Der Notartermin beim Hauskauf
Der Notartermin beim Hauskauf
Wann ist die Einberufung eines Notartermins erforderlich?
Sobald eine Einigung zwischen dem potenziellen Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie bezüglich des Verkaufs erzielt wurde, stellt sich die Frage nach der Einberufung eines Notartermins. Dies gilt gleichermaßen für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken.
Warum ist die Durchführung eines Notartermins notwendig?
Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Dies dient nicht lediglich administrativen Zwecken, sondern soll Käufer und Verkäufer bei bedeutenden finanziellen Transaktionen schützen. Der Notar übernimmt dabei eine vorsorgende Rolle als Rechtspfleger, indem er durch Beratung sicherstellt, dass auch rechtlich unerfahrene Parteien nicht benachteiligt werden. Der Notartermin gewährleistet somit die Rechtssicherheit des Immobilienverkaufs und beugt möglichen späteren Streitigkeiten vor. Die endgültige rechtliche Gültigkeit des Verkaufsvertrags wird erst durch die notarielle Beurkundung erreicht.
Aufgaben des Notars beim Hausverkauf
Der Gesetzgeber legt klare Pflichten für den Notar beim Hausverkauf fest. Dazu gehören umfassende und unparteiische Beratung aller Beteiligten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der Notar stellt sicher, dass seine Erläuterungen auch für rechtliche Laien verständlich sind, um eine umfassende Wahrnehmung der Handlungen zu ermöglichen. Die Aufgaben des Notars im Zusammenhang mit dem Notartermin umfassen:
- Beratung aller Beteiligten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags
- Beauftragung des Eintrags einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Zustellung der Fälligkeitsmitteilung
- Übermittlung der Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbssteuer
- Veranlassung der Eigentums-Umschreibung im Grundbuch
- Beantragung einer Grundschuld-Eintragung ins Grundbuch
Festlegung des Verantwortlichen und Zeitpunkt für den Notartermin
Der Termin
Der Gesetzgeber gibt keine genauen Vorschriften darüber, ob der Käufer oder der Verkäufer den Notartermin für den Hauskauf beauftragen soll. In der Praxis wählt allerdings der Käufer den Notar aus und übernimmt die Kosten, um sicherzustellen, dass der Verkäufer nicht auf den Kosten sitzen bleibt, falls der potenzielle Käufer vom Vertrag zurücktritt. Ein Notartermin sollte vereinbart werden, sobald sich Käufer und Verkäufer über den Preis einig sind und der Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann. Es ist empfehlenswert, die schriftliche Bestätigung der Übernahme der Notarkosten durch den Käufer einzuholen.
Erforderliche Unterlagen für den Notartermin
Der Notar benötigt verschiedene Informationen von Käufer und Verkäufer für den Verkauf einer Immobilie. Als Verkäufer müssen Sie genaue Angaben zum Verkaufsgegenstand, Adresse, Lage, Flurstück und Grundbuchblatt machen sowie den Kaufpreis und, falls es sich um eine Erbimmobilie handelt, die berechtigten Erben in Testaments- oder Erbscheinform angeben. Zusätzlich sind grundlegende Informationen wie Ihr Name, Anschrift, Geburtsdatum, Kontaktdaten, Steuer-Identifikationsnummer und Kontoverbindung erforderlich, sowie eine Kopie Ihrer Ausweispapiere.
Für den Käufer sind Name, Anschrift, Geburtsdatum, Kontaktdaten, Steuer-Identifikationsnummer und eine Kopie der Ausweispapiere notwendig. Bei Finanzierung ist außerdem die Grundschuld-Bestellung für die Bank erforderlich.
Vorbereitungen vor dem Beurkundungstermin
Vor der notariellen Beurkundung müssen sich Verkäufer und Käufer zu bestimmten Vertragsinhalten einigen. Falls der Käufer beabsichtigt, Gegenstände aus dem Haus zu übernehmen, muss dies im Kaufvertrag festgehalten werden. Bei belasteten Grundstücken sollte die Löschung der Grundschuld beim Notartermin besprochen werden. Zudem sind konkrete Zahlen zum vereinbarten Kaufpreis erforderlich.
Gestaltung des Vertragsentwurfs
Der Notar erstellt auf Grundlage aller Unterlagen einen Vertragsentwurf, den er beiden Parteien etwa zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zusendet. Hierbei ist auf die Vollständigkeit der folgenden Inhalte zu achten:
- Beschreibung des Kaufgegenstandes, einschließlich Wege/Garagenparzellen, Inventarveräußerungen und besonderer Vereinbarungen
- Kaufpreis und seine Fälligkeit, inklusive Grundstück, Zubehör und gesonderter Ausweisung von erworbenem Inventar
- Sachmängelhaftung, vorzugsweise in Form eines Sachmängelausschlusses für gebrauchte Immobilien, der die Haftung für nachträglich monierte Mängel und Schäden ausschließt
Dauer und Ablauf des Notartermins
Nach dem Notartermin hat der Notar einige Pflichten zu erfüllen:
Auflassungsvormerkung: Der Notar setzt sich mit dem Grundbuchamt in Verbindung und veranlasst eine Auflassungsvormerkung, um dem Käufer vor Überweisung des Kaufpreises einen Platz im Grundbuch zu sichern.
Veräußerungsanzeige: Der Notar sendet dem Finanzamt des Käufers eine Veräußerungsanzeige, um den Grundstücksverkauf zu melden. Das Finanzamt stellt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid aus.
Fälligkeitsmitteilung: Der Notar sendet dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung, um ihm mitzuteilen, dass alle Voraussetzungen für die sichere Bezahlung der Immobilie erfüllt sind.
Grundbucheintrag: Nach Erhalt des Kaufpreises erfolgt der sichere Transfer von Grundstück und Immobilie. Der Käufer zahlt entweder direkt auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notaranderkonto. Dieses spezielle Treuhandkonto gewährleistet höchste Sicherheit bei der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts. Nach Zahlungseingang erfolgt die notarielle Beglaubigung, und die korrigierte Fassung des Vertrags wird beiden Vertragsparteien zugesandt.
Der Notartermin: Nicht nur „notwendiges Übel“, sondern Sicherung
Der Verkauf einer Immobilie erfordert Zeit und eine sorgfältige Einschätzung des Marktes, um einen angemessenen Preis zu erzielen. Makler und hochqualifizierte Immobilien- und Grundstücksrechner können dabei unterstützen. Der Notartermin mag für manche Verkäufer wie eine zusätzliche Hürde erscheinen, jedoch stellt er den notwendigen Abschluss des Verkaufsprozesses dar. Nur durch den Notartermin wird absolute Rechtssicherheit für beide Parteien gewährleistet, insbesondere bei bedeutenden finanziellen Transaktionen im Immobilienbereich.