Nebenkosten Wohnung | Hauskauf: Rechner & Kosten im Überblick

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Insgesamt können sie zwischen 9 % und 12 % des Kaufpreises betragen. Hier eine Übersicht der wichtigsten Kostenfaktoren:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.

• Notar- und Grundbuchkosten: Etwa 1,5 % des Kaufpreises.

• Maklerprovision: In der Regel bis zu 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) 

Beispielrechnung: Bei einem Haus im Wert von 300.000 € können die Nebenkosten schnell bis zu 36.000 € betragen. Planen Sie diese Kosten unbedingt in Ihrem Budget ein, da sie in der Regel nicht über einen klassischen Immobilienkredit gedeckt werden.

Um die Nebenkosten beim Hauskauf besser zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf die einzelnen Posten. Hier finden Sie eine Übersicht:

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an. Sie wird vom Kaufpreis berechnet und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Besonders niedrig ist sie in Bayern und Sachsen (3,5 %), während Brandenburg , NRW und Schleswig-Holstein mit 6,5 % die Spitze bilden.

• Notarkosten und Grundbuchgebühren: Der Notar ist in Deutschland beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Seine Gebühren sowie die Kosten für den Grundbucheintrag machen zusammen etwa 1,5 % des Kaufpreises aus. Sie zahlen diese Kosten direkt nach der Beurkundung.

• Maklerprovision: Wenn ein Makler beteiligt ist, fällt in der Regel eine Provision von bis zu 3,57 % (inkl. MwSt.) an. Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten in vielen Fällen, was Ihre Belastung reduzieren kann.

• Gutachterkosten: Beim Kauf älterer Immobilien kann ein Gutachten sinnvoll sein, um den Zustand der Immobilie zu bewerten. Diese Kosten liegen meist zwischen 500 € und 1.000 €, abhängig vom Aufwand.

• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Diese variieren je nach Zustand der Immobilie und den geplanten Maßnahmen. Oft wird hier mit 10.000 € bis 50.000 € kalkuliert, je nach Umfang.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder Maklerkosten können den finanziellen Spielraum erheblich einschränken, da sie oft nicht durch klassische Bankkredite gedeckt werden. Eine genaue Planung ist daher unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Drei Gründe, warum eine erfolgreiche Planung wichtig ist:

1. Eigenkapitalbedarf realistisch einschätzen: Banken finanzieren in der Regel nur den reinen Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten müssen Sie direkt aus dem eigenen Mitteln zahlen. Wer diese Posten nicht einpflanzt, riskiert Finanzierungslücken.

2. Komplette Kostenübersicht schaffen: Eine realistische Kalkulation der Gesamtkosten – inklusive Nebenkosten – hilft, unvorhergesehene Zusatzkosten zu vermeiden und Ihre Finanzierung sicher zu planen.

3. Bessere Konditionen bei der Finanzierung: Mehr Eigenkapital bedeutet bessere Chancen auf günstige Zinsen. Dies gilt auch, wenn Sie die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen können.

Tipp: Nutzen Sie oben unseren Nebenkosten-Rechner, um alle relevanten Kosten zu berechnen und Ihre Finanzierungsplanung optimal vorzubereiten.

Die Finanzierung der Kaufnebenkosten stellt viele Käufer vor eine Herausforderung, da diese Posten oft nicht durch Banken finanziert werden, weil sie den Wert der Immobilie nicht direkt erhöhen. Hier sind einige praxisnahe Ansätze , um diese Ausgaben zu decken:

1. Eigene Mittel einplanen:
Eine ausreichende Rücklage ist entscheidend. Planen Sie Eigenkapital ein, um die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerkosten zu decken. Diese Posten fallen direkt nach dem Kauf an und können nicht gestundet werden.

Tipp: Eine Faustregel lautet: 10 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital für die Nebenkosten verfügbar sein.

2. Höhere Darlehenssummen verhandeln:
Einige Banken bieten Kredite an, die den Kaufpreis übersteigen, um auch die Nebenkosten zu finanzieren. Dies setzt jedoch eine gute Bonität und eine belastbare Finanzierungsplanung voraus.

Vorsicht: Diese Option erhöht die Kreditsumme und damit auch die monatlichen Raten sowie die Gesamtkosten durch Zinsen.

3. Vollfinanzierung der Nebenkosten:
Unter bestimmten Voraussetzungen, wie einer sehr guten Bonität, ist eine Vollfinanzierung möglich. Dabei werden auch die Nebenkosten über den Kredit abgedeckt. Allerdings sind hier meist höhere Zinssätze zu erwarten.

4. Bausparvertrag nutzen:
Ein Bausparvertrag kann eine sinnvolle Option sein, wenn Sie einen geplanten Vertrag abgeschlossen haben. Er ermöglicht die Deckung von Kaufnebenkosten aus angesparten Beträgen und zinsgünstigen Darlehen.

Tipp: Bausparverträge eignen sich besonders bei langfristiger Immobilienplanung 

5. Staatliche Förderungen prüfen:
Informieren Sie sich über mögliche Zuschüsse oder Förderkredite , insbesondere bei:

• Erstkauf einer Immobilie (z. B. Baukindergeld, regionale Förderungen).
• Energetische Sanierungen (KfW-Kredit, Zuschüsse für Nachhaltigkeit).

Förderungen können Ihre Eigenkapitalbelastung senken und langfristige Energiekosten reduzieren.

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt, sodass kaum Spielraum für Preisverhandlungen besteht. Dennoch gibt es Aspekte, die sich auf die Gesamtkosten auswirken können:

1. Beratungsleistungen: Notare können für zusätzliche Beratungen Gebühren erheben. Fragen Sie vorab, ob eine ausführliche Beratung wirklich notwendig ist.

2. Vertragsentwürfe: Komplexe oder mehrfache Vertragsentwürfe können Zusatzkosten verursachen. Klären Sie im Vorfeld, ob dies nötig ist.

3. Sondervereinbarungen: Spezielle Klauseln im Kaufvertrag oder individuelle Vereinbarungen können zusätzliche Gebühren auslösen.

Tipps zur Notarauswahl:

• Holen Sie sich Empfehlungen von Bekannten oder Experten.

• Kontaktieren Sie mehrere Notare, um ein Gefühl für den Service und mögliche Zusatzkosten zu bekommen.

• Fordern Sie eine transparente Kostenaufstellung.

Hinweis: Auch wenn Notare gesetzlich gebunden sind, lohnt es sich, im Vorfeld genau nachzufragen. So vermeiden Sie unerwartete Ausgaben.