Mieterhöhung: Wie viel erlaubt ist und was nicht


Wer die Ankündigung zu einer Mieterhöhung erhält oder als Vermieter die Miete erhöhen möchte, der hat viele Fragen:

Mieterhöhung: Wie viel ist zulässig?

Welche Mieterhöhungsfrist muss eingehalten werden?

Und darf der Vermieter eigentlich (schon wieder) die Miete erhöhen?

In diesem Artikel gehen wir diesen Fragen nach und erläutern, unter welchen Voraussetzungen Vermieter die Miete erhöhen dürfen, wie hoch die maximale Mieterhöhung ausfallen darf.


1) Gründe für Mieterhöhungen

Vermieter dürfen im laufenden Mietverhältnis nicht einfach so die Miete erhöhen, denn für den Mieter bedeutet jede Mieterhöhung einen Eingriff in seine Kosten- und Haushaltsplanung. Stattdessen sind Vermieter verpflichtet, die Erhöhung erstens anzukündigen und zweitens zu begründen. Je nach Art der Mieterhöhung müssen dabei unterschiedliche Voraussetzungen und Fristen beachtet werden.

2) Regelmäßig die Miete erhöhen mit der Staffelmiete

Miete erhöhen: Was darf der Vermieter bei einer Mieterhöhung?

Miete erhöhen: Was darf der Vermieter?

Mit der Staffelmiete wird die Miete in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag erhöht. Beide Seiten unterschreiben das beim Zustandekommen des Mietvertrages. Für Mieter und Vermieter bedeutet die Staffelmiete Planungssicherheit und auch eine gewisse Vereinfachung, denn beide einigen sich nur einmal, nämlich bei der Unterschrift des Mietvertrages, über die künftigen Mieterhöhungen. Auch die Mitteilungspflicht vor jeder neuen Erhöhung entfällt bei der Staffelmiete. Zumindest für Vermieter stellt sie aber auch eine Einschränkung dar, denn: Wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde, darf die Miete aus keinem anderen Grund mehr erhöht werden.

Mieterhöhungen aufgrund einer Staffelmiete sind maximal einmal alle 12 Monate zulässig, die erste Erhöhung darf ebenfalls frühestens 12 Monate nach dem Einzug des neuen Mieters erfolgen. Liegen kürzere Intervalle zwischen den Mieterhöhungen, ist die gesamte Vereinbarung zur Staffelmiete ungültig.

Gut zu wissen:
Als Mieter haben Sie ein Jahr nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung das Recht, Widerspruch einzulegen. Die daraus entstehenden Nachforderungen können Sie jedoch bis zu drei Jahre lang einfordern. Dasselbe gilt für Nachforderungen des Vermieters an den Mieter.

3) Indexmiete: Mieterhöhung an Lebenshaltungskosten koppeln

Eine weitere Art der regelmäßigen Mieterhöhung ist die Indexmiete. Auch die Indexmiete wird im Vorhinein vertraglich festgelegt und darf nur einmal im Jahr erhöht werden. Im Gegensatz zur Staffelmiete muss bei der Indexmiete jedoch jede neue Mieterhöhung vom Vermieter schriftlich angekündigt werden, denn da sich die Erhöhungen am Verbraucherpreisindex Deutschlands orientieren, ist eine vorherige Festlegung der jeweiligen Erhöhungen nicht möglich.

Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt erstellt und gibt die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten deutscher Haushalte an. Gemessen an der Steigerung der Lebenshaltungskosten darf bei einem Indexmietvertrag auch die Miete erhöht werden. Erfolgt diese Erhöhung vor Ablauf der 12-Monats-Frist, wird im Gegensatz zum Staffelmietvertrag jedoch nicht die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam. Vielmehr wird die Erhöhung auf den rechtlich zulässigen Zeitpunkt verschoben.

Auch bei einem Indexmietvertrag sind Mieterhöhungen aus anderen Gründen nicht zulässig.

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4) Maximale Mieterhöhung mit Modernisierungsmaßnahmen

Bei Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die jährliche Kaltmiete um 8 Prozent der ihm mit der Modernisierung entstandenen Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Hierbei muss er/sie jedoch die Kosten herausrechnen, die lediglich für die Zustanderhaltung der Wohnung angefallen sind. Wurde die Wohnung nur auf einen heute üblichen Standard gebracht, darf der Vermieter die Kosten gar nicht auf die Miete umlegen.

Je nach Umfang der Modernisierungsarbeiten kann die Mieterhöhung um 8 Prozent der angefallenen Kosten für die Mieter unbezahlbar werden. Der Gesetzgeber hat deshalb weitere Einschränkungen erlassen: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Betrug die Miete vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, beträgt die erlaubte Erhöhung sogar nur zwei Euro.

Gut zu wissen:
Die Erhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen ist von der 12-Monats-Frist, die für sämtliche andere Mieterhöhungen gilt, ausgenommen. Auch die Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete entfällt. Somit ist es theoretisch möglich, dass Vermieter zuerst die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben und dann erst Modernisierungsmaßnahmen durchführen, deren Kosten sie ebenfalls anteilig auf die Miete umlegen.

Die Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Nach den Arbeiten muss auch auf die Erhöhung der Miete schriftlich hingewiesen und die Mieterhöhung konkret benannt werden. Weitere drei Monate nach Eingang dieses Mieterhöhungsschreibens wird die erhöhte Miete fällig. Eine Zustimmung des Mieters ist, anders als bei einer Erhöhung aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht notwendig.

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5) Mieterhöhung: Wie viel erlaubt eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete?

Liegen weder ein Index- und noch ein Staffelmietvertrag vor und wurden auch keine Modernisierungen vorgenommen, so bleibt Vermietern nur der Weg, über die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Miete zu erhöhen. Dieser Erhöhung muss der Mieter jedoch zustimmen.

In der Praxis läuft die Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete so ab:

  • Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung kann der Vermieter das Schreiben mit der neuen Ankündigung versenden.
  • Sobald das Schreiben der Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete eingegangen ist, hat der Mieter drei Monate Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, sie abzulehnen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Lässt er/sie die Frist kommentarlos verstreichen, gilt die Erhöhung ebenfalls als abgelehnt.
  • Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, fließen 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung die erhöhten Mietzahlungen an den Mieter (Jahresfrist plus drei Monate Zustimmungsfrist). Hat der Mieter abgelehnt oder nicht reagiert, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen.
  • Nach Ablauf der Zustimmungsfrist stehen dem Vermieter nun seinerseits drei Monate zu, um beim zuständigen Amtsgericht eine sogenannte Zustimmungsklage einzureichen, also die stellvertretende Zustimmung des Gerichts zur Mieterhöhung.

Mit einer Zustimmungsklage werden Vermieter nur dann Erfolg haben, wenn sie sich an sämtliche Fristen und Vorschriften rund um die Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gehalten haben. Ein wichtiger Punkt neben der Mieterhöhungsfrist ist die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete maximal um 20 Prozent erhöhen, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15 Prozent. Auf weitere Besonderheiten rund um die ortsübliche Vergleichsmiete gehen wir weiter unten ein.

Gut zu wissen:
Ist dem Vermieter bei seinem Ankündigungsschreiben ein Formfehler unterlaufen, so beginnt die Zustimmungsfrist erst mit Eingang des korrigierten Schreibens.

6) Mieterhöhung Fristen

Art der MieterhöhungMaximal pro JahrAnkündigungAnnahme innerhalb von
Staffelmiete1Nicht erforderlichDurch Mietvertrag
Indexmiete13 MonateDurch Mietvertrag
Modernisierung/3 Monate Tritt auch ohne Annahme in Kraft
Ortsübliche Vergleichsmiete13 Monate3 Monate

7) Miete erhöhen: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt an, wie viel in einer bestimmten Region für Wohnungen vergleichbarer Größe und Ausstattung zu einem bestimmten Stichtag gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann aus dem Mietspiegel der jeweiligen Region abgelesen werden, sofern für diese Region ein Mietspiegel vorliegt.

Möchte ein Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, so muss er/sie den Mieter zunächst über das Vorhaben informieren. Der Mieter hat nun drei Monate Zeit, um der Erhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen. Auch wenn der Mieter überhaupt nicht auf das Schreiben reagiert, gilt die Erhöhung als abgelehnt.

Nach Ablauf der drei Monate Zustimmungsfrist hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung des Mieters durch einen Gerichtsbeschluss zu ersetzen: die sogenannte Zustimmungsklage.

Damit die Zustimmungsklage Aussicht auf Erfolg hat, muss der Vermieter verschiedene Vorgaben beachten:

  • Der Mieter muss drei Monate vor der geplanten Mieterhöhung über das Vorhaben in Kenntnis gesetzt worden sein.

  • Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Eingang des neuen Mieterhöhungsschreibens müssen mindestens 12 Monate liegen.

Achtung:
Die dreimonatige Zustimmungsfrist des Mieters ist nicht Teil der zwölfmonatigen Sperrfrist, die zwischen zwei Mieterhöhungen liegen muss, sondern wird zu den 12 Monaten hinzuaddiert. Zwischen zwei Mieterhöhungen liegen somit 15 Monate.

  • Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen. Die Vorgaben an dieses Schriftstück haben wir weiter unten erläutert.

  • Die neue Miete darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

  • Eine maximale Mieterhöhung wird nicht nur durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, sondern auch durch die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen. In vielen deutschen Städten wie Berlin, Hamburg, München oder Köln gilt sogar eine Kappungsgrenze von maximal 15 Prozent in drei Jahren.

  • Der Mieter muss die Berechnung der neuen Miethöhe nachvollziehen können. Dem Schreiben ist deshalb unbedingt der Verweis auf den verwendeten Mietspiegel o. Ä. beizulegen.

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8) Maximale Mieterhöhung mit dem Mietspiegel

Um die neue Miethöhe festlegen zu können, benötigt der Vermieter einen Überblick über die in den letzten vier Jahren am Markt aufgerufenen Mieten für Wohnungen von vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung. Hierfür kann er/sie auf verschiedene Quellen zurückgreifen:

  • Einblick in eine Mietdatenbank
  • Einblick in den offiziellen
  • Mietspiegel der Gemeinde oder einer Nachbargemeinde
  • Gutachten eines Sachverständigen
  • Miethöhen von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Achtung:
Nicht jede Gemeinde verfügt über einen eigenen Mietspiegel, denn die Erstellung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dem Vermieter stehen für seine Begründung der Mieterhöhung deshalb auch die anderen oben genannten Methoden zur Verfügung.

Existiert ein aktueller Mietspiegel, so muss der Vermieter seine eigene Wohnung richtig einordnen. Hier sind vor allem die folgenden Merkmale relevant:

  • Lage (Wohngebiet innerhalb der Gemeinde, Nachbarschaft, Anbindung, …)
  • Größe der Wohnung
  • Baujahr
  • Ausstattung (Balkon, Terrasse, Fußboden, Heizart, Verglasung der Fenster, …)
  • Energieeffizienz

Um bei Gerichtsverhandlungen eine starke Position einnehmen zu können, sollte der Mietspiegel, auf dessen Basis die Miete erhöht wurde, ein qualifizierter Mietspiegel sein. An dessen Angaben muss sich das Gericht orientieren. Handelt es sich hingegen nur um einen einfachen Mietspiegel, steht es dem Gericht frei, diesen Mietspiegel anzuerkennen oder nicht.

Jeder Mietspiegel, ob einfach oder qualifiziert, gibt eine Übersicht über die aufgerufenen Mieten zu einem bestimmten Stichtag. Darüber hinaus muss jeder Mietspiegel von der Gemeinde sowie Interessenvertretern sowohl der Mieter als auch der Vermieter erarbeitet und per Gemeinderatsbeschluss anerkannt worden sein. Während die Vorgaben an den einfachen Mietspiegel hier enden, muss der qualifizierte Mietspiegel jedoch noch weitere Kriterien erfüllen: So muss der qualifizierte Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert werden, um nicht zu einem einfachen Mietspiegel zu werden. Darüber hinaus muss die Erstellung nach wissenschaftlichen Methoden vorgenommen worden sein. Das bedeutet, die Ergebnisse müssen nachvollziehbar und überprüfbar sein, die Vorgehensweise muss somit sauber dokumentiert worden und einsehbar sein.

9) Mieterhöhung: Mögliche Formfehler im Ankündigungsschreiben

Vermieter müssen beim Schreiben der Mieterhöhungsankündigung große Vorsicht walten lassen, denn bereits der kleinste Formfehler kann mindestens eine Verzögerung des gesamten Prozesses zur Folge haben. Kommt es bei den Berechnungen oder der Begründung der Erhöhung zu Fehlern, wird sogar das gesamte Vorhaben zurück auf Null gestellt, denn eine solche Ankündigung verliert ihre Gültigkeit.

Im Folgenden haben wir die häufigsten Fehlerquellen für Sie aufgelistet:

  • Fehlerhafte oder gänzlich fehlende Begründung der Mieterhöhung
  • Aufforderung zur Zustimmung fehlt
  • Falsche oder nicht alle Adressaten
  • Falsche oder nicht alle Vermieter
  • Nicht zulässige Vertretung des Vermieters durch eine Hausverwaltung oder Fehlen einer diesbezüglichen Vollmacht
  • Falsche Berechnung der Mieterhöhungsfristen
  • Unkorrekte Berechnung der Mieterhöhung oder der Kappungsgrenze
  • Falsche Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Fehlende Angabe der neuen Miethöhe
  • Gibt der Vermieter die Namen der Adressaten falsch an oder vergisst er einen Adressaten, so kann er das Schreiben noch einmal korrigieren. Die Zustimmungsfrist des Mieters beginnt dann erst nach Zugang des korrigierten Schreibens.

Fehlt die Begründung der Erhöhung, ist die Mieterhöhung gänzlich ungültig. Bei einer Überschreitung der Kappungsgrenze erfolgt hingegen nur eine Korrektur der Mieterhöhung auf das zulässige Maß. Der Mieter muss nun also teilweise zustimmen oder ablehnen.

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