Mietrückstände: Mahnung rechtssicher bei Mietrückstand erstellen


Mietrückstände stellen eine der größten Herausforderungen im Vermietungsalltag dar. Sie können das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter belasten und die wirtschaftliche Planung des Vermieters erheblich stören. Dieser Artikel bietet einen Überblick über die wichtigsten Maßnahmen und rechtlichen Grundlagen, um mit Mietrückständen umzugehen.

Die 3 wichtigsten Fakten zu Mietrückständen
  1. Recht auf außerordentliche fristlose Kündigung: Ein Vermieter kann bei erheblichem Mietrückstand – konkret bei Ausbleiben der Zahlung von zwei Monatsmieten – eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aussprechen, ohne eine vorherige Mahnung zu benötigen.

  2. Nachzahlung als Rettungsanker: Mieter haben die Möglichkeit, die Kündigung abzuwenden, indem sie die vollständige ausstehende Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zugang einer Räumungsklage nachzahlen (§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB). Diese Option zur Vermeidung der Kündigung steht dem Mieter jedoch innerhalb von zwei Jahren nur einmal zu.

  3. Bedeutung der Kommunikation: Trotz der rechtlichen Möglichkeiten, ist es oft zielführender, zunächst den Dialog mit dem Mieter zu suchen, besonders bei einem grundsätzlich guten Mietverhältnis. Dies kann unnötige rechtliche Schritte vermeiden und zur Lösung des Problems beitragen, ohne das Mietverhältnis zu beenden.


Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht

    1. Wie sollte man als Vermieter auf einen Mietrückstand reagieren?
    2. Wann und wie eine Mahnung bei Mietrückstand verschicken?
    3. Mietrückstand Kündigung: Wann ist sie zulässig?
    4. Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand: Was muss beachtet werden?

    Wann gilt eine Miete als rückständig?

    Ein Mietrückstand liegt vor, wenn der Mieter die fällige Miete nicht oder nicht vollständig innerhalb der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Frist bezahlt. Gemäß § 556b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Miete zu Beginn, spätestens jedoch bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitperiode (üblicherweise des Monats) zu entrichten, es sei denn, im Mietvertrag ist eine abweichende Regelung getroffen.

    Die Konsequenz ist, dass ein Mietrückstand dann angenommen wird, wenn der Mieter die Miete nach Ablauf des dritten Werktages der vereinbarten Zahlungsperiode nicht vollständig an den Vermieter geleistet hat. Dies gilt unabhängig von den Gründen, die zu der verspäteten oder ausbleibenden Zahlung geführt haben. Die Berechnung der Frist berücksichtigt dabei nur Werktage, was bedeutet, dass Samstage, Sonn- und Feiertage nicht mitgezählt werden.

    Rechte des Vermieters bei Mietrückständen: Ein Überblick der gesetzlichen Bestimmungen

    In der Auseinandersetzung mit Mietrückständen verfügen Vermieter über wesentliche rechtliche Instrumente, um auf ausbleibende Zahlungen zu reagieren. Ein tiefgehendes Verständnis dieser Optionen ermöglicht eine effektive und rechtssichere Handhabung der Situation. Basierend auf den gesetzlichen Bestimmungen, hier eine zusammengefasste Darstellung der wichtigsten Punkte, um einen einzigartigen und informativen Überblick zu bieten:

    Außerordentliche fristlose Kündigung bei Mietrückstand

    Die rechtliche Grundlage für die außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen findet sich in § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB. Dieser Paragraph legt fest, dass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zulässig ist, wenn der Mieter seine Pflichten in erheblichem Maße verletzt. Speziell bei Mietrückständen ist eine solche Kündigung möglich, wenn:

    • Der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine die Miete nicht oder nicht vollständig zahlt,
    • Über zwei Termine hinweg lediglich Teilzahlungen leistet, die in der Summe höher als eine Monatsmiete sind,
    • Oder über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der in der Gesamthöhe zwei Monatsmieten entspricht.

    Diese Bestimmungen unterstreichen die Bedeutung des rechtzeitigen und vollständigen Zahlungseingangs der Miete und geben Vermietern ein starkes Mittel an die Hand, bei signifikanten Mietrückständen entsprechend zu reagieren.

    Fristgerechte Kündigung als alternative Maßnahme

    Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter auch eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB aufgrund erheblicher Verletzungen der Vertragspflichten, wie fortgesetztem Mietrückstand, aussprechen. Hierbei sind jedoch die üblichen Kündigungsfristen zu wahren, was dem Vermieter eine weitere Möglichkeit gibt, das Mietverhältnis rechtssicher zu beenden.

    Wirkungsverlust der Kündigung bei Nachzahlung

    Eine besondere Regelung betrifft die Nachzahlung des Mietrückstands: Zahlt der Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, wird eine ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam. Diese Regelung bietet dem Mieter eine letzte Chance, das Mietverhältnis zu erhalten, indem er seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie im Falle einer Kündigung wegen Mietrückstands auch die Möglichkeit einer fristgerechten Kündigung in Betracht ziehen sollten, um sich gegen derartige Unsicherheiten abzusichern.

    Diese Darstellung verdeutlicht die rechtlichen Möglichkeiten und Einschränkungen, die Vermieter bei Mietrückständen berücksichtigen müssen. Ein umsichtiges Vorgehen, das sowohl die außerordentliche als auch die fristgerechte Kündigung einschließt, kann helfen, die Rechtsposition des Vermieters zu stärken und gleichzeitig faire Bedingungen für den Mieter zu wahren.

