Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, spielen Sie in der Profiliga: Nur wenige Makler haben sich auf diesen Bereich spezialisiert, denn der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist durchaus kompliziert.
Auch unsere Kundinnen und Kunden beschäftigen sich mit dem Thema. Bei unserer täglichen Arbeit werden wir immer wieder gefragt:
- Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten – was ist besser?
- Soll ich das ganze Mehrfamilienhaus oder die Wohnungen einzeln verkaufen?
- Wie kann ich für ein Mehrfamilienhaus den Verkaufspreis ermitteln?
Diesen und noch weiteren Themen sind wir in diesem Artikel nachgegangen.
1) Mehrfamilienhaus verkaufen
Gerade wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, lohnt sich die Suche nach einem guten Makler, denn die Marktlage ist aktuell hervorragend. Informieren Sie sich hier über die wichtigsten Eckpunkte rund um das Thema Mehrfamilienhaus verkaufen!
2) Immobilienbewertung: Wie werden Mehrfamilienhäuser bewertet?
Mehrfamilienhäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Beim Ertragswertverfahren wird letzten Endes ermittelt, wie hoch der Ertrag, also der Gewinn, des Eigentümers ausfällt. Je höher dieser Wert, umso höher kann natürlich auch der Kaufpreis sein.
Die Wertermittlung über das Ertragswertverfahren erfolgt über verschiedene Schritte: Zunächst wird der Wert des Bodens ermittelt, anschließend der Wert des darauf stehenden Gebäudes. Im Anschluss werden beide Werte addiert.
Das Ergebnis ist der Verkehrswert des Mehrfamilienhauses nach dem Ertragswertverfahren, doch noch kein zu erwartender Gewinn für den Käufer. Um den zu ermitteln, also die Rendite zu kennen, existieren unterschiedliche Formeln, die jeweils einen anderen Schwerpunkt haben. Wir werden in unserem Beispiel die Eigenkapitalrendite berechnen, also die zu erwartende Verzinsung des für den Kauf aufgebrachten Geldes.
Die Ermittlung des Ertragswertes folgt also der folgenden Formel:
Bodenwert + Gebäudewert = Ertragswert
Der Bodenwert wird so bestimmt, als wäre das entsprechende Grundstück unbebaut. Die beiden maßgebenden Faktoren sind die Grundstücksgröße in m² und der Bodenrichtwert, der je nach Region unterschiedlich ausfällt und in Bodenrichtwerttabellen hier im Internet eingesehen werden kann.
Die Formel für den Gebäudewert im Ertragswertverfahren ist bereits deutlich umfangreicher. Sie lautet:
Rohertrag (Jahresmiete)
- Bewirtschaftungskosten
------------------------------------------------------------------------------------------
Reinertrag des Grundstücks
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszins)
--------------------------------------------------------------------------------------------
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Restnutzungsdauer * Liegenschaftszins)
--------------------------------------------------------------------------------------------
= Gebäudeertragswert
Der Liegenschaftszins gibt an, wie hoch der Verkehrswert der Immobilie verzinst wird. Bei Berechnungen geht man oft pauschal von 5 % aus.
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange die Immobilie vermutlich noch bewohnt oder sonstwie wirtschaftlich genutzt werden kann.
Der Vervielfältiger kann ebenfalls in im Internet verfügbaren Tabellen abgelesen werden und muss somit nicht eigens berechnet werden
3) Mehrfamilienhaus: Ertragswert berechnen: ein Beispiel
Bodenwert
Größe des Grundstücks 600 m²
x Bodenrichtwert pro m² 130 €
= Bodenwert 78.000 €
---------------------------------------------------------
Ertragswert über Berechnung des Gebäudewerts
Jahresmiete (Rohertrag) 32.000 €
- Bewirtschaftungskosten 5.000 €
= Reinertrag des Grundstücks 27.000 €
- Bodenwertverzinsung 3.900 € (= Bodenwert * 0,05)
= Gebäudereinertrag 23.100 €
x Vervielfältiger 17,42 (bei 42 Restnutzungsdauer und 5 % Liegenschaftszins)
= Gebäudeertragswert 402.402 €
+ Bodenwert 78.000 €
= vorläufiger Ertragswert 480.402 €
- eventuelle Mängel etc. 28.000 €
= Ertragswert 452.402 €
Aus der oben gezeigten Rechnung wird deutlich: Einen wirklichen Wert erhält das Gebäude erst durch den Vervielfältiger. Da dieser nur von zwei Variablen abhängt, kann er mit etwas Übung auch überschlagen werden. Generell gilt: Je länger die Restnutzungsdauer, umso höher der Wert der Immobilie. Doch auch, wer einen sehr niedrigen Liegenschaftszins ins Rennen bringen kann, kann ein wesentlich höherwertiges Mehrfamilienhaus verkaufen als bei einem hohen Liegenschaftszins.
