Umfassender Ratgeber zu Nebenkosten beim Hauskauf



Nebenkosten Hauskauf

Nebenkosten Hauskauf

Der Traum vom eigenen Haus ist für viele ein bedeutendes Lebensziel. Doch beim Kauf einer Immobilie kommen neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten hinzu, die oft unterschätzt werden. In diesem Ratgeber gehen wir auf alles ein, was Sie über die Nebenkosten beim Hauskauf wissen müssen.

Die 3 wichtigsten Fakten über die Nebenkosten beim Hauskauf:
  1. Höhe der Nebenkosten: Die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie liegen in der Regel zwischen 9% und 12% des Kaufpreises. Diese Spanne variiert je nach Bundesland, da die Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch sein kann. Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerkosten.

  2. Wichtige Bestandteile der Nebenkosten: Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5% bis 2% des Kaufpreises) und bei Inanspruchnahme eines Maklers dessen Provision (in der Regel 3, 57 % des Kaufpreises inkl. MwSt.). Diese Kosten sind unvermeidlich und müssen in die Gesamtkosten für den Hauskauf einkalkuliert werden.

  3. Senkung der Nebenkosten: Obwohl einige Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, gesetzlich festgelegt sind, gibt es Möglichkeiten, andere Kosten zu senken. Zum Beispiel kann durch Verhandlungen die Maklerprovision beeinflusst oder bei den Notargebühren durch die sorgfältige Auswahl der Dienstleister gespart werden.


Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht


  1. Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?
  2. Warum sind die Kaufnebenkosten für ein Haus so wichtig?
  3. Kann man die Nebenkosten beim Hauskauf senken?
  4. Welche Steuern fallen bei den Kaufnebenkosten an?

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Bei den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb handelt es sich um zusätzliche Ausgaben, die über den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie hinausgehen. Diese Nebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen:

  1. Notar- und Grundbuchkosten: Diese pauschal mit 2,0% des Kaufpreises angesetzten Kosten umfassen die Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie für die Eintragung ins Grundbuch.

  2. Grunderwerbsteuer: Diese Steuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und reicht von 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises. Sie ist an das jeweilige Finanzamt zu entrichten.

  3. Maklerprovision: Die Höhe der Provision für den Makler kann variieren, sie liegt in der Regel bei bis zu 3,57% des Kaufpreises.

Diese Kosten müssen Käufer zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie einplanen. Für ein Rechenbeispiel mit einem Kaufpreis von 450.000 Euro in Berlin, wären die Nebenkosten wie folgt:

  • Notar- und Grundbuchkosten: 2,0% von 450.000 Euro = 9.000 Euro
  • Grunderwerbsteuer: 6,0% von 450.000 Euro = 27.000 Euro
  • Maklerprovision: Bis zu 3,57% von 450.000 Euro = 16.065 Euro

Das ergibt insgesamt Nebenkosten von bis zu 52.065 Euro für Berlin, basierend auf dem gegebenen Beispiel. Dies entspricht etwa 11,57% des Kaufpreises.

Tabelle - Kaufnebenkosten je Bundesland

BundeslandNotar- und Grundbuchkosten (pauschal 2,0%)GrunderwerbsteuerÜbliche Maklerprovision (Anteil Käufer)Gesamt
Baden-Württemberg2.00%5.00%bis zu 3,57%10.57%
Bayern2.00%3.50%bis zu 3,57%9.07%
Berlin2.00%6.00%bis zu 3,57%11.57%
Brandenburg2.00%6.50%bis zu 3,57%12.07%
Bremen2.00%5.00%bis zu 3,57%10.57%
Hamburg2.00%4.50%bis zu 3,57%10.07%
Hessen2.00%6.00%bis zu 3,57%11.57%
Mecklenburg-Vorpommern2.00%6.00%bis zu 3,57%11.57%
Niedersachsen2.00%5.00%bis zu 3,57%10.57%
Nordrhein-Westfalen2.00%6.50%bis zu 3,57%12.07%
Rheinland-Pfalz2.00%5.00%bis zu 3,57%10.57%
Saarland2.00%6.50%bis zu 3,57%12.07%
Sachsen2.00%3.50%bis zu 3,57%9.07%
Sachsen-Anhalt2.00%5.00%bis zu 3,57%10.57%
Schleswig-Holstein2.00%6.50%bis zu 3,57%12.07%
Thüringen2.00%6.50%bis zu 3,57%12.07%


Warum sind die Kaufnebenkosten für ein Haus so wichtig?

