marktanpassungsfaktor alle relevanten Zahlen korrekt vorliegen.

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4) Sachwertverfahren Berechnung

Um eine genauere Vorstellung davon zu vermitteln, wie eine realistische Berechnung nach dem Sachwertverfahren aussehen könnte, haben wir exemplarisch den Wert eines Einfamilienhauses in Düsseldorf Gerresheim berechnet.

Sachwertverfahren: Berechnung nach dem Sachwertschema

  • Zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Garage
  • Brutto-Rauminhalt der Immobilie: 500 m³
  • Rohbauwert je m³: 114 €
  • Grundstücksfläche: 300 m²
    Bodenrichtwert: 780 €/m² (laut Bodenrichtwertkarte der Stadt Düsseldorf für zweigeschossige Bauten in Gerresheim
  • Garage: 24 m³ (Rohbauwert hier: 79 €/m³)
  • Alter: 12 Jahre
  • Marktanpassungsfaktor: 1,05

1. Schritt: Grundstücksgröße x Bodenrichtwert = Bodenwert

m² x 780 € = 234.000 € Bodenwert

2. Schritt: Brutto-Rauminhalt x Rohbauwert = reine Baukosten

500 m³ x 114 € = 57.000 €

3. Schritt: reine Baukosten + Außenanlagen + Baunebenkosten = Gebäuderegelherstellungswert

57.000 €

+ 24 m³ x 79 € = 1.896 € (Garage/Außenanlage)

+ 57.000 € x 0,05 = 2.850 € (Baunebenkosten)

= 61.746 € Gebäuderegelherstellungswert

4. Schritt: (Alter x 1,25 = Alterswertminderung) x reine Baukosten

12 x 1,25 = 15 Prozent

57.000 € x 0,15 = 8.850 € AWM

57.000 € – 8.850 € AWM = 52.896 € Gebäudesachwert

5. Schritt: (Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert) x Marktanpassungsfaktor

234.000+ 52.896 = 286.896 €

286.8956 € x 1,05 = 301.240,80 € Sachwert

6. Schritt: Sachwert +/- ev. wertbeeinflussende Extras der Immobilie

5) Experten für das Sachwertverfahren

Die Berechnung des Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren ist zwar recht simpel, hierfür müssen jedoch sämtliche Informationen und Zahlen korrekt vorliegen. Hat man die nicht, wird es schnell zeitaufwändig: Gutachterausschüsse müssen beantragt, Bodenrichtwertkarten eingesehen und Gesetzestexte studiert werden. Wer hierauf keine Lust hat oder sich die korrekte Datenbeschaffung nicht zutraut, sollte die Verkehrswertermittlung in professionelle Hände geben.

Die gute Nachricht: Alle Makler aus unserem Netzwerk nehmen die Ermittlung des Verkehrswertes vollkommen kostenfrei und unverbindlich für Sie vor. Wenn Sie einen Profi mit der Wertermittlung beauftragen möchten, kontaktieren Sie uns! Wir vermitteln Sie umgehend an unseren Maklerpartner aus Ihrer Region, der sich auch mit dem Sachwertverfahren bestens auskennt.


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