4) Die Eigenkapitalrendite
Wie oben bereits erwähnt, ist der Ertragswert nur eine von vielen kaufrelevanten Kennzahlen. Eine weitere ist die Eigenkapitalrendite, denn sie gibt Aufschluss darüber, mit welchem Geldrücklauf der Anleger rechnen kann.
Für die Berechnung der Eigenkapitalrendite muss das eingesetzte Kapital dem Gewinn gegenübergestellt werden.
Die Formel lautet:
(Gewinn / eingesetztes Kapital) * 100 = Eigenkapitalrendite
Wenn wir bei unserem Beispiel davon ausgehen, dass der Ertragswert mit dem Kaufpreis übereinstimmt, ergibt sich die folgende Rechnung:
23.100 € / 452.402 € = 0,051
0,059 * 100 = 5,1 %
Die Eigenkapitalrendite für den Käufer beträgt bei unserem Beispiel also 5,1 %. Anders ausgedrückt: Der Kauf des Mehrfamilienhauses kommt einer Geldanlage mit einer jährlichen Rendite von 5,1 % gleich.
5) Worauf achten Käufer von Mehrfamilienhäusern?
Den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vorzubereiten ist wesentlich umfangreicher als der Verkauf nur einer einzeln nutzbaren Immobilie: Ein Haus mit 15 separaten Wohnungen zum Beispiel bringt in der Regel 15 verschiedene Mieter mit, verschieden ausgestattete und gepflegte Wohnungen sowie eine historisch gewachsene Mietstruktur.
All diese Faktoren sind für potenzielle Käufer von hoher Wichtigkeit, denn sie bestimmen über die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben und somit über den Gewinn – und auf Ihrer Seite darüber, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen können oder nicht.
6) Mehrfamilienhaus verkaufen: Unterlagen für den Verkauf
Bei dem geplanten Verkauf eines Mehrfamilienhauses empfiehlt es sich aufgrund der unterschiedlichen Mietstruktur, alle Belege, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie besitzen, dem Käufer zur Verfügung zu stellen. So zeigen Sie von Beginn an, dass man mit Ihnen ehrliche Geschäfte machen kann!
Mehrfamilienhaus verkaufen: Diese Unterlagen sollten Sie parat haben
Reparaturen: Wann haben Sie zuletzt die Leitungen erneuert, wie viele Wohnungen verfügen noch über eine veraltete Heizart, welche Fenster sind noch die Originale und somit 20 Jahre alt?
Aktuelle Miethöhe: Haben Sie Mieten unregelmäßig erhöht oder sogar senken müssen und wenn ja, warum?
Mieterhöhungen: Konnten Sie Mieterhöhungen leicht durchsetzen oder haben Mieter geklagt?
Kosten -/ Einahmenberechnung: Übersicht aller Kosten und Einnahmen
Weitere Unterlagen:
- Flurkarte / Grundrisse
- Versicherungsnachweise
- Unterlagen zur Substanz des Mehrfamilienhauses
- Mietverträge
- Kommunikationsprotokolle mit Mietern
- Verträge und Leistungsnachweise von Verwaltungen, Hausmeister etc.
- Energieausweis
Schaffen Sie Vertrauen ! Bei einer Kapitalanlage dieser Größenordnung haben Interessenten schnell Angst, die Katze im Sack zu kaufen. Sie sollten deshalb so transparent wie möglich bei Ihren Käufern auftreten und alle Unterlagen oben genannten zur Verfügung haben.
Schaffen Sie Vertrauen !Bei einer Kapitalanlage dieser Größenordnung haben Interessenten schnell Angst, die Katze im Sack zu kaufen. Sie sollten deshalb so transparent wie möglich bei Ihren Käufern auftreten und alle oben genannten Unterlagen zur Verfügung haben.