Die Kaufnebenkosten sind ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf, da sie oftmals nicht durch Banken finanziert werden und somit direkt aus eigenen Mitteln gedeckt werden müssen. Diese Kosten zu ignorieren oder zu unterschätzen, kann dazu führen, dass Ihr Traumhaus schnell zu einer finanziellen Last wird.

Zu den wesentlichen Gründen, warum die Kaufnebenkosten so wichtig sind, zählen:

  1. Eigenkapitalerfordernis: Da Banken normalerweise nur den Kaufpreis des Hauses finanzieren, müssen die Nebenkosten aus dem eigenen Kapital gedeckt werden. Dies bedeutet, dass Sie genügend Rücklagen haben müssen, um diese Kosten zu tragen.

  2. Gesamtkostenbewusstsein: Eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten inklusive der Nebenkosten ist für die Finanzplanung unerlässlich. Das Wissen um die vollständigen Kosten verhindert böse Überraschungen und ermöglicht eine sichere Budgetierung.

  3. Finanzierungsstruktur: Die Notwendigkeit, Nebenkosten selbst zu tragen, beeinflusst die Struktur Ihrer Finanzierung. Ein ausreichendes Eigenkapital erhöht Ihre Verhandlungsposition gegenüber Kreditgebern und kann zu besseren Konditionen führen.

Daher sind die Nebenkosten nicht nur ein relevanter Aspekt beim Hauskauf, sondern ein kritischer Punkt in der Finanzierungsstruktur Ihres Immobilienprojekts. Sie müssen von Anfang an in Ihre Planung einbezogen werden, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.


Wichtige Tipps zur Finanzierung der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb

Bei der Finanzierung der Kaufnebenkosten ist ein zentraler Punkt, dass Banken und andere Kreditgeber in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie finanzieren, nicht aber die damit verbundenen Nebenkosten. Das liegt daran, dass der Kredit normalerweise durch den Wert der Immobilie abgesichert wird und die Nebenkosten nicht direkt den Wert erhöhen.

Für Käufer bedeutet das:

  1. Eigene Mittel: Es ist wichtig, dass Sie genügend Eigenkapital haben, um die Kaufnebenkosten zu decken. Das schließt Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und eventuell anfallende Maklerprovisionen mit ein.

  2. Höhere Darlehenssumme: Manchmal ist es möglich, ein höheres Darlehen zu erhalten, das über den Kaufpreis hinausgeht, um damit auch die Nebenkosten zu finanzieren. Dies hängt jedoch von der Bonität des Käufers und der Bewertung der Immobilie durch die Bank ab.

  3. Vollfinanzierung: In einigen Fällen bieten Banken eine Vollfinanzierung an, die auch die Nebenkosten umfasst. Allerdings ist dies oft mit höheren Zinsen und strengeren Kreditbedingungen verbunden.

  4. Bausparvertrag: Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, können Sie diesen einsetzen, um einen Teil der Nebenkosten zu finanzieren.

  5. Staatliche Förderungen: In manchen Fällen gibt es staatliche Zuschüsse oder Förderkredite, die auch die Nebenkosten abdecken können, insbesondere bei energetischen Sanierungen oder beim Ersterwerb von Wohneigentum.


Welche Nebenkosten sind steuerlich absetzbar?

Bei den Nebenkosten eines Hauskaufs gibt es bestimmte Posten, die unter gewissen Umständen steuerlich absetzbar sind:

  1. Handwerkerleistungen: Kosten für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung, die nach dem Kauf anfallen, können unter die Handwerkerleistungen fallen und bis zu einem gewissen Grad steuerlich geltend gemacht werden. Es gilt jedoch zu beachten, dass dies nur für Arbeitskosten und nicht für Materialkosten zutrifft.

  2. Maklerkosten für Vermietung: Wenn Sie die erworbene Immobilie vermieten möchten, können Sie die Maklerkosten als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben.

  3. Notargebühren und Grundbuchkosten: Diese sind ebenfalls absetzbar, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, da sie dann als Werbungskosten gelten.

  4. Zinsen für Darlehen: Zinsen für Kredite, die für den Kauf einer Immobilie aufgenommen wurden, können bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abgesetzt werden.

Wie wirkt sich die Wahl des Notars auf die Nebenkosten aus?

Die Wahl des Notars kann sich auf die Nebenkosten auswirken, allerdings in einem eher begrenzten Rahmen. Die Gebühren für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags und die Grundbucheintragung sind durch die Notar- und Grundbuchordnung gesetzlich festgelegt und variieren somit nicht stark zwischen verschiedenen Notaren. Das heißt, bei den standardmäßigen Notargebühren gibt es keinen Spielraum für Einsparungen.

Jedoch gibt es Bereiche, in denen Notare individuelle Preise festlegen können, zum Beispiel bei:

  1. Beratungsleistungen: Einige Notare bieten zusätzliche Beratung an, die über die normale Vertragsabwicklung hinausgeht. Hier können die Preise variieren.

  2. Zusätzliche Vertragsentwürfe: Wenn mehrere Entwürfe benötigt werden, weil die Verhandlungen länger dauern oder komplexer sind, können die Kosten dafür unterschiedlich sein.

  3. Sondervereinbarungen: Für die Ausarbeitung von speziellen Klauseln oder zusätzlichen Vereinbarungen können ebenfalls unterschiedliche Kosten anfallen.

Um den richtigen Notar zu finden, sollten Sie:

  • Empfehlungen einholen: Fragen Sie Freunde, Familie oder Ihren Immobilienmakler nach Empfehlungen für vertrauenswürdige Notare.
  • Vergleich anstellen: Kontaktieren Sie mehrere Notare, um einen Eindruck von deren Service und eventuellen Zusatzkosten zu bekommen.
  • Transparenz erwarten: Ein seriöser Notar wird transparent alle Kosten aufschlüsseln und erklären können.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Nebenkosten beim Immobilienkauf

Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren? In der Regel finanzieren Banken die Kaufnebenkosten nicht direkt mit dem Immobilienkredit. Es ist jedoch möglich, ein höheres Darlehen zu beantragen, um auch diese Kosten abzudecken. Dies hängt von Ihrer Bonität und den Kreditrichtlinien der Bank ab.

Sind die Kaufnebenkosten überall in Deutschland gleich? Nein, die Höhe der Kaufnebenkosten variiert je nach Bundesland, insbesondere die Grunderwerbsteuer. Auch die Maklerprovision kann regional unterschiedlich sein.

Wie kann ich bei den Kaufnebenkosten sparen? Verhandlungen über die Maklerprovision, die Auswahl des Notars und das direkte Kaufen ohne Makler können Möglichkeiten sein, Kosten zu senken. Zusätzlich können bestimmte Nebenkosten steuerlich absetzbar sein.

Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar? Bei vermieteten Immobilien können Notarkosten, Grundbuchgebühren und Zinsen für Darlehen steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Renovierungs- und Modernisierungskosten sind teilweise nach dem Kauf absetzbar.

Müssen die Kaufnebenkosten sofort bezahlt werden? Ja, die meisten Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer und Notarkosten, müssen kurz nach dem Kauf bezahlt werden. Es ist daher wichtig, diese Kosten bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen.

Was passiert, wenn ich die Kaufnebenkosten nicht bezahlen kann? Die Nichtzahlung von Kaufnebenkosten kann rechtliche Konsequenzen haben und den Immobilienerwerb verzögern oder sogar gefährden. Es ist wichtig, diese Kosten von Anfang an in die Finanzplanung einzubeziehen.