    Musterbrief: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen ausstehender Mieten

    Muster für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands

    [Name und Anschrift des Vermieters] [Name und Anschrift des Mieters] [Ort, Datum]

    Betreff: Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

    Sehr geehrte Damen und Herren [oder geehrter Herr/Frau NAME des Mieters],

    hiermit kündige ich, [Name des Vermieters], das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die Wohnung [genaue Bezeichnung der Wohnung mit Anschrift] außerordentlich und fristlos gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB.

    Grund für diese außerordentliche und fristlose Kündigung ist der bestehende Mietrückstand, der wie folgt aufgetreten ist:

    • Nichtzahlung der Miete für [Monat/Jahr], fällig am [Datum], in Höhe von [Betrag].
    • Nichtzahlung der Miete für [Monat/Jahr], fällig am [Datum], in Höhe von [Betrag].

    Somit beläuft sich der Gesamtbetrag des Mietrückstands auf [Gesamtbetrag], was den Betrag von zwei Monatsmieten überschreitet.

    Trotz [ggf. vorheriger Mahnungen und Kommunikation zum Ausgleich des Rückstands] wurde der ausstehende Betrag nicht beglichen. Diese erhebliche Pflichtverletzung zwingt mich dazu, das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung zu beenden.

    Bitte räumen und übergeben Sie die Wohnung ordnungsgemäß und besenrein bis spätestens [Datum der Räumung, unter Berücksichtigung einer angemessenen Frist] an mich. Sollten Sie die Räumung und Übergabe bis zu diesem Datum nicht vollziehen, werde ich gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten müssen.

    Ich bedauere, dass es zu dieser Maßnahme kommen musste, und hätte eine andere Lösung des Problems vorgezogen. Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung.

    Mit freundlichen Grüßen,

    [Unterschrift des Vermieters] [Name des Vermieters]

    Fallbeispiele: Umgang mit Mietrückständen aus der Praxis

    m Umgang mit Mietrückständen gibt es vielfältige Szenarien, die Vermieter vor unterschiedliche Herausforderungen stellen. Hier sind drei realitätsnahe Fallbeispiele, die zeigen, wie mit solchen Situationen praktisch umgegangen werden kann. Jedes Beispiel beleuchtet unterschiedliche Aspekte und Lösungsansätze für das Problem der Mietrückstände.

    Fallbeispiel 1: Proaktive Kommunikation und Zahlungsplan

    Situation: Der Mieter, Herr Müller, gerät aufgrund eines unerwarteten Jobverlusts in Zahlungsrückstand. Nachdem die Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate teilweise ausgeblieben ist, nimmt der Vermieter, Frau Schmidt, Kontakt auf, um die Situation zu besprechen.

    Lösungsansatz: Frau Schmidt zeigt Verständnis für Herrn Müllers Lage und schlägt einen Zahlungsplan vor, der es ihm erlaubt, den Rückstand in überschaubaren monatlichen Raten zusätzlich zur aktuellen Miete zu begleichen. Gleichzeitig wird ein schriftliches Abkommen gefertigt, das den Zahlungsplan und die Konsequenzen bei Nichteinhaltung festhält.

    Ergebnis: Herr Müller nimmt den Zahlungsplan an und kommt den vereinbarten Raten nach. Durch die proaktive und verständnisvolle Kommunikation konnte eine Lösung gefunden werden, die für beide Seiten tragbar ist, und das Mietverhältnis bleibt bestehen.

    Fallbeispiel 2: Mahnung und fristlose Kündigung

    Situation: Frau Jansen bemerkt, dass ihr Mieter, Herr Schneider, seit drei Monaten keine volle Miete mehr gezahlt hat. Trotz mehrerer mündlicher Hinweise erfolgt keine Zahlung der ausstehenden Beträge.

    Lösungsansatz: Frau Jansen entscheidet sich, eine formelle Mahnung zu senden, in der sie Herrn Schneider auf den Mietrückstand hinweist und eine Frist für die Begleichung setzt. Nach Ablauf der Frist ohne Zahlungseingang spricht sie eine fristlose Kündigung aus, da der Rückstand die Grenze von zwei Monatsmieten überschreitet.

    Ergebnis: Herr Schneider reagiert nicht auf die Kündigung, woraufhin Frau Jansen rechtliche Schritte einleitet. Durch das gerichtliche Verfahren wird Herr Schneider zur Räumung verpflichtet. Die korrekte Anwendung der rechtlichen Schritte ermöglicht es Frau Jansen, ihr Eigentum zurückzuerhalten.

    Fallbeispiel 3: Einbeziehung externer Hilfe

    Situation: Die Mieterin, Frau Klein, gerät immer wieder in geringfügige Mietrückstände. Der Vermieter, Herr Lang, hat bereits mehrere Gespräche geführt und Mahnungen versandt, jedoch ohne langfristigen Erfolg.

    Lösungsansatz: Herr Lang wendet sich an eine Mieterberatungsstelle, um Frau Klein Unterstützung anzubieten, und kontaktiert gleichzeitig einen Rechtsanwalt, um seine Optionen auszuloten. Gemeinsam mit der Beratungsstelle wird ein Plan erarbeitet, der Frau Klein dabei hilft, ihre finanzielle Situation zu stabilisieren.

    Ergebnis: Durch die Beratung gelingt es Frau Klein, ihre Finanzen zu ordnen und die Mietzahlungen fortan pünktlich zu leisten. Herr Lang sichert sein Mieteinkommen und erhält das Mietverhältnis aufrecht.