7) Soll ich die einzelnen Eigentumswohnungen oder das ganze Mehrfamilienhaus verkaufen
Die Frage, ob ein Mehrfamilienhaus im Ganzen oder einzeln als Eigentumswohnungen verkauft werden soll, hängt von verschiedenen Parametern ab:
- Ein in Eigentumswohnungen unterteiltes Mehrfamilienhaus wird in Summe sehr wahrscheinlich mehr einbringen als das Mehrfamilienhaus als Ganzes. Rein finanziell betrachtet lohnt sich also die Unterteilung in Eigentumswohnungen.
- Der Verkauf vieler einzelner Wohnungen ist aufwändiger als der Verkauf eines ganzen Hauses, denn auch für den Verkauf von Eigentumswohnungen müssen sie zu jeder Wohnung eine eigene Bewertung durchführen, sie darüber hinaus einzeln vermarkten und zu jeder Wohnung das Sonder- und Gemeinschaftseigentum separat ausweisen.
- Tendieren Sie dazu, Ihr Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen zu unterteilen, müssen Sie zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt beantragen. Diese wird jedoch nur erteilt, wenn jede Wohnung in sich abgeschlossen ist und einen eigenen Abstellraum außerhalb der Wohnungsgrenzen (zum Beispiel im Keller) hat. Wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt, müssen Sie auf ihrer Basis eine Teilungserklärung verfassen. Erst jetzt können Sie jede Wohnung einzeln verkaufen.
8) Welche Rechte haben Mieter beim Verkauf?
Mietern fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses eher wenige Rechte zu. Das bedeutet jedoch nicht, dass der neue Eigentümer machen kann, was er will. Im Folgenden haben wir die Rechte beider Seiten aufgelistet:
Mieter: Wurde das Mehrfamilienhaus während der Mietzeit in einzelne Eigentumswohnungen unterteilt und stehen diese nun zum Verkauf, besitzen die jeweiligen Mieter ein Vorkaufsrecht für „ihre“ Wohnung. Die Bedenkzeit, ob sie von diesem Recht Gebrauch machen oder doch lieber einen neuen (fremden) Eigentümer akzeptieren wollen, beträgt nach Bekanntgabe des Verkaufswunsches des aktuellen Eigentümers drei Monate.
Will der Eigentümer hingegen das gesamte Mehrfamilienhaus verkaufen, ohne es vorher in einzelne Eigentumswohnungen zu unterteilen, so steht den Mietern kein Vorkaufsrecht zu und auch sonst haben sie keine Rechte im Verkaufsprozess. Ihre Rechte und Pflichten aus dem alten Mietvertrag bleiben jedoch unverändert bestehen.
Käufer: Der alte Eigentümer kann sein Mehrfamilienhaus an einen Käufer seiner Wahl veräußern. Dieser Käufer und dann neue Eigentümer muss das Haus jedoch mitsamt den Mietern übernehmen und darf ihnen nicht einfach kündigen. Auch eine Mieterhöhung ist nur nach den bekannten gesetzlichen Vorgaben möglich: entweder wegen einer Modernisierung oder wegen der Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Der Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses allein berechtigt also weder zur Kündigung der Mieter noch zur Mieterhöhung. Trotzdem heben viele Käufer die Mieten nach dem Kauf auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete an, denn diese Option steht jedem Eigentümer einmal im Jahr zu.
9) Mehrfamilienhaus verkaufen mit der Hilfe von Profis
Käufer von Mehrfamilienhäusern sind vor allem vermögende Privatleute, Wohnungsbaugenossenschaften sowie Immobilienfonds. Wenn Sie mit einem versierten Makler zusammenarbeiten, der bereits häufiger ein Mehrfamilienhaus verkaufen konnte, kennt er bereits infrage kommende Käufer und kann das Verkaufsprojekt so schnell vorantreiben.
Wenn Sie einen unserer Makler mit der Vermarktung beauftragen, wird er oder sie Ihnen außerdem mit der Bewertung der Immobilie zur Hand gehen. Denn Käufer interessieren sich vor allem für den Gewinn, den sie mit einer Immobilie erwirtschaften können. Eine realistische Berechnung hilft somit, einen guten Eindruck bei den Kaufinteressenten zu machen und das Mehrfamilienhaus schließlich zu einem top Preis zu verkaufen.