Quadratmeterpreis berechnen: Die Entwicklung in Deutschland


Der Quadratmeterpreis gibt an, wie viel ein Quadratmeter Grundstück oder Wohnfläche aktuell wert ist. Für die Berechnung des Quadratmeterpreises sind verschiedene Variablen von Bedeutung.

In diesem Artikel geben wir einen Rundumüberblick über das Thema Preis pro Quadratmeter und beantworten unter anderem die folgenden Fragen:

Wie kann ich den Quadratmeterpreis berechnen?

Was passiert, wenn der Preis pro Quadratmeter zu hoch angegeben wurde?

Wie hoch ist die Miete pro Quadratmeter in meiner Region?

1) Welche Faktoren bestimmen den Quadratmeterpreis?

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen, Mietobjekte oder Bauland unterliegt den Schwankungen des Marktes und somit im Endeffekt dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Wenn man etwas genauer hinsieht, kann man dieses große Zusammenspiel jedoch in kleinere Einzelpunkte unterteilen. De facto lassen sich die folgenden Faktoren als relevant für die Entwicklung des Quadratmeterpreises festmachen:

  • Lage: Ist die Region beliebt oder nicht, wie steht es um das Viertel bzw. die Nachbarschaft und wie um die Anbindung?
  • Größe: Je nach Lage sind zum Beispiel Eigentumswohnungen mit 60 m² beliebter als solche mit 40 m². Dasselbe gilt für alle anderen Wohn- und Bauflächen. Die Größe hat also nicht nur Einfluss auf den Gesamtpreis, sondern auch auf den Preis pro Quadratmeter.
  • Baujahr: Bei bereits bestehenden Objekten spielt das Alter ebenfalls eine wichtige Rolle. So werden für Neubauten und gut sanierte Altbauten regelmäßig höhere Quadratmeterpreise aufgerufen als für Gebäude aus den 1950er-Jahren.
  • Ausstattung: Im Bestandsmarkt ein wichtiger Faktor: Eine Wohnung mit moderner und hochwertiger Ausstattung (Küche, Sanitäranlagen, Heizung, …) erzielt einen höheren Preis pro Quadratmeter als eine vergleichbare Wohnung mit einer veralteten Ausstattung.
  • Etage und Ausrichtung: Bei Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen variiert der Quadratmeterpreis je nach Etage bzw. Ausrichtung. Schließlich macht es einen Unterschied, ob die Wohnung nach Norden geht oder nach Süden. Viele Menschen fühlen sich darüber hinaus im Erdgeschoss nicht wirklich sicher.

Da der Preis pro Quadratmeter von so vielen Faktoren abhängt, können nicht nur zwei ansonsten identische Wohnungen in parallelen Straßen völlig unterschiedliche Preise haben, sondern auch zwei Wohnungen in demselben Gebäude, aber auf unterschiedlichen Etagen. Mitunter steigen Quadratmeterpreise über einen kurzen Zeitraum gesehen auch sehr stark an oder aber fallen deutlich ab. Wer eine Immobilie oder Bauland erwerben möchte, sollte den Markt deshalb genau im Auge behalten und verschiedene Stadtteile/Regionen miteinander vergleichen.

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2) Wie kann ich den Quadratmeterpreis berechnen?

Um den Quadratmeterpreis zu berechnen, können Sie sich einer einfachen Formel bedienen:

Länge x Breite x Faktor = Gesamtquadratmeteranzahl

Miete/Kaufpreis geteilt durch Gesamtquadratmeteranzahl = Preis pro Quadratmeter

Gut zu wissen:
Der Faktor gibt an, mit welchem Prozentsatz die ermittelte Fläche gewertet wird.

Wenn Sie die Gesamtquadratmeteranzahl bereits kennen, reicht der zweite Teil des Rechenweges, um den Quadratmeterpreis zu ermitteln. Wenn Sie hingegen noch nicht wissen, wie groß die Wohnung, das Grundstück oder die Doppelhaushälfte ist, müssen Sie zuallererst zum Maßband greifen.

Tipp:
Auch wenn die Gesamtquadratmeterzahl bekannt ist: Nachmessen schadet nicht. Da die Bemessung komplex sein kann, schleichen sich auch immer wieder Fehler ein, die zu einer falschen Angabe führen. Im Zweifel können Käufer also mehrere tausend Euro sparen, wenn sie eine eigene Bemessung in Auftrag geben oder durchführen.

Für die Berechnung der Gesamtquadratmeteranzahl müssen Sie die Länge der Räume mit der Breite multiplizieren und zum Schluss alle Räume miteinander addieren. So weit, so gut. Doch nicht jeder Raum zählt zur Gesamtgröße hinzu. Wieder andere Räume können nicht so einfach vermessen werden, da sie vielleicht Rundungen aufweisen oder andere schlecht zu vermessende Flächen. Bevor Laien die Quadratmeteranzahl einer Immobilie ermitteln, müssen also bestimmte Grundregeln beachtet werden.

Wenn es sich bei der Immobilie um öffentlich geförderten Wohnungsbau handelt oder einmal gehandelt hat, bestimmt die Wohnflächenverordnung, welche Räume zu welchem Prozentsatz zur Fläche hinzugerechnet werden. Voll in die Berechnung mit ein fließen sämtliche Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Esszimmer, Küche, Bäder, Toiletten, Flure und Abstellkammern. Auch Wintergärten oder Schwimmbäder gehören voll dazu. Balkone, Terrassen, Loggien und Räume mit einer Höhe von unter zwei Metern gehören jedoch nur maximal zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung. Räume mit einer lichten Höhe unter einem Meter werden ganz aus der Berechnung gestrichen. Dasselbe gilt für Kellerabteile, Garagen und Heiz- oder Waschkeller.

Bei rein privat finanzierten Immobilien kann auch die Wohnflächenberechnung nach der DIN 277 zur Anwendung kommen. Hier wird alles voll zur Gesamtfläche hinzugerechnet, was direkt und indirekt mit der Bewohnbarkeit der Immobilie zu tun hat. Treppen, Aufzüge, Balkone, Keller, Heizungsräume, Nischen mit einer lichten Raumhöhe unter einem Meter und auch alle gewerblich genutzten Räume werden also wie die privaten Wohnräume voll vermessen und hinzugefügt.

Tipp:
Eine genaue Beschreibung der Wohnflächenberechnung finden Sie in unserem Artikel „Wohnflächenberechnung“.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermessen wollen, sollten Sie sich also zuerst über die zu verwendende Berechnungsmethode Klarheit verschaffen. Im Anschluss benötigen Sie gutes Werkzeug (zum Beispiel ein Lasermessgerät), um auch runde und schräge Flächen exakt vermessen zu können.

Quadratmeterpreis berechnen: Praxisbeispiel Quadratmeterpreis Balkon

Ein Südbalkon wird nach der Wohnflächenverordnung zu 50 Prozent gewertet. Für das Beispiel wird angenommen, dass der Gesamtpreis für den Balkon bekannt ist.

3 m Länge x 1,5 m Breite x 0,5 = 2,25 m²

25 € geteilt durch 2,25 m² = 11,11 € Preis pro Quadratmeter

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3) Quadratmeteranzahl bei Mietwohnung falsch angegeben: Was nun?

Die Gesamtmiete bei Mietwohnungen hängt nicht nur von der Lage und Ausstattung der Immobilie ab, sondern selbstverständlich auch von der Größe. Umso ärgerlicher ist es also, wenn der Vermieter im Exposé eine zu hohe Quadratmeteranzahl angegeben hat.

Gut zu wissen:
Nach der Quadratmeterzahl bemessen sich nicht nur der Verkaufspreis oder die Miete, sondern auch der Beitrag zu bestimmten Versicherungen wie der Hausratversicherung. Nachmessen kann also gleich mehrfach lohnen!

Wenn Sie eine Falschmessung feststellen, kommt es darauf an, wie hoch die Diskrepanz ist. Fällt sie um weniger als zehn Prozent aus, können Sie theoretisch zwar gegen Ihren Vermieter vor Gericht ziehen. Eine wirkliche Aussicht auf Erfolg haben Sie jedoch erst, wenn die Abweichung höher als zehn Prozent ist. In diesem Fall können Sie eine nachträgliche Mietminderung um denselben Prozentsatz verlangen, der Ihre Wohnung kleiner ist als angegeben. Dieses rückwirkende Mietminderungsrecht haben sie für die vergangenen drei Jahre.

Hat Ihr Vermieter weniger Fläche angegeben, so müssen Sie keine Mieterhöhung befürchten. Anders als Mietern steht dem Vermieter kein nachträgliches Anpassungsrecht zu.

4) Quadratmeterpreis Eigentumswohnung, Grundstück und Co. – je nach Region vollkommen unterschiedlich

Wer mit Wohneigentum liebäugelt, interessiert sich zwangsläufig für den zu erwartenden Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen, Bauland oder Häuser. Womit Käufer jeweils zu rechnen haben, ist stark von der Lage der Immobilie abhängig.

Die Preise pro Quadratmeter Eigentumswohnung schießen derzeit in fast allen deutschen Ballungsgebieten ins Kraut. Ob München, Stuttgart, Berlin, Hamburg oder Köln: Die hohe Nachfrage und das vergleichsweise geringe Angebot sorgen für eine stete Verteuerung des Wohnraums. Selbst ehemals abgeschlagene Städte wie Dresden holen immer mehr auf und auch an den deutschen Küsten und auf den Inseln herrscht ein raues Preisklima.

Welche Faktoren für den Preisanstieg der letzten Jahre verantwortlich sind und wo die Preise besonders angezogen haben, haben wir in unserem Artikel „Immobilienpreise“ erläutert. Generell aber gilt: Je begehrter die Region, umso höher die Preise pro Quadratmeter.

Bei Grundstücken ist ein weiterer wichtiger Faktor die Bebaubarkeit, also ob und wenn ja, wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf. Wer sich hier Gewissheit verschaffen möchte, kann den Bebauungsplan „seines“ Grundstücks einsehen. Für eine erste Einordnung in die generelle Preisentwicklung sind außerdem die Bodenrichtwertkarten einer jeden Region eine gute Anlaufstelle.


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