Mietaufhebungsvertrag – wann sich die freiwillige Auflösung des Mietvertrages lohnt


Wenn Mieter oder Vermieter den bestehenden Mietvertrag ohne Rücksicht auf die gesetzlichen Vorgaben und Kündigungsfristen beenden wollen, können sie der jeweils anderen Seite einen Mietaufhebungsvertrag anbieten.

In diesem Artikel gehen wir den folgenden Fragen nach:

Wann lohnt sich ein Mietaufhebungsvertrag für Mieter?

Wann lohnt sich ein Mietaufhebungsvertrag für Vermieter?

Was gilt es zu beachten?

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1) Was ist der Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag regelt das Ende des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt, obwohl die gesetzlichen Vorgaben oder auch die Vorgaben aus dem ursprünglichen Mietvertrag die Beendigung zu diesem Zeitpunkt nicht vorsehen. Ein Mietaufhebungsvertrag muss deshalb immer in beidseitigem Einvernehmen erfolgen und kann der anderen Seite nicht aufgezwungen werden – wie beispielsweise bei einer Kündigung.

Der Mietaufhebungsvertrag kann für jedes Mietverhältnis zum Einsatz kommen, also auch bei Zeitmietverträgen, Kündigungsausschlussklauseln oder Mietverträgen mit einer Mindestlaufzeit. Mit seiner Hilfe lassen sich lange Kündigungsfristen (laut Gesetz mindestens drei Monate), aber auch langwierige Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter umgehen.

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2) Aufhebungsvertrag Miete: Wann profitiert der Mieter?

Mietverträge werden in Deutschland meist unbefristet abgeschlossen, denn so haben beide Seiten die größte Planungssicherheit. Möchte der Mieter das Mietverhältnis kündigen, muss er sich an eine Kündigungsfrist von drei Monaten halten. Doch die können unter Umständen ziemlich lang werden.

Mieter hat andere Lebensumstände

Mitunter kommt es einfach anders als gedacht. Wer beruflich in eine andere Stadt versetzt wird, einen neuen Partner findet oder sogar einen Todesfall verkraften muss, muss die alte Wohnung schnell verlassen können. Um doppelte Mietzahlungen zu umgehen, können Sie sich in diesen Fällen mit Ihrem Vermieter auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen.

Die Wohnungssuche ging schneller als gedacht

Die Suche nach einer neuen Wohnung kann sich mitunter sehr lange hinziehen. Mieter kündigen ihr altes Mietverhältnis deshalb in der Regel erst, wenn die neue Bleibe bereits gefunden ist. Doch was, wenn die neue Traumwohnung bereits in einem Monat angemietet werden muss?

Wenn doppelte Mietzahlungen drohen, kann der Mieter dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. Um dem Vermieter das vorzeitige Beenden des Mietvertrages schmackhaft zu machen, kann der Mieter direkt einen geeigneten Nachmieter vorschlagen. Das bedeutet zwar nicht, dass der Vermieter auch zustimmt, erhöht aber zumindest schon einmal die Wahrscheinlichkeit.

Auflösung der Wohngemeinschaft

Für gewöhnlich sind alle erwachsenen und mündigen Bewohner einer Mietwohnung auch im Mietvertrag als Hauptmieter aufgeführt. Das bedeutet nicht nur, dass sie jeweils einzeln auch für die Mietschulden ihrer Mitbewohner haften, sondern auch, dass das Mietverhältnis nur von allen Mietern zusammen gekündigt werden kann. Doch was, wenn der Mitbewohner in eine andere Stadt zieht oder die Beziehung mit dem Lebenspartner in die Brüche gegangen ist?

In den Fällen, dass sich eine Wohngemeinschaft auflöst, kann der Mietaufhebungsvertrag für alle Seiten von Vorteil sein. Zusammen mit dem Vermieter wird vereinbart, dass das Mietverhältnis bereits vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten endet. So kann Mitbewohner A ausziehen, während Mitbewohner B mit dem Vermieter einen eigenen Mietvertrag aufsetzen kann.

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3) Aufhebungsvertrag Mietvertrag: Die Vorteile für Vermieter

Auch für Vermieter kann es mitunter von Vorteil sein, das Mietverhältnis mithilfe eines Mietaufhebungsvertrages vorzeitig zu beenden.

Beendigung des Mietverhältnisses ohne wirklichen Kündigungsgrund

Vermieter haben zwei Möglichkeiten, ihre Mieter aus der Wohnung zu bekommen: Die ordentliche und die fristlose Kündigung. Für beide müssen jedoch triftige Gründe vorliegen, denn „einfach so“ kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht kündigen. Doch was, wenn es diesen Kündigungsgrund gar nicht gibt?

Wollen Vermieter ihre Mieter aus dem Haus bekommen, ohne dass ihnen dieses Recht von Gesetz wegen zusteht, bleibt ihnen nur das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages. Möchte der Vermieter zum Beispiel von Grund auf sanieren, ohne dass diese Sanierung nötig ist, oder die Wohnung unvermietet verkaufen, kann er zu diesem Mittel greifen.

Unliebsame Mieter loswerden ohne Gerichtsverhandlung

Wer seine Miete nicht zahlt oder die Wohnung nach und nach in ein Trümmerfeld verwandelt, dem kann der Vermieter fristlos kündigen. Theoretisch wäre der Fall damit erledigt. In der Praxis verlässt jedoch noch lange nicht jeder Mieter nach einer fristlosen Kündigung auch die Wohnung. Dem Mieter bleibt in diesem Fall nur noch der Gang vor Gericht – und der kann teuer werden.

Ein Mietaufhebungsvertrag könnte hier die preiswertere Variante sein. Macht der Vermieter seinem unliebsamen Mieter ein gutes Angebot, zum Beispiel über die Annullierung seiner bisherigen Mietschulden, kann der Mieter die Gunst der Stunde nutzen, um auch ohne hohen Schuldenberg in sein neues Mietleben zu starten.

Lange Kündigungsfristen umgehen

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf stehen dem Mieter mitunter recht lange Kündigungsfristen zu. Hat jemand bereits länger als acht Jahre in der Wohnung gelebt, muss er erst nach neun Monaten das Feld räumen. Wenn dem Vermieter das zu lange dauert, kann er alternativ auch einen Mietaufhebungsvertrag zu einem früheren Zeitpunkt vorschlagen – am besten mit einem finanziellen Anreiz im Gepäck.

Auch eine Sperrfrist kann mit einem Aufhebungsvertrag des Mietvertrages umgangen werden, sofern beide Seiten zustimmen.

Tipp:
Ihr Vermieter hat Ihnen ein Angebot gemacht, doch Sie wissen nicht, ob Sie es annehmen sollen? In solchen Fällen kann Ihnen ein versierter Makler gute Hilfe leisten. Kontaktieren Sie uns noch heute für einen ersten unverbindlichen Termin!

4) Der Mietaufhebungsvertrag bei Zeitmietverträgen und Mindestmietdauer

Salopp gesagt gibt es keinen Fall, für den ein Mitaufhebungsvertrag nicht infrage käme.

Auch bei einem Zeitmietvertrag kann der Mietaufhebungsvertrag also angewandt werden. Zwar würde hier das Mietverhältnis ohnehin zu einem bereits feststehenden Zeitpunkt enden, doch ist die frühere Kündigung vor diesem Zeitpunkt ausgeschlossen. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann diese Sperre umgangen werden.

Auch eine Mindestmietdauer von zum Beispiel drei Jahren schützt beide Seiten lediglich vor einer Kündigung. Eine Aufhebung des Mietverhältnisses in beidseitigem Einvernehmen wird hiervon jedoch nicht berührt.

5) Mietaufhebungsvertrag Muster: Das sollte enthalten sein

Damit der Mietaufhebungsvertrag zu einem rechtlichen Dokument wird, sollte er mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

  • Der Vertrag sollte unbedingt schriftlich vorliegen! Jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar.
  • Namen aller Mieter und Namen aller Vermieter müssen enthalten sein
  • Mietwohnung mit Anschrift und Lage
  • Datum der Auflösung des Mietvertrages
  • Unterschrift aller Parteien

Zusätzlich sollten Sie auch alle Extravereinbarungen schriftlich festhalten. Hierzu gehören:

  • Vereinbarungen zu einer „Auszugsprämie“ sowie deren Zahlart und -datum
  • Übergabe (besenrein o. Ä.), Schönheitsreparaturen, Renovierungen
  • Volle Rückzahlung der Kaution oder Stundung der Nebenkostenvorauszahlungen
  • Übernahme des Vermieters von bestimmten Möbeln oder baulichen Veränderungen gegen ein Entgelt
  • Daten eines eventuellen Nachmieters
  • Angaben zur Höhe einer eventuellen Nutzungsentschädigung, sollte die Wohnung nicht pünktlich geräumt sein

Achtung:
Mieter sollten sich immer bewusst sein: Sobald Sie unterschreiben, verlieren Sie Ihren rechtlichen Kündigungsschutz! Auch ein Widerrufsrecht besteht nicht.

Um es Ihnen so einfach wie möglich zu machen, haben wir ein Mietaufhebungsvertrags-Muster für Sie erstellt, das Sie hier kostenfrei herunterladen können